對(duì)我國房?jī)r(jià)與地價(jià)相互關(guān)系的再檢驗(yàn)

摘 要：近年來，隨著我國房?jī)r(jià)的整體快速上漲和土地出讓方式改革，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)相互關(guān)系的爭(zhēng)論十分激烈，對(duì)兩者相互關(guān)系的實(shí)證研究是判別各方觀點(diǎn)正確與否的關(guān)鍵。已有的實(shí)證研究文獻(xiàn)均采用Granger因果檢驗(yàn)測(cè)定二者的相互關(guān)系，但由于在方法上存在一定的局限性，這些研究難以進(jìn)一步刻畫兩者之間的動(dòng)態(tài)聯(lián)系以及政策變化對(duì)其相互關(guān)系的影響。本文在基于向量自回歸類模型的方差分解這一分析框架下將前人實(shí)證研究的方法和結(jié)論統(tǒng)一在一個(gè)新的分析框架內(nèi)，并完整而細(xì)膩地描述了二者的相互關(guān)系。更為重要的是，我們的計(jì)量分析刻畫出政策變動(dòng)導(dǎo)致的二者之間反應(yīng)模式的變化，為正確認(rèn)識(shí)土地出讓方式改革的實(shí)際效果提供了堅(jiān)實(shí)的實(shí)證基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)變動(dòng)；地價(jià)變動(dòng);協(xié)整；向量誤差修正模型；方差分解

中圖分類號(hào)：F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：10035192(2007)02000000

Further Test of the Relationship between the Housing Price and the Land Price

HUANG Jianbo， JIANG Feitao， CHEN Weigang

（Business School of Central SouthUniversity， Changsha 410083， China）

Abstract:Recent years with the holistic fast rise of our country’s housing price and the reform of the land lease institution， there is abundant discussion about the relationship between the housing price and the land price among the theoretician and the entrepreneur. The empirical research on the relationship between them becomes the key which distinguishes between right and wrong among the different sides’different views. It mainly used the Granger causality test presented by Granger according to the existing empirical research papers on the relationship between the domestic housing price and the land price. Due to some limitation of the method， the research can hardly further depict the dynamic relationship and the effect of the political change towards the relation between the two. In this paper we use the variance decomposition of the vector error correction model (VECM) to perfectly and detailedly show the relationship between the housing price and the land price. What’s more important， our quantitative analysis depicts the effect of the policy alteration towards the relation between them. And it also gives the solid demonstration foundation for the correct cognition towards the real effect of the land lease institution reform.

Key words:housing price; land price; cointegration; VECM; variance decomposition

1 引言

近年來，我國房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲引起各方注目。為使國有土地出讓更加規(guī)范，進(jìn)一步強(qiáng)化國有土地資源的管理，國土資源部于2002年4月頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（簡(jiǎn)稱11號(hào)令），2003年6月進(jìn)一步頒布《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱21號(hào)令）。11號(hào)令規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓；21號(hào)令以規(guī)章的形式對(duì)協(xié)議出讓制度進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范，規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等四類經(jīng)營性用地不得以協(xié)議方式出讓。這兩項(xiàng)規(guī)定對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)，減少尋租等腐敗行為無疑是有益的。但某些地產(chǎn)商將房?jī)r(jià)的上漲歸咎于土地轉(zhuǎn)讓方式的改變，例如以任志強(qiáng)為代表的一批房地產(chǎn)商認(rèn)為：土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓逐漸轉(zhuǎn)為以“招、拍、掛”形式出讓造成地價(jià)的大幅上升，是房?jī)r(jià)上漲的根源，即地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

