顯微鏡下察趨勢

《中國房地產(chǎn)報》

2007年被稱為住房保障元年，2008年呢?

房價、土地、保障房、物業(yè)稅，這些對市場而言頗具敏感度的詞匯，在2007年被屢屢提及，2008年仍是大家的最愛。而2007年底的中央經(jīng)濟工作會議傳達出的“緊縮”、“防通脹”信號，更為這些信號增添了變數(shù)。

房價

當談及房價問題時，專家們表現(xiàn)出不約而同的一致，那就是對目前房價漲幅過快的擔憂。

中國指數(shù)研究院院長莫天全用一系列嚴謹數(shù)據(jù)傳達出對2008年房地產(chǎn)價格的擔憂：“以2007年9月份為例，重點城市房價普遍上漲較快，且漲幅進一步加大，全國10個重點城市中有4個城市漲幅超過了10％，其他城市漲幅均在6％以上”，莫天全表示，“由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運行，這在短期內(nèi)不大容易得到改變”。

中國指數(shù)研究院的報告預測，2008年“我國住房價格上漲的壓力依然存在”。報告認為，供不應(yīng)求近期難以改變，“地價開始持續(xù)快速上升，而高地價抬升了開發(fā)商建造商品住宅的成本，這部分也將轉(zhuǎn)移到售價中去，再次推高房價”。

面對高房價態(tài)勢，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長宋春華開出的藥方是：“支持自住消費，抑制投資，遏制投機”，宋春華表示，2008年國家仍會繼續(xù)重點打擊市場不法行為，維護正常的市場秩序。

供地

房價未來可能繼續(xù)高漲，這就又把土地供應(yīng)推到了風口浪尖。

莫天全指出，目前中國土地供應(yīng)存在三個值得關(guān)注的方面：土地供應(yīng)仍相對緊缺：地價上漲較快的情況依然突出：土地過分集中于部分大型開發(fā)企業(yè)，形成新的壟斷。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2007年前三個季度，全國土地購置面積同比增長了17.8％，比上半年增幅提高了7.8個百分點。與此同時，全國土地開發(fā)面積同比增長11.3％，比上半年提高3.7個百分點。“這表明，在適度加大供應(yīng)、穩(wěn)定房價的調(diào)控定調(diào)下，土地新增供應(yīng)正在逐步增加，土地供應(yīng)進一步加大?！蹦烊f。

與此同時，全國地價上漲較快的情況并沒有改變。2007年前三季度，全國土地購置費用同比增長29.4％，超過同期土地購置面積增幅11.6個百分點：土地開發(fā)投資同比增長18.5％，超過土地開發(fā)面積增幅7.2個百分點。

“更為嚴重的是，土地供應(yīng)速度本身已經(jīng)滯后于市場需求，土地資源和資金都呈現(xiàn)出向上市公司集中的趨勢，加劇了土地的集中性。大量土地聚集在部分開發(fā)商手中，就有可能形成壟斷產(chǎn)品，壟斷產(chǎn)品又形成壟斷價格，并且不斷地把價格推向新高?！蹦烊珣n心忡忡地指出土地市場可能存在的隱患。

國土資源部土地勘測設(shè)計研究院副總工程師鄒曉云則強調(diào)指出，未來國土部門會采取加大保障房、中低價位中小戶型住宅用地供應(yīng)等手段，解決土地供應(yīng)面臨的種種問題。

鄒曉云也以數(shù)據(jù)說話：“以2007年第三季度為例，全國土地供應(yīng)總量已經(jīng)接近8萬公頃，房地產(chǎn)開發(fā)用地接近2萬公頃，住宅用地則在15000公頃左右?！?/p>

國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，在土地供應(yīng)方面，2002年到2005年全國土地供應(yīng)平均季度增長率為15％，在整個土地供應(yīng)總量中，用于房地產(chǎn)開發(fā)的比例一直在20％-30％之間，其中居住用地又在房地產(chǎn)開發(fā)用地中占到了70％-80％的比例。

鄒曉云還反駁了地價上漲較快的指責：“所謂天價土地，與國土資源部城市地價監(jiān)測平均地價水平相比有很大差距。城市平均地價是整個城市土地價值的平均市場水平，能夠比較全面客觀地反映城市正常價值。現(xiàn)在所謂的地王價和天價，很難說是一個正常的市場價?！?/p>

而對于企業(yè)“圍地”現(xiàn)象，鄒曉云指出，國土資源部“已經(jīng)在采取一些行動，比如限制大規(guī)模出讓土地、不交全地價款不給辦證、限制開發(fā)時間等措施，只是這些措施要有時間上的滯后性”。

保障房

2007年8月的“24號文”可謂一石激起千層浪，2007年住房保障元年的說法不脛而走。

宋春華對保障房建設(shè)管理深有感觸。他指出一“完善保障住房體系，2007年已經(jīng)跨出了重要一步，出臺了‘24號文，具有鮮明的政策取向，就是把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，是對1998年‘23號文的重要補充與發(fā)展?！?/p>

“24號文”中，國家對保障房多年來的經(jīng)驗進行了總結(jié)，提出了進一步建立健全廉租房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。同時，文件也提出了改善其他住房困難群體居住條件的內(nèi)容，涉及到棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)改造以及農(nóng)民工居住條件改善等?？梢哉f，這是一份盡力做到全面兼顧的跨世紀文件。

作為建設(shè)部政策研究中心主任，陳淮強調(diào)該項工作要重落實，“住房保障雖然在時間上晚于其他住房形式，但從思路和制度上看，它已經(jīng)相對完善，重點則在貫徹實施上?！标惢幢硎尽?/p>

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認同這種說法。他進一步指出，保障房建設(shè)的重點在于落實土地和資金，這都需要地方政府出臺具體措施，否則再好的政策也是一句空話。

物業(yè)稅

物業(yè)稅在2007年某些城市的空轉(zhuǎn)試點，引發(fā)了業(yè)界對物業(yè)稅在2008年會否實施的猜想。

2007年10月，按照國家稅務(wù)總局的統(tǒng)一部署，物業(yè)稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧廈、重慶、河南、安徽、福建、大連10個省市進行空轉(zhuǎn)試點。

深圳是第一批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點城市。深圳市地稅局一位不愿具名的官員透露，深圳從去年開始的物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)，到目前為止并沒有實質(zhì)性的進展，主要問題源自稅收部門與房產(chǎn)管理部門之間的信息傳遞差錯較多，尤其是業(yè)主信息和房產(chǎn)價格信息變動較大，不具備實際征稅條件。

“因此，我們目前階段只能寄希望能在一些基礎(chǔ)工作上實現(xiàn)突破，比如健全資信系統(tǒng)等，這是物業(yè)稅實施的基礎(chǔ)?！标悋鴱娬f。

雖然開征物業(yè)稅呼聲日甚，物業(yè)稅征收過程中可能遇到的問題同樣不可忽視，如其中涉及到的眾多利益博弈關(guān)系，農(nóng)村區(qū)域目前還有較大比例的未辦證住房，城中村中存在著大量有爭議的住房等。這些目前處于立法真空地帶、模糊地帶的問題該如何處理，現(xiàn)階段看來難有定論。

專家表示，在這些問題尚沒有很好的解決方案之前，物業(yè)稅的征收要想進入操作層面并不容易。物業(yè)稅不可能倉促上馬，2008年實施的可能性就更不存在了。

“我們在模擬的時候也在討論，是按房屋的評估原值征收，還是按比例征收。我們的原則就是，要找到老百姓能夠接受的稅基、稅率、稅負?！必斦抗賳T曾這樣表態(tài)。