關(guān)于《物權(quán)法》的務(wù)實(shí)對(duì)話

時(shí)間: 2007年5月1日

地點(diǎn):深圳市展覽中心

主持人:

王鋒深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任

嘉賓:

扈紀(jì)華

全國人大常委法工委民法室副主任

曹疊云

深圳市政府法律顧問室秘書處處長

李貴生

北京大學(xué)深圳研究生院副院長

郭建波

深圳市英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)有限公司董事長

王鋒:《物權(quán)法》跟我們的日常生活有著很密切的關(guān)系，與我們的財(cái)產(chǎn)有很密切的關(guān)系。下面就請(qǐng)人大常委法工委的扈老師和幾位嘉賓，就《物權(quán)法》做一個(gè)深入分析。這是個(gè)互動(dòng)過程，在座的來賓、聽眾也可以根據(jù)你們所關(guān)心的一些問題向嘉賓提問，使我們更加深入地了解這部法律。有請(qǐng)扈老師、李博士、曹博士和郭建波博士。

我們還是從跟老百姓息息相關(guān)的事情來講。第一個(gè)就是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的事。這個(gè)問題，大家是比較關(guān)心的，我想問兩方面的問題。一個(gè)是基于什么樣的思路，可以續(xù)期?第二個(gè)是在實(shí)踐中，有些我們不能支持續(xù)期的怎么辦?還有就是，房屋續(xù)期了，那么地價(jià)怎么辦?希望大家交流一下。

扈紀(jì)華:我說一下關(guān)于自動(dòng)續(xù)期的問題。原來規(guī)定的無論是住宅還是非住宅，都是按照城市房產(chǎn)管理法的這個(gè)規(guī)定要提前申請(qǐng)續(xù)期。如果你不續(xù)期的話，國家就會(huì)收回或者撤銷。這個(gè)草案公布以后，征求意見，各屆反響挺大，大家就提出了許多的問題。第一，我這個(gè)樓是建設(shè)用地，是和地連在一起的，住在這個(gè)樓里的業(yè)主可能已經(jīng)換了一代或者是兩代人了，可能根本就沒有注意到要續(xù)期。不續(xù)期合同就要收回，地是你的，可是房子是我的。第二，一個(gè)樓里住了上百戶的人家，有的想續(xù)、有的不想續(xù)，那么這些不想續(xù)的就把人家房子的磚瓦拆掉啊?這樣這個(gè)樓還怎么存在?第三，我這個(gè)房子，尤其是房改房，三萬塊錢買的這個(gè)房子，住70年了，讓我續(xù)期，然后還讓我交土地出讓金，可能土地出讓金是10萬甚至20萬，那我這個(gè)房子都破爛不堪了還要讓我交這么多錢?很多人對(duì)這個(gè)問題都提出了意見：說交土地出讓金就只交10塊錢的工本費(fèi)算了，而且這10塊錢工本費(fèi)恐怕也不能叫土地出讓金?；谌罕娺@么多的意見和反映，考慮要為最廣大老百姓的利益著想，現(xiàn)在就把這條改了。用于居民居住的住宅，就自動(dòng)續(xù)期，你就踏踏實(shí)實(shí)地住。原來土地出讓金由法律法規(guī)具體規(guī)定，現(xiàn)在這句話也不這樣講了，就是老百姓可以踏踏實(shí)實(shí)地住在你這個(gè)房子里，不用考慮續(xù)期的事，也不用花你的老本兒來用作續(xù)期。這是基于群眾的理解對(duì)這個(gè)草案進(jìn)行的一些修改?，F(xiàn)在公布的法律就是自動(dòng)續(xù)期。如果出于公共利益要收回這個(gè)土地，土地到期了，要收回的，對(duì)土地上的房屋還是要給予補(bǔ)償?shù)模@會(huì)有具體的法律要具體地規(guī)范。

王鋒:那么到期了以后，地價(jià)的問題怎么辦?

