中國樓市：緣何不正常

賈品榮

隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，特別是城市化的加速，居民收入水平的提高，對土地的需求量也相應增大。土地資源是有限的，對土地需求增長與土地供給的有限性，必然引起土地價格上漲。這符合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。但目前我國一些大城市的住房價格，大大地超過了經(jīng)濟社會發(fā)展水平和居民的承受能力，卻是不正常的

2007年中國經(jīng)濟一季度的數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，GDP增長11.1%;固定資產(chǎn)投資增長23.7%;3月份CPI上漲3.3%，遠遠超過一年銀行存款利率2.79%，居民存款利率為負1.068%;一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長同比增長26.9%，比上年同期加快6.7個百分點。從這些數(shù)據(jù)來看，盡管政府對宏觀經(jīng)濟采取了緊縮的政策，無論是上調(diào)存款準備率、發(fā)行定向票據(jù)及加利息等，但實際上所起到的效果卻十分有限，中國經(jīng)濟生活的矛盾仍然突出。深層次的原因在哪里？房地產(chǎn)市場的過熱是癥結所在。由于房地產(chǎn)市場與50多個產(chǎn)業(yè)高度的關聯(lián)性，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資快速增長，也必然會帶動其他產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資快速上漲，帶動國內(nèi)許多行業(yè)投資的快速增長。那么，房地產(chǎn)的價格為什么能夠在短期內(nèi)快速上漲？中國房地產(chǎn)業(yè)的問題究竟在哪里？這要從中國政府對房地產(chǎn)業(yè)的定位說起。

房價成了民生焦點

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放的產(chǎn)物。在計劃經(jīng)濟體制下，我國有房地產(chǎn)產(chǎn)品，但沒有房地產(chǎn)業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)濟。改革開放以來，通過城市土地使用制度的改革，城市土地使用權成為商品;通過住房制度的改革，住房成為商品;通過建設管理體制改革，把基本建設納入了市場經(jīng)濟運行的軌道。2003年國務院18號文件明確指出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模近2萬億，擁有企業(yè)近6萬家，從業(yè)人員150萬，年銷售面積6億平方米，年銷售額超過2萬億。

但是，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)存在太多急需解決的問題，房價問題成了當前民生的焦點問題。

從經(jīng)濟學來說，房地產(chǎn)價格走勢趨高，有它合理的一面。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，特別是城市化的加速，居民收入水平的提高，對土地的需求量也相應增大。土地資源是有限的，對土地需求增長與土地供給的有限性，必然引起土地價格上漲。這符合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。但目前我國一些大城市的住房價格，大大地超過了經(jīng)濟社會發(fā)展水平和居民的承受能力，卻是不正常的。

依據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)比重應該維持在10%以下，然而中國在2004年這一比重為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月為22.93%，遠遠超過國際警戒線;國際公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重不能超過5%，但中國在2004年這一比重就達到9.6%，一些城市甚至高于50%以上。世界銀行標準認為發(fā)達國家房價收入比控制在1.8-5.5倍，發(fā)展中國家房價收入比控制在3-6倍之間是合理的，但中國房價收入比已經(jīng)超過8倍，北京、上海、杭州等地高達10倍以上。

房地產(chǎn)市場，一開始就遠遠超出它的實際價值，在一定程度上造成了“泡沫現(xiàn)象”。

那么，中國房地產(chǎn)業(yè)的問題究竟在哪里？

中國樓市:十大問題

原因之一:政策指導思想存在誤區(qū)。我國的房地產(chǎn)市場化改革始于1998年，其根本性的標志是《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》的頒布。該文件提出:“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系?！睉撜f，這一定位是正確的，這說明國務院從一開始在政策層面并沒有把房地產(chǎn)市場完全交給市場去操作，而且按照文件，應該供應以經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場，從比例上來看，應當在60%以上。但是，到了2003年，在《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，定位變成“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，這樣，中國的房地產(chǎn)市場成為一個由商品房主導的市場?？陀^說，從中國現(xiàn)階段的居民收入水平和土地供應的總體情況而言，要實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟條件，而且直接導致房價虛高，中等收入者一生成為房奴，低收入者也只能通過市場解決住房——住房難成為突出的社會矛盾。

原因之二:地方政府利益的過度介入。政府應該主要充當房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者、管理者和服務機構，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟利益的最大獲取者。歐美國家政府的地價、稅費收入大約只占住房價格的20%左右，而中國地方政府的稅費收入占到房地產(chǎn)價格的30%-40%，再加上土地管理費，政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%—80%，地方政府成了房地產(chǎn)市場的最大獲利者。1993年稅制改革后，因為土地出讓的資產(chǎn)性收益和大部分稅費歸地方，出賣土地成為地方政府的主要收入來源。2001—2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元，2005年土地出讓金高達5505億元，占同期地方財政收入的1/3強。于是，地方政府在利益的驅動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。

