基于循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理研究

　　摘要：循環(huán)經(jīng)濟是一種新興的經(jīng)濟發(fā)展模式，是集經(jīng)濟、技術(shù)和社會于一體的系統(tǒng)工程。發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要途徑。文章在循環(huán)經(jīng)濟理論的基礎(chǔ)上，論述了房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)，并探討了基于循環(huán)經(jīng)濟房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式改進(jìn)問題。
　　關(guān)鍵詞：循環(huán)經(jīng)濟；房地產(chǎn)；經(jīng)營管理
　　
　　一、引言
　　
　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)推動城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已居世界前列，建房總量居世界首位。但在擴張過程中經(jīng)營管理存在很多問題，導(dǎo)致社會資源急劇消耗和嚴(yán)重的資源浪費。
　　如何處理資源消耗與浪費問題已成為一項重要的研究課題，專家學(xué)者做了大量相關(guān)行業(yè)的研究工作。隨著20世紀(jì)90年代后期工業(yè)化國家對循環(huán)經(jīng)濟概念的提出，出現(xiàn)了面向循環(huán)經(jīng)濟的行業(yè)問題的研究，但面向循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理問題的研究很少。本文主要借鑒前人相關(guān)行業(yè)的研究，提出基于循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系及模式，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上盡可能實現(xiàn)資源循環(huán)。
　　
　　二、循環(huán)經(jīng)濟理論簡介
　　
　　按照自然生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)循環(huán)和能量流動規(guī)律，把經(jīng)濟活動重構(gòu)組織成一個“資源-產(chǎn)品-再生資源”的反饋式流程和“低開采、高利用、低排放”的循環(huán)利用模式，使得經(jīng)濟系統(tǒng)和諧地納入到自然生態(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)循環(huán)過程中，實現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，這就是循環(huán)經(jīng)濟。
　　循環(huán)經(jīng)濟是對物質(zhì)閉環(huán)流動型經(jīng)濟的簡稱，它要求把清潔生產(chǎn)、資源綜合利用、生態(tài)設(shè)計和可持續(xù)消費等融為一體，運用生態(tài)學(xué)規(guī)律來指導(dǎo)人類社會的經(jīng)濟活動，從而實現(xiàn)經(jīng)濟活動的生態(tài)化。作為一種新的經(jīng)濟形態(tài)，循環(huán)經(jīng)濟要求遵循的“3R”原則如下：
　　減量化原則（Reduce）：減少進(jìn)入生產(chǎn)過程中的資源流入量和廢棄物的產(chǎn)生量。
　　再利用原則（Reuse）：盡可能延長資源及產(chǎn)品的使用壽命，并充分地利用它們，防止其過早地成為廢棄物。
　　再循環(huán)原則（Recycle）：實現(xiàn)廢棄物的資源化，使其轉(zhuǎn)化為再生材料，重新進(jìn)入生產(chǎn)過程。
　　現(xiàn)在學(xué)術(shù)界提出了“4R”、“5R”、“6R”原則，如除“3R”外加上“再組織（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修復(fù)（Repair）”等等，這些原則是針對某些不同層次或領(lǐng)域，如管理層面、意識層面或某些行業(yè)領(lǐng)域提出的更加具體具有針對性的原則，具有合理性，但不能取代“3R”原則的基本性和普遍性。
　　三、面向循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系
　　（一）循環(huán)經(jīng)濟呼喚房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理
　　隨著社會經(jīng)濟發(fā)展中資源約束的日益增強，循環(huán)經(jīng)濟必將成為未來社會的主導(dǎo)經(jīng)濟形態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會的細(xì)胞，是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟和建立循環(huán)型社會的基本單元和微觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理勢在必行，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理由純粹的經(jīng)濟型管理向生態(tài)型管理轉(zhuǎn)變，在管理的對象、目標(biāo)、任務(wù)、職能等方面都應(yīng)體現(xiàn)出生態(tài)與經(jīng)濟的兩重性，其各項管理活動，不僅要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，還要遵循生態(tài)規(guī)律的要求，自覺協(xié)調(diào)經(jīng)濟與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展關(guān)系，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的“三贏”。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是一種新型的管理模式，體現(xiàn)了房地產(chǎn)全新的發(fā)展觀和效率觀，它涉及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的各個層次、各個領(lǐng)域、各個方面，貫穿房地產(chǎn)企業(yè)運行的全過程，要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理中處處考慮生態(tài)、體現(xiàn)綠色。具體而言，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是指在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，樹立生態(tài)經(jīng)營理念，培育生態(tài)企業(yè)文化，進(jìn)行生態(tài)設(shè)計和綠色技術(shù)創(chuàng)新，推行清潔生產(chǎn)，開展綠色營銷，倡導(dǎo)可持續(xù)消費，在實施環(huán)境友好的管理行為的同時增加企業(yè)收益的一系列活動。顯然，它并非以犧牲企業(yè)的經(jīng)營利潤來保護(hù)生態(tài)環(huán)境，而是把傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營管理新模式，由此獲取持續(xù)的發(fā)展動力。而且，通過實施有效的綠色經(jīng)營管理，不僅可以促使單個行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，還可由點及面、推廣普及，引起其他行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，從而帶動宏觀經(jīng)濟環(huán)境及整個社會風(fēng)尚的生態(tài)化轉(zhuǎn)變。顯然，這些轉(zhuǎn)變可以大大地推動循環(huán)經(jīng)濟的深入發(fā)展。
　　就我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀而言，其經(jīng)濟增長與生態(tài)環(huán)境之間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展尚處于初級階段，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也仍處于高消耗、高污染的粗放型生產(chǎn)方式和純經(jīng)濟型管理方式之下，積極探索推動房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理、促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟的深入發(fā)展，無疑具有重要的現(xiàn)實意義。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)分析