扈紀(jì)華:實(shí)際上房子和地是連在一起的，到期了以后會(huì)自動(dòng)續(xù)期，房子沒有了續(xù)期的問題，地還有嗎?有沒有地價(jià)在這里面已經(jīng)不是問題了。

王鋒:深圳早期有一些簽了20年或者30年的項(xiàng)目，像這些到期了以后，應(yīng)該怎么處理?特別是在一些配套的公共項(xiàng)目中，比如說配套的住宅，或者旅游項(xiàng)目?！段餀?quán)法》出臺(tái)以后，對(duì)這些問題應(yīng)該怎么看呢?

曹疊云:談?wù)勎覍?duì)自動(dòng)續(xù)期的理解，大的方向是一致的。我認(rèn)為住宅和土地由有償?shù)?、有期限的變成了第一次是有償有期限、今后是無償無期限的，這最好了，這對(duì)社會(huì)的發(fā)展、和諧社會(huì)的建設(shè)，有很大的幫助。但同時(shí)我個(gè)人也認(rèn)為，中國的法律是經(jīng)常變動(dòng)的，這個(gè)法也會(huì)變的，這是第一;第二，中國的很多法律和行政法規(guī)在實(shí)施的時(shí)候會(huì)有許多附加條件的。第三就是這個(gè)《物權(quán)法》現(xiàn)在還是一個(gè)框，還比較空，在實(shí)踐中，比如當(dāng)初很便宜的價(jià)錢買到地，到期以后地價(jià)漲了，收取費(fèi)用也是合理的，所以這個(gè)法律可能到時(shí)候應(yīng)該怎么樣的還是會(huì)怎么樣的。

扈紀(jì)華:我補(bǔ)充一下剛才說的自動(dòng)續(xù)期的問題。實(shí)際上大家不用擔(dān)心，以后可以繼續(xù)住下去。原來在立法中考慮的是，交土地出讓金的問題都放在后面，通過后面的法律來進(jìn)行規(guī)定。因此原來的規(guī)定就需要法律法規(guī)來進(jìn)行規(guī)范。那么現(xiàn)在就有一個(gè)大家關(guān)心的問題就是無期限的居住下去。剛才曹博士說的這個(gè)問題在方案起草的過程中也說到過這種情形，你說的今后的法律有可能規(guī)定，說雖然是繼續(xù)續(xù)期，但是關(guān)于地價(jià)和土地出讓金的問題還有法律具體規(guī)定，我覺得也許有可能，但是現(xiàn)在法律規(guī)定就是自動(dòng)續(xù)期。自動(dòng)續(xù)期的含義，我想實(shí)際上大家都在領(lǐng)悟。我在這所說的實(shí)際上也是一家之言，盡管我是立法機(jī)構(gòu)的工作人員。現(xiàn)在根據(jù)老百姓的意見，寫出了自動(dòng)續(xù)期，自動(dòng)續(xù)期也沒有說要交土地出讓金的問題，也沒有說年限問題，那么這個(gè)問題實(shí)際上在條例里已經(jīng)隱含了。如果說還有曹博士說的這個(gè)問題，那么我所說的只是我對(duì)法律的一種領(lǐng)悟，他說的這個(gè)在起草過程中有過議論和說法，也許有些領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)在還有這樣的想法，說這個(gè)法律將來會(huì)再制定，這不是我這個(gè)層次的人能夠回答的問題。

