住房貸款過熱致經(jīng)濟(jì)風(fēng)險探析

[摘要] 隨著政府下調(diào)個人住房公積金貸款利率、免征印花稅和增值稅、降低首付比例等一系列全面拯救樓市方案的出臺，如果引起房價的新一輪過高過快增長，刺激房貸高位上揚(yáng)，銀行信貸資金過度投放，個貸余額與不良貸款同時增長，將使個貸進(jìn)入高違約風(fēng)險期；房貸利率和房價風(fēng)險并存，房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行信貸資金占比過半，自有資金薄弱，使得因過度依賴銀行而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險集中于銀行體系內(nèi)。因此，實(shí)現(xiàn)救市政策的低風(fēng)險和有效性才是長遠(yuǎn)良策。

[關(guān)鍵詞] 住房貸款；市場過熱；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

[中圖分類號] F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1006-6470(2008)06-0061-05

1998年國家停止福利分房以來，中國的商業(yè)性房貸在10年間增長了百倍，從1998年的426.16億元，[1]飆升到截止2008年6月末的4.3萬億元，[2]2008年9月末則高漲到4.62萬億元，[3]而美國的住房抵押貸款市場已發(fā)展50多年，其房貸余額也不過3萬億元左右，但在中國發(fā)展不到10年的房地產(chǎn)市場，其個人住房按揭貸款余額就達(dá)到2.86萬億元，[4]尚未包括公積金貸款4502億，[5]已遠(yuǎn)超過3萬億元。

住房貸款及房地產(chǎn)金融信貸余額過熱增長，當(dāng)房市價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，特別是在央行自2004年至今的9次加息，2007年內(nèi)5次加息的貨幣政策導(dǎo)向下，住房貸款的潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險易在銀行體系內(nèi)首先爆發(fā)。若此種風(fēng)險發(fā)生，我國房貸風(fēng)險的破壞力肯定會比美國的次級債市場風(fēng)險更加慘重，因?yàn)槊绹渭墏急冉鹑谫J款比例不足10%。[6]

房市和股市是一國金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全的“晴雨表”，是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指針和標(biāo)桿。我國經(jīng)濟(jì)總量已逼近世界第三，2006年GDP達(dá)到人民幣21.087萬億元，約合2.70萬億美元，而德國2006年GDP為2.3萬億歐元，約合2.86萬億美元。[7]據(jù)統(tǒng)計，如圖1所示，1997—2006年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的直接貢獻(xiàn)率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%；間接貢獻(xiàn)率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%；引致消費(fèi)貢獻(xiàn)率由3.09%增加到3.92%，年均3.89%。

綜合直接、間接，引致消費(fèi)貢獻(xiàn)率得到房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻(xiàn)率平均達(dá)22.49%，即在各年的GDP增量中，房地產(chǎn)開發(fā)投資總貢獻(xiàn)的份額平均為20%。在平均8.94%的GDP增幅中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比達(dá)2.03%。[8]為此，強(qiáng)勢房市的健康發(fā)展對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行尤為重要。

一、我國住房貸款過熱的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場價格的非理性增長，不僅使得房市開發(fā)商加快投資，而且使居民的購房預(yù)期日益強(qiáng)烈，導(dǎo)致國內(nèi)銀行的大量資金涌入房市，據(jù)統(tǒng)計，2003—2007年6月底全國房價平均上漲7.02%，特別是深圳2007年前六個月房價上漲50%，一個樓盤的市值足以買下整個伊利集團(tuán)。[9]

（一）銀行信貸資金過度投放

個人住房抵押貸款余額（以下簡稱“個貸”）過快增長，1998年我國個貸僅為426.16億元，至2007年9月末達(dá)2.86萬億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個百分點(diǎn)。（見表1）[10]

個貸的迅猛增長以股份制銀行的表現(xiàn)最為突出，工行、中行、建行三大國內(nèi)股份制銀行的個貸余額由2005年末的1012.73億元上升至2006年底的11760.66億元（如圖2所示），其中，2007年11月底工行的個貸余額達(dá)6000億元。[11]與此同時，個人住房不良貸款從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元，[12]增長4.3%；工行2007年末的個人住房不良貸款率為1.3%。[13]為此，三大行的房貸違約率均達(dá)到1.6%，超過國際公認(rèn)的1%的警戒線。

