房產(chǎn)無期性和地產(chǎn)有期性的矛盾及解決措施

摘要:房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)是無期限的，而房屋所占用的土地的使用權(quán)是有期限的，導(dǎo)致了土地使用權(quán)到期后房屋產(chǎn)權(quán)如何處置的問題#65377;通常的做法有兩種:一種是被國(guó)家無償收回;一種是由房屋所有人繼續(xù)使用，但是要由房屋所有人和國(guó)家續(xù)簽土地使用權(quán)合同#65377;具體的操作措施包括:建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)#65380;規(guī)范房屋所有人續(xù)簽合同的程序和期限#65377;

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)無期性;地產(chǎn)有期性;土地使用權(quán);產(chǎn)屋所有權(quán)

中圖分類號(hào):F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-9107(2007)03-0078-04

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍在不斷升溫，很多人都認(rèn)為在領(lǐng)了房產(chǎn)證#65380;取得了房屋所有權(quán)之后自己就理所當(dāng)然地?fù)碛蟹课菟加猛恋氐氖褂脵?quán)，只要房屋存在，土地使用權(quán)也必然會(huì)存在#65377;恐怕很少有人想到土地使用權(quán)是有期限的，在最長(zhǎng)70年的土地使用權(quán)期限到期后，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的矛盾該如何解決#65377;本文就此問題進(jìn)行了探討#65377;

一#65380;房產(chǎn)無期性和地產(chǎn)有期性的矛盾

憲法第十三條規(guī)定“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入#65380;儲(chǔ)蓄#65380;房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)#65377;”2004年修正案修改為“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯#65377;”“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)#65377;”法律保障公民和法人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵犯，是現(xiàn)代法治的基本原則，我們稱之為“物權(quán)的絕對(duì)性原則”#65377;[1]房屋作為公民重要的私有財(cái)產(chǎn)，房屋所有人對(duì)房屋享有完全#65380;絕對(duì)#65380;排他的支配權(quán)，這種權(quán)利必然要受到《憲法》和《民法通則》的保護(hù)，而且這種保護(hù)是沒有期限限制的，只要房屋所有人取得了房屋的所有權(quán)，就可在所有權(quán)的存蓄期間享有對(duì)房屋的占有#65380;使用#65380;收益和處分的權(quán)利，除非其轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)#65377;

《土地管理法》規(guī)定:我國(guó)實(shí)行土地公有制，包括國(guó)家所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制#65377;也就是說，國(guó)家和集體以外的任何組織和個(gè)人都不可能取得土地所有權(quán)，他們需要使用土地時(shí)，只能通過一定方式取得土地使用權(quán)#65377;城鎮(zhèn)居民建住宅使用國(guó)有土地的，可以采取出讓或轉(zhuǎn)讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán);如果需要使用集體土地的，先由國(guó)家進(jìn)行土地征收，將集體土地征收為國(guó)家所有，然后再通過土地使用權(quán)出讓取得使用權(quán)#65377;[2]也就是說，城鎮(zhèn)居民建住宅，無論是使用國(guó)有土地還是集體土地，都要通過土地使用權(quán)出讓方能取得#65377;所謂土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將一定年限的土地使用權(quán)提供給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用金的行為#65377;[3]可見，土地使用者取得的只是一定期限的土地使用權(quán)#65377;《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)的最高年限為70年，土地使用人和國(guó)家可以在70年的最高年限以內(nèi)確定具體的使用年限，簽訂土地使用權(quán)出讓合同#65377;

只要房屋存在，房屋所有人就會(huì)一直排他性地享有房屋的所有權(quán)，它是無期限的，不會(huì)隨著時(shí)間的推移而改變;但是房屋所占用的土地的使用權(quán)卻是有期限的，這樣，就產(chǎn)生了房屋所有權(quán)的無期性和房屋所占用的土地使用權(quán)的有期性之間的矛盾#65377;當(dāng)房屋所占用的土地使用權(quán)到期后，房屋的所有權(quán)將何去何從?如果由土地所有人收回土地使用權(quán)，房屋就成了空中樓閣，房屋所有人自然要拆除房屋，他們將會(huì)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失;如果由房屋所有人繼續(xù)使用，土地所有人是否同意，如果同意，是否要支付土地使用金，由誰支付?