王鋒:請(qǐng)李博士給我們大家講講《物權(quán)法》對(duì)城市規(guī)劃的影響。

李貴生:《物權(quán)法》通過以后，對(duì)于城市規(guī)劃，特別是舊城改造，會(huì)確定新的功能，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到了現(xiàn)有的價(jià)格。對(duì)于住宅來說，以后沒有期限了，這樣的話大家都會(huì)關(guān)注城市規(guī)劃的建設(shè)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到每一個(gè)人的利益。所以我估計(jì)，今后會(huì)因?yàn)檫@個(gè)問題，在住宅方面，不管是政府部門，還是開發(fā)商和住戶，如果三方?jīng)]有確定的價(jià)格判斷，那么這個(gè)規(guī)劃的方案是不會(huì)實(shí)施的。第二就是建設(shè)，這個(gè)房子是幾輩子的事兒，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，它是一種經(jīng)濟(jì)行為;對(duì)于住戶來說，它是一種社會(huì)保障。我估計(jì)今后會(huì)讓每一個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)和社會(huì)保障更清楚，因?yàn)榉孔右装倌?，總有壞的時(shí)候，壞的時(shí)候呢，窮人可能就修不起、換不起、買不起這房子。富人呢，可能就急著置換或者重新蓋，這時(shí)候怎么辦?這個(gè)問題政府處理得很好，也就是說在你的房子快爛的時(shí)候，政府會(huì)利用社會(huì)保障設(shè)施來保障每一個(gè)人的住房，但是這個(gè)地方由于城市規(guī)劃影響著，地塊的升值潛力很大，假如讓一個(gè)開發(fā)商看中了，他可能會(huì)通過一些渠道來介入改造。不管怎么說，這個(gè)房子到了70年自動(dòng)續(xù)期的時(shí)候，我相信今后每一個(gè)買房的人都會(huì)非常關(guān)注這棟樓的規(guī)劃。我還在想另外一個(gè)問題，假如說我們這一棟樓的人都商量好了，我們搬出去，把這個(gè)地方改成一個(gè)酒樓，行不行?

扈紀(jì)華:我覺得沒有這個(gè)可能性。一個(gè)樓的人都搬出去，他們住哪兒啊?而且還有前提:符合法律、遵循法規(guī)。這個(gè)小區(qū)規(guī)定這個(gè)樓不可以的，那就是不可以，第一個(gè)門檻都邁不過去的。

王鋒:下面談的問題也是大家非常關(guān)心的，就是關(guān)于拆遷的問題。《物權(quán)法》出臺(tái)以后，房屋拆遷的難度越來越大。在《物權(quán)法》中是依照法定的程序可以征集集體、單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，那么具體的程序權(quán)限和程序是怎么樣的?

扈紀(jì)華:征地要依照法定的權(quán)限和程序，這也是一個(gè)法定上的限制條件。就是你的每一級(jí)政府能征多大一塊地，你的權(quán)限在什么樣的范圍內(nèi)，都有明確的規(guī)定。比如說你這個(gè)縣一級(jí)的只能征三畝，你要征三十畝，這就違反了法律的規(guī)定。還有就是程序。在征地的過程中，要按照法律所規(guī)定的程序，比如審批、公告、協(xié)議等一整套的程序，都要依照法律所規(guī)定的來辦理，不能說想怎么辦就怎么辦。這也是對(duì)于征收所限定的法律上的權(quán)限。實(shí)際上是三大塊，一是公共利益的需要，二是符合你的權(quán)限范圍，三是要符合法律規(guī)定的程序，不能濫用職權(quán)。這也是為了限定政府濫用職權(quán)所設(shè)定的法律規(guī)定。

王鋒:郭博士，下面這個(gè)問題想請(qǐng)教您了。對(duì)于城市中心改造，我們采取的現(xiàn)行辦法一般是政府搭臺(tái)企業(yè)唱戲，這方面你們也有不少實(shí)例，那么從您的角度來看，《物權(quán)法》出臺(tái)以后，在城市房屋拆遷的過程中，怎么運(yùn)用法律來協(xié)調(diào)好政府、開發(fā)商和業(yè)主之間的關(guān)系?如何避免造成社會(huì)不和諧的局面?