在央行2007年第三季度的貨幣政策執(zhí)行報告中首次對房貸違約風(fēng)險提出警示，報告指出：“個貸步入高違約風(fēng)險期，主要存在兩方面的原因，一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，二是部分地區(qū)房價上漲較快，存在明顯的非理性因素”。首先，由于住房需求持續(xù)旺盛，供求關(guān)系趨于緊張，導(dǎo)致房價虛高，商品房銷售面積大幅上升，空置面積有所減少，住宅竣工面積繼續(xù)低于銷售面積。據(jù)國家發(fā)改委的調(diào)查顯示，2007年前三季度，全國商品房住宅竣工面積2億平方米，同比增長11%，而銷售面積4.74億平方米，卻同比增長了33.9%，其中，現(xiàn)房銷售面積增長14.7%，期房銷售面積增長42.9%，銷售面積是竣工面積的2.15倍。[14]全國商品房空置面積1.18億平方米，同比下降2.4%，商品房中住宅空置面積0.58億平方米，同比下降11.6%。[15]數(shù)據(jù)顯示，我國住房需求遠(yuǎn)大于供給的缺口仍較突出；其次，房屋銷售價格上漲較快，部分地區(qū)房價漲幅較高。除了人民幣升值、全球流動性過剩、城市化進(jìn)程加快、人均收入有所增加等誘因外，投機(jī)房地產(chǎn)成為炒房者的樂土和投機(jī)客的樂園，把生活必需品的住房徹底異化為投資投機(jī)品，使得市場政策和預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，昨天的投機(jī)需求，今天的投機(jī)需求就會變成明天的疊加供給而大幅貶值，使集中于銀行體系內(nèi)的房貸風(fēng)險驟增，同時，投機(jī)客囤房囤地，造成住房人為、表面的“短缺”。據(jù)中大恒基調(diào)查顯示，到2007年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)商囤地面積約10億平方米，按照容積率為3來計算，可建成商品房面積達(dá)30億平方米，而2006年全國商品房施工面積僅為19.41億平方米，囤地商品房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全年施工總面積。[16]

（二）房貸利率和房價風(fēng)險并存

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速高位上揚(yáng)。1998年房貸余額為2455.08億元，截止2007年9月底全國商業(yè)性房貸余額達(dá)4.62萬億元，同比增長29.6%（如圖3），其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.76萬億元，同比增長26.9%。

房地產(chǎn)“綁架”銀行，也即房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸的依存度過高，自有資金薄弱。央行公布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中指出：我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生2005年表示：“截至2004年，中國銀行業(yè)的17萬億信貸資產(chǎn)中約有一半的資產(chǎn)是以房地產(chǎn)的形式或與房地產(chǎn)直接相關(guān)的形式存在”。[17]中投證券新近的一份報告顯示，銀行的信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重已超過半數(shù)，達(dá)53%以上。[18]2007年6月底，房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款占比達(dá)22.1%，企業(yè)自籌資金占比達(dá)33.9%，定金和預(yù)收款占比達(dá)25.2%，但是，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分又來自銀行信貸，也就意味著，自籌資金的70%來自銀行貸款，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行貸款。[19]

所以，房地產(chǎn)對銀行的過度依賴，使得因房市過熱、房價過高而引發(fā)的市場風(fēng)險過度集中于銀行體系內(nèi)，但又因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款是銀行的重要優(yōu)良資產(chǎn)之一，對銀行業(yè)的盈利水平有深遠(yuǎn)影響，導(dǎo)致銀行沒有正確評估房貸風(fēng)險。隨著房價的大幅上揚(yáng)，央行從2005年開始7次加息，2007年內(nèi)加息5次，8月22日至9月15日在間隔期間僅為25天的情況下兩次加息[20]，盡管每次最多27個基點(diǎn)的漲幅似乎顯得“微不足道”，但持續(xù)的效用累加使其影響頗為深遠(yuǎn)。以總額40萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例，按照等額本息的還款方式計算，2004的5年以上貸款利率為5.76%，則總還款額為674548.33元，而2007年9月以后貸款利率為7.83%，則總還款額為792855.50元，為此，歷次加息最終累加的總還款額增加近12萬元（如圖4）。

