房地產(chǎn)發(fā)展中的金融風(fēng)險分析及防范

房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險。也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)金融在支撐房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，不可避免地承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的現(xiàn)狀分析

目前我國樓市火爆、房價攀升、房貸市場增長、通脹率較高、利率不斷提高，而且研究目前的市場環(huán)境會發(fā)現(xiàn)：從2007年上半年房價走勢看，1月份至6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢。“國房景氣指數(shù)”為104.99，比8月份上升0.51點(diǎn)，同比上升1.85點(diǎn)。隨著房價急速攀升的是住房貸款快速增長，2007年上半年，個人住房中長期貸款增速高達(dá)16.15％，前5個月累計新增2253億元，同比多增2677億元。我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資1997年為13.7％，從1999年起表現(xiàn)出明顯的上升趨勢，超過了20％，近幾年有所回落。

(二)房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)

1 發(fā)展時期短，起步快

從我國房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，短短幾年時間，我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長，發(fā)展的速度很快。

2 融資比例較高

融資比例較高，是我國房地產(chǎn)金融的一個明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場——資源——資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。

3 融資渠道單一

從我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險

(一)個人貸款風(fēng)險

近幾年來個人住房貸款增長瘋狂得無以復(fù)加。2004年個人住房貸款余額達(dá)到11779.74億元，同比增長42.46％，個人購置住房時，70％-80％房款來自銀行貸款，而對貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管我國目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，但對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行。

(二)個別城市地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱，存在市場風(fēng)險

我國2004—2006年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。以上海市為例，2004年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價格漲幅達(dá)27.5％。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，從而給銀行帶來不小的損失。

(三)“假按揭”行為凸顯，存在道德風(fēng)險

“假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款。據(jù)某商業(yè)銀行消費(fèi)信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。開發(fā)商也把“假按揭”作為一種融資渠道。

(四)銀行管理風(fēng)險

如果銀行管理人員對房地產(chǎn)風(fēng)險認(rèn)識不足，風(fēng)險意識不強(qiáng)，對貸款業(yè)務(wù)和相關(guān)法律不熟悉；或者對信息掌握不充分，對貸款過程缺乏足夠控制力。造成決策失誤；或?qū)杩钊藢彶椴粐?yán)；或不顧銀行整體利益以權(quán)謀私，貸人情款等這些管理上的不完善都會造成風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中的風(fēng)險形成因素分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款

估計80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和融資信用風(fēng)險都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

(二)投資快速增長，投機(jī)行為擾亂市場

由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

(三)個人住房消費(fèi)信貸開始進(jìn)入國際上公認(rèn)的違約風(fēng)險高發(fā)期

隨著越來越多的個人住房商業(yè)性貸款進(jìn)入3-8年的風(fēng)險暴露期，銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。原來各個商業(yè)銀行都把個人房貸作為一個優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來發(fā)展，個人房貸也逐漸成為商業(yè)銀行新的利潤增長點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場一片大好的情況下，風(fēng)險問題就在無形中被忽視。

(四)銀行操作不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸管理機(jī)制不健全

缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險的信貸政策和制度。對開發(fā)商信息甄別的手段不完善，評價結(jié)果與實際往往有一定差距。房地產(chǎn)信貸資金投向不合理。受利潤的誘導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)高檔住宅，與開發(fā)普通住宅相比，銀行對這類高檔產(chǎn)品的過度資金投入隱藏著更大的風(fēng)險。銀行違規(guī)投資，直接將銀行資金投入到房地產(chǎn)中，這助長了房地產(chǎn)泡沫的形成，加大了金融風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范

(一)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元融資體系

可以大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會公眾募集開發(fā)資金；建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產(chǎn)業(yè)；將保險資金引入住宅融資市場，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，實現(xiàn)投資高效率；鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)；大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)業(yè)資金問題。

(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序嚴(yán)格把關(guān)

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)對以下內(nèi)容嚴(yán)格把關(guān)：第一，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，包括是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，是否取得所開發(fā)樓盤的合法使用權(quán)，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)項目公司和一般房地產(chǎn)開發(fā)公-司等。第-，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓盤，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。第三，向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開發(fā)項目預(yù)售款。

(三)改革商業(yè)銀行風(fēng)險管理制度

在我國，導(dǎo)致開發(fā)商貸款不良率高的原因之一是開發(fā)商將開發(fā)貸款與住房按揭貸款捆綁銷售。在利率市場化還不能起作用的情況下，銀行必然以放松對開發(fā)商的貸款條件為代價取得住房按揭業(yè)務(wù)。因此，如果將開發(fā)貸款與住房按揭貸款強(qiáng)行分開，規(guī)定同一家銀行不能做同一項目的開發(fā)貸款與住房按揭貸款，開發(fā)商就失去了讓銀行放松貸款條件的籌碼，銀行就會提高對開發(fā)商貸款的審查力度和風(fēng)險控制力度，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險就會大大降低。

(四)個人住房貸款的信用風(fēng)險防范

我國目前還沒有建立個人信用制度，導(dǎo)致了個人信用不高，只能靠道德約束而沒有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束的必然結(jié)果。通過建立個人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險勢在必行。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。