房價需要政府管制嗎？

[摘要]近年來的一個熱門話題就是房價持續(xù)暴漲，然而對于房價暴漲的原因人們還存在很多誤解，普遍認(rèn)為房價是由市場決定的。其實房價并非市場決定。一方面，住房生產(chǎn)所需要素的特點——土地的有限性、差異性、非流動性——決定了住房市場是一個賣方壟斷市場，這使得賣方有權(quán)漲價；另一方面，住房需求缺乏彈性，又使得賣方能夠漲價。所以，房價決定具有壟斷性。因此，對于賣方漲價牟利行為政府必須加強(qiáng)管制，這有利于效率、公平、穩(wěn)定三者的增進(jìn)，特別是能最大限度地控制貧富懸殊。

[關(guān)鍵詞]房價；市場壟斷；政府職能

[中圖分類號]F293.31 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1671—511X(2008)02—0055—04

一、我國房價決定的壟斷性

很多人對于我國住房市場價格的形成存在一個很大的誤解，以為房價是由市場決定的，是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果。常有人將房價上漲的原因歸結(jié)于成本上升，這是不正確的。在一個競爭性市場里，賣方應(yīng)對成本上升的辦法往往是減產(chǎn)而非漲價，即使是漲價，賣方成本上升部分和房價上漲部分應(yīng)該相等才是，然而現(xiàn)實中兩者并不相等，常常是后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者，而且對比我國各地合作建房成本，我們也很容易看出目前的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，據(jù)2006年12月11日漢網(wǎng)消息：武漢某地合作建房成本為2950元，而相距不遠(yuǎn)的商品房價格卻高達(dá)5800元，如此怎能將房價上漲歸結(jié)為成本上升呢?其實賣方往往是借成本上升之名行大幅漲價之實。這里值得思考的關(guān)鍵問題是：賣方為何有權(quán)力漲價?為何又能夠漲價?如果我們對房價上漲的真實原因不清楚，那么，盡管怨聲載道怕也只能百般無奈。其實我國房價并非市場決定，而是賣方一手操控的結(jié)果，房價決定具有壟斷性。

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論表明：只有在一個競爭性市場里，產(chǎn)品價格才是由供求雙方共同決定的。對此，馬歇爾教授說過：如果我問價格是由供給決定的還是由需求決定的，就像在問剪刀是由哪個刀刃在起作用，剪刀是由那個刀刃在起作用呢?是由上下兩個刀刃共同起作用。這個說法非常生動、形象，供求分析里的供給曲線和需求曲線就像剪刀的兩個刀刃，剪刀有兩個刀刃才能發(fā)揮作用，同樣，市場里有了供給曲線和需求曲線才能決定市場價格。所以，在一個競爭性市場里產(chǎn)品的價格既非買方也非賣方?jīng)Q定，而是由供求雙方共同決定的，是供求雙方大量人數(shù)、次數(shù)交易的最終結(jié)果，其中任何一方或任何一人的行為都無權(quán)決定市場價格，也就是說雙方都不能壟斷市場，沒有市場支配力或定價權(quán)。知道了上述道理，我們就可以明白房價特別是我國房價決定的壟斷性，房價的這種屬性對房價變動會產(chǎn)生非常大的影響。

(一)賣方為何有權(quán)漲價?

在不存在壟斷的情況下價格才是由市場決定的，也才存在市場價格，而住房市場存在著壟斷，具體說屬于一個賣方壟斷市場，賣方憑借壟斷擁有定價權(quán)，自然其制定的價格也就不是市場價格而是壟斷價格。住房市場之所以是賣方壟斷市場，此乃住房生產(chǎn)所需土地要素自身特點決定的，正是這些特點妨礙了競爭促成了壟斷。

1．土地的有限性：限制了賣者數(shù)目，妨礙了競爭

住房生產(chǎn)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)極為相似，土地是最為重要的生產(chǎn)要素，房、地一體的特點使得住房生產(chǎn)離不開土地，而土地與資本、勞動要素不同，具有有限性，一國或一個地區(qū)的土地總量是既定的，加之政府時常對土地要素供給的控制又加重了這種有限性，這樣，誰擁有土地誰就控制住房生產(chǎn)，從而在住房市場上形成了資源控制型的進(jìn)入障礙。不僅如此，在土地稀缺的情況下，擁有土地者為了更加充分地利用土地，往往會用資本替代土地，這樣，隨著邊際技術(shù)替代率的不斷降低，住房生產(chǎn)所需資本也越來越大，這又限制了單個中小資本進(jìn)入市場，形成新的進(jìn)入障礙。土地有限性導(dǎo)致的進(jìn)入障礙限制了市場賣者數(shù)目，而大量買者的存在是市場競爭的前提，如此，土地的有限性也就形成了一道進(jìn)入住房市場的天然屏障，構(gòu)成了妨礙競爭的牢固壁壘。

