論我國新時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)與對策

[摘要]新時期我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮再現(xiàn)反彈之勢、房價上漲出現(xiàn)此起彼伏的輪動效應(yīng)、外資不斷注入助推樓市繼續(xù)上漲、房地產(chǎn)調(diào)控中保障性住房供應(yīng)仍顯不足的挑戰(zhàn)。面對這些挑戰(zhàn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)商品市場價格，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障的舉措在于：嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地；以清算后多退少補(bǔ)的方法征收土地增值稅；加強(qiáng)和規(guī)范外商投資房地產(chǎn)的審批和監(jiān)管；徹底清查房地產(chǎn)市場中存在的違法行為。我國社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好和國家經(jīng)濟(jì)社會的又好又快發(fā)展將為新時期房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展注入相關(guān)動力，使之在和諧發(fā)展的頻率中步入理性發(fā)展的軌道。

[關(guān)鍵詞]新時期；房地產(chǎn)業(yè)；挑戰(zhàn)；對策

[中圖分類號]F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1671—511x(2008)02—0046—05

隨著本輪國家針對房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展進(jìn)行的宏觀調(diào)控的深入發(fā)展，“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是否仍然應(yīng)該成為“支柱產(chǎn)業(yè)”，在理論界和決策界引起了越來越多和越來越激烈的爭論。盡管如此，人們對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系到國計(jì)民生與和諧社會，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動作用的觀點(diǎn)則沒有改變。在十屆全國人大五次會議發(fā)，表的政府工作報告中，國務(wù)院總理溫家寶充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用。并且明確指出了今后我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和發(fā)展的方向，從而使我國此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真正進(jìn)入了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和理性發(fā)展的新時期。

一、新時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要挑戰(zhàn)

我國住房制度的改革，促使房地產(chǎn)業(yè)市場化和規(guī)模化發(fā)展的步伐大大加快，伴隨而來的是城市廣大居民的住房條件的充分改善和房價隨商品屬性的不斷上漲。據(jù)聯(lián)合國教科文組織最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2006年，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重不到6％，而同期歐洲發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重平均達(dá)到10％，美國和日本的房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重同期更是接近了15％。不難看出，我國房地產(chǎn)發(fā)展還有很長的路要走，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中也還有很多的困難要克服，針對房地產(chǎn)市場投資過熱、房價過高和結(jié)構(gòu)失衡等問題，要通過宏觀調(diào)控來理性把握、認(rèn)真對待和全面治理來得以解決。

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮再現(xiàn)反彈之勢

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要措施是抑制我國過熱和過快的房地產(chǎn)開發(fā)投資。“國八條”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長曾經(jīng)取得過明顯效果，但進(jìn)入2007年后，我國房地產(chǎn)投資卻在國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔(dān)憂。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的2007年1至5月份的房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報數(shù)據(jù)表明：我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資與去年1至5月同比增加了29％，而我國房地產(chǎn)開發(fā)投資去年與前年同比增加22％，二者相比，今年1至5月我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增幅同比加快了7個百分點(diǎn)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加1.8個百分點(diǎn)，另外國家統(tǒng)計(jì)局今年一季度房地產(chǎn)分地區(qū)統(tǒng)計(jì)表明：我國東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比分別增長了24.3％；我國中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比分別增長了36.2％；我國西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比分別增長了29.3％。其中房地產(chǎn)投資同比增速最高和最快的為中部地區(qū)的河南省，與去年同期相比增幅高達(dá)59.1％，達(dá)到了令人吃驚的程度，并且這種增長速度隨著我國中部崛起的各項(xiàng)政策出臺和落實(shí)還將進(jìn)一步加快。安徽省今年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進(jìn)入了快車道，其今年1至5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅達(dá)52.4％，大大超過該省同期固定資產(chǎn)投資增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。

2．房價上漲出現(xiàn)了此起彼伏的輪動效應(yīng)

