２００８：樓市的轉(zhuǎn)折年

剛剛過去的2007年對(duì)中國樓市來說是最不尋常的一年。

這一年，國務(wù)院出臺(tái)了具有里程碑意義的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》即國發(fā)[2007]24號(hào)文件：央行10次上調(diào)準(zhǔn)備金率、6次加息、出臺(tái)第二套房貸款實(shí)施細(xì)則等：年末之際深圳、廣州樓市房價(jià)大跌：這些因素將影響2008年中國樓市的發(fā)展趨勢(shì)。

片面的拐點(diǎn)論

正是有了國務(wù)院24號(hào)文件，有了央行一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，當(dāng)2007年末深圳、廣州樓市出現(xiàn)房價(jià)大跌現(xiàn)象，尤其像萬科等國內(nèi)名企扮演了降價(jià)“帶頭大哥”角色之后，輿論界涌現(xiàn)出強(qiáng)烈的中國樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)的聲音。

持拐點(diǎn)論者認(rèn)為，深圳、廣州樓市的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離了當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)水平，房價(jià)大跌是房地產(chǎn)泡沫破滅的一種市場行為，可能會(huì)成為當(dāng)?shù)鼗驀鴥?nèi)樓市一種普遍現(xiàn)象，并由此改變房價(jià)上漲的趨勢(shì)，令市場出現(xiàn)拐點(diǎn)。

筆者始終不明白，為什么一兩個(gè)重點(diǎn)城市或某個(gè)區(qū)域房價(jià)下跌就被夸張地認(rèn)為出現(xiàn)拐點(diǎn)。如果按此觀點(diǎn)推理，那么這兩個(gè)城市年初房價(jià)暴漲100-200％之際，是否就預(yù)示著全國樓市都將進(jìn)入房價(jià)暴漲的亢奮期?當(dāng)然不是!

上海樓市的今天

面對(duì)片面的拐點(diǎn)論，筆者聯(lián)想到了2005年底上海樓市降價(jià)銷售的情景。2005年中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施宏觀調(diào)控措施，瘋漲了幾年的上海樓市在2005年底出現(xiàn)了降價(jià)銷售風(fēng)波，引起市場極大的震動(dòng)。相繼出現(xiàn)了業(yè)主集體退房、開發(fā)商補(bǔ)償前期業(yè)主等多種因降價(jià)而出現(xiàn)的綜合征，拐點(diǎn)論、崩盤論充斥市場。然而，在經(jīng)歷了兩年多的市場洗禮和行業(yè)洗牌之后，如今，上海樓市依然保持著健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

全國樓市拒絕拐點(diǎn)

從全國主要城市來看，房價(jià)上漲都在一定的區(qū)間內(nèi)。據(jù)央行資料顯示：“2003年至2006年，全國城鎮(zhèn)房屋銷售價(jià)格漲幅同比達(dá)到5.1％、10.8％、6.5％、5.3％。到2007年10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比增長9.5％：新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6％，呈現(xiàn)出總體持續(xù)上升的趨勢(shì)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，全國樓市并沒有出現(xiàn)異?，F(xiàn)象。像深圳、廣州這類一年內(nèi)房價(jià)瘋漲一兩倍之后出現(xiàn)降價(jià)或跳水是市場自我調(diào)整的正?，F(xiàn)象，不可能帶來全國房價(jià)下跌，更不可能出現(xiàn)全國性拐點(diǎn)。

2008：全國性的轉(zhuǎn)折年

2008年的樓市被賦予了非常多的使命。

如果從中央政府繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控，央行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款及規(guī)范個(gè)人信貸管理等金融措施來看，資金將成為各房地產(chǎn)公司的生存之本。所以，2008年被稱之為房地產(chǎn)的金融元年。如果從中央政府大力建設(shè)以保障性住房為主體的新的住房供應(yīng)體系來看，2008年無疑將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。

從1998年國務(wù)院出臺(tái)23號(hào)文件停止福利分房、實(shí)施以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房供應(yīng)體系，到2003年國務(wù)院18號(hào)文件提出了商品房為主體的市場化住房體系，再到2007年國務(wù)院24號(hào)文件重新確定了以保障性住房(包括限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房、廉租房)為主，市場化商品房為輔的新的住房供應(yīng)體系，全國各地樓市在經(jīng)歷了多次變動(dòng)之后，都會(huì)在2008年面臨著新的變化。

青島樓市進(jìn)入新的發(fā)展期

青島樓市近年來一直處于平穩(wěn)發(fā)展之中。在經(jīng)歷了2007年的“早春、盛夏、秋收、暖冬”等豐收年景之后，迎來了期待已久的2008奧運(yùn)年，同時(shí)也迎來了青島樓市的轉(zhuǎn)折年。

首先，在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的周期之中，青島樓市也將伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、奧帆賽等諸多利好保持穩(wěn)定發(fā)展；巨大的市場需求令市場化的商品房價(jià)格穩(wěn)步上漲，沿海區(qū)域高端住房價(jià)格將屢創(chuàng)新高。

其次，青島市政府在國內(nèi)率先建立起了限價(jià)房、租賃房、經(jīng)適房以及廉租房四位一體住房保障體系，加快加大了舊城改造的力度。2007年年初，青島市政府開始對(duì)舊城區(qū)和城中村的改造加大了力度，拆遷和改造的面積為歷年之最，涉及到的家庭最多。從2008年開始，這些項(xiàng)目將陸續(xù)開工建設(shè)或交付使用，不僅能改變城區(qū)面貌，也大大改善了廣大拆遷家庭的居住環(huán)境：響應(yīng)建設(shè)部號(hào)召在國內(nèi)率先建立的租賃房保障體系也將改變?nèi)藗兊木幼∮^念。

另外，2008奧運(yùn)之年地產(chǎn)大鱷將同臺(tái)競技，精品樓盤陸續(xù)入市。多年以來，青島樓市中一直缺少像深圳、廣州、上海、杭州等地那樣的精品樓盤。如今不同了，萬科、中海、綠城、卓越、世貿(mào)、萬達(dá)等一批國內(nèi)的地產(chǎn)大鱷相繼登陸島城，他們的樓盤在2008年會(huì)陸續(xù)開工及上市，再加上本地的海信、城建、海爾、天泰、百通等名企的產(chǎn)品，市場將呈現(xiàn)出名企競爭、名盤競爭的新現(xiàn)象，青島樓盤也將逐漸走入精品時(shí)代。

總之，2008奧運(yùn)年的樓市會(huì)出現(xiàn)很多的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，會(huì)給廣大市民帶來更多的驚喜。