二#65380;解決矛盾的幾種觀點(diǎn)及評(píng)價(jià)

由于我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的時(shí)間較晚，房地產(chǎn)業(yè)的形成也較晚，離70年的最高使用年限尚遠(yuǎn)，還不存在土地使用權(quán)到期后的情形，房屋所有權(quán)的無期性和土地使用權(quán)的有期性之間的矛盾還沒有突現(xiàn)出來，所以，法律中沒有規(guī)定，實(shí)踐中還沒有具體的解決措施#65377;通常，土地使用權(quán)到期時(shí)存在兩種情況:第一，如果土地使用權(quán)到期時(shí)，房屋的使用年限也到期了，房屋成了危房，土地所有人要收回土地使用權(quán)，房屋所有人也愿意交回，房屋所有人拆除房屋后交回土地;或者雙方經(jīng)過協(xié)商，一方通過賠償對(duì)方損失的方式達(dá)成交地協(xié)議#65377;這種情況不存在爭(zhēng)議#65377;第二種情況是，房屋所占用的土地使用權(quán)到期了，而房屋還能繼續(xù)使用，而且房屋所有人也堅(jiān)持繼續(xù)使用，但是土地所有人卻要收回土地使用權(quán)，這個(gè)矛盾應(yīng)該如何解決呢?通常有兩種做法#65377;

(一)土地使用權(quán)到期后，由國(guó)家無償收回土地使用權(quán)

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地使用權(quán)到期后，應(yīng)當(dāng)由國(guó)家無償收回土地使用權(quán)#65377;國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定了建筑物的無償收回原則:“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物#65380;其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得#65377;土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記#65377;”另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回#65377;”可見，土地使用權(quán)到期后，原則上應(yīng)該由國(guó)家無償收回土地使用權(quán)，除非土地使用人申請(qǐng)續(xù)期并獲得批準(zhǔn)#65377;

此觀點(diǎn)的弊端在于:在土地使用期限屆滿時(shí)，無償收回地上建筑物和其他附著物，有違民法的公平原則，對(duì)土地上的房屋和建筑物無償收回，實(shí)際上是置國(guó)家以優(yōu)勢(shì)的地位[5]，國(guó)家依其優(yōu)勢(shì)地位侵犯集體或個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，國(guó)家和土地使用者不是處在平等地位進(jìn)行交易#65377;在對(duì)地上建筑物的補(bǔ)償問題上，國(guó)家和房屋所有權(quán)人應(yīng)是平等的民事主體，在土地使用權(quán)到期時(shí)，應(yīng)就地上建筑物的補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議或者事先在地租或費(fèi)用上作好安排，以便在土地使用期限屆滿時(shí)不用任何補(bǔ)償即歸土地所有權(quán)人#65377;在土地使用權(quán)收回時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償和協(xié)商的作用#65377;[6]上述的法律規(guī)定顯然是有悖于私法的公平原則，有待今后立法修改和完善#65377;

(二)土地使用權(quán)到期后，由房屋所有人繼續(xù)使用

堅(jiān)持此觀點(diǎn)的理由是:根據(jù)從物隨主物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的民法原理[4]，對(duì)房屋的價(jià)值和土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行比較，房屋的價(jià)值應(yīng)大于土地使用權(quán)的價(jià)值，故土地使用權(quán)是從物，而房屋所有權(quán)是主物，房屋應(yīng)當(dāng)由房屋所有人繼續(xù)使用;其次，從房改時(shí)起，無論是政策還是法律都規(guī)定土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移#65377;再次，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)#65377;綜上所述，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地外，房屋所有人仍然有權(quán)利繼續(xù)使用土地#65377;那么由房屋所有人繼續(xù)使用土地是否要支付土地使用金，由誰支付?怎么支付?主要有以下幾種觀點(diǎn):

1.不需要支付土地使用金#65377;這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建房之前房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)支付了70年的土地出讓金，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，只要一次性支付了土地出讓金，房屋所有人就取得了土地的合法使用權(quán);另外，房屋轉(zhuǎn)讓#65380;抵押時(shí)，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓#65380;抵押#65377;可見，一旦房屋所有人取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)和就合二為一了，房屋所有人擁有房屋所有權(quán)時(shí)也就自然取得了土地使用權(quán)#65377;在房屋所有權(quán)的存續(xù)期間，房屋所有人應(yīng)當(dāng)無償取得土地使用權(quán)，不存在另付土地使用金的問題#65377;