以上論點(diǎn)由于其深刻的政策含義引起了廣泛爭(zhēng)論，學(xué)術(shù)界也不乏相應(yīng)研究。從理論性研究文獻(xiàn)來看，主要觀點(diǎn)有三類：（1）高地價(jià)引起高房?jī)r(jià)。持這一觀點(diǎn)的國內(nèi)文獻(xiàn)均缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚撜f明，僅是依據(jù)土地成本占總成本的30%至40%，就認(rèn)為地價(jià)上漲就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，如徐艷［1］，楊慎［2］，包宗華［3］。（2）高房?jī)r(jià)引起高地價(jià)，而不是相反。劉潤秋和蔣永穆［4］基于土地需求是引致需求的思路進(jìn)行了研究，這一思路的詳細(xì)理論說明可參看 O’Sullivan［5］的推導(dǎo)；朱道林和董瑪力［6］采用一個(gè)線形城市的空間競(jìng)價(jià)模型來說明高房?jī)r(jià)引起高地價(jià)，這一思路可追溯到Alonso［7］和Muth［8］的研究。（3）房?jī)r(jià)與地價(jià)互相影響。如劉琳和劉洪玉［9］、嚴(yán)金海［10］采用四象限模型，說明房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響。

但要判斷上述三種觀點(diǎn)孰對(duì)孰錯(cuò)，以及土地出讓制度的改革是不是引起近年來房?jī)r(jià)上漲的主要原因，都需要根據(jù)我國的實(shí)際情況對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)的相互關(guān)系、以及土地出讓制度改革對(duì)兩者關(guān)系的影響進(jìn)行深入的實(shí)證研究。

2 我國現(xiàn)有實(shí)證研究的回顧和評(píng)述

房?jī)r(jià)地價(jià)相互關(guān)系問題的核心是在房?jī)r(jià)和地價(jià)的共同上升過程中誰是矛盾的主要方面。較少摻雜對(duì)變量因果關(guān)系的主觀判斷的向量自回歸類模型適于解決這樣的問題。國內(nèi)學(xué)者也多使用基于向量自回歸模型（VAR）或向量誤差修正模型（VEC）的Granger檢驗(yàn)來探討房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互關(guān)系問題。

黃健柏，等：對(duì)我國房?jī)r(jià)與地價(jià)相互關(guān)系的再檢驗(yàn)Vo1.26， No.2預(yù)測(cè)2007年第2期高波、毛豐付［11］采用《中國景氣月報(bào)》全國整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和使用Granger因果檢驗(yàn)分析方法對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系進(jìn)行實(shí)證，結(jié)果表明從長期看房?jī)r(jià)決定地價(jià)，從短期看兩者互相影響。李珍貴［12］使用類似的方法并采用2002年1月至2005年4月國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)月報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證，結(jié)果顯示房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響地價(jià)，地價(jià)的變動(dòng)不影響房?jī)r(jià)。況偉大［13］采用基于誤差修正模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)方法和1999年1季度至2005年1季度全國房?jī)r(jià)指數(shù)與地價(jià)指數(shù)，對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)論認(rèn)為在短期房?jī)r(jià)與地價(jià)互為Granger原因，在長期地價(jià)為房?jī)r(jià)的Granger原因，但無法判斷長期房?jī)r(jià)是否為地價(jià)的Granger原因。嚴(yán)金海［10］使用相同的數(shù)據(jù)進(jìn)行的研究認(rèn)為：短期內(nèi)房?jī)r(jià)決定地價(jià)，長期內(nèi)二者相互影響。

