信托管理模式下園區(qū)管理的財務(wù)與審計思考

［摘 要］ 信托式物業(yè)管理模式，是2007年北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)創(chuàng)建的新的園區(qū)物業(yè)管理模式。該模式依托我國新出臺的《物權(quán)法》以及已實施的《信托法》，規(guī)定了委托人即廣大業(yè)主和受托人即物業(yè)公司，并且雙方簽訂了《北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》，創(chuàng)建了一種物業(yè)管理的新模式——信托式物管。與傳統(tǒng)的委托物業(yè)管理模式不同，受托人因信托財產(chǎn)的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產(chǎn)，也歸入信托財產(chǎn)；受托人每年定期將信托財產(chǎn)的管理運用、處分及收支情況，報告給委托人和受益人，等?；谛磐惺轿锕艿脑瓌?chuàng)性，有必要對這一模式下園區(qū)管理的財務(wù)與審計問題進行全面分析。本文提出了“園區(qū)管理資金”的概念，思考了園區(qū)管理的財務(wù)邊界，試圖從財務(wù)和審計的角度對信托式物業(yè)管理模式下園區(qū)可能面臨的問題進行思考和探討。

［關(guān)鍵詞］ 財務(wù)；審計；園區(qū)管理；信托管理模式

［中圖分類號］F230；F239［文獻標(biāo)識碼］A［文章編號］1673-0194（2008）19-0032-03

我國現(xiàn)階段市場經(jīng)濟下物業(yè)管理體制主要呈現(xiàn)以經(jīng)濟手段為主，法律和行政手段為輔的傳統(tǒng)的委托物業(yè)管理模式。該體制的形成往往具有以下特征：園區(qū)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施建設(shè)并出售，代收業(yè)主一定年限的物業(yè)管理費用，同時由開發(fā)商聘請物業(yè)管理公司并結(jié)轉(zhuǎn)和移交相關(guān)物品和費用。類似方式很容易形成園區(qū)產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商和物業(yè)公司財物移交不完整，業(yè)主和物業(yè)公司費用不明晰，物業(yè)公司費用支出不透明等糾紛。

信托式物業(yè)管理模式是委托人即廣大業(yè)主基于對受托人即物業(yè)公司的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分。依據(jù)《物權(quán)法》和《信托法》，雙方制訂的《物業(yè)管理信托契約》，明顯加大了對物業(yè)公司的約束力度，在財務(wù)收支、使用和透明度方面對于業(yè)主十分有利，能夠為解決園區(qū)長期合理經(jīng)營問題提供有效途徑。

一、信托式物業(yè)管理模式下園區(qū)管理的財務(wù)問題

與傳統(tǒng)的委托物業(yè)管理模式不同，信托式物業(yè)管理模式下受托人物業(yè)公司不是管理者，而是提供物業(yè)管理服務(wù)，依據(jù)自身服務(wù)的質(zhì)量收取管理服務(wù)費用，不需自身募集物業(yè)管理的資金來源，而由業(yè)主委員會募集。園區(qū)廣告、閑置車位的出租等原屬于物業(yè)公司的資金來源，現(xiàn)歸業(yè)主共同所有，由業(yè)主委員會委托物業(yè)公司保管和使用。這些都對園區(qū)管理的財務(wù)問題提出新的思考。

1. 園區(qū)管理的收入來源

現(xiàn)階段物業(yè)公司對園區(qū)管理的收入來源，為業(yè)主按居住面積每月繳納的物業(yè)管理費和經(jīng)營性服務(wù)收費，以及物業(yè)公司利用園區(qū)的公共財物對外經(jīng)營取得的財產(chǎn)。

信托式物業(yè)管理模式下，受托人物業(yè)公司依照信托文件的約定取得報酬。信托文件未作事先約定的，經(jīng)信托當(dāng)事人協(xié)商同意，可以作出補充約定；未作事先約定和補充約定的，不得收取報酬。約定的報酬經(jīng)信托當(dāng)事人協(xié)商同意，可以增減其數(shù)額。這就是說，如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的管理水平、管理質(zhì)量不能令人滿意，就可以協(xié)商減少物業(yè)費的數(shù)額，這樣就可以避免要么拒交、要么全交的兩難處境?？梢?，雙方經(jīng)協(xié)商確定的物業(yè)管理報酬是園區(qū)管理的收入來源。

另外，受托人因信托財產(chǎn)的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產(chǎn)，也歸入信托財產(chǎn)。也就是說，園區(qū)廣告、閑置車位的出租等同樣形成園區(qū)管理的收入來源。

2. 園區(qū)管理資金的募集方式

“園區(qū)管理資金”應(yīng)該定義為：以基金的方式匯集的，包括業(yè)主委員會募集的物業(yè)管理費，物業(yè)公司代收的信托財產(chǎn)的處分收入，以及其他經(jīng)營外收入的資金的集合。

傳統(tǒng)的園區(qū)管理資金的募集方式是物業(yè)公司上門按每戶居住面積和人口收繳物業(yè)費和電梯使用費等費用，其標(biāo)準(zhǔn)按照政府部門審批的市價確定或由物業(yè)公司單方面決定。

信托式物業(yè)管理模式下，園區(qū)的管理資金是以基金的方式通過業(yè)主委員會募集。業(yè)主信托財產(chǎn)的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產(chǎn)，作為園區(qū)的管理基金的補充。物業(yè)公司自身不需募集物業(yè)管理的資金來源。

