“退房門”不是社會(huì)問題

易憲容

退房現(xiàn)象并不是房?jī)r(jià)下跌引起的社會(huì)問題，而是相應(yīng)政府部門要堅(jiān)決保證合約的有效履行的問題。

最近，降價(jià)賣房引起的退房風(fēng)潮似乎越演越烈。在一些房地產(chǎn)開發(fā)商看來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲8年了，如今房?jī)r(jià)不能下跌，否則會(huì)引起廣大購(gòu)房者的退房潮，而這種退房潮會(huì)破壞既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序及引起社會(huì)問題或危機(jī)。

在一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這樣一種房?jī)r(jià)不能跌的理由根本不存在。因?yàn)椋谑袌?chǎng)中，任何交易都是通過合約來進(jìn)行的，一宗交易得以完成就得以合約承諾為基準(zhǔn)。政府的三大基本職責(zé)之一，就是保證合約有效履行。而市場(chǎng)的價(jià)格無時(shí)不在變化，這種價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)就得通過合約簽訂讓合約當(dāng)事人分別來承擔(dān)。

但是，在中國(guó)，購(gòu)買住房合約簽訂之后，購(gòu)房者為什么會(huì)在房?jī)r(jià)變化之后，要求采取退房的方式，讓房地產(chǎn)開發(fā)商來承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)呢？這不是完全破壞了基本的市場(chǎng)秩序嗎？如果購(gòu)買住房的人在價(jià)格下跌時(shí)可以放棄承諾，可以不履行合同，那么整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就蕩然無存了。

盡管“退房門”事件如此嚴(yán)重，為什么又會(huì)在中國(guó)發(fā)生？

其實(shí)這里有幾個(gè)問題，一是居民購(gòu)買的住房都是期房，而他們?yōu)槭裁丛敢赓?gòu)買期房，就在于過去房地產(chǎn)開發(fā)商及有些政府相關(guān)部門一直在強(qiáng)調(diào)，購(gòu)買期房可以獲得價(jià)格上的優(yōu)惠。也就是說，購(gòu)買期房的價(jià)格要比購(gòu)買現(xiàn)房的價(jià)格便宜。但實(shí)際上，大多數(shù)居民沒有考慮到，這是建立在房?jī)r(jià)上漲的假定條件上的。如果房?jī)r(jià)下跌，情況就完全不同了。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，購(gòu)買期房的人看到購(gòu)買的住房還未交付，使用更談不上了，這種情況下要購(gòu)買者來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，他們當(dāng)然是不愿意。因此，不少購(gòu)房者要“退房”與早些時(shí)候?qū)?gòu)買期房的誤導(dǎo)有關(guān)。

在市場(chǎng)中，任何交易都得通過不同的合約來完成，由于市場(chǎng)的不確定性，交易合約的糾紛隨時(shí)都會(huì)發(fā)生。要保證交易合約的有效履行，政府相關(guān)部門作為獨(dú)立的第三方，就得公正公平地處理這些糾紛。目前許多合約糾紛的出現(xiàn)，就在于缺少這樣一種保證。比如說，地方政府不希望當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌，它就不會(huì)公平公正地處理這種退房合約糾紛。甚至有些地方政府不是通過法律方式來保證合同履行，反而默許這種破壞合同的行為存在。

在購(gòu)房期間，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)由誰來承擔(dān)？這個(gè)問題在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中其實(shí)是十分簡(jiǎn)單的：合約當(dāng)事人只要履行合約就可以了。一般購(gòu)房合約雖然是一種格式化合約，但可加上相應(yīng)的附加條款，因此合約當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)基本上會(huì)通過購(gòu)房合約表明。前期購(gòu)房者如果要“退房”，就得看其簽訂的合約條款是如何的。退房現(xiàn)象并不是房?jī)r(jià)下跌引起的社會(huì)問題，而是相應(yīng)政府部門要堅(jiān)決保證合約的有效履行的問題。如果任由購(gòu)房者不履行合約，那么才會(huì)真正破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。因此，在退房事件中政府要做的就是不要袒護(hù)任何一方，保證簽訂的合約堅(jiān)決認(rèn)真履行。（作者系中國(guó)社科院金融研究所研究員）