總的來看，現(xiàn)有的文獻(xiàn)均采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)方法并使用房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)來探測(cè)二者之間因果流的存在性和方向性。但綜合起來看這些研究中存在以下一些不足：（1）某些文獻(xiàn)沒有考慮到房?jī)r(jià)和地價(jià)時(shí)間序列的非平穩(wěn)性問題，而只有對(duì)平穩(wěn)的變量才能使用基于對(duì)向量自回歸模型（VAR）的Granger檢驗(yàn)來判定變量間的因果關(guān)系。Granger［14］本人就曾經(jīng)指出：對(duì)非平穩(wěn)變量使用傳統(tǒng)的VAR模型通過參數(shù)約束檢驗(yàn)進(jìn)行因果推斷可能會(huì)得出錯(cuò)誤的結(jié)論。周建和李子奈［15］使用Monte Carlo模擬已經(jīng)證明，使用非平穩(wěn)變量進(jìn)行Granger因果推斷會(huì)顯著地造成對(duì)檢驗(yàn)原假設(shè)的過度拒絕。（2）某些研究在考慮到變量的非平穩(wěn)性問題并通過檢驗(yàn)證實(shí)房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)序列均為I(1)過程之后，使用差分的方式來獲得平穩(wěn)變量，但簡(jiǎn)單差分的方法獲得的變量所具有的經(jīng)濟(jì)意義與原變量是不同的，同時(shí)差分后序列中所包含的長期信息消失，檢驗(yàn)出的因果關(guān)系即使存在也只能是短期的。（3）某些文獻(xiàn)在意識(shí)到上述不足之后，在協(xié)整關(guān)系框架內(nèi)通過對(duì)VEC模型差分項(xiàng)進(jìn)行參數(shù)約束檢驗(yàn)來進(jìn)行Granger檢驗(yàn)以探討變量間的相互關(guān)系，但基于VEC模型差分項(xiàng)系數(shù)約束檢驗(yàn)的Granger檢驗(yàn)只能測(cè)定變量間的短期因果流，這些研究所進(jìn)行的參數(shù)約束檢驗(yàn)均未包含誤差修正項(xiàng)，因而也就無法測(cè)定變量間長期因果流的方向。

Granger檢驗(yàn)雖然是重要的因果關(guān)系分析工具，但并不是唯一和最優(yōu)的方法，其實(shí)也不能深入描述我們所關(guān)注的房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互關(guān)系。主要原因在于：（1）Granger檢驗(yàn)從其檢驗(yàn)思想和檢驗(yàn)形式的本質(zhì)來說是從“有助于預(yù)測(cè)”的角度說明從某一變量到另一變量的因果流的存在性，例如我們不能從Granger檢驗(yàn)的結(jié)果推斷一個(gè)變量變動(dòng)導(dǎo)致另一變量變動(dòng)的方向。（2）因果檢驗(yàn)不能說明變量間相互影響的強(qiáng)度和整個(gè)動(dòng)態(tài)過程，而我們所真正關(guān)心的除了房?jī)r(jià)變動(dòng)和地價(jià)變動(dòng)誰是因、誰是果之外還包括：某一變量變動(dòng)導(dǎo)致另一變量變動(dòng)的方向如何、相互影響的強(qiáng)度怎樣、隨時(shí)間有何變化、新土地出讓政策的實(shí)行導(dǎo)致了二者相互關(guān)系發(fā)生了什么變化等一系列細(xì)節(jié)問題。這些問題的答案是可以通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解來反映的。正如Sims［16］所評(píng)論到的：方差分解體現(xiàn)出的是超越Granger檢驗(yàn)的因果流觀測(cè)。必須特別著重指出的是：對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)相互關(guān)系的探討起源于2003年前后我國全面開始對(duì)土地交易開始實(shí)行的“招、拍、掛”制度，這一轉(zhuǎn)變可視為一個(gè)政策拐點(diǎn)。在拐點(diǎn)前后，房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系必然會(huì)有所區(qū)別，這也是對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)相互關(guān)系的爭(zhēng)論的起因和焦點(diǎn)所在，但現(xiàn)有文獻(xiàn)均未能將政策拐點(diǎn)包含在實(shí)證研究的模型和框架之內(nèi)，因此對(duì)政策效應(yīng)進(jìn)行深入分析和評(píng)價(jià)的實(shí)證研究是缺乏的。

綜上所述，我們的分析框架和所做的主要工作可概括為，首先從政策拐點(diǎn)出發(fā)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行階段劃分，以分別分析政策轉(zhuǎn)變前后的房?jī)r(jià)地價(jià)相互關(guān)系的差別和造成這種差別的原因；然后對(duì)各階段的數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性的單位根檢驗(yàn)并根據(jù)數(shù)據(jù)特征分段估計(jì)向量自回歸模型（VAR）或向量誤差修正模型（VEC）；最后使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解對(duì)二者間因果流進(jìn)行深入刻畫。

