打擊欺騙行為建設(shè)誠(chéng)信房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

摘要：欺詐是行為人故意制造假相、隱瞞事實(shí)真相并可能使他人誤解上當(dāng)?shù)男袨?。?yīng)遏制房地產(chǎn)交易過(guò)程中的欺詐行為，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；欺騙

1 房地產(chǎn)交易過(guò)程中的欺詐行為

1.1 開發(fā)商欺詐行為

房屋建設(shè)唯利是圖，違反規(guī)劃，質(zhì)量低下。由于利益驅(qū)動(dòng)，各地區(qū)城市建設(shè)整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，只要關(guān)系處理到位，利益打點(diǎn)到位，既定的規(guī)劃可以隨意變更，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證的城市建設(shè)方案淪為廢紙。更有甚者，建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的小規(guī)劃亦服從利益需要，規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設(shè)施可以不建或建成后改作其他用途。房屋建設(shè)違反建筑基本規(guī)范，偷工減料、建設(shè)不合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷、房屋未交付就出現(xiàn)裂縫等建筑質(zhì)量問(wèn)題日益突出。

房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，合同欺詐。由于信息嚴(yán)重不對(duì)稱，消費(fèi)者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。購(gòu)房法律服務(wù)供應(yīng)不足，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷方法，表現(xiàn)為不具備售房條件者違規(guī)售房，造成業(yè)主付款后不能入住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán);夸大房屋及其配套功能。虛構(gòu)房屋附加值，使用極富煽情性的廣告用語(yǔ)，引誘消費(fèi)者購(gòu)買;設(shè)置合同陷阱，使購(gòu)房人即便在發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后無(wú)法獲得利益救濟(jì)。

房屋面積嚴(yán)重縮水，法無(wú)定法，損害業(yè)主。對(duì)一般的購(gòu)房者而言，房屋建筑面積、使用面積、套內(nèi)面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積等關(guān)于房屋面積的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，似乎是無(wú)法理清的一團(tuán)亂麻，如何在房屋面積上采取自我保護(hù)的對(duì)策，既沒(méi)有法律規(guī)范可依，也沒(méi)有便捷的救濟(jì)途徑，這無(wú)疑就給不法開發(fā)商在面積上大做手腳提供了客觀便利。

在司法實(shí)踐中，開發(fā)商訂立商品房買賣合同時(shí)，往往故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋己經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋己經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐行為

房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了:房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的具體欺詐行為有：

以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書；濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)；各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。

2 房地產(chǎn)交易欺詐行為的遏制方法

2.1 重建我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信

誠(chéng)信是保證企業(yè)利益與消費(fèi)者利益之間共生、共贏所不可缺失的要素，更是房地產(chǎn)企業(yè)良陛發(fā)展的重要基礎(chǔ)和有力保障。對(duì)此可以從以下幾個(gè)方面來(lái)構(gòu)建:

建立健全并大力施行行業(yè)誠(chéng)信自律法律規(guī)范。由于社會(huì)生活的深刻巨變，誠(chéng)信傳統(tǒng)美德被賦予日益豐富的時(shí)代內(nèi)容，由于政府和民間的聯(lián)袂推動(dòng)，社會(huì)對(duì)誠(chéng)信的理解從倫理道德的范疇已經(jīng)提升到法律制度建設(shè)的高度。遵照黨中央的宏觀戰(zhàn)略要求，在現(xiàn)有法律法規(guī)、政府規(guī)章的基礎(chǔ)上，制定相對(duì)集中統(tǒng)一的法律規(guī)范，一體化調(diào)整誠(chéng)信行業(yè)行為，是最基本和關(guān)鍵的措施。其中應(yīng)當(dāng)充分注意的是，提高立法規(guī)格，確立剛性規(guī)范，突出防范重點(diǎn)，明確法律責(zé)任，細(xì)化處理程序，使之具有針對(duì)性、實(shí)效性、懲戒性、可行性和操作性。

發(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的組織功能。在房地產(chǎn)行業(yè)切實(shí)開展誠(chéng)信文化自新和道德反思，通過(guò)系統(tǒng)化的理論和實(shí)踐學(xué)習(xí)，逐步使房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識(shí)到: 誠(chéng)信不僅是一種品行，更是一種責(zé)任，不僅是一種道義，更是一種準(zhǔn)則，不僅是一種榮譽(yù)，更是一種資源；行業(yè)的整體誠(chéng)信需要個(gè)體的實(shí)踐來(lái)實(shí)現(xiàn)；要正確認(rèn)識(shí)和處理誠(chéng)信與經(jīng)濟(jì)效益、誠(chéng)信與利益最大化的關(guān)系。

建立新聞?shì)浾摵蜕鐣?huì)公眾相結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制。充分保障監(jiān)督者發(fā)表意見(jiàn)的權(quán)利，大力表彰誠(chéng)信建設(shè)優(yōu)秀典范。發(fā)揮各級(jí)新聞單位的參與和大力支持，采取多種形式，做好新聞報(bào)道。積極宣傳報(bào)道誠(chéng)信建設(shè)先進(jìn)典型和好的經(jīng)驗(yàn)做法，公開曝光各種損害消費(fèi)者權(quán)益的違法行為，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督與公眾監(jiān)督的重要作用。