政府不合理收費也太多。諸如小區(qū)建設體育設施、幼兒園屬于社會公用事業(yè)，應由政府負擔，不應打入房價內(nèi)，而有的甚至將車庫面積、小區(qū)商店面積均攤。同時，稅費名目繁多。盡管發(fā)改委、建設部免掉了不少不合理稅項，但仍有許多名目需要規(guī)范化、合理化。房地產(chǎn)稅費成本包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅及其他各類稅費，名目繁多，有十幾種之多。目前，中國政府級次太多，每級政府很難有自己的主體稅種。由于現(xiàn)行稅制是一套內(nèi)外有別、城鄉(xiāng)有別、土地和建筑物有別的稅制，造成了市場經(jīng)濟條件下各行為主體的非均等待遇，這種不合理的設置有悖于稅收的公平原則，也不利于公平市場競爭環(huán)境的形成?；叩耐恋卦鲋刀惡突偷母卣加枚?、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種的同時并存，在遏制土地投機的同時，也遏制了土地的正常流通，削弱了稅收調(diào)節(jié)土地利用的功能。

原因之三:中國房地產(chǎn)市場是一個壟斷市場，是一個追求短期利益的市場。由于它是壟斷的，所以市場機制對它不發(fā)生作用。經(jīng)濟學告訴我們，壟斷是排斥市場機制的，結果是供求、政策都不起作用。房地產(chǎn)業(yè)的土地經(jīng)營具有壟斷性。中國土地出讓期為70年，一次性收取70年的地租。在中國現(xiàn)行土地批租制度下，政府實際上是對未來70年的土地收益進行了一次性收取，這種透支未來財力的行為極易帶來政府的短期行為。土地批租收入主要是土地出讓金，這一部分資金主要由地方政府獲得和使用。目前，在中國對土地出讓的規(guī)模及其使用效率還難以進行有效監(jiān)管的情況下，因壟斷、官商勾結和地方政府不作為等原因極易滋生腐敗。這部分資金占房價的20%。近幾年，一些城市為了發(fā)展經(jīng)濟或籌集城市建設資金，通過違規(guī)建立開發(fā)區(qū)的形式，大量圈占土地，也成為房地產(chǎn)過熱的重要原因。

原因之四:開發(fā)商的核心優(yōu)勢是公關，企業(yè)社會責任差。國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般在6%—8%，而中國商品房的利潤率高達50%。從風險性來說，房地產(chǎn)投資具有一定的風險，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，進入門檻比較高，投資者沒有相當?shù)膶嵙κ呛茈y進入這一領域競爭的，這就使它的利潤高于社會平均利潤。目前中國社會的平均利潤率在10%以下。由此來看，中國的房地產(chǎn)商利潤率太高。

中國房地產(chǎn)商的核心優(yōu)勢是公關，除此之外，基本沒有優(yōu)勢可言。中國房地產(chǎn)商實質(zhì)是房地產(chǎn)中間商、皮包商。他們既不實施建筑安裝活動，又不提供金融服務，唯一進行的是政府公關拿地和忽悠消費者，這樣就可以通過壟斷房地產(chǎn)開發(fā)的組織管理功能，攫取超額利潤。他們的資金來源主要是銀行的信貸、建筑商的墊款和消費者的預購房款。值得注意的是，他們用錢取得了越來越多的話語權。通過收買個別媒體，更是肆無忌彈地從消費者手中搶錢，廣告說有金橋碧水，入住后發(fā)現(xiàn)是一條臭水溝;宣傳說配備休閑會所，入住后發(fā)現(xiàn)變成了洗浴中心;甚至把公攤給大家的面積又轉手賣了錢。

中國房地產(chǎn)商的目標定位一直是有錢的單位和個人，而不是居民家庭，這和發(fā)達國家的大多數(shù)房地產(chǎn)商定位在中等收入家庭大相徑庭。房地產(chǎn)企業(yè)忽視社會成員主體的普通住房需求，產(chǎn)品結構失衡，有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數(shù)人所需求的普通住房，加劇了普通住宅供應的緊缺。

原因之五:巨大的利益誘惑和缺乏監(jiān)督導致尋租行為發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計，過去幾年里，在“落馬”的領導干部以權謀私、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一。