3 房?jī)r(jià)和地價(jià)相互關(guān)系的檢驗(yàn)

3.1 數(shù)據(jù)說明

本文使用“全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)”和“土地交易價(jià)格指數(shù)”作為研究房?jī)r(jià)和地價(jià)相互關(guān)系的變量。數(shù)據(jù)來源于《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》，從1999年1季度至2006年1季度。為反映政策變動(dòng)所帶來的影響，我們把整個(gè)樣本空間劃分為1999年1季度至2003年1季度和2002年1季度至2006年1季度，由于對(duì)VAR模型的估計(jì)需要較多的參數(shù)，因此兩個(gè)子樣本空間存在一段交叉，考慮到政策的推行和政策效應(yīng)的產(chǎn)生是逐步的，這種處理是合理的。

記H和L分別為1999年1季度至2006年1季度的房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)序列，記H1和L1分別為1999年1季度至2003年1季度的房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)序列，記H2和L2分別為2002年1季度至2006年1季度的房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)序列。由于這套指數(shù)系統(tǒng)的編制采用的是環(huán)比方式，本文首先以1999年為基期進(jìn)行了定基處理。數(shù)據(jù)來源與之前的大多數(shù)研究相同，只是樣本量稍大。全文的模型計(jì)算和圖形繪制使用美國QMS公司的Eviews5.1軟件完成。

3.2 ADF檢驗(yàn)

我們使用ADF檢驗(yàn)來測(cè)定H序列和L序列的平穩(wěn)性，在前人的研究中，H序列和L序列的I（1）過程特征已經(jīng)多次被證實(shí)。但由于我們對(duì)樣本空間進(jìn)行了重新劃分，進(jìn)一步的檢驗(yàn)是必要的。檢驗(yàn)形式（C，T，P）表示輔助回歸方程中是否包含常數(shù)項(xiàng)、趨勢(shì)項(xiàng)和滯后的階數(shù)，滯后階數(shù)由Schwarz Info Criterion進(jìn)行判定。表1、表2和表3分別給出了全樣本和兩個(gè)子區(qū)間的單位根檢驗(yàn)結(jié)果。對(duì)全樣本的檢驗(yàn)結(jié)果與前人的研究結(jié)論類似，2002年1季度之后的房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)序列也表現(xiàn)出非平穩(wěn)特征，但1999年1季度至2003年1季度的序列是平穩(wěn)的。這說明房?jī)r(jià)和地價(jià)的劇烈波動(dòng)開始于后一個(gè)樣本區(qū)間，但這種變動(dòng)是否是由于政策的改變還需要進(jìn)一步的驗(yàn)證。

3.3 協(xié)整檢驗(yàn)

在全樣本區(qū)間上和2002年1季度之后的房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)均為1階單整序列，二者之間可能存在協(xié)整關(guān)系。本文使用Johansen跡檢驗(yàn)和極大特征值檢驗(yàn)來判斷兩個(gè)樣本區(qū)間中的房?jī)r(jià)和地價(jià)之間是否存在協(xié)整關(guān)系，兩種方法的檢驗(yàn)結(jié)論一致。由檢驗(yàn)結(jié)果可知，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)序列與土地交易價(jià)格指數(shù)序列在全樣本和2002年之后樣本上均具有協(xié)整關(guān)系，因此我們必須建立向量誤差修正模型（VEC）才能正確探討其相互關(guān)系。對(duì)于1999年1季度至2003年1季度的房?jī)r(jià)和地價(jià)，我們則可建立向量自回歸模型（VAR）。

3.4.1 VAR模型和VEC模型的設(shè)定方法

綜合以上的檢驗(yàn)結(jié)果，我們對(duì)全樣本數(shù)據(jù)建立向量誤差修正模型（VEC），記為模型1；對(duì)1999年1季度～2003年1季度的樣本建立向量自回歸模型（VAR），記為模型2；對(duì)2002年1季度～2006年1季度的樣本和所有樣本建立向量誤差修正模型（VEC），記為模型3。SC準(zhǔn)則對(duì)3個(gè)模型滯后階數(shù)的判定結(jié)果分別為4階、2階、4階。

