當“限價房”遭遇降價潮

[一則“萬人大跟帖：要求限價房降價”的帖子引發(fā)了爭議。該帖作者稱“等了一年多終于買到了限價房，卻怎么也高興不起來，”因為他擔心“當有一天商品房降到比限價房還便宜的時候，將會欲哭無淚?！盷

10塊限價房地連連流拍

從2007年3月限價房土地推出到搖號配售，經(jīng)歷了一年多的時間，購房者、開發(fā)商早已望穿秋水。但自今年7月份以來，北京市推出的限價房連續(xù)遭到冷遇。其中，順義站前西街、回龍觀等地塊先后流拍。近日，北京最大的兩限房建設用地——大興區(qū)康莊限價商品住房項目用地的出讓著實讓業(yè)內(nèi)人士捏了一把汗。該地塊由北京市大興城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)集團公司以5.7億元奪得，該項土地交易也結(jié)束了北京土地交易市場近兩個月的真空期。

該地塊（一期）因為企業(yè)報價均低于招標底價而流標，而地塊（二期）接到的4份標書報價也有2份報價低于招標底價，這也讓眾多媒體報道時不約而同表示“前途未卜”。該地塊目前出讓成功，也屬樓市寒冬中不幸之萬幸。截止到目前，北京今年未在出讓有效期內(nèi)順利成交的限價房地塊已接近10塊。

這與去年諸多開發(fā)商爭搶限價房開發(fā)地塊的情形相比，已有天壤之別。2007年8月，北京常營三塊限價房地塊開標，有19家房地產(chǎn)企業(yè)競爭，北辰中標的常營A組團地塊，價款為11.5億元，高出底價近4億元。

可見，房價進入下降通道正在引發(fā)一系列的連鎖反應。事實上，從誕生之始，限價房的角色定位就飽受爭議。這個明顯帶有計劃經(jīng)濟色彩的政策被華遠集團董事長任志強稱之為“一種倒退”，“用限價房平抑房價是飲鴆止渴”。拋開這些爭議，作為政府對弈高房價的“一著棋”，限價房政策確實在一定程度上改變了部分購房者的預期。但在市場調(diào)整期，限價房政策淡出市場，將是一個新趨勢。

日前，不少人收到一則限價房的推廣短信：“京城最低價社區(qū)通州半壁店限價房，均價4800元/平米，全面開啟接待?！毕迌r房因其售價低于周邊在售項目，購買者還需要經(jīng)過嚴格的資格篩選，本應該是“皇帝女兒不愁嫁”，現(xiàn)在卻需要開發(fā)商用短信進行推廣！

棄購潮僅僅是一個開始

限價房和商品房一般要有三成的價差，但顯然現(xiàn)在的價差沒有那么大了。限價房到底應不應該降價呢？答案似乎很明顯，那就是應該降，但實際情況并非如此簡單。對于已經(jīng)疲沓的開發(fā)商，又一個讓他們坐臥不安的情形正在出現(xiàn)——棄購限價房。在已取得限價房搖號資格的申購人群中，“棄購”限價房的不在少數(shù)，且有蔓延趨勢。

據(jù)了解，在限價房推出近一年以來，買家的熱度確實在不斷降低。2007年12月，廣州第一個限價房保利西子灣申請人數(shù)與套數(shù)的比例為4.6∶1，到了萬科新里程和中海的限價房金沙馨園，其比例回落到了3∶1，而號稱最便宜限價房的龍光峰景華庭在今年“五一”黃金周前夕出臺，比例只有2.6∶1。到了這些限價房項目的第二期發(fā)售時，申購比例最低曾經(jīng)達到1.7∶1。

已經(jīng)和旗勝家園簽了合同的一位業(yè)主表示，自己已經(jīng)決定違約，“一是它是兩限房，沒什么升值潛力，二是它是期房，三是公攤太大，四是真正的優(yōu)惠我沒享受到。例如，分戶供暖，燒天然氣，成本很高。如果入住率不高的話，用壁掛爐的能耗是非常高的?！?/p>

戴德梁行商業(yè)部董事張智聰也認為，“限價房如果要賣出去，肯定要減價。不然發(fā)展商的限價房存貨，與同區(qū)域產(chǎn)品對比是一定要吃虧的”。他表示：“房價如果再出現(xiàn)大幅下降，限價房將失去存在意義。

目前北京的限價房的搖號配售正在進行中，至于在搖號過程中出現(xiàn)厚此薄彼的局面，甚至部分人放棄首次搖號購買，政府正在收集此類問題，適時推出解決的辦法。按照政府的相關規(guī)定，具有購買資格的購買者有兩次放棄購買的機會。