在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資加速反彈的同時，各省和各地區(qū)房價上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動效應(yīng)?！笆濉敝泻笃冢?dāng)上海和江浙地區(qū)房價快速上漲的時候，北京和廣東地區(qū)的房價基本沒有大的波動，而進(jìn)入“十一五”初期，當(dāng)上海和江浙地區(qū)房價步入調(diào)整階段的時候，北京和廣東地區(qū)的房價卻再次快速崛起。而當(dāng)北京2008年奧運(yùn)會即將召開使房價增長預(yù)期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又將促使房價增長預(yù)期開始上漲。作為我國房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)城市的上海，今年1至5月一、二手商品住宅交易均呈現(xiàn)出人氣聚集和市場升溫的發(fā)展新格局，并且上海房地產(chǎn)市場一、二手房的價格漲幅今年以來已開始呈現(xiàn)逐月放大的上漲趨勢。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)輪動效應(yīng)的一個根本原因是公權(quán)力和開發(fā)商的聯(lián)姻，造成了地方政府與開發(fā)商共同分享房地產(chǎn)財(cái)富的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：目前我國商品房開發(fā)成本只占房價40％，開發(fā)商能夠得到其中30％的利潤，剩余的30％的利潤卻全部被地方政府和相關(guān)部門層層消化和獲取了。“十五”期間，我國房價上漲的地區(qū)主要集中在東部和東南沿海地區(qū)以及北京地區(qū)，如今卻呈現(xiàn)出此起彼伏的上漲格局，調(diào)控的難度正在進(jìn)一步加大。特別是我國中西部地區(qū)居民收入較低，倘若房價步入上漲軌道，將會引發(fā)更為嚴(yán)重的民生問題，成為建立和諧社會的重大障礙和挑戰(zhàn)。

3．外資不斷注入助推我國樓市繼續(xù)上漲

我國經(jīng)濟(jì)又好又快的增長和人民幣的穩(wěn)步升值，使國際資本和國外熱錢繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國的房地產(chǎn)市場，不可否認(rèn)的一個事實(shí)是，盡管此輪宏觀調(diào)控對于外商投資房地產(chǎn)提出了一系列的限制政策，但外商和外資對中國房地產(chǎn)投資的興趣仍然無法阻擋，2008年的北京奧運(yùn)會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產(chǎn)的首選和重點(diǎn)，具體表現(xiàn)為：寫字樓的供應(yīng)量進(jìn)一步放大，高品質(zhì)的甲級綜合寫字樓仍為外商和外資所青睞的對象；中心城區(qū)的旺鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)推高，國際品牌零售商紛紛涌入；豪華住宅在限外令后銷售有所下降，而高檔公寓出租市場則開始回暖；工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境逐漸改善，成為外資和外商新的房產(chǎn)投資熱點(diǎn)。與此同時，隨著此輪我國針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的不斷深入和調(diào)控力度的不斷加大，外商和外資在我國一線沿海和中心城市房地產(chǎn)投資成本上升和具備吸引力的項(xiàng)目減少的時候，已經(jīng)開始在我國房地產(chǎn)發(fā)展新時期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：今年進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的外商和外資已從過去的單純投資一線的沿海和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開始向二線的新興城市和內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移。并且外商和外資的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域也從過去較為單一的住宅和辦公樓擴(kuò)大至商業(yè)、物流和工業(yè)地產(chǎn)。