3.4.2 脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解分析的基本思想

在向量自回歸類模型的實(shí)際應(yīng)用中，往往側(cè)重分析某種沖擊對(duì)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響而并不是具體分析其回歸系數(shù)。脈沖響應(yīng)函數(shù)描述一個(gè)內(nèi)生變量對(duì)來自另一內(nèi)生變量的一個(gè)單位變動(dòng)沖擊所產(chǎn)生的響應(yīng)，提供系統(tǒng)受沖擊所產(chǎn)生響應(yīng)的正負(fù)方向、調(diào)整時(shí)滯、穩(wěn)定過程等信息。本文采用Pesaran和Shin［17］提出的廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)進(jìn)行分析。方差分解通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化的貢獻(xiàn)度，可以給出對(duì)系統(tǒng)中變量產(chǎn)生影響的每個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)相對(duì)重要性的信息。從本文研究的問題來說，脈沖響應(yīng)函數(shù)的分析結(jié)果可以刻畫房?jī)r(jià)和地價(jià)中某一變量變動(dòng)引起的另一變量變動(dòng)的動(dòng)態(tài)過程；方差分解的結(jié)果反映的則是某一變量變動(dòng)所導(dǎo)致的另一變量變動(dòng)對(duì)該變量變動(dòng)的貢獻(xiàn)度，從而可以對(duì)變量間相互影響的強(qiáng)度進(jìn)行刻畫。使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解既可以反映出變量間相互影響的整個(gè)動(dòng)態(tài)過程，也可以對(duì)變量間的相互影響強(qiáng)度進(jìn)行定量測(cè)度，在對(duì)變量間相互關(guān)系進(jìn)行探討時(shí)不再陷于僅能判斷因果關(guān)系“有或沒有”的尷尬，而可以對(duì)“有多大”給出答案。

脈沖相應(yīng)函數(shù)的基本思想：

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是VAR模型或VEC模型中的一個(gè)內(nèi)生變量沖擊帶給其它內(nèi)生變量的影響。下面以VAR（2）模型來說明脈沖響應(yīng)函數(shù)的基本思路，在VEC模型中，脈沖響應(yīng)的分析機(jī)理與VAR模型類似。

方差分解的基本思想：

方差分解是通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)通過方差度量的內(nèi)生變量變化的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性，方差分解可以給出對(duì)VAR或VEC模型中的變量產(chǎn)生影響的每個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)相對(duì)重要性的信息。Sims依據(jù)VMA(∞)的表示形式，提出了定量地把握變量間影響關(guān)系的方差分解方法。

3.4.3 脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解的分析結(jié)果

圖1至圖3分別給出了3個(gè)模型的脈沖響應(yīng)分析結(jié)果，圖4至圖6給出了3個(gè)模型的方差分解結(jié)果。各圖中橫軸為滯后期間數(shù)，縱軸為響應(yīng)數(shù)值或方差分解中某一變量變動(dòng)對(duì)另一變量變動(dòng)的貢獻(xiàn)度。“Response of H to L”的含義是L變動(dòng)沖擊所導(dǎo)致的H的響應(yīng)，“Percent H variance due to L”的含義是L的變動(dòng)所導(dǎo)致的H的變動(dòng)占H的總變動(dòng)的百分比，其它依此類推。