2．土地的差異性：造成了同一地區(qū)住房缺乏替代，導(dǎo)致了壟斷

土地要素與資本、勞動不同，資本、勞動要素在同一地區(qū)價值幾無差別，而土地則不然。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱斯說過：一塊土地的價值依賴于土地周圍如何被利用。顯然，土地的價值取決于環(huán)境。由于土地區(qū)位不同因而土地周圍環(huán)境不可能完全相同，這就造成不同土地上完全相同的房屋也會存在很大的產(chǎn)品差異。這種土地自然差異形成的產(chǎn)品差異，使得每一個賣者都成為了一個無完全替代品的賣者，取得了一個近似完全壟斷的地位。

3．土地的非流動性：造成了不同地區(qū)住房缺乏替代，導(dǎo)致了壟斷

土地作為不動產(chǎn)，位置不能像資本、勞動等要素可以自由流動，這樣，依附于土地上的住房也就不可能通過運輸進(jìn)行流動。產(chǎn)品流動性對替代性的影響非常大，如果產(chǎn)品可以通過運輸在不同地區(qū)之間流動，產(chǎn)品替代的結(jié)果就會使不同地區(qū)的市場聯(lián)系起來，形成一個統(tǒng)一的市場和趨于一致的價格，也就是說，產(chǎn)品流動形成的替代可以限制產(chǎn)品價格的過高或是過低。由于生活中絕大多數(shù)產(chǎn)品都可運輸流動，這就使得同一產(chǎn)品在全國各地超市里的價差很小，僅有的價差也多是反映流動成本或運輸費用。而住房產(chǎn)品的非流動性使得產(chǎn)品缺乏替代，市場聯(lián)系割斷造成市場分割，同樣的住房在不同地方的價格差異也就非常大。所以人們可以發(fā)現(xiàn)全國各地的房價之差遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于超市里物價之差，就是因為住房產(chǎn)品的非流動性削弱了住房產(chǎn)品的替代性，從而導(dǎo)致了住房市場的壟斷。

顯然，住房生產(chǎn)所需要素的特點——土地的有限性、差異性、非流動性，使得住房市場成了一個賣方壟斷市場。其實不僅是理論分析，事實也同樣證明如此。我國住房市場長期存在的高房價、高利潤就最好地說明了住房市場是一個賣方壟斷市場。因為在一個競爭性市場里市場調(diào)節(jié)的過程就是一個賣方數(shù)目增加、市場價格下降、經(jīng)濟(jì)利潤消失的過程，長期競爭不僅不會有暴利，而且也不會有利潤，所以僅憑我國住房市場長期存在利潤這點就足以證明住房市場不是一個競爭性市場。

在一個賣方壟斷市場，賣方憑借壟斷地位擁有了定價權(quán)，如此，賣方為了尋求利潤最大化就會實行價格歧視，這種差別定價的行為使得供給產(chǎn)品的價格和數(shù)量失去了一一對應(yīng)關(guān)系，從而也就不存在描述這種關(guān)系的供給曲線。供給曲線是用來反映賣方供給意愿和能力的，如果沒有了供給曲線也就不可能存在由供求雙方?jīng)Q定的市場價格。所以從任何一個賣方壟斷市場都無供給曲線這點，也足以說明房價不是市場價格。由于沒有市場價格，那么雙方的交易實際上就是按照賣方制定的壟斷價格進(jìn)行。由此我們可以清楚地看出房價決定的壟斷性，房價不是由供求雙方?jīng)Q定的，而是由作為壟斷者的賣方一手制定的。由于賣方能夠制定價格，那么賣方就有動機(jī)通過漲價牟取壟斷利潤。

(二)賣方為何能夠漲價?