4．房地產(chǎn)調(diào)控中保障性住房供應(yīng)仍顯不足

在國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，一些低收入者和住房困難戶曾寄予厚望，他們寧肯住在祖?zhèn)鞯暮單莺妥夥績?nèi)也要等房價下調(diào)后再購房改善居住條件。然而，目前的情況令這些人頗為失望。今年以來，房價不但沒有因?yàn)檎{(diào)控而下跌，反而逆勢上揚(yáng)，偏離消費(fèi)者的實(shí)際購買力越來越遠(yuǎn)，出現(xiàn)這一問題的關(guān)鍵之一是我國保障性住房的供應(yīng)仍大大落后于市場需求。加大保障性住房供應(yīng)量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低低收入家庭和住房困難戶對市場的過度依賴，抑制房價的過快上漲。新加坡等國外經(jīng)驗(yàn)表明：廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的供給每增加5％，就會迫使房價下降3％至4％，反之則會同比推動房價上漲。我國近年來的房價上漲與保障性住房供應(yīng)的短缺密切相關(guān)，凡是保障性住房的供應(yīng)量不足的時期和城市，該時期和該城市的房價上漲必然過快。我國房地產(chǎn)調(diào)控至今未見明顯效果，與不少省市和地方政府不作為或推卸自己在住房保障方面的責(zé)任有著直接的聯(lián)系。實(shí)際表明：限價房只有在與廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)配套推出的情況下才能發(fā)揮作用，倘若地方政府在廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面不作為，單純依靠限價房來調(diào)控房價是很難取得實(shí)際效果的。

二、新時期房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的相關(guān)舉措

國家兩會的召開和宏觀調(diào)整的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識到我國政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡單地是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場價格，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和執(zhí)行年中，我國政府和相關(guān)部門又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落實(shí)到實(shí)處。

1．嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。這些對策措施的出臺，就是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場用地秩序的根本好轉(zhuǎn)，是要保障中低價位的中小套型普通商品住房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，促使用地政策和產(chǎn)業(yè)政策聯(lián)動。

2．土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法

土地增值稅是我國宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國家稅務(wù)總局和各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

3．加強(qiáng)和規(guī)范外商投資房地產(chǎn)審批和監(jiān)管的辦法出臺

為了進(jìn)一步嚴(yán)控和規(guī)范外商直接投資我國房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管工作，近日商務(wù)部和國家外匯管理局共同頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(商資函[2007]50號)。該通知已在2007年5月下發(fā)至全國各省市商務(wù)主管部門和外匯管理部門。商務(wù)部和國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)的此項(xiàng)通知，是將原先控制外資的文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》和商務(wù)部辦公廳《關(guān)于貫徹落實(shí)(關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見)有關(guān)問題的通知》落實(shí)到具體的實(shí)施點(diǎn)。該通知的出臺，意味著我國政府進(jìn)一步嚴(yán)控和規(guī)范外商投資房地產(chǎn)的決心，我國政府部門試圖更加全面和清楚地掌握外商對我國房地產(chǎn)投資的全貌，并且將外資房地產(chǎn)投資最終審核權(quán)從國家和地方各級政府變?yōu)檎莆盏缴虅?wù)部手中，使得未來中央政府對外資直接投資我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控更為方便和直接。該通知明確指出：地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時依法向國家商務(wù)部備案，外商房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立任何一方固定回報或變相固定回報的條款。同時還強(qiáng)調(diào)：對地方審批部門違規(guī)審批外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，商務(wù)部將予以查處和糾正，外匯管理部門對違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不予辦理外匯登記等手續(xù)。對已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，將按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

4．徹底清查我國房地產(chǎn)市場中存在的違法行為

建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場領(lǐng)域，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧Ω鞣N違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場領(lǐng)域也將對各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開展房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢交易等行為，建立健全我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長效機(jī)制。與此同時，完善我國房地產(chǎn)業(yè)體制機(jī)制建設(shè)，實(shí)行行之有效的層級監(jiān)督和指導(dǎo)非常必要。通過進(jìn)一步完善房地產(chǎn)業(yè)的稽查和規(guī)劃督察工作體制機(jī)制，推動稽查和規(guī)劃督查工作的有序展開，推動地方建立健全稽查和城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員制度等方面來進(jìn)行。此外，通過加強(qiáng)調(diào)研和比較研究以及內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，來達(dá)到提高業(yè)務(wù)工作水平的要求。國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐表明：持續(xù)長效的房地產(chǎn)稽查和督察制度的建立和完善，將有助于房地產(chǎn)市場管理體系的切實(shí)加強(qiáng)，并逐步地在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立起一套決策、執(zhí)行、稽查和監(jiān)督相協(xié)調(diào)的新體制。