這種觀點(diǎn)的弊端在于:我國(guó)實(shí)行的是土地有償使用制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)時(shí)只支付了70年的土地使用金，70年以后如果仍然由原使用人不支付土地使用金繼續(xù)使用，那不就成了無償使用了嗎?另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)#65377;經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金#65377;”所以，土地使用權(quán)到期后，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金，否則，土地使用權(quán)就要被收回#65377;可見，不交納土地使用權(quán)出讓金是一種違反法律規(guī)定的錯(cuò)誤觀點(diǎn)#65377;

2.由房地產(chǎn)開發(fā)商支付土地出讓金#65377;持此觀點(diǎn)的理由:首先，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條的規(guī)定，土地使用權(quán)到期后，可以申請(qǐng)續(xù)期，所謂續(xù)期，就是原合同的延續(xù)，最初的土地使用權(quán)出讓合同是由房地產(chǎn)開發(fā)商和土地所有人簽訂的，合同到期后，自然應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來續(xù)簽#65377;其次，房地產(chǎn)開發(fā)商一旦把土地開發(fā)成房地產(chǎn)，他們的利益就會(huì)成倍地增長(zhǎng)，他們是房地產(chǎn)交易的最大獲益者，他們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付土地出讓金#65377;再次，房屋所有人購買房屋的時(shí)候，在支付的房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地使用金，土地使用權(quán)到期后讓他們?cè)俅沃Ц叮瑫?huì)顯失公平#65377;

這種觀點(diǎn)缺乏可操作性#65377;如果開發(fā)商是法人而且有效存續(xù)，70年以后可以由其來支付，但是，如果法人撤消或解散了，誰來支付呢?何況由于我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還很不健全，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都是個(gè)人合伙或個(gè)人獨(dú)資，房子剛蓋好甚至沒蓋好就找不著人了，不要說70年以后#65377;另外，如果開發(fā)商是自然人，70年以后可能已經(jīng)死亡了，讓其賠償已不可能;如果要求他們的繼承人來支付，可能找不著人或者他們根本不愿接受此項(xiàng)債務(wù)，因此，由房地產(chǎn)開發(fā)商支付土地出讓金缺乏現(xiàn)實(shí)可能性#65377;

3.由房屋所有人來支付土地使用權(quán)出讓金#65377;該觀點(diǎn)認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商把房子賣給房屋所有人，開發(fā)商和國(guó)家的土地使用權(quán)法律關(guān)系就終止了，而由房屋所有人和國(guó)家建立了新的土地使用權(quán)法律關(guān)系#65377;另外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)到期后，應(yīng)當(dāng)由土地使用人申請(qǐng)續(xù)期，而房屋所有人是土地最直接使用人，由其來續(xù)訂合同是符合立法意圖的#65377;

問題在于最初的買受人自取得房屋后，一直使用或由他們的繼承人使用了70年，由他續(xù)簽合同還可以理解，但是如果他們使用了50或60年以后賣給了別人，到底應(yīng)該由最初的房屋買受人來支付呢，還是要由新的房屋所有人來支付;如果新的買受人只居住了1年或2年，土地使用權(quán)就到期了，由他來支付土地出讓金是否公平?如果房屋進(jìn)行了多次倒手，是由第一個(gè)，最后一個(gè)，還是居住時(shí)間最長(zhǎng)的房屋所有人來支付?如果要支付，要支付多長(zhǎng)時(shí)間?會(huì)不會(huì)造成顯失公平或不當(dāng)?shù)美?其實(shí)，在土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)人的交易中，最初的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)失去了產(chǎn)權(quán)，本身就不可能成為簽訂合同的主體，所以簽訂合同的主體本身就是明確的，即房屋產(chǎn)權(quán)的實(shí)際擁有者#65377;

三#65380;解決措施

(一)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)