突出表現(xiàn)是:一方面，一些地方政府用計劃經(jīng)濟的辦法強行拿地，另一方面，用市場經(jīng)濟的辦法低進高出。而行政價格和市場價格的巨額差價，既是驅動不少地方政府大量批地賣地的動力，又推動房地產(chǎn)商去積極尋租。

原因之六:房地產(chǎn)市場投機主義盛行。如果說，一個購房者不是為了居住，而是為了獲取暴利而購買，那么，這個市場就是一個投機市場。目前，有三股強大的力量使房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱。我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道較少，房地產(chǎn)開發(fā)建設資金的70％-75％來源于銀行信貸資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款、建筑企業(yè)的承包墊支資金和居民購房抵押貸款，都主要來源于銀行。銀行機構有一股前所未有的投資沖動，由于中國房地產(chǎn)沒有經(jīng)過一次像樣的調(diào)整或明顯的不景氣，隱含的大量不良資產(chǎn)并未顯現(xiàn)，銀行把它作為一種最優(yōu)良資產(chǎn)看待，因而貸款十分地放心大膽，何況許多地方政府積極支持房地產(chǎn)發(fā)展;同時，銀行上市業(yè)績主要來自于存貸款利率差，貸出去越多，當期賬面利潤會越多，上市容易也能賣好價。目前，銀行不少資金已轉移至股市。第二股力量就是地方政府，多數(shù)地方把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟增長速度不能放慢，也就是投資不能慢，投資不能慢主要是房地產(chǎn)不能慢，因為房地產(chǎn)是地方財政和各種城市經(jīng)營運作的“搖錢樹”。第三股力量是投機資金的大量存在?，F(xiàn)在許多人非常關注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長，但增長最快的是游資，這些游資規(guī)模非常大，而且與其他幾股力量結合，對房地產(chǎn)等市場造成巨大的沖擊。

原因之七:用市場的方法調(diào)控，就會雪上加霜。近幾年盡管加大土地供應，但是都囤積在開發(fā)商手中，再供給多少土地也解決不了，只會形成市場更加失靈;另一方面，政府一會兒說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，一會兒又要取消其支柱地位，一會兒要求樓盤全部精裝修、現(xiàn)房銷售，一會兒察覺市場未見反應，不見下文。頭痛治頭，腳痛治腳，失敗在所難免。

原因之八:住房分配體制極不合理。一是以統(tǒng)一價格購買不同狀況、不同區(qū)位的住房，導致同一個單位福利的失衡;二是同樣的公職人員，住房資源豐裕的單位與住房資源短缺的單位，住房待遇相差懸殊，有的獲得了多套住房，有的則成為無房老職工，造成了分配上的不公。

原因之九:住房保障手段單一。對比國外，通常采用財政、金融、稅收等配套的保障手段給予支持。但中國這方面相當滯后。表現(xiàn)為:住房補貼不到位，貨幣化補貼舉步維艱，公積金對居民的購房支持力度小，很難適應多層次的住房保障需求。

原因之十:沒有建立起廉價房租制度。中國根本沒有建立廉價房租制度。數(shù)據(jù)顯示，到2005年第一季度，全國經(jīng)濟適用房完成投資60億元，所占比重僅為2.6%，真是杯水車薪！在廉價房租方面，截至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，只有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉價住房保障范圍。眾多的低收入者住房保障無從落實！

在法國遏制房價快速上漲的政策中，政府大力推行廉租房是最為有效的措施之一。在法國，廉租房的基準房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大。

再如德國，政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜,大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。戰(zhàn)后幾十年里德國開始大力興建“社會住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應給低收入階層。近年來，在“社會住房”的資助框架內(nèi)，政府還資助私人投資者和地方房地產(chǎn)公司，幫助他們?yōu)樵谑袌錾想y以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價廉的租用房。

還如新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。據(jù)悉，在過去40多年里，新加坡政府共修建了近100萬套組屋，目前新加坡全國約有84％的人安居在組屋中。政府組屋建成后，新加坡建屋發(fā)展局以國民的收入水平為依據(jù)，按照公平原則進行合理分配。

五大政策建議

首先，最重要的是政府角色轉換，增強社會服務功能?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)市場最大的問題是政府的社會服務功能缺失而產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能過度造成的。各級政府弱化了社會服務功能，反而把土地經(jīng)營、土地增值作為增加政府收入的主要渠道看待，直接導致房地產(chǎn)調(diào)控失敗。

