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    等“救市”不如動手“自救”

    2008-05-30 10:48:04印堃華
    新民周刊 2008年40期
    關(guān)鍵詞:救市樓價樓市

    印堃華

    一些整天唱衰房市,預(yù)言上海房價將要大跌的所謂專家和媒體還將繼續(xù)胸悶不已。

    9月間,美英德日等發(fā)達國家政府紛紛緊急出臺一連串的救市措施,試圖阻止國際金融體系的崩潰。我國雖然慢了幾拍,但也終于出手“救市”以免股市崩盤?,F(xiàn)在不少房地產(chǎn)界的朋友滿懷希望地等待政府下一步出手救救樓市,其焦急的心情固然可以理解,但我要奉勸各位對政府救市不要抱過高的企望。

    一則,既稱之“救市”就只不過是一種短期行為,如同股市,倘若不摒棄“為國企輸血解困”,“讓國資和發(fā)起人股東高位變現(xiàn)套利”的指導(dǎo)思想,不實現(xiàn)由大股東的圈錢機器向強化公眾監(jiān)督、有效配置資本、從而“為全體股民增加財產(chǎn)性收入”的有力工具的根本性轉(zhuǎn)變,單靠打幾針“強心針”也只能是茍延殘喘而已。

    二則,樓市不同于股市,屬實體經(jīng)濟,樓價也并非單純?nèi)Q于短期內(nèi)的供求關(guān)系。連續(xù)幾年打壓樓價,加稅加息,收縮房貸,限制需求,十八般兵器都用過了,時至今日房價只不過漲幅趨緩而已。

    近日,某些地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況,試探性地調(diào)整了一些樓市政策,立馬遭到輿論指責(zé),有的權(quán)威媒體還發(fā)表評論將其上綱上線,告誡地方不得越雷池一步??梢?,在高層決策面前,樓市興衰是否關(guān)系國民經(jīng)濟安全,看法未必是見得一致。至少,在某些人眼里,樓價不跌它三成五成是談不上出手“救市”的。

    《國際歌》里說得好,從來就沒有什么救世主,也不靠神仙和皇帝。在當(dāng)前嚴(yán)峻的市場形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)立足于自己救自己。

    怎樣自救?首先要調(diào)整心態(tài),正視形勢,消除不切實際的幻想,做好迎接更嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的思想準(zhǔn)備;其次,要冷靜、客觀地分析企業(yè)擬建、在建、在售項目的具體情況,進行必要的梳理,該退的退,該讓的讓,可出手的應(yīng)加快推盤讓利套現(xiàn)。當(dāng)然,在調(diào)整價格和促銷策略時,既要考慮當(dāng)前的變,也要減緩對前期業(yè)主的心理沖擊,以免產(chǎn)生后遺癥;再次,要高度關(guān)注資金鏈的安全,在無法維持良性循環(huán)的前提下,務(wù)必及早“壯士斷臂”,千萬不要硬撐?,F(xiàn)在民間并不缺資金,寧可大幅度讓利甚至貼本搞股權(quán)融資,引進戰(zhàn)略投資者,決不要冒險去借高利貸,以免掉入陷阱全軍覆沒;最后,要抓緊時機修煉內(nèi)功,精簡機構(gòu),轉(zhuǎn)換機制,強化法人治理結(jié)構(gòu),提升員工和核心隊伍素質(zhì),為今后東山再起打造堅實的基礎(chǔ)。

    綜觀樓市形勢,明年上半年之前,供給萎縮、需求不振、區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的局面恐難改變。盡管局部地區(qū)低效供給不斷放量,供大于求加上品質(zhì)不高的因素推動某些樓盤價格下探,但從總體看,成熟地區(qū)和性價比高的樓盤的有效供給依然嚴(yán)重不足,加上軌道交通和高速公路的加快建設(shè),使原先大量積聚的低效供給向有效供給轉(zhuǎn)化。因此,即便市場成交均價重心下移,也難以掩蓋多數(shù)板塊樓價水平穩(wěn)中有升的客觀事實。一些整天唱衰房市,預(yù)言上海房價將要大跌的所謂專家和媒體還將繼續(xù)胸悶不已。

    鑒于中國工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的趨勢不可逆轉(zhuǎn),上海建設(shè)四個中心的目標(biāo)不容改變,中國和上海的樓市經(jīng)歷階段性調(diào)整之后,仍將迎來蓬勃向上的璨爛前景,對此應(yīng)當(dāng)充滿信心。(作者為上海財經(jīng)大學(xué)教授,威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長)

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