目前，我國(guó)還沒有建立起成統(tǒng)一#65380;有序#65380;公平#65380;開放的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有形成統(tǒng)一市場(chǎng)規(guī)則和有效的市場(chǎng)管理機(jī)制，缺乏對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的管理和監(jiān)督，市場(chǎng)秩序混亂，房地產(chǎn)買賣欺詐非常普遍，嚴(yán)重侵犯了廣大購房者的合法權(quán)益，建立有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)刻不容緩#65377;具體措施:第一，健全立法#65377;立法不健全使很多房地產(chǎn)開發(fā)商鉆法律的空子欺詐消費(fèi)者，要盡快出臺(tái)規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)，使其有法可依#65377;第二，建立房地產(chǎn)買賣的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，避免消費(fèi)者從開發(fā)商手中買房而受騙上當(dāng)#65377;第三，建立專門的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)房屋所在的地段#65380;建設(shè)材料#65380;使用年限等綜合確定房屋的價(jià)格#65377;在二手房的估價(jià)中，要更多的考慮土地使用權(quán)的年限#65377;第四，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督，從開發(fā)規(guī)劃到建造過程再到房屋出售都要有專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，遵循嚴(yán)格的監(jiān)督程序，從而保障房屋質(zhì)量和房地產(chǎn)買賣的有序進(jìn)行#65377;

(二)房屋所有人獲取土地使用權(quán)的操作程序

房屋所有人要想繼續(xù)占有使用房屋，就必須和土地所有權(quán)人續(xù)簽土地使用合同#65377;首先應(yīng)明確續(xù)簽合同的主體#65377;是由每一個(gè)房屋所有人分別和國(guó)家就自己房屋所占用的土地使用權(quán)續(xù)簽合同呢，還是以一個(gè)單元，一棟居民樓還是整個(gè)小區(qū)為單位續(xù)簽合同?法律對(duì)此也沒有具體規(guī)定#65377;筆者認(rèn)為，應(yīng)該以整個(gè)小區(qū)為單位續(xù)簽合同#65377;在這個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)期限屆滿前一年，召開小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，討論決定是否續(xù)簽合同，續(xù)簽多少年，應(yīng)該交納多少土地使用金，通過民主表決的方式?jīng)Q定，2/3以上的業(yè)主同意續(xù)簽合同，并且對(duì)續(xù)簽的年限#65380;使用金等達(dá)成一致意見的，視為同意，由業(yè)主委員會(huì)向原土地使用權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)交納土地使用金后方可繼續(xù)使用;否則，業(yè)主委員會(huì)決定不繼續(xù)使用土地或者對(duì)是否繼續(xù)使用土地沒有達(dá)成一致意見的，由土地所有人收回土地使用權(quán)，但應(yīng)該給房屋所有人一定的補(bǔ)償#65377;

(三)續(xù)簽土地使用權(quán)合同的具體年限

《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》只規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限，沒有規(guī)定最低年限，因?yàn)槌醮纬鲎尩臅r(shí)候，土地使用者總想取得最長(zhǎng)期限的土地使用權(quán)，對(duì)房屋所有人來說，最初的土地使用權(quán)合同是由房地產(chǎn)開發(fā)商和土地所有人簽訂的，并且房地產(chǎn)開發(fā)商支付出讓金，合同的期限越長(zhǎng)，自己享用的時(shí)間就越長(zhǎng);但是續(xù)簽合同的時(shí)候，想法恐怕會(huì)有不同#65377;續(xù)簽合同的時(shí)候，由于自己要交納土地使用金，由于房屋所有人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般低于房地產(chǎn)開發(fā)商，他們可能不會(huì)一次性交70年土地出讓金，可能是十幾年甚至幾年，由于每次到期后都要召開業(yè)主委員會(huì)，續(xù)簽合同，手續(xù)煩瑣，程序復(fù)雜，會(huì)給業(yè)主帶來不必要的麻煩#65377;故筆者建議應(yīng)對(duì)續(xù)簽合同的最低年限進(jìn)行限定，規(guī)定為30年，這樣，既簡(jiǎn)化了手續(xù)，又保障了居住權(quán)的穩(wěn)定性#65377;

四#65380;小結(jié)

房產(chǎn)無期性和地產(chǎn)有期性矛盾的解決是關(guān)系千家萬戶生存的大事，也是關(guān)系到國(guó)家和社會(huì)穩(wěn)定的大事#65377;一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，顯然有利于社會(huì)穩(wěn)定#65377;所以，土地使用權(quán)到期后要在公平合理#65380;等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上解決房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的矛盾問題，更重要的是通過立法規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益#65377;

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