政府的角色轉換應以經(jīng)濟利益的退出為主。重點是破除土地出讓金稅費、政府政績、壟斷的利益關系鏈條。一是切斷土地收益與地方政府預算外財政收入來源的緊密聯(lián)系，土地出讓和稅費由創(chuàng)收工具向房地產(chǎn)市場調(diào)控手段轉變;二是政府強化社會服務功能，真正重視普通住房需求，不能掠奪低收入者本來已經(jīng)很少的收入;三是弱化住房建設與國有資本的千絲萬縷的利益關聯(lián)，讓國有公司在競爭性市場謀身。只有政府的角色轉變到位，房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展。一定要清醒地認識到:中國的房地產(chǎn)市場承載著13億人的公平居住權。因此，中國的房地產(chǎn)業(yè)，難點在政府，希望也在政府。

其次，陽光是根除房地產(chǎn)業(yè)商墮落最好的防腐劑。實踐證明，陽光是房地產(chǎn)業(yè)最好的消毒劑和防腐劑。陽光作業(yè)不僅可以有效預防和制止房地產(chǎn)業(yè)腐敗，而且是中國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的根本。

目前我國的土地雖然實施了招標投標管理方式，誰出的價格高，土地使用權就歸誰使用，但是事與愿違，土地招標投標成為“看上去很美”的形式，實際效果并不好。原因在于，小團體的權力和利益成為土地招投標的最大阻力，這就使招投標披上了美麗的外衣，實際行的還是私下里的交易行為。其深刻的原因在于，招投標管理者一方面是公共事務的管理者，另一方面又是小團體利益的代表者。當這兩種職能沖突時，又在缺乏監(jiān)督的情況下，這些人有意無意地把社會公共管理者的職能讓位于小團體利益。當需要維護小團體時，就會把小團體職能凌駕于公共管理職能之上，代表小團體的利益，操控整個招投標過程。我們看到，官商勾結，借招投標“公正性”的外表，“合法”斂財。一些土地的腐敗案往往是窩案，其深刻的原因就在于此。同時，土地招投標存在極大的隱蔽性。一些官員披著公正的外衣，行的是受賄之事，拿的是不義之財，掠奪的是公共資源。因此土地投招標，并非一“招”就靈，必須從制度上加以防范。

那么，如何避免一些人一手遮天？土地招投標不能再是少數(shù)人的行為，而要在社會全程公開，明明白白招標，以保護公共資源的利益和招標投標活動當事人的合法權益。在開標、評標、定標過程中要做到全過程的審計。招標過程結束后還要做到對項目的跟蹤監(jiān)控管理，保證招投標的合法、合規(guī)、公平、公開、公正。

第三，避免短期利益，實行租金制，同時清理各種不規(guī)范的收費行為。如果改為租金，房價就會降下一大塊。租金的方式可使土地初始出讓的價格下降，致使初始投入成本大大減少。從社會層面看，由于實行了租金制，從而有效地避免了由于一次出讓即為長期占有、從事土地投機、形成暴富的現(xiàn)象;從政府層面看，雖然每年取得的地租收入較少，但因就此可以每年重估應課租值及調(diào)整租率，所以能夠持續(xù)不斷取得土地增值的收入，使政府的租地收入能顯平衡。這樣，不僅引進了競爭機制，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，而且可以提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平，房價也有望降下來。

同時，清理各種不規(guī)范的收費行為。將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種進行合并，實行在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，適時將城市維護建設稅并入增值稅、消費稅和營業(yè)稅中，廢止在這一領域的大大小小的“亂收費、亂集資、亂攤派”行為。同時，簡化工商、稅收等工作的程序，完善、規(guī)范房地產(chǎn)稅費及收繳制度。長期以來，房地產(chǎn)審批方面程序復雜，周期長，而且稅費不統(tǒng)一、不穩(wěn)定，有些也不合理，這對中國將成為國際市場一部分的趨勢會帶來負面影響，必須改革。

第四，調(diào)整房地產(chǎn)市場的結構，完善社會保障機制。住房改革，有些可以商品化，有些不可以商品化，即使在市場經(jīng)濟體制下，居民住房，特別是困難階層，政府通過轉移支付，加大補貼。同時，完善住房的社會保障機制是關鍵，加大政府控制的廉租房比例和經(jīng)濟適用房供給。

最后，在制度管理上，對房地產(chǎn)市場的指導思想和管理原則給予立法保證，防止政策變來變?nèi)?。應該說，中國房地產(chǎn)市場是世界上管理難度最大的市場，管理不好將給中國經(jīng)濟帶來巨大風險。無論20世紀80年代日本的金融危機，還是90年代的亞洲金融危機，抑或是1929年的美國經(jīng)濟危機，都是先產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，然后才導致金融危機的。

因此，必須對于房地產(chǎn)的問題予以充分認識。房地產(chǎn)的調(diào)控是否到位，成為中國轉型期在市場化改革中的最大難題。