建立科學(xué)、權(quán)威的房地產(chǎn)誠(chéng)信公示體系

2.2建立懲罰性賠償制度

懲罰性賠償是指民事主體違反民事法律規(guī)定，通過(guò)法院判處的由侵害人支付超過(guò)實(shí)際損失的金額的一種損害賠償。懲罰性賠償至少應(yīng)包括如下幾層含義:其一，它是民事主體在承擔(dān)補(bǔ)償性賠償?shù)那疤嵯鲁袚?dān)的責(zé)任;其二，它是由法院判處，也就是某個(gè)具體案件是否適用懲罰性賠償必由人民法院以判決的形式作出，當(dāng)事人不能預(yù)先約定;其三，判處的懲罰性賠償金是由民事主體向另一平等民事主體支付，而非交給國(guó)家;其四，依民事特別法的規(guī)定。

2.3完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置制度

物權(quán)立法引入公證制度，是多數(shù)大陸法系國(guó)家的普遍做法，也為其他一些國(guó)家與地區(qū)認(rèn)同和接受，這與公證的本質(zhì)屬性相契合，充分體現(xiàn)了保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的內(nèi)在需求，應(yīng)成為我國(guó)物權(quán)立法價(jià)值取向的一個(gè)重要選擇，對(duì)于物權(quán)公示具有重要的意義。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的模式設(shè)計(jì)，應(yīng)將公證作為選擇性的實(shí)質(zhì)性審查前置，以降低政府責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)司法成本。公證特有的證明程序，能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)揮\"安全閥\"的重要作用。實(shí)踐證明，公證已成為避免不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)的一道\"防火墻\"。國(guó)家部委的相關(guān)政策規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公證事項(xiàng)。大量地方性立法也已規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公證事項(xiàng)。

2.4規(guī)范房地產(chǎn)中介組織

完善相關(guān)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度。政府有關(guān)管理部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的制度建設(shè)，完善規(guī)章制度，打破地區(qū)和中介行業(yè)內(nèi)部的壟斷，通過(guò)經(jīng)濟(jì)和法律的手段對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為房地產(chǎn)中介服務(wù)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。同時(shí)要嚴(yán)格獎(jiǎng)懲制度，強(qiáng)化激勵(lì)機(jī)制。

嚴(yán)格房地產(chǎn)中介業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠(chéng)信和不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進(jìn)一步發(fā)展的巨大障礙，許多的消費(fèi)者不選擇中介，不是因?yàn)椴恍枰?，而是因?yàn)椴恍湃?，這也使得房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展面臨嚴(yán)重的信任危機(jī)。規(guī)范經(jīng)營(yíng)是我國(guó)的房地產(chǎn)中介行業(yè)一個(gè)長(zhǎng)期要面臨的問(wèn)題，這就要求我們?cè)O(shè)立嚴(yán)格的房產(chǎn)中介市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。

2.5健全產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是保險(xiǎn)人在對(duì)擬投保的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)真實(shí)狀況的基礎(chǔ)上，向受益人提供的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)保障服務(wù)。

建立實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)權(quán)審查機(jī)制，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。要保證產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查在我國(guó)目前有必要對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)通過(guò)商業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制對(duì)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和其產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)進(jìn)行專業(yè)化的實(shí)質(zhì)性審查，就可能極大地減少交易當(dāng)事人的損害，保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。

建立商業(yè)化的產(chǎn)權(quán)信息披露制度，明晰產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案信息公開是市場(chǎng)流通和保障交易安全的需要，同時(shí)也是監(jiān)督、促進(jìn)政府管理的一種有效、根本的手段，因此，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)與房地產(chǎn)管理部門協(xié)商，獲得登記信息，通過(guò)專業(yè)化的管理手段，將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息全面、準(zhǔn)確地濃縮，可以在不公開原始登記資料的基礎(chǔ)上，將登記結(jié)果以及有關(guān)房屋信息有償公開，在登記費(fèi)用大幅度下降的情況下，實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息公開查詢。

提供專業(yè)化的賠償服務(wù)，補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)損失。現(xiàn)金賠付只是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)賠償處理的方法之一，在實(shí)際業(yè)務(wù)的操作中，保險(xiǎn)人很可能直接提起訴訟、仲裁，也可能為被保險(xiǎn)人提供辯護(hù)，或者與他人協(xié)商，以確立產(chǎn)權(quán)或抵押權(quán)。在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)并引起訴訟糾紛的情況下，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)可以通過(guò)專業(yè)化的服務(wù)來(lái)介入訴訟糾紛，降低訴訟糾紛的成本，最大限度地保障交易雙方特別是消費(fèi)者的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

[1]梁慧性星著:《中國(guó)物權(quán)法研究》，法律出版社1996年版。

[2]戚天常著:《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法教程》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1994年版。