圖1 模型1的脈沖響應(yīng)函數(shù)分析結(jié)果圖2 模型2的脈沖響應(yīng)函數(shù)分析結(jié)果

圖3 模型3的脈沖響應(yīng)函數(shù)分析結(jié)果圖4 模型1的方差分解結(jié)果

圖5 模型2的方差分解結(jié)果圖6 模型3的方差分解結(jié)果

從對(duì)3個(gè)模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)分析結(jié)果來看，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間相互影響的動(dòng)態(tài)過程得到了反映?？偟膩砜?，1單位房?jī)r(jià)增量沖擊所帶來的地價(jià)增長均為正值，1單位地價(jià)增量所帶來的房?jī)r(jià)增長也為正值。從各模型響應(yīng)數(shù)值來比較，可以發(fā)現(xiàn)1999年至2003年（模型2），一個(gè)單位房?jī)r(jià)變動(dòng)所帶來的地價(jià)變動(dòng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2002年至2006年1季度（模型3），同時(shí)模型2中一個(gè)單位地價(jià)變動(dòng)所帶來的房?jī)r(jià)變動(dòng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于模型3。在模型2中地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響要大于地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響，在模型3中，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響。在全樣本區(qū)間上（模型1），房?jī)r(jià)和地價(jià)之間沖擊響應(yīng)的強(qiáng)度均介于模型2和模型3之間。

通過脈沖響應(yīng)函數(shù)的數(shù)值大小我們比較了在不同樣本區(qū)間上房?jī)r(jià)和地價(jià)之間相互影響的強(qiáng)度和方式，方差分解則可以在數(shù)量上更為清晰地刻畫二者之間相互影響的強(qiáng)度，同時(shí)兩種分析的結(jié)果也是統(tǒng)一的。在前人使用Granger檢驗(yàn)進(jìn)行的研究中，通常會(huì)檢測(cè)到房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的短期相互因果關(guān)系或長期內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響，同時(shí)也有一些研究認(rèn)為地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)無影響。在對(duì)模型1的方差分解分析結(jié)果中，這些結(jié)論的本質(zhì)被反映了出來：房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度在全樣本上達(dá)到85％左右，而地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)則約為10％。這一結(jié)果將之前的大多研究結(jié)論統(tǒng)一到了方差分解的分析框架之下，之前研究對(duì)因果關(guān)系判斷的某些差異只是建模方法和數(shù)據(jù)樣本的細(xì)微差別造成的，房?jī)r(jià)地價(jià)二者在全樣本下的相互關(guān)系強(qiáng)度已被模型1的分析結(jié)果充分說明。進(jìn)一步的，我們可以分析在兩個(gè)子樣本區(qū)間上房?jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系差異以分析政策變動(dòng)對(duì)二者相互關(guān)系的影響。模型2的方差分解分析結(jié)果支持了脈沖響應(yīng)函數(shù)分析中對(duì)于1999～2003年間地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響要強(qiáng)于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響的這一結(jié)論。模型3的方差分解結(jié)果說明政策變動(dòng)后，地價(jià)的變動(dòng)主要由房?jī)r(jià)變動(dòng)引起，也就是說是房?jī)r(jià)的上漲拉動(dòng)了地價(jià)的上漲；而地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲的拉動(dòng)作用并不明顯，房?jī)r(jià)上漲的原因是地價(jià)上漲之外的其它原因。

4 對(duì)分析結(jié)果的進(jìn)一步討論

土地出讓制度的變革在很大程度上改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的行為特征，也改變了國有土地供應(yīng)機(jī)構(gòu)的供地行為。這種相關(guān)利益主體行為的變化，在很大程度上影響到房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)變動(dòng)以及地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的反應(yīng)模式。

原有的土地協(xié)議出讓制度，不僅導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，而且還導(dǎo)致了嚴(yán)重的“圈地運(yùn)動(dòng)”與尋租行為［18］。在以土地協(xié)議出讓為主的土地出讓制度下，具有政府背景或者具有良好政府關(guān)系的開發(fā)商采用尋租的方式壟斷對(duì)土地的獲取，進(jìn)而通過壟斷要素市場(chǎng)獲取了在最終產(chǎn)品市場(chǎng)上的壟斷勢(shì)力；地方政府則在“土地出讓價(jià)不得低于基準(zhǔn)地價(jià)”的約束條件下，以盡可能低的價(jià)格將土地出讓給某些特定的開發(fā)商，讓開發(fā)商獲取很高的地租收益。同時(shí)與土地管理、出讓相關(guān)的政府部門官員也參與分租，開發(fā)商得到的地租收益越高，相關(guān)的政府部門和官員所獲得的分租數(shù)額也就越高。在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度下，房?jī)r(jià)上升所帶來的地租收益的增加部分，政府土地出讓部門盡可能將其轉(zhuǎn)移到關(guān)系開發(fā)商，房?jī)r(jià)上升對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用相對(duì)比較??；而這一制度下，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷力，當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲引起成本上升時(shí)，開發(fā)商可以利用其市場(chǎng)勢(shì)力，比較容易地通過提高房?jī)r(jià)來將上升的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較大。這可以解釋模型2中地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響要大于房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度比地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度要小。