在一個賣方壟斷市場里賣方擁有定價權(quán)，但賣方有權(quán)漲價并不意味著一定能夠漲價，畢竟有無權(quán)力漲價與能不能夠漲價是兩個問題，因為漲價不一定能增加利潤，對于需求彈性小的產(chǎn)品漲價才會增加利潤，對于需求彈性大的產(chǎn)品則不然，這樣，如果產(chǎn)品需求富于彈性則可從需求方面牽制賣方恣意漲價。然而不幸的是住房需求恰恰缺乏彈性，這就為賣方漲價牟利提供了客觀條件。

雖說“衣食住行”都屬生活必需品，但在這四種產(chǎn)品中住房的需求彈性最小。一是由于住房消費可以選擇的替代品較少，不像生活中的“行”的需求，存在著航空、鐵路、水運、公路等等不同運輸方式的選擇，也不像“衣食”的需求，賣方數(shù)目眾多；二是由于住房信貸普遍地存在，使得住房需求的收入約束較小，需求的收入彈性較大；三是住房的使用期限非常長，屬一次購買終生享用甚至幾輩使用。這些特點使得住房產(chǎn)品需求彈性較小。據(jù)測算：美國住房的需求彈性長期小于0.5，由這種長期數(shù)據(jù)也可以推測我國住房的需求缺乏彈性。由于缺乏彈性的產(chǎn)品漲價能夠增加利潤，因此賣方正是抓住了買方需求對房價變動不敏感的弱點，運用壟斷權(quán)力趁火打劫，能夠制定盡量高的壟斷價格牟取不義之財。住房需求缺乏彈性，不僅被賣方利用來增加利潤，而且也向我們揭示了另外一個道理，就是對需求缺乏彈性的產(chǎn)品，需求規(guī)律作用難以發(fā)揮，市場調(diào)節(jié)失靈。極端情況下當(dāng)需求完全無彈性時，需求規(guī)律也就根本不起作用，市場調(diào)節(jié)也就完全失靈。

可見，房價并非市場決定的，而是由賣方制定的，賣方憑借壟斷地位有權(quán)力大幅漲價，又利用住房產(chǎn)品需求缺乏彈性而能夠大幅漲價。因此房價的壟斷性要求政府必須管制，以約束賣方為所欲為的定價行為。

二、管制壟斷價格是政府的職責(zé)

自從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)誕生以來，對政府經(jīng)濟(jì)職能的強(qiáng)調(diào)主要有三個，也就是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率、經(jīng)濟(jì)公平、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。由于房價的壟斷性表明了賣方會利用壟斷地位，制定壟斷價格，牟取壟斷利潤，賣方這些壟斷行徑會對經(jīng)濟(jì)效率、公平、穩(wěn)定造成極大的危害，因此政府在履行自己的經(jīng)濟(jì)職能時必須對房價進(jìn)行管制，這是政府的經(jīng)濟(jì)職責(zé)。政府管制房價可謂一箭三雕，既可以提高資源使用的效率，又可以實現(xiàn)資源公平的使用，還可以保持國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

(一)政府為了提高經(jīng)濟(jì)效率必須管制房價

賣方的壟斷定價容易造成浪費，不利于提高經(jīng)濟(jì)效率。一個競爭性市場上的競爭能夠產(chǎn)生一個市場價格，社會資源正是依據(jù)市場價格為信號進(jìn)行優(yōu)化配置的，壟斷定價則不具備信號作用，因而不能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。從生產(chǎn)角度看：市場結(jié)構(gòu)理論表明只有競爭才能實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。目前壟斷價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于邊際成本，使得社會邊際收益大于社會邊際成本，如果降價可以增加社會福利，但賣方為了利潤最大化不可能降價，結(jié)果也就不可能實現(xiàn)社會福利最大化，而且壟斷者缺乏競爭壓力也不可能以最低的成本生產(chǎn)，也造成資源浪費。從消費角度看：壟斷定價也嚴(yán)重地?fù)p害了消費者利益。賣方在邊際成本之上漲價的過程，就是將消費者剩余轉(zhuǎn)化為自己壟斷利潤的過程，特別是這其間還伴隨著社會福利的凈損失。這種無謂損失的產(chǎn)生也說明壟斷造成的資源浪費，因此政府出于提高經(jīng)濟(jì)效率的考慮，必須加強(qiáng)房價管制。

政府為了實現(xiàn)資源優(yōu)化配置就必須破除壟斷強(qiáng)化競爭，可以采取的措施是通過大幅增加土地市場供給，促成住房市場賣方之間的競爭，以此來削弱賣方的壟斷定價權(quán)。實際上目前政府在土地供給上的過分保守和謹(jǐn)慎，客觀上已經(jīng)做了一件賣方想做都做不到的美事，就是減少競爭促成壟斷，最高興的就是資本大鱷，他們擁有了土地就可以恣意定價。從長遠(yuǎn)看，隨著工業(yè)化、城市化程度的提高，土地市場上住房用地的供給遲早還是要大量增加的，土地的需求總量只與人口數(shù)量有關(guān)，而與政府目前供給快慢、多少無關(guān)。所以即使從長計議，增加住房用地供給也是宜早不宜遲，這樣既可以遏制目前房價暴漲，擠出房價中的壟斷水份，滿足更多人對住房的需求，又不會導(dǎo)致住房用地總量的增加。