兩大原因致使限價房備受冷落

開發(fā)商對限價房項目逐漸失去了興趣；對買房者而言，限價房也不是香餑餑了。

原因之一，限價房有一定價格優(yōu)勢，但屬于市場與政策的雙層調(diào)節(jié)范疇，在房價高企時，價格優(yōu)勢比較明顯，在房價低落時，則沒有價格比較優(yōu)勢。

已經(jīng)有一定跡象顯示出來。有60%的報名申購者并未真正買房，數(shù)字顯示每平米6500元的西子灣相比，旁邊還有4000多元的時代糖果樓盤。

限價房是政府為平穩(wěn)房價而推出的政策性商品住房，定價標準就是同等地段、同等類型商品房價格的70％，房價原則上低于普通商品房，但目的是為了平衡房地產(chǎn)市場和房價，而不是為了讓房價急升或者急降。廣州市市長張廣寧曾表示，限價房不是每個時段都進行，當中低收入的收入跟房價接近或是差不多的時候，限價房就少出甚至是不出。廣州市常務副市長蘇澤群也表示，如果商品房價格升高或回落，限價房房價也會相應進行調(diào)整，只是調(diào)整時間可能會相對有點滯后。

在廣州、深圳地區(qū)，政府的保障性住房開始在一季度面市，廣州市2008年將有15000套限價房面市，占全年住宅總供應量的20%，政府的70/90政策下催生的大量中小戶型住宅也會在今年大量上市。中低價位的房價回落，使得今后限價房的優(yōu)勢更不明朗。

原因之二，限價房的退出機制不暢，購房者獲得的是不完全產(chǎn)權(quán)。以北京市的規(guī)則為例，限價房為有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租或出借；上市交易時與經(jīng)濟適用房一樣，設定了取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿5年的條件。不滿5年的，限價房與經(jīng)濟適用房政策類似，都是不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府部門進行回購；其中限價房的回購價格需要按照原價并參考折舊和物價水平確定；經(jīng)濟適用房則是按原價直接回購或出售給符合條件的購買人。限價房的購房者為中等收入階層，由于屬于政策性住房，申購與交易都受到制約。限價房目前的低價是要在今后交易時付出代價的，代價就是交易受限，不完全產(chǎn)權(quán)，除了購房者之外，政府是另一個隱身的產(chǎn)權(quán)所有人，這體現(xiàn)在交易價差上。

很明顯，限價房是一種收益受到人為制約的高風險資產(chǎn)，在房價低落時，沒有多大優(yōu)勢。

國土局急求停供限價房土地

在此背景下，不久前，北京市國土局召集部分開發(fā)商召開了一個小型土地市場供應情況座談會。在會上，各企業(yè)均從自身角度對目前限價房用地供應現(xiàn)狀提出了建議，其中之一就是在保證限價房供地的前提下，適當調(diào)整限價房的供應方式及結(jié)構(gòu)。

據(jù)知情人士介紹，會議精神中提及“在保證限價房供地的前提下，適當調(diào)整限價房的供應方式及結(jié)構(gòu)”，是指相應減少獨立的限價房項目，而將以限價房與商品房配建的方式為主。而根據(jù)北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃，2008年，北京需新開工450萬平方米兩限房；2009年和2010年，還需建設共750萬平方米兩限房，接下來，必然是兩限房用地的大量推出。

北京市土地儲備中心在關于修改盧溝橋鄉(xiāng)郭莊子村用地等三塊土地交易條件的公告中，把盧溝橋郭莊子村限價房地塊由純政策房地塊變?yōu)榱讼迌r房、商品房共建。據(jù)了解，這主要是為了增加開發(fā)商的利潤空間，避免限價房再次流拍，影響開工建設。據(jù)有關負責人介紹，今后，將加大在商品房中配建限價房的供應方式，減少面積過大的限價房項目獨立建設。

北京市國土局相關負責人表示，會保證“450萬平方米限價房”任務的完成，同時在今后推出地塊時會更多考慮市場的承受能力。具體調(diào)整的幅度依據(jù)是：限價房價格要比周邊房價低10%-30%。

種種跡象顯示，目前各地樓市的價格調(diào)整并未結(jié)束，有的城市甚至剛剛開始。在房地產(chǎn)整體生態(tài)環(huán)境驟然變化的背景下，限價房到底能走多遠，或?qū)⑷Q于地方政府的靈活應變能力以及調(diào)控智慧。