郭建波:記得《物權(quán)法》剛出臺(tái)的時(shí)候，有媒體問我《物權(quán)法》的出臺(tái)對(duì)拆遷市場(chǎng)有什么影響?當(dāng)時(shí)我說了一句:“《物權(quán)法》出臺(tái)以后，我們的拆遷市場(chǎng)可能會(huì)更復(fù)雜”。我的想法是《物權(quán)法》是對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的一個(gè)基本立法，他需要很多的子法，也需要許多詳細(xì)的示意，需要大量的案例和時(shí)間去修改。通過我們的實(shí)踐，我覺得應(yīng)該首先建立游戲規(guī)則，很詳細(xì)的游戲規(guī)則。拿深圳來講，每個(gè)區(qū)要制定相應(yīng)的拆遷檔案，項(xiàng)目指揮部制定它們的檔案，都不一樣，這就造成了這項(xiàng)工作的復(fù)雜性。所以我覺得《物權(quán)法》出臺(tái)以后，首要的就是根據(jù)這些基本法結(jié)合大量的案例來制定具體的拆遷法規(guī)，包括我們的城市拆遷，因?yàn)槲覀兊氖袌?chǎng)在變化，權(quán)益人的期望值在變化，利益的比較關(guān)系在變化，所以即便這種公眾需要的拆遷，也都要在法律的前提下，規(guī)則越細(xì)越好。第二個(gè)就是越是公共利益越是要公開處理化，這樣才能在過程中變得和諧，可以打官司、可以進(jìn)行仲裁，這不是不和諧，有了法律就不可能不和諧。再有就是法律也不能解決所有的問題，有了《物權(quán)法》以后，我們還可以更多地借助中介機(jī)構(gòu)的作用，比如估價(jià)師、拆遷公司等，一方面可以提高效率，另一方面這些機(jī)構(gòu)能夠更細(xì)致地研究法律，制定游戲規(guī)則，使得政府的工作得以有序地進(jìn)行。

王鋒:我還有個(gè)問題請(qǐng)教扈老師，就是關(guān)于車位、車庫的問題，將來是不是還會(huì)有相關(guān)的法律規(guī)章來把它具體化?

扈紀(jì)華:《物權(quán)法》是關(guān)于民事財(cái)產(chǎn)的基本法律，它的實(shí)施要靠多個(gè)法律的配套，比如說公共利益拆遷、征收、租用，都有相當(dāng)多的法律配套?，F(xiàn)在有國務(wù)院的《城市拆遷管理?xiàng)l例》、還有一些相關(guān)的法律規(guī)定，實(shí)際上每一個(gè)、每一條、每一項(xiàng)法律制度都有具體的法律法規(guī)來能夠使它具體地實(shí)施，像車庫、車位的問題。現(xiàn)在有些人提出不同意見，一種意見是車庫、車位應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，因?yàn)殚_發(fā)商在賣房子的時(shí)候已經(jīng)把車庫、車位的費(fèi)用打入了銷售成本中，因此如果他再賣的話就是牟取暴利了。同時(shí)，開發(fā)商在房屋買賣過程中處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主是比較弱勢(shì)的，開發(fā)商讓你買，你不買就不行，這樣對(duì)業(yè)主的利益是一種傷害;還有一種意見就是認(rèn)為應(yīng)該由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商，理由呢，一是屬于業(yè)主共有的東西應(yīng)當(dāng)是那些不可分的，像電梯、走廊、外墻面、公用平臺(tái)等。而車庫、車位，無論是出售還是贈(zèng)予，都已歸屬到了每一個(gè)使用者的名下。第二就是成本的問題，它和市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)聯(lián)系在一起了，你怎么把車庫、車位的價(jià)格從房價(jià)中刨出去，即使刨出去，它可能也能賣一個(gè)很高的價(jià)。第三，國外也有開發(fā)商和業(yè)主共有車庫、車位的先例。理論就是，開發(fā)商取得了這個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)，他對(duì)這個(gè)建設(shè)用地上的建筑物，也有控制權(quán)。車庫、車位也屬于建筑物的組成部分，因此他可以和業(yè)主協(xié)商來解決這個(gè)問題。我們對(duì)國外這個(gè)車庫、車位的問題也做過調(diào)查研究，國外基本上沒有對(duì)車庫、車位的明確規(guī)定。就只有咱們針對(duì)車庫、車位這個(gè)比較大的問題提出來，制定相關(guān)的規(guī)定?，F(xiàn)在就規(guī)范了這樣三款，這三款實(shí)際上據(jù)我們了解，在開發(fā)商建設(shè)小區(qū)和進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候，很難說能夠滿足整個(gè)小區(qū)所有業(yè)主的需要。因此矛盾出現(xiàn)在開發(fā)商為了牟取高利，把它高價(jià)賣到小區(qū)以外。這種情況可能會(huì)遇到第一款，首先要先滿足業(yè)主的需求。地上的停車位，大部分使用了業(yè)主共有的空間，一般不能賣。屬于業(yè)主共有的，開發(fā)商不能代業(yè)主去決定這個(gè)事情，不賣也好賣也好，都由業(yè)主來共同決定。他可以委托物業(yè)公司來對(duì)共有的車庫、車位進(jìn)行管理，收取一定的管理費(fèi)用，很難說業(yè)主和物業(yè)公司商量賣了它，因?yàn)橘u了它可能會(huì)產(chǎn)生問題。但是一個(gè)原則就是屬于業(yè)主共有的，利益歸業(yè)主共有，決定這個(gè)事情也應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