而在以“招、拍、掛，”為主要特征的新土地出讓制度下，潛在進(jìn)入者可以通過競(jìng)價(jià)來獲取土地，從而打破了在土地協(xié)議出讓制度下在位開發(fā)商對(duì)土地要素的壟斷，并在房地產(chǎn)（最終產(chǎn)品）市場(chǎng)上與在位企業(yè)進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)，在位開發(fā)商也只有通過競(jìng)價(jià)方式才能獲取土地，并要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)者的競(jìng)爭(zhēng)；在這種“招、拍、掛”的制度下，相關(guān)政府部門及其官員將地租收益轉(zhuǎn)移至開發(fā)商并參與分租的難度大大增加，因此轉(zhuǎn)而追求土地出讓收入的最大化。在以“招、拍、掛”為主的土地出讓制度下，房?jī)r(jià)上漲帶來的地租收益的增加部分，會(huì)由于開發(fā)商對(duì)土地的競(jìng)價(jià)購買，很快拉高地價(jià)，直到這一租金耗散為零，這一部分新增地租收益流入到政府土地出讓部門，最終成為財(cái)政收入，因而房?jī)r(jià)上升對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用，要強(qiáng)于在協(xié)議轉(zhuǎn)讓的制度下房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用。在“招、拍、掛”土地出讓制度下，當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲引起成本上升，在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的約束下，開發(fā)商很難通過提高房?jī)r(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁成本，往往只能選擇提高效率、降低其它成本等方式來消化這種地價(jià)上漲導(dǎo)致的成本上升。 因而在“招、拍、掛”土地出讓制度下地價(jià)上升對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用要弱于在土地協(xié)議出讓制度下地價(jià)上升對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用。這也解釋了模型3中房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度接近100%，而地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度幾乎為零。

5 研究結(jié)論

（1）通過使用方差分解方法，我們將前人使用Granger檢驗(yàn)所取得的實(shí)證結(jié)論統(tǒng)一在一個(gè)新的分析框架下。在這一框架下，房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互關(guān)系特征得到了更為詳盡的、動(dòng)態(tài)的刻畫。

（2）通過對(duì)政策拐點(diǎn)的劃分，我們比較了3個(gè)在不同樣本區(qū)間上的模型分析結(jié)果，政策轉(zhuǎn)變所帶來的市場(chǎng)效應(yīng)得到了反映：實(shí)行“招、拍、掛”制度后房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體市場(chǎng)化程度得以提高，顯著減少地產(chǎn)商的尋租空間；并在很大程度上提高了房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，降低了開發(fā)商的市場(chǎng)勢(shì)力與轉(zhuǎn)嫁成本的能力；“招、拍、掛”制度的實(shí)行，將大部分地租收益從地產(chǎn)開發(fā)商手中轉(zhuǎn)變成財(cái)政收入，有益于社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。

（3）我們的分析結(jié)果表明：土地出讓制度改革后，地價(jià)上升對(duì)房?jī)r(jià)上升的推動(dòng)作用反而較之前大大減少；地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度也大幅下降至零附近。因而土地出讓制度改革，雖然導(dǎo)致地價(jià)的快速上漲，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常微弱，不是近年來房?jī)r(jià)上漲的根本原因。參 考 文 獻(xiàn)：

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