新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)核算模式的比較與選擇

　　【摘 要】 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。選擇何種模式，如何選擇模式，成為擺在不少企業(yè)面前的難題。本文介紹了投資性房地產(chǎn)的兩種核算模式，重點(diǎn)比較兩者在會(huì)計(jì)核算及對(duì)企業(yè)影響方面的異同，并提出企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)核算模式時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。
　　【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 成本模式； 公允價(jià)值模式
　　
　　為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》，明確將投資性房地產(chǎn)定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)的單獨(dú)計(jì)量并引入公允價(jià)值計(jì)量模式。房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)，對(duì)于公允、客觀地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有積極的意義。但同時(shí)由于較之原先單一的成本模式計(jì)量有較大的變動(dòng)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值及其盈利能力帶來(lái)較大的影響。
　　
　　一、投資性房地產(chǎn)的含義
　　
　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)和存貨對(duì)外銷(xiāo)售，還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產(chǎn)收益活動(dòng)，甚至成為影響個(gè)別企業(yè)利潤(rùn)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計(jì)入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，并沒(méi)有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權(quán)和出租土地使用權(quán)的概念，而是統(tǒng)括在固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中，采用歷史成本法為基本計(jì)量原則進(jìn)行核算。這樣的核算方式，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價(jià)值與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值存在較大的偏差，直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損。
　　投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)填補(bǔ)了這一空白，明確了投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和出租的建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
　　
　　二、投資性房地產(chǎn)的核算模式
　　
　　針對(duì)以往會(huì)計(jì)實(shí)踐中將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，不能如實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和真實(shí)價(jià)值的情況，新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，從而為會(huì)計(jì)信息使用者更好地提供決策依據(jù)，并規(guī)定了以下兩種模式可供選擇：
　　
　?。ㄒ唬┏杀灸Ｊ?br/>　　該模式要求企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。采用此模式一方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認(rèn)為企業(yè)對(duì)外公布的資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場(chǎng)價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，而在于通過(guò)資本投入與資產(chǎn)形成的對(duì)比來(lái)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這種對(duì)比需以成本計(jì)量為基礎(chǔ)。
　　
　　（二）公允價(jià)值模式
　　國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中對(duì)公允價(jià)值的定義與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義大體一致，準(zhǔn)則規(guī)定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。由此可見(jiàn)，公允價(jià)值最大的特點(diǎn)是來(lái)自于公平交易的市場(chǎng)，參與市場(chǎng)交易的理性雙方充分考慮了市場(chǎng)信息后達(dá)成共識(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格即為公允價(jià)值。
　　
　　三、兩種核算模式的比較
　　
　?。ㄒ唬┕餐c(diǎn)
　　1. 兩種核算模式均應(yīng)單獨(dú)核算。
　　新準(zhǔn)則頒布之前，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)往往把具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，不能真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)及其真實(shí)價(jià)值的情況，進(jìn)而不能使投資者獲得相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，影響其投資決策。新準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中獨(dú)立出來(lái)，單獨(dú)核算。無(wú)論是采用成本模式還是公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)都必須獨(dú)立核算，單獨(dú)入賬。
　　2. 取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，成本法與公允價(jià)值法的計(jì)量一致。
　　無(wú)論投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用成本模式或是公允價(jià)值模式，在投資性房地產(chǎn)初始入賬時(shí)，一律按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。如果是外購(gòu)房地產(chǎn)，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)；如果是自行建造的房地產(chǎn)，則包括使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。
　　
　?。ǘ┎煌c(diǎn)
　　
　　1. 兩種核算模式對(duì)投資性房地產(chǎn)持有期間的計(jì)量不同。
　　成本模式沿用固定資產(chǎn)的計(jì)量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和使用年限按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。期末需進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試，如果發(fā)生減值，則計(jì)提減值準(zhǔn)備。
　　采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。
　　2. 兩種模式對(duì)投資性房地產(chǎn)處置階段的核算不同。
　　在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，成本模式只需考慮該資產(chǎn)已提的累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷(xiāo)和減值準(zhǔn)備，而公允價(jià)值模式還需要同時(shí)考慮該資產(chǎn)從取得至處置時(shí)的公允價(jià)值變動(dòng)。
　　
　　四、兩種核算模式對(duì)企業(yè)的不同影響
　　
　?。ㄒ唬?duì)企業(yè)資產(chǎn)狀況的影響
　　一方面，長(zhǎng)期以來(lái)，企業(yè)習(xí)慣于在會(huì)計(jì)核算上將自用房產(chǎn)與出租房產(chǎn)混為一談，不加區(qū)分。新準(zhǔn)則的頒布和實(shí)施要求企業(yè)無(wú)論采用成本模式還是公允價(jià)值模式，都必須對(duì)投資性房地產(chǎn)獨(dú)立核算，因此，原來(lái)分別計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性物業(yè)，將統(tǒng)一計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目。這一變化無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，尤其是那些持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)，其結(jié)果是企業(yè)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)中的比重下降，投資性房地產(chǎn)的比重增加。