(二)政府為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平必須管制房價

賣方的壟斷定價容易扭曲分配，不利于實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平。壟斷定價與生產(chǎn)成本之間的巨大差異給賣方帶來了驚人暴利，這種暴利的長期存在已經(jīng)嚴(yán)重影響到收入分配公平。目前住房市場賣方獲得的暴利，與其投入的勞動、資本、土地要素的多少極不相稱，與其承擔(dān)的風(fēng)險、開展的創(chuàng)新大小毫不相關(guān)。它不是通過市場競爭所得，而是憑借壟斷地位攫取，這種暴利的獲得不僅違背了按勞分配原則，也違背了按要素分配原則。這種分配狀況讓任何一個具有公平、正義感的人都無法接受。而且房價暴漲也造成了房價與其他產(chǎn)品價格之比大于邊際成本之比，使得這種易如反掌獲得的暴利也侵蝕了其他市場從業(yè)者辛辛苦苦得到的收益，造成收入分配在不同行業(yè)之間的極端不公，引起了人們的強(qiáng)烈不滿。因此對于這種失范、不公平的分配，政府必須加強(qiáng)調(diào)節(jié)。

政府通過利用稅收手段擠壓房價中的水份消除暴利，對此政府也不必有后顧之憂，因為住房市場屬固定供給，即使課以重稅也不會產(chǎn)生無謂損失，也不會扭曲價格機(jī)制和消費行為。其實對于賣方通過漲價不勞而獲牟取的收益，革命先驅(qū)孫中山先生早就提出要“漲價歸公”，這種思想也被許多研究土地的學(xué)者奉為圭臬。

特別需要指出的是：收入分配實質(zhì)上是財富分配的貨幣化，收入分配只是經(jīng)濟(jì)公平的形式，財富分配才是經(jīng)濟(jì)公平的內(nèi)容，也就是說財富分配不公導(dǎo)致的資源使用不公是收入分配的最大不公。住房是一種非常特殊的產(chǎn)品，它是生活中最重要的必需品之一，也是普通家庭最大的支出，最主要的財富，加之國人自古以來就有“有土就有財”的思想。因此住房分配不僅涉及一個人的基本生活保障，而且也關(guān)系到財產(chǎn)分配公平問題。特別是隨著衣著產(chǎn)品的相對價格下降，食品的恩格爾系數(shù)不斷降低，住房產(chǎn)品的分配公平顯得更加突出，因此住房分配的不公，收入分配公平也就無從談起。目前賣方為了牟取暴利狂拉房價，已使房價高到讓人難以置信的程度。當(dāng)年日本房產(chǎn)泡沫期間購買一套90平米住房也不過普通家庭10年的積蓄，而我國目前購買同樣住房已經(jīng)需要20年以上的積蓄，這說明相對于人地矛盾還要突出的日本，我國的房價比號稱世界上最貴的日本還要高。由于賣方持續(xù)地拉高房價使得越來越多的人買不起房，導(dǎo)致財富分配狀況惡化，造成了收入分配的最大不公。據(jù)統(tǒng)計：我國臺灣地區(qū)1987年房價暴漲前，最富的20％家庭平均財富是最窮的20％家庭的8倍，1990年房價暴漲后前者的財富增加為后者的20倍，房價暴漲使得財富分配極度惡化。對此政府應(yīng)該引以為戒，堅決扼制脫韁的房價，以保證居者有其屋和安居樂業(yè)。這里政府可通過限制房價、限制住房面積、禁止別墅用地，以便在人多地少的情況下，盡量多地讓生活在這個國度上的每一個家庭都享有一個屬于自己的“城堡”，不能讓少數(shù)人占有過多的土地而許多人卻身無立錐之地，通過財富分配的公平，保證資源使用的公平，實現(xiàn)收入分配的公平。這點特別重要，發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉易斯曾經(jīng)說過，收入分配的變化是發(fā)展進(jìn)程中最具有政治意義的方面，是最容易誘發(fā)嫉妒心理和社會動蕩的方面。所以對目前我國房價上升導(dǎo)致的對收入分配的惡化，進(jìn)而對社會的和諧的影響，我們切不可掉以輕心。