王鋒:這個(gè)問題我想再請(qǐng)教曹博士發(fā)表一下看法。

曹疊云:這個(gè)問題在中國是普遍存在的。以我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來看，今后一方面是要在立法上明確;第二就是土地出讓的合同中應(yīng)該明確哪一些是公共的、哪一些是可以買賣的。在與業(yè)主簽買賣合同的時(shí)候，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)該明確約定這個(gè)車庫是開發(fā)商的、還是公共的、還是可以賣給個(gè)人的。

王鋒:下邊我們跟到場(chǎng)的聽眾朋友互動(dòng)一下，大家有什么問題，可以直接向幾位嘉賓提問。

聽眾:我想問一下，在《物權(quán)法》中，征收和拆遷是怎樣一種關(guān)系?還有一個(gè)問題，就是關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵問題，怎么補(bǔ)償?補(bǔ)償哪些內(nèi)容?

扈紀(jì)華:關(guān)于拆遷和征收的關(guān)系問題。實(shí)際上拆遷就是征收以后會(huì)產(chǎn)生的情況，征收如果遇到了上面有房屋就會(huì)產(chǎn)生拆遷，是征收所引發(fā)的一種法律后果，這是第一個(gè)問題。第二個(gè)問題，你說的開發(fā)商的協(xié)商行為和政府征收的行為，是不是可以因?yàn)槟闶菄业牟疬w、國家的征收就應(yīng)該給予多一些賠償?這些問題在審議、提草的過程中有人提出來，還有人提出相反的觀念，說現(xiàn)實(shí)生活中，實(shí)際上政府征收的話，給的錢少一些，如果是開發(fā)商征的呢，拆遷補(bǔ)償?shù)姆炊?，說不平等，因?yàn)閷?duì)于被征收或者被拆遷的人，無論是公共的、民事的、商事的行為，都是失去的原有的他的利益，因此應(yīng)當(dāng)平等地賠償。將來會(huì)不會(huì)有不同的賠償或者補(bǔ)償就得由具體的法律根據(jù)物權(quán)法第42條的規(guī)定來執(zhí)行，現(xiàn)在很難說這些事情應(yīng)當(dāng)怎么樣或不應(yīng)當(dāng)怎么樣，具體規(guī)定的時(shí)候還要對(duì)這些問題做進(jìn)一步的研究。

聽眾:從《物權(quán)法》的第42條來看，我們是不是可以理解為，今后會(huì)有大量的拆遷行為也是由政府來實(shí)行呢?另一個(gè)問題是關(guān)于稅收的補(bǔ)償問題。在整個(gè)拆遷管理當(dāng)中我們只是對(duì)征收的物體本身進(jìn)行補(bǔ)償，也就是我們只對(duì)這個(gè)實(shí)物客觀存在的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，但是第12條當(dāng)中提到要對(duì)房屋的居住條件給予保障，是不是意味著實(shí)物補(bǔ)償以外還有非實(shí)物的補(bǔ)償?

