斷供：迫使樓市“硬著陸”

[一段時間以來，深圳樓市都是全國樓市起伏的重點觀測區(qū)域之一。在這個區(qū)域內(nèi)，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子，價值在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價，成了負(fù)資產(chǎn)，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。這種情勢迅速催生了一個新聞熱詞——“斷供”。]

“斷供”的消息傳出后，馬上有媒體認(rèn)為深圳現(xiàn)象將引發(fā)全國“斷供潮”。

深圳樓市斷供樣本

深圳不良貸款出現(xiàn)抬頭的主要原因，是由于房價不斷下跌造成一些還未交付使用的物業(yè)變成負(fù)資產(chǎn)，有的購房者干脆選擇主動斷供。事實上，與去年10月每平方米17350元的歷史高位相比，到今年5月，深圳房價已經(jīng)下跌超過30%，這意味著很多購房者的三成首付化為烏有，其房產(chǎn)的現(xiàn)價不足以抵擋銀行的貸款，選擇斷供也是情理之中的事情。

來自深圳市國土房管局的統(tǒng)計顯示，今年前5個月深圳房價分別為每平方米15080元、每平方米16314元、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元。在深圳，關(guān)內(nèi)關(guān)外的房價一直相差懸殊，在2008年的2季度，深圳的龍崗區(qū)的房價更是首次跌破5000大關(guān)，由一季度的每平方米5082.92元下降為4872.83元。

時間回到2007年，就會發(fā)現(xiàn)正是在這一年里，深圳的房價暴漲，泡沫越來越多，所以也就有了2008年的泡沫破裂。2005年，深圳平均房價為7000元／平方米，而到了2007年這個數(shù)據(jù)飆升到接近16000元／平方米，僅2007年頭6個月，房價就上漲了50%。其中2007年5月深圳市商品房成交均價為每平方米14223元，比2006年全年平均房價9384元/平方米上漲了51．57％。

2007年的暴漲究竟到達(dá)一個如何瘋狂的程度？有一名深圳房地產(chǎn)商稱，現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓他們不好意思的程度了。王石在出席一個活動時也稱，中國房價漲的過快，而且持續(xù)時間很長，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫一定會破裂。如果泡沫到了非裂不可的程度，那一定是從最大的泡沫開始。

房價還有向下空間

其實，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報告，這份報告鮮明地提出兩大觀點，一是房價已逐步調(diào)整到位，二是需要適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，即所謂的“救市”。

總體來看，報告稱房價已調(diào)整到位，無非是基于如下四點判斷：其一，房價已有較大幅度下降，5月份深圳房價比去年最高點下降了36%。其二，市場交易持續(xù)低迷，預(yù)計住宅銷售面積全年大致為350萬平方米，僅相當(dāng)于10年前的水平。其三，居民自住需求有所上升，全市房價基本接近90/70房的水平，大致在10000～11000元/平方米。其四，房價已有止跌跡象，剔除低密度住宅入市影響，6月份房價為11159元/平方米，基本與5月份持平。

事實上，房價見底離不開兩大先決條件，即泡沫適度和成交放大。前者對應(yīng)房價的周期性變化，后者則表現(xiàn)為供求關(guān)系均衡的結(jié)果。一般來講，房價見頂之后，一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個階段的變化。第一，一手房成交較二手房顯著回落，房價主要由二手房成交支撐呈現(xiàn)抵抗式下跌。第二，無論一手房還是二手房，成交均大幅回落，市場普遍持觀望心態(tài)。第三，成交有所回升，房價繼續(xù)小幅下跌。

從供求關(guān)系來看，房價未達(dá)到均衡狀態(tài)。上半年，深圳市住宅施工面積為1950.89萬平方米，住宅新開工面積為303.89萬平方米，預(yù)計全年施工面積為2254.78萬平方米。即便是以三年的建設(shè)周期計算，未來平均每年竣工面積為750萬平方米。而今年預(yù)計的銷售面積為350萬平方米(含二手房)，供大于求的趨勢十分明顯。此外，房價泡沫最為嚴(yán)重的2007年，一手房成交也不過501.40萬平方米，供給還是會持續(xù)大于需求。