3. 園區(qū)管理資金的使用

信托式物業(yè)管理模式下，園區(qū)管理資金由受托人物業(yè)公司代為保管，并依據(jù)物業(yè)公司的管理水平、管理質(zhì)量，按照最終與委托人業(yè)主委員會達成的具體物業(yè)管理費數(shù)額支付給物業(yè)公司，支付時限由雙方協(xié)商決定。

園區(qū)的公共設(shè)施屬自然損壞的，其恢復(fù)費用由園區(qū)管理資金支付；屬人為損壞的，其恢復(fù)費用由園區(qū)管理資金墊付，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，報業(yè)主委員會。園區(qū)樓宇的粉刷、電梯定期維護等大宗的保養(yǎng)應(yīng)該依據(jù)雙方簽訂的協(xié)議定期，定價執(zhí)行，如費用改變過大，應(yīng)首先征得委托人業(yè)主委員會的同意，然后進行園區(qū)管理資金的使用。

4. 園區(qū)管理的財務(wù)報出

受托人物業(yè)公司必須保存處理信托事務(wù)的完整記錄，與其相應(yīng)的財務(wù)支出項目應(yīng)編制標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)報告，每年定期將信托財產(chǎn)的管理運用、處分及收支情況，報告委托人和受益人。

5. 園區(qū)管理的財務(wù)邊界

園區(qū)管理的財務(wù)邊界是基于本園區(qū)內(nèi)園區(qū)管理資金的收入，用于本園區(qū)維護和管理的資金使用情況，以及物業(yè)公司關(guān)于本園區(qū)的財務(wù)憑證、記錄和報告。物業(yè)公司總體的財務(wù)收支和狀況，以及業(yè)主委員會的募集費用記錄等會計資料不應(yīng)屬于園區(qū)管理的財務(wù)范疇。

二、信托式物業(yè)管理模式下園區(qū)管理的審計問題

信托式物業(yè)管理模式下園區(qū)管理的審計是依據(jù)經(jīng)濟監(jiān)督的需要，對園區(qū)財務(wù)收支及其他經(jīng)濟活動的真實、合法和效益進行審查，主要是受托人物業(yè)公司提供的基于本園區(qū)的會計資料和其他經(jīng)營信息所反映的相應(yīng)經(jīng)濟活動。我們可以從審計的基本定義進行相應(yīng)的思考。

1. 園區(qū)管理的審計要素

信托式物業(yè)管理模式下，園區(qū)管理的審計主體是業(yè)主委員會或會計師事務(wù)所；審計對象是物業(yè)公司的關(guān)于本園區(qū)的會計資料及其所反映的財務(wù)收支活動；審計授權(quán)或委托人是全體園區(qū)業(yè)主。

2. 園區(qū)管理的審計目的

園區(qū)管理審計目的是監(jiān)督、鑒證和評價受托人受托責(zé)任的履行情況，廣大業(yè)主有權(quán)了解其信托財產(chǎn)的管理運用、處分及收支情況，并有權(quán)要求物業(yè)公司作出說明。

3. 園區(qū)管理的審計范圍

信托式物業(yè)管理模式下，園區(qū)管理的審計范圍包括物業(yè)公司提供的基于本園區(qū)會計資料的真實性、合法性和公允性，園區(qū)財務(wù)支出是否經(jīng)濟和有效率，以及園區(qū)業(yè)主的資產(chǎn)實物是否保值或增值。

4. 園區(qū)管理的審計程序

審計授權(quán)或委托人委托會計師事務(wù)所進行審計的，由業(yè)主委員會指定的會計師事務(wù)所按照我國《物業(yè)管理條例》和《公司法》的有關(guān)規(guī)定，制定標(biāo)準(zhǔn)的審計程序，簽訂《審計業(yè)務(wù)約定書》，最后出具審計報告。

審計授權(quán)或委托人委托業(yè)主委員會進行審計的，應(yīng)當(dāng)選擇具備審計、財務(wù)、物業(yè)管理、資產(chǎn)評估等相應(yīng)知識的業(yè)主開展審計工作。在審計準(zhǔn)備階段，根據(jù)本園區(qū)的實際情況，確定審計的內(nèi)容、方法和時間。在審計實施階段，通過審查會計憑證、會計賬簿、會計報表等方式審計物業(yè)公司的關(guān)于本園區(qū)的財務(wù)情況；通過審查園區(qū)實物獲得資產(chǎn)的詳細(xì)信息。在審計報告階段，將審計的具體資料上報業(yè)主委員會并提出審計意見。在審計處理階段，由業(yè)主委員會將審計結(jié)果反映給物業(yè)公司并協(xié)商解決。

5. 園區(qū)管理的審計作用

對園區(qū)管理的審計，無論是有一定規(guī)模性的大型園區(qū)，還是小盤的園區(qū)，審計的項目和內(nèi)容都不甚復(fù)雜。信托式物業(yè)管理模式下，其根本作用是確定當(dāng)期物業(yè)公司支出費用，協(xié)商支付給物業(yè)公司管理費的最終數(shù)額，督促物業(yè)公司對園區(qū)進行有效管理，實現(xiàn)園區(qū)業(yè)主資產(chǎn)的保值增值。

總之，信托式物業(yè)管理模式是具有中國時代特色的新的物業(yè)管理模式，必然在園區(qū)管理的財務(wù)與審計上存在其特殊性。希望以上分析能夠?qū)π磐惺轿飿I(yè)管理模式的完善提供有益啟示，同時期待信托式物業(yè)管理模式能夠為探索新型園區(qū)的物業(yè)管理模式提供有效途徑。

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