三、新時期房地產(chǎn)業(yè)步入理性發(fā)展的相關(guān)動力

經(jīng)過對國家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年1至5月我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)數(shù)據(jù)、供應(yīng)數(shù)據(jù)、成交數(shù)據(jù)和需求數(shù)據(jù)的細(xì)致分析，可以發(fā)現(xiàn)我國目前房地產(chǎn)市場的供、需雙方在自身的數(shù)量、質(zhì)量和銷量方面已經(jīng)開始發(fā)生微妙的變化，要將這種微妙的結(jié)構(gòu)性變化引向房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)步和持續(xù)發(fā)展還有很多關(guān)鍵和細(xì)致的工作要做。然而，我國社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好和國家經(jīng)濟(jì)社會的又好又快發(fā)展將為新時期房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展注入相關(guān)動力，使之在和諧發(fā)展的頻率中步入理性發(fā)展的軌道。

1．保險資金投資房地產(chǎn)業(yè)的政策障礙已經(jīng)掃除

備受關(guān)注的我國房地產(chǎn)領(lǐng)域何時向我國保險資金開放的問題，已于2007年5月經(jīng)中國保監(jiān)會原則通過，這也就意味著今后我國保險公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資已原則上獲得批準(zhǔn)，保險資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始進(jìn)行操作，因?yàn)楸１O(jiān)會還需要制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則。這是保監(jiān)會監(jiān)管方首次對保險資金投資房地產(chǎn)解禁問題發(fā)出的明確信號。至于實(shí)施細(xì)則何時出臺和年內(nèi)能否見分曉，目前保監(jiān)會還無法給出一個明確的時間表，因?yàn)樵趯?shí)施細(xì)則出臺以前，還需經(jīng)過一個對保險資金投資房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性研究階段，而這一階段工作尚待正式啟動。保險公司對房地產(chǎn)業(yè)是直接投資還是間接投資，投資比例的上限有何規(guī)定，所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目有何限制等問題都有待進(jìn)一步的研究和確定。去年出臺的《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，松綁了保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)基金等領(lǐng)域的手腳，卻并未對保險資金是否可以房地產(chǎn)投資加以明確闡述，因此留給業(yè)內(nèi)無限想象空間。國外經(jīng)驗(yàn)表明：成熟和規(guī)范市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目能為保險公司帶來長期穩(wěn)定的投資收益和現(xiàn)金流入，符合壽險業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債匹配原則，增加類似投資有助于保險公司持續(xù)改善投資收益率。然而，鑒于保險公司對房地產(chǎn)投資缺乏經(jīng)驗(yàn)，在嘗試投資初期應(yīng)以類似于投資現(xiàn)有成熟項(xiàng)目為主，或以投資房地產(chǎn)基金等間接形式進(jìn)入，以確保房地產(chǎn)投資的風(fēng)險控制。

2．匯率彈性增強(qiáng)使外資更多地進(jìn)入房地產(chǎn)市場

央行于2007年5月19日就確保我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展而同時出臺的加息、提高準(zhǔn)備金率和增強(qiáng)匯率彈性等三項(xiàng)措施，對房地產(chǎn)業(yè)而言其作用是十分明顯的，加息和提高準(zhǔn)備金率無疑對貸款購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商而言都屬負(fù)面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因?yàn)楫?dāng)今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資客熱錢流入我國房地產(chǎn)的數(shù)量和時間將增多和加快，這將對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系產(chǎn)生直接的影響。盡管目前我國資本項(xiàng)目還處于管制之下，但國際熱錢總還是能夠找到相關(guān)渠道暗渡陳倉，悄然進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，特別是在我國經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展和房地產(chǎn)價格持續(xù)走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產(chǎn)將成為外商和外資規(guī)避風(fēng)險和獲取利潤的更多選擇。就國際慣例而言；一國貨幣的升值，一般就意味著其國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會較多，而且收益水平也相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續(xù)和加快升值將會帶動外資和外商對我國投資的增加。然而，事實(shí)上在我國的許多地區(qū)，目前各個行業(yè)中的投資機(jī)會并非很多，有些產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或?qū)⒁纬蛇^剩的趨勢，這與房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域高回報率相比形成了鮮明的對照，這也就促使了國際投資熱錢更多地將我國房地產(chǎn)投資作為資金追逐的投資樂土，因此人民幣升值給房價上漲帶來挑戰(zhàn)的同時，也給我國新時期房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。