研究估算，一旦房價下跌20%—30%，很可能會出現(xiàn)“理性違約”[21]，那么我國將會重蹈美國次貸危機(jī)，且嚴(yán)重百倍，因?yàn)槊绹钨J份額占比全美金融資產(chǎn)（46萬億美元）不到7%[22]。上世紀(jì)80年代末的日本泡沫經(jīng)濟(jì)，90年代東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的共同之處在于，銀行持有的大量壞賬是與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，這些貸款在銀行體系崩潰時起到推波助瀾的作用，由于在這些國家銀行體系居于主導(dǎo)地位，最終導(dǎo)致金融體系的危機(jī)。我國房地產(chǎn)市場和金融市場的高度關(guān)聯(lián)性，已有歷史的前車之鑒，1993—1994年樓市泡沫的破滅，造成各大銀行共計6000億元左右的不良資產(chǎn)[23]。所以，無論是歷史的教訓(xùn)還是大洋彼岸尚未平息的房貸危機(jī)，都已清楚告誡我們：嚴(yán)控我國房地產(chǎn)利率重置和房價波動的風(fēng)險，防止大量住房貸款過熱生成泡沫效應(yīng)。

二、嚴(yán)控房貸過熱致經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的對策

（一）高度關(guān)注貸款抵押物的價格風(fēng)險

住房抵押貸款被銀行認(rèn)為是風(fēng)險可控、收益率較高的產(chǎn)品，但抵押物貶值的風(fēng)險須格外注意。一是房地產(chǎn)開發(fā)商的土地抵押物貶值風(fēng)險，2002年以來土地交易價格漲幅平均為10.2%，遠(yuǎn)高于同期房屋銷售價格9.7%的漲幅，2005年漲幅達(dá)10.7%，[24]為此，若以2004年獲取的土地為抵押向銀行申請貸款，便存在抵押物貶值的風(fēng)險。二是當(dāng)房價上漲的速度超過我國居民的收入增長速度時，一旦房價下跌，銀行要承擔(dān)房屋貶值的風(fēng)險和借款人違約所造成的損失，也即違約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益超過損失時，借款人采取主動違約。三是流動資金貸款中房地產(chǎn)抵押物貶值的風(fēng)險。商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的流動資金貸款設(shè)定的抵押率統(tǒng)一低于70%，當(dāng)房市動蕩時，抵押物完全有可能低于70%的價格，對于資產(chǎn)保全不利。為此，須將抵押物的靜態(tài)價值與動態(tài)價值結(jié)合重新對抵押物予以定價。上世紀(jì)80年代的日本是最好的例證，在日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅以前，房貸采取和中國一樣的風(fēng)險控制手段，也有足值的抵押物，但日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)的事實(shí)證明，這種手段在房價下滑的市場環(huán)境中，并不能阻止風(fēng)險的大規(guī)模爆發(fā)。提前防范信貸風(fēng)險尤為重要，美國J.P.摩根銀行（J.P.Morgan Corp）的研究表明：防控措施與信用風(fēng)險平均損失率成反比例的關(guān)系，在沒有任何防控措施的極端情況下，信用風(fēng)險的損失率可能高達(dá)50%以上（見表2）。

（二）規(guī)范商品房金融市場，支持保障性住房建設(shè)

商品房金融市場的泡沫易大也易破，規(guī)范的目的在于還原住房的真實(shí)面目，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款市場的理性發(fā)展和合理回歸。首先，整治違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，規(guī)范開發(fā)商信貸行為。2007年央行和銀監(jiān)會同時發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求：對項目資本金比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不發(fā)放任何形式貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)部門查實(shí)具有囤積土地和房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)商，不予以發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。上述措施有利于從源頭上較好控制商業(yè)銀行貸款的惡性競爭，防止開發(fā)商的盲目投機(jī)，抑制囤地囤房現(xiàn)象的發(fā)生。

