基于ＳＷＯＴ分析廣西中小型房地產(chǎn)公司發(fā)展前景

[摘要]今年以來(lái)我國(guó)政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策和美國(guó)次貸金融危機(jī)給世界的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，使房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變得更為嚴(yán)峻和復(fù)雜。文章采用SWOT分析技術(shù)對(duì)廣西中小型房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析，并對(duì)其今后的發(fā)展提出建議。

[關(guān)鍵詞]廣西；中小型房地產(chǎn)公司；SWOT分析；建議

[作者簡(jiǎn)介]唐儀，桂林電子科技大學(xué)管理學(xué)院，廣西桂林，540014；詹嚴(yán)俊，桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，廣西桂林，541004

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1007－7723(2008)11－0072－0002

一、SWOT分析法理論

在眾多的戰(zhàn)略分析工具中，SWOT分析方法是其中較有效的一種。SWOT分析方法是一種企業(yè)內(nèi)部分析方法，即根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在，從而將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。其中，S代表strength(優(yōu)勢(shì))，W代表weakness(弱勢(shì))，O代表opportunity(機(jī)會(huì))，T代表threat(威脅)，S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。通過(guò)SWOT分析，可以幫助企業(yè)把資源和行動(dòng)聚集在自己的強(qiáng)項(xiàng)和有最多機(jī)會(huì)的地方。按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“能夠做的”(即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng))和“可能做的”(即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅)之間的有機(jī)組合。因此，SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況，可以從中找出對(duì)自己有利的、值得發(fā)揚(yáng)的因素，以及對(duì)自己不利的、如何去避開的東西，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，找出解決辦法，并明確以后的發(fā)展方向。

二、廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

“十五”期間，宏觀經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)給廣西提供了一個(gè)快速發(fā)展空間，2001～2003年，經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)9.6％，比全國(guó)高1.4個(gè)百分點(diǎn)。2004年，廣西從最初的邊陲之地一舉成為政府重點(diǎn)扶持的轉(zhuǎn)型省份。從“泛珠三角9+2城市”的提出，到中國(guó)—東盟博覽會(huì)永久落戶廣西首府南寧，從國(guó)際民歌節(jié)，到中國(guó)—東盟商務(wù)與投資峰會(huì)，顯示出中央政府大力支持廣西發(fā)展的堅(jiān)定信心。北部灣經(jīng)濟(jì)圈的提出與廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)將區(qū)級(jí)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略上升到國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，使環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈成為繼珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈之后引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的“第四大經(jīng)濟(jì)圈”。

今年以來(lái)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，廣西房地產(chǎn)開發(fā)增速呈現(xiàn)快中放緩態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積小幅上漲，售價(jià)緩慢回落。體現(xiàn)在三方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較快增長(zhǎng)，但增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成276.64億元，比上年同期增長(zhǎng)30.8％，同比增幅連續(xù)3年保持在30％以上。但由于受土地、信貸等政策導(dǎo)向作用的影響，開發(fā)投資呈明顯回落的態(tài)勢(shì)，增速分別比去年同期和今年一季度回落13.4和8.8個(gè)百分點(diǎn)，比同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資低1.9個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)中廣西房地產(chǎn)投資總量排19位，增速排17位，均處于中等偏后位置。第二，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅投資比重持續(xù)上升。隨著宏觀調(diào)控措施的逐步到位以及市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用，廣西房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資形成此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。1～6月全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅投資185.41億元，比上年同期增長(zhǎng)40.7％，增幅比上年同期提高9.7個(gè)百分點(diǎn)，占全部房地產(chǎn)投資的67％，比上年同期高4.7個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)25.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步增強(qiáng)。第三，土地購(gòu)置與開發(fā)面積增速下降，房屋施工和竣工面積增速減慢。隨著持幣觀望情緒的蔓延，大多數(shù)房地產(chǎn)公司放緩了工程施工建設(shè)速度，調(diào)整了樓盤開工進(jìn)度；與此同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)樓市的觀望態(tài)度延續(xù)到了拍賣會(huì)上，使開發(fā)商對(duì)土地也持觀望態(tài)度。