(三)政府為了保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定必須管制房價

賣方的壟斷定價容易滋生泡沫，不利于維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。由于壟斷定價常常遠(yuǎn)離了邊際成本，使得房價中常含有泡沫，這種泡沫會對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成嚴(yán)重影響。在GNP=C+I+G+X_n方程中，決定GNP穩(wěn)定的主要是投資I的穩(wěn)定，而住房投資是構(gòu)成I的主要部分之一，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定影響也比較大。雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)家將購買住房都視為I，但從經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的角度來考察，要將住房投資分為兩種：一種是通過消費以獲取效用為目的的自住投資，一種是通過投資以獲得收益為目的的非自住投資。前者需求的價格彈性也較小，增長較為穩(wěn)定，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定影響也不大。而后者則相反，需求的價格彈性較大，波動較大，而且對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響較大。房價變動對非自住投資的影響比利率要大，一是利率調(diào)節(jié)幅度有限，利率調(diào)節(jié)不可能像目前房價上漲那般幅度大，在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中作為貨幣政策工具的手段，利率調(diào)節(jié)屬微調(diào)。二是一般房價漲幅遠(yuǎn)大于利率漲幅，這樣利率調(diào)節(jié)對于一次性付款者作用也就有限。三是如果投資者對房價預(yù)期樂觀利率高也會投資，反之預(yù)期悲觀利率低也不會投資。由于非自住投資受房價影響很大，當(dāng)房價泡沫膨脹到一定程度，非自住投資者對房價的預(yù)期由樂觀轉(zhuǎn)為悲觀，集中拋售，房價泡沫迅速破滅，導(dǎo)致I和房價的急劇下降，這會加大金融風(fēng)險和引起經(jīng)濟(jì)波動。這方面是有日本和我國臺灣的前車之鑒的。上世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大、也是最深的一次房地產(chǎn)危機(jī)，泡沫破裂后日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬億日元，倒閉和被收購的銀行和房地產(chǎn)公司不計其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”，建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，國民經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)十年的負(fù)增長和零增長。因此政府在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定中應(yīng)該汲取日本的沉痛教訓(xùn)。

近些年，壟斷定價已使我國很多地方住房需求中非自住性投資需求過大，這可從媒體報道的炒房團(tuán)橫行大江南北，以及樓盤售完后很多住房日日無人、夜夜黑燈現(xiàn)象推出。據(jù)2006年12月11日漢網(wǎng)消息：武漢市樓盤的空置率高達(dá)35％。對于如此高的空置率賣方難咎其責(zé)。賣方利用自己的市場支配力不斷推高房價，使得非自住性投資者在買漲不買落心理支配下大量投資，這種投資需求增加，又使賣方可以進(jìn)一步提高房價，非自住性投資隨之又大量增加，如此循環(huán)反復(fù)中房價的泡沫不斷生成、膨脹?？梢娢覈壳白》啃枨筮^旺，相當(dāng)程度上也要歸責(zé)于賣方，是賣方持續(xù)漲價誘導(dǎo)出了大量的非自住性投資。因此如果政府不能遏制房價上升，就不能控制非自住性投資，也就不能保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。政府可利用財政政策和貨幣政策，直接和間接干預(yù)并舉，逐漸降低非自住投資的流量和存量。這里的關(guān)鍵是政府要改變目前人們對房價持續(xù)上漲的預(yù)期，政府可充分利用政策的宣示作用，向買賣雙方發(fā)出一種強(qiáng)烈的信號，鮮明地表明自己對房價泡沫的高度關(guān)注，及未來可能采取的措施，以此震懾賣方肆無忌憚的漲價，改變非自住性投資者的預(yù)期，減少非自住性投資，相應(yīng)增加自住性投資的數(shù)量，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行。

綜上可見，住房供給屬賣方壟斷市場，住房需求屬缺乏彈性，這些使得市場調(diào)節(jié)失靈，因此政府必須高度關(guān)注房價的壟斷性給經(jīng)濟(jì)造成的危害，政府必須干預(yù)住房這種特殊產(chǎn)品的價格。這是政府的職責(zé)。唯有如此才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率、公平、穩(wěn)定三者的共同增進(jìn)。這里強(qiáng)調(diào)政府干預(yù)房價并非意味沒有成本，干預(yù)措施也不可能十全十美，至于如何干預(yù)是好當(dāng)然可以探討，即使是最好的措施也只能如科斯所言：是所有不好的選擇中的最不壞的選擇。本文的目的只是希望政府能夠挺身而出，控制住瘋漲的房價——這匹已經(jīng)脫了韁的野馬。