其次，實(shí)行差別購房首付率和房貸利率，打擊投機(jī)炒房。第二套房的貸款首付比例從目前的30%提高到40%，多套房的貸款首付比例則在此基礎(chǔ)上由各商業(yè)銀行自行掌握。同時，第二套房的房貸利率則在標(biāo)準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%；提高大面積住房的首付率，實(shí)行以家庭為單位的實(shí)名購房制度，凡購買120平方米及第二套住房以上的購房者一律實(shí)行100%首付率；同時，控制新增貸款規(guī)模，由原來的15%調(diào)低到13%，其中工行和建行新增貸款額不能超過3500億，而農(nóng)行、中行、交行控制在1500億—2800億元之間。[25]

最后，加大對保障性住房的建設(shè)力度，2007年美名為“房地產(chǎn)保障性政策年”，在央行出臺一系列房貸政策背景下，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的“24號文”出臺，把解決低收入困難家庭住房納入政府公共服務(wù)職能，使得政府的調(diào)控思路發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即以加快建立健全廉租住房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級住房保障體系，實(shí)行住房分類供應(yīng)體制。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房的推出重新劃定政府與市場的責(zé)任邊界，使得住房市場價格預(yù)期向合理化方向發(fā)展。2007年前三季度，全國經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額同比增長30.5%，比上年同期增長21.6個百分點(diǎn)，占住宅投資比重達(dá)4.4%，比上年同期提高1.2%。[26]

注釋：

[1]中國人民銀行研究局課題組．中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持[N]．中國證券報，2004，3（25）．

[2][3][15][26]中國人民銀行貨幣政策分析小組．2007年第二季度央行貨幣政策執(zhí)行報告[R]．中國人民銀行，2007．9．

[4]易憲容．從美國次級債危機(jī)看我國按揭市場風(fēng)險[J]．科學(xué)決策月刊，2007（9）：9-11．

[5]韋黎兵．房貸之惑[N]．南方周末，2007，9（13）．

[6]張明．美國次級債危機(jī)的演進(jìn)邏輯和風(fēng)險涵義[J]．全球視線，2007（11）：98-101．

[7]汪時鋒，陳姝燕．中國經(jīng)濟(jì)過熱趨勢明顯，總量逼近世界第三[N]．第一財經(jīng)日報，2007，7（20）．

[8]劉琳．房地產(chǎn)投資對GDP貢獻(xiàn)有多大[N]．中國投資，2007，10（9）．

[9]易憲容．中國經(jīng)濟(jì)過熱早已是不爭的事實(shí)--從房價與CPI看中國當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢[J]．西部論叢，2007（9）：17-20．

[10]中國人民銀行貨幣政策分析小組．2007年第三季度央行貨幣政策執(zhí)行報告[R]．中國人民銀行，2007．11．

[11][13]財華社香港新聞中心，2007，12（12）．

[12][21][25]楊育謀．房貸危機(jī)并不遙遠(yuǎn)[J]．東北之窗：財經(jīng)，2007（11）：40-41．

[14]陸昀，遲明霞．2008年房地產(chǎn)市場走向何處？[DB\\OL]．民生中國網(wǎng)，中華工商時報，2007，12（18）．

[16]陸昀，遲明霞．2008年房地產(chǎn)市場走向何處？[DB\\OL]．民生中國網(wǎng)，中華工商時報，2007，12（18）．

[17][23]盧強(qiáng)．美國“亡羊”，中國“補(bǔ)牢”——次級債危機(jī)對中國房產(chǎn)金融市場的警示[J]．檢察風(fēng)云，2007（18）：11-13．

[18][19]劉振冬，李佳鵬．我國商業(yè)性房貸十年增百倍[N]．經(jīng)濟(jì)參考報，2007，11（18）．

[20]莊浩濱．央行此次加息創(chuàng)歷次利率調(diào)整間隔時間最短[DB\\OL]．國際在線，2007，9（14）．

[22]Courchane， M; Surette， B and P，Zom．Sub Prime Borrowers Mortgage Transitions and Outcomes [J]．Journal of Real Estate Finance and Economics， 2007(29)：4．

[24]王昕．我國房地產(chǎn)抵押物風(fēng)險分析及防范對策[J]．中國房地信息，2007（12）：23-25．

作者簡介：趙瑾璐系北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任，教授；趙磊系北京理工大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)研究生

責(zé)任編輯： 陸 焱