不難理解，深圳房價仍然還有向下的空間。

斷供不可能波及全國

斷供對我們來說并不算陌生，美國次貸危機的導(dǎo)火索就是因為大量買房人還不了銀行貸款導(dǎo)致貸款銀行壞帳劇增，以至于IndyMac這樣的銀行競相倒閉。但是從目前深圳銀行反映的數(shù)據(jù)來看，深圳銀行壞帳仍然處于可控制的范圍內(nèi)，樓市斷供也不足以引發(fā)中國式的次貸危機。中國銀行深圳分行提供的數(shù)據(jù)顯示，其房貸的爛賬率大概是0.5%，比去年上升了0.3個百分點，以前是0.2。這個數(shù)據(jù)與其他貸款品種相比，依然是安全的，在銀行看來，房貸也還是優(yōu)質(zhì)貸款。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2008年3月底，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款僅占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%，因此專家認(rèn)為即使以現(xiàn)在上升后的壞賬率來計算，也遠(yuǎn)不足以對金融安全構(gòu)成壓力，更不足以引發(fā)次債危機。

從購房者來說，選擇斷供或者繼續(xù)還貸其實是場搏弈。首先從斷供的成本來看，如果選擇斷供，意味著他放棄房屋產(chǎn)權(quán)，銀行將對房屋進(jìn)行拍賣，貸款人將白白損失掉首付款、已經(jīng)償還的貸款及手續(xù)費用。對于自住者來說，首付其實是生活中的一項非常重大的開支，除非遇到意外或者實在無奈的情形，購房自住者不會貿(mào)然斷供。另一方面，斷供者還將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任及負(fù)面的信用記錄。中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容說，在逐漸完善與發(fā)達(dá)的個人信用體系下，個人信用不良記錄對未來個人與商業(yè)銀行發(fā)生往來關(guān)系會制造許多障礙。在這樣的情況下，除非迫不得已，沒有哪個購買自住房者會選擇按揭貸款斷供的。因為，其代價與成本太高。剔除這些代價，斷供者還將蒙受資產(chǎn)恢復(fù)正值的機會。

此外他還認(rèn)為，深圳斷供向全國蔓延而影響中國經(jīng)濟(jì)及金融體系的擔(dān)心是沒有必要的。因為，房地產(chǎn)是不產(chǎn)動，房地產(chǎn)市場都是一個個分割的市場。在這些不同的市場，其房地產(chǎn)市場的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前許多二、三線城市房地產(chǎn)市場的價格而言，由于這些城市房價上漲幅度不大，因此，其調(diào)整要到商業(yè)銀行承受風(fēng)險的程度還有很大空間。

凸顯業(yè)主消極自救

部分業(yè)主斷供恰恰是凈化市場的行為，它有效地警示了發(fā)展商、銀行以及利益鏈條上的利益相關(guān)者，千萬不要以為房地產(chǎn)市場是穩(wěn)賺不賠的。

遠(yuǎn)在本輪調(diào)控啟動之初，相關(guān)主管部門就多次表示，既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。這樣的觀點當(dāng)然不錯，但現(xiàn)實的問題恰恰在于，房價大漲已屢屢出現(xiàn)，房價大跌我們還從來沒有見過。即便是目前，樓市成交量低迷仿佛已成事實，房價的普跌也根本是沒影的事。民眾對普跌信以為真，那是出于樸素的愿望。而房產(chǎn)商力頂“跌了”，所寄的希望卻在政府改變調(diào)控政策以救市，那句“防止大起也要防止大落”的話，被他們看作最好的承諾。

深圳樓市斷供一方面是揭穿了購房者的傷疤，另一方面也將開發(fā)商的暴利公布于光天化日之下。從13000多元的毛坯房到6888元送全家電的精裝修，這一切只發(fā)生在短短幾個月的時間里，購房者的資產(chǎn)縮水一大半，而開發(fā)商仍然有大把大把的利潤可賺。任何事物都有一個回歸理性的過程，而人們也總是傾向于同情弱者。但是如果以深圳樓市出現(xiàn)斷供的現(xiàn)象就作出深圳樓市乃至中國樓市出現(xiàn)危機的結(jié)論，并將此希望政府救市的緣由，那么這種作法實質(zhì)是在維護(hù)房地產(chǎn)商的暴利，中國的房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)任何變化，購房者資產(chǎn)縮水的事件仍將繼續(xù)。