　　另一方面，新準(zhǔn)則規(guī)定，“對(duì)于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整留存收益”。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，企業(yè)一旦選用公允價(jià)值模式來(lái)計(jì)量其早些年購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)，必將大大增加其賬面凈資產(chǎn)，提高償債能力。
　　
　?。ǘ?duì)公司盈利能力的影響
　　成本模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響比較穩(wěn)定，無(wú)非是按期對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)造成企業(yè)成本費(fèi)用的增加，除非進(jìn)行資產(chǎn)處置，一般情況不會(huì)創(chuàng)造利潤(rùn)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)盈利的影響會(huì)有一些不確定性。一方面，因?yàn)樵摲椒o(wú)需計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，降低了企業(yè)的成本費(fèi)用；另一方面，由于期末資產(chǎn)的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額需調(diào)整當(dāng)期損益。該資產(chǎn)要按評(píng)估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點(diǎn)，其升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)，總體上每年的重估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值，對(duì)當(dāng)年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)將會(huì)產(chǎn)生較大的貢獻(xiàn)，但不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能。因此，預(yù)計(jì)采用公允價(jià)值核算模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響是先揚(yáng)后抑，且企業(yè)每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)程度會(huì)隨之加大。
　　
　?。ㄈ?duì)企業(yè)稅負(fù)的影響
　　目前，我國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確規(guī)定在計(jì)稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”不予以考慮，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。換句話(huà)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無(wú)需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，無(wú)論企業(yè)采用何種模式，其應(yīng)納稅所得額是一樣的，其應(yīng)交稅費(fèi)也是差不多的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的利潤(rùn)直接計(jì)算所得稅，比較簡(jiǎn)單；若采用公允價(jià)值模式，考慮到會(huì)計(jì)和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤(rùn)直接計(jì)算，而只能通過(guò)納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，勢(shì)必將增加核算的難度及工作量。
　　
　　
　　五、企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)核算模式時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)
　　
　　企業(yè)投資性房地產(chǎn)選擇何種核算模式會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)債務(wù)狀況和盈利水平，也會(huì)影響投資者的決斷。國(guó)家制定不同的會(huì)計(jì)核算模式供企業(yè)選擇，是因?yàn)槠髽I(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不盡相同，為了能更好地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況，允許企業(yè)選擇與之相適應(yīng)的計(jì)量模式。而企業(yè)在進(jìn)行選擇時(shí)，必然要對(duì)各方面的影響因素進(jìn)行綜合考慮，從而選擇出最利于企業(yè)的計(jì)量模式。企業(yè)在具體選擇核算模式時(shí)不妨考慮以下因素：
　　
　　（一）模式的適用性
　　新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般應(yīng)選擇成本模式，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠取得的，才可以用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體地說(shuō)：1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2. 企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。換言之，即使是滿(mǎn)足按公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量條件的投資性房地產(chǎn)仍然可以采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；而反過(guò)來(lái)，如果希望對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則需要滿(mǎn)足相應(yīng)的條件。
　　無(wú)論是成本法還是公允價(jià)值模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，不存在孰好孰壞，關(guān)鍵要看該模式是否適用于企業(yè)。成本計(jì)量模式沿用傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法，會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單，容易理解，不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱；公允價(jià)值模式則能使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值，但公允程度不易控制，短期內(nèi)能有效提升企業(yè)資產(chǎn)狀況和盈利水平，但長(zhǎng)期來(lái)看易造成利潤(rùn)的較大波動(dòng)。從國(guó)際會(huì)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，公允價(jià)值的存在和發(fā)展是必然的，并將在今后發(fā)揮重要的作用，但這并不意味著成本法會(huì)退出歷史舞臺(tái)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，兩者將在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)并存。
　　
　?。ǘ┠Ｊ降奈ㄒ恍?br/>　　根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式時(shí)，既可以選擇成本法也可以選擇公允價(jià)值法。但由于兩種方法的計(jì)量基礎(chǔ)截然不同，會(huì)計(jì)處理也完全不一樣，因此在具體操作中，一個(gè)企業(yè)只能采用一種模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不應(yīng)該同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，以便帶來(lái)計(jì)量上的前后矛盾而誤導(dǎo)投資者。
　　
　?。ㄈ┯?jì)量模式轉(zhuǎn)變的不可逆性
　　為保證會(huì)計(jì)UDKdQPDK46HAZBYTJXdRvM1AsMpCCaUiddLnAw2G3sw=信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，除非計(jì)量所處的環(huán)境發(fā)生變化，不得隨意變更。特別要注意以下兩種情況：1. 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿(mǎn)足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，允許對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。2. 企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)在其“為賺取租金或資本保值增值”這一特性未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變前，也就是“投資性”未轉(zhuǎn)為“自用”之前，原計(jì)量模式采用公允價(jià)值模式的不可以逆轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量?！?br/>　　
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