三、廣西中小型房地產(chǎn)公司SWOT分析

隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的提出，廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)也進(jìn)入了快速上漲通道，且持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)比較明顯?；诶麧?rùn)的驅(qū)動(dòng)，加上房地產(chǎn)業(yè)門坎比較低，因此今年來(lái)涌現(xiàn)出一大批中小型房地產(chǎn)公司。面對(duì)2007～2008年國(guó)家出臺(tái)的一系列金融政策和房地產(chǎn)新政，探討如何在宏觀調(diào)控下消費(fèi)者觀望情緒不斷蔓延的市場(chǎng)環(huán)境中更好地發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，運(yùn)用SWOT分析法進(jìn)行分析，尋求科學(xué)合理、可行性較強(qiáng)的發(fā)展方向，具體如下：

(一)S——優(yōu)勢(shì)

1、北部灣經(jīng)濟(jì)圈的崛起將帶動(dòng)一大批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引大量資金及企業(yè)入駐，增加人口流動(dòng)性，提高住房需求。

2、城市建設(shè)日趨完善，首府南寧、桂林被相繼評(píng)為宜居城市，其他城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也加大了投資力度，更好的居住環(huán)境將吸引更多的人到廣西定居、安家立業(yè)。

3、廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康，在前期沒(méi)有出現(xiàn)一線城市那樣住宅價(jià)格暴漲、土地拍賣價(jià)格天價(jià)的情況。因此，在現(xiàn)階段國(guó)家加大力度進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，廣西整個(gè)市場(chǎng)氛圍比較明朗，有利于實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展。

(二)W——劣勢(shì)

1、投資結(jié)構(gòu)不盡合理。

2、很多中小型公司沒(méi)有形成自己的企業(yè)文化。

3、沒(méi)有樹立良好的企業(yè)品牌形象。

4、沒(méi)有形成體系化的銷售渠道。

5、售后服務(wù)不盡如人意，物業(yè)管理相對(duì)混亂。

6、融資能力比較弱。

7、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理相對(duì)混亂。

(三)O——機(jī)會(huì)

1、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)帶來(lái)商機(jī)無(wú)限，推動(dòng)了房地產(chǎn)需求量的上升。

2、廣西社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，開發(fā)環(huán)境較好。

3、投資性購(gòu)房市場(chǎng)需求不斷增加。

4、區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡。

(四)T——威脅

1、對(duì)銀行資金依賴過(guò)重，金融風(fēng)險(xiǎn)較大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

2、土地不斷減少，地價(jià)不斷上漲，人工工資不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。

3、外地大型房地產(chǎn)公司涌入廣西爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。

4、2007～2008年國(guó)家宏觀調(diào)控的政策落實(shí)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響，購(gòu)買意愿降低，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

5、美國(guó)次貸金融危機(jī)給世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不利影響。

四、對(duì)廣西中小型房地產(chǎn)公司發(fā)展建議

雖然廣西房地產(chǎn)業(yè)適逢難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，北部灣經(jīng)濟(jì)圈的崛起將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，但在中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策后，在有效抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)快發(fā)展和房?jī)r(jià)過(guò)熱的情況下，國(guó)民購(gòu)買意愿降低，市場(chǎng)觀望情緒蔓延。中小型房地產(chǎn)公司如何順勢(shì)而為，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、避免劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)、化解威脅，本文提出以下建議：

第一，積極調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，積極參加政府經(jīng)濟(jì)適用房等基礎(chǔ)性設(shè)施的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房有很大的市場(chǎng)需求，而且有多方面的政策支持：如土地成本由政府控制、金融政策偏向、稅收優(yōu)惠等，積極參與經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)并增加低價(jià)位普通商品房開發(fā)。

第二，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理理念，并確立財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略核心的地位，與銀行建立良好合作關(guān)系，積極拓寬融資渠道，引入成本控制管理模式，提高資金利用率。

第三，樹立企業(yè)品牌意識(shí)，將每次樓盤開發(fā)都看作品牌推廣的契機(jī)，將獨(dú)有的企業(yè)文化和品牌的推廣相結(jié)合，讓企業(yè)品牌深入人心，建立良好口碑。

第四，構(gòu)建體系化的銷售渠道，加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)管理，創(chuàng)新銷售理念，打造一支過(guò)硬的銷售隊(duì)伍，提高銷售能力。

第五，注重縱向一體化聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略?？煽紤]涉足產(chǎn)業(yè)前向(物業(yè)管理)和產(chǎn)業(yè)后向(裝潢設(shè)計(jì)等)發(fā)展。在今后的發(fā)展過(guò)程中，公司更要注重上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合，強(qiáng)化內(nèi)部合作，降低成本，提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。