　　房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)、管理實施對象、技術(shù)要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
　　1、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)是經(jīng)濟效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
　　2、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)
　　3、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點，綜合分析整個房地產(chǎn)項目管理從購買土地到項目終結(jié)以及回收處理的全過程中，各個環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。
　　
　　4、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的支撐體系。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理本質(zhì)上是在原有的房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中融入環(huán)境保護(hù)理念，增加了對環(huán)境的考慮。因此，在實施房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理過程中，如何將環(huán)境信息與其他信息有機集成，實現(xiàn)數(shù)據(jù)和信息的共享是一個亟待解決的問題。為此，必須研究開發(fā)適合房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的數(shù)據(jù)庫、知識庫、信息庫系統(tǒng)，必須研究綠色管理的綠色化評估體系，必須研究開發(fā)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理決策支持系統(tǒng)。所有這些系統(tǒng)，為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理提供技術(shù)上的支撐。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)如圖1所示。（1）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念。在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術(shù)含量。房地產(chǎn)項目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向綜合運用非價格因素如售后服務(wù)、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢等來參與競爭。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺把環(huán)境資源的價值納入到生產(chǎn)核算體系中去，作為制定企業(yè)決策和衡量企業(yè)效益的重要依據(jù)。綠色經(jīng)營理念的樹立要求把培育綠色企業(yè)文化作為一項重要的工作任務(wù)來抓。綠色企業(yè)文化主要是在企業(yè)文化中融入環(huán)保觀念，以綠色意識貫穿于企業(yè)文化的各個方面。綠色企業(yè)文化的形成，可以把企業(yè)職工的思想行為統(tǒng)一到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)上來，充分認(rèn)識環(huán)保的重要性，使職工視環(huán)保為己任，使環(huán)保目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)融為一體。綠色管理強調(diào)環(huán)境保護(hù)是企業(yè)所有人的事，而不僅僅是環(huán)境保護(hù)部門的事。企業(yè)要不斷向員工宣傳綠色理念，鼓勵員工的環(huán)保行為，加大綠色投入，從而形成企業(yè)的綠色文化，盡量使每個人掌握環(huán)境知識，養(yǎng)成自覺關(guān)心環(huán)境、愛護(hù)環(huán)境的意識，在日常活動的各種場合都能考慮到自己的行為對環(huán)境的影響。（2）實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持。房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按“原料-產(chǎn)品-廢料-原料”的循環(huán)線路實施運行，對環(huán)境的影響負(fù)作用最小，資源利用效率最高，并使項目的經(jīng)濟效益和社會效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。大力推行項目周期的綠色化支持，一是綜合考慮生產(chǎn)、環(huán)境和資源優(yōu)化三者的交叉和集成；二是充分考慮項目生命周期的廣義概念，體現(xiàn)房地產(chǎn)項目的學(xué)科交叉的特點和系統(tǒng)思想的觀點，達(dá)到綜合綠色設(shè)計、綠色規(guī)劃、綠色施工、綠色物流等在內(nèi)的項目生命全過程的統(tǒng)一。（3）追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新。綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標(biāo)準(zhǔn)化即ISO14000管理系列標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。ISO14000質(zhì)量認(rèn)證實質(zhì)上是對企業(yè)管理和產(chǎn)品生產(chǎn)提出了循環(huán)經(jīng)濟的要求，即從循環(huán)經(jīng)濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，它有利于促進(jìn)企業(yè)向生態(tài)型轉(zhuǎn)化，有益于環(huán)境的高新技術(shù)投資，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)外效益的有機統(tǒng)一。其中，ISO14001環(huán)境管理體系可以為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營提供組織、制度上的支持和保障。當(dāng)前條件下實施ISO，一是要求政府要不斷推進(jìn)環(huán)保體制改革，完善環(huán)保行政和管理制度，制定有效的法律法規(guī)，大力進(jìn)行全民環(huán)保教育；二是要求企業(yè)從領(lǐng)導(dǎo)到職工各個層面加強學(xué)習(xí)研究GB/T2400-ISO14000標(biāo)準(zhǔn)，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作職能和工作方法，變被動為主動，大力推進(jìn)企業(yè)的環(huán)境管理體系變革。（4）強化房地產(chǎn)項目綠色生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。在可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)綠色經(jīng)營要求下，只有發(fā)展綠色技術(shù)、綠色生產(chǎn)，推行項目全過程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經(jīng)濟，獲取最大的經(jīng)濟發(fā)展效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進(jìn)行綠色生產(chǎn)的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領(lǐng)導(dǎo)層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產(chǎn)知識；第二，建立專門的綠色生產(chǎn)協(xié)調(diào)機構(gòu)，并使之發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)與規(guī)范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產(chǎn)籌措資金；第四，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，加強對外交流，引進(jìn)國外先進(jìn)項目工藝流程；第五，政府加快有關(guān)綠色生產(chǎn)的政策、法律、法規(guī)的制度，為企業(yè)提供外部激勵。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、