3．改變房地產(chǎn)增量與存量市場不平衡狀態(tài)

進(jìn)入21世紀(jì)，我國房地產(chǎn)業(yè)無論是現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量還是預(yù)期供應(yīng)量都保持了較快的增長速度。與同期我國城鎮(zhèn)人口增長及相關(guān)住房需求相比，即使考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的因素，房地產(chǎn)市場的供給也是較為充足的。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1％。而在發(fā)達(dá)國家的成熟市場，該比例一般接近15％。由于存量市場規(guī)模小而增量市場規(guī)模大，使得我國房地產(chǎn)由增量市場主導(dǎo)，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機(jī)制。增量市場的價格主導(dǎo)了存量市場的價格決定，成為房地產(chǎn)市場的價格決定方式。由此可見，我國房價居高不下和房地產(chǎn)調(diào)控的不力，關(guān)鍵問題不在于新建住房的不足，而是房地產(chǎn)存量市場發(fā)展的嚴(yán)重滯后。因此，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)該從發(fā)展房地產(chǎn)存量市場人手，做好以下幾方面工作：一是推進(jìn)住房產(chǎn)權(quán)制度的明晰化，對存量住房進(jìn)行規(guī)范和管理。采取多種手段推進(jìn)存量住房進(jìn)入市場交易，包括推動房屋產(chǎn)權(quán)證的登記工作，清理原產(chǎn)權(quán)單位和住房所有者的模糊關(guān)系，明確界定房屋的產(chǎn)權(quán)。二是規(guī)范市場交易秩序，活躍存量房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)市場中介機(jī)構(gòu)的建立和發(fā)展，引導(dǎo)建立和完善住房信息系統(tǒng)，規(guī)范和提高中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。三是減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，鼓勵和促進(jìn)現(xiàn)有住房進(jìn)入市場流通。四是適時開征房產(chǎn)稅。對持有的房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，引導(dǎo)房產(chǎn)的有效利用，推進(jìn)房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

4．通過建立個人信用體系來加快保障住房供應(yīng)

認(rèn)真貫徹和落實(shí)我國住房制度改革中的經(jīng)濟(jì)適用房制度，關(guān)鍵和前提是要在各地加快建設(shè)和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實(shí)現(xiàn)真正的公平、公開和公正。目前我國尚未建立比較健全的個人信用體系，在保障性住房推出時具體怎樣進(jìn)行每年對保障對象的家庭收入、住房、資產(chǎn)狀況的審核就成了一大難題。今年以來，我國住房保障實(shí)質(zhì)性工作全面啟動，但建設(shè)主管部門里仍僅有兩三個人在專門或兼職負(fù)責(zé)，顯然同其巨大的工作內(nèi)容和工作量是不相符合的。因此，國家建設(shè)部應(yīng)該在住房保障工作的機(jī)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，人員上進(jìn)行充實(shí)，內(nèi)容上進(jìn)行細(xì)化，制度上進(jìn)行完善，以確保我國為中低收入消費(fèi)者謀福利的住房保障政策真正得到落實(shí)。住房保障主要是依賴政府的財(cái)政收入來進(jìn)行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象征性地收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經(jīng)濟(jì)適用房，它是有政府撥土地建設(shè)，在成本基礎(chǔ)上加收3％的利潤后出售給中低收入者。至于限價房，只是比一般商品房售價略低一些的商品房而已，并不屬于保障性住房范疇。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對解決中低收入消費(fèi)者推出的主要是限價房，而廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的推出少之又少，這種情況也將在今后加大力度促進(jìn)保障性住房建設(shè)的過程中得以改進(jìn)。