扈紀(jì)華:第一個(gè)關(guān)于拆遷到底是由政府進(jìn)行還是由開發(fā)商進(jìn)行的問題。這個(gè)問題還是得由具體的法律來進(jìn)行規(guī)范。在實(shí)際中各種情況都有，有的是政府主持，有的是由開發(fā)商進(jìn)行。關(guān)于你的第二個(gè)問題，法律規(guī)定，要維護(hù)合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的，需保障被征收人的居住條件，那么這個(gè)居住條件是什么樣的條件、多高標(biāo)準(zhǔn)的居住條件，每平米多少錢或者在哪兒能買到這個(gè)居住條件，實(shí)際上是具體操作的問題，我想具體的法律都很難規(guī)定到這一步。

王鋒:這是不是說，在不同層面都要制定出一些具體的規(guī)定?

扈紀(jì)華:對(duì)?！段餀?quán)法》出來以后，立法是大量的，與之配套的，包括法律、行政法規(guī)以及司法解釋。好，還有什么問題？

聽眾:你好，我想提一個(gè)關(guān)于停車位的問題。小區(qū)的停車位可能不是1:1的比例，那么有的業(yè)主買到了車位，而有的業(yè)主可能沒有買到，對(duì)于沒有買到車位的業(yè)主，開發(fā)商是否應(yīng)給予補(bǔ)償?

扈紀(jì)華:這個(gè)問題在立法過程中也有人提出來，為什么車位由開發(fā)商和業(yè)主共有會(huì)不好操作，就是你這個(gè)問題。如果是共有，有的人買到了，有的人沒有，怎么解決?法律規(guī)定只是一個(gè)約定，約定后面的事情，就是因?yàn)椴粔?，所以《物?quán)法》有一個(gè)首先滿足本小區(qū)業(yè)主需要的說法，賠償?shù)膯栴}沒有法律依據(jù)很難提出來。

王鋒:首先是滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，其次是先來后到。

聽眾:關(guān)于《物權(quán)法》里面提到的不動(dòng)產(chǎn)登記問題，在房地產(chǎn)的交易過程中，業(yè)主要先談合約、交訂金，然后開發(fā)商才會(huì)跟你簽認(rèn)購書，并辦理之后的事情，但在房地產(chǎn)飛漲的情況下，開發(fā)商會(huì)不會(huì)在業(yè)主辦理完這些手續(xù)之后，不去履行下邊的義務(wù)了，怎么保護(hù)業(yè)主的利益呢?

扈紀(jì)華:預(yù)告登記就是為了保障業(yè)主購買期房時(shí)，防止開發(fā)商一房二賣的情況，所特別規(guī)定的一個(gè)條款。預(yù)告登記是最早在德國出現(xiàn)的一個(gè)法律制定，是很多情形下都可以預(yù)告登記的，作為以后的權(quán)利執(zhí)行設(shè)置一個(gè)法律的保障，來對(duì)抗其它侵害這種權(quán)利的行為，所以你就可以在合同中約定，要求開發(fā)商去進(jìn)行預(yù)報(bào)登記，預(yù)報(bào)登記以后，他就不可以再買賣你已經(jīng)預(yù)購了的這套房屋，不論我是交的訂金還是首付款。原來法律還有一項(xiàng)是說要交一萬塊錢以上的房款才能申請(qǐng)預(yù)告登記，現(xiàn)在這些限定條件已經(jīng)都沒有了，就是只要你為了保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，你就可以按照約定向有關(guān)部門申請(qǐng)預(yù)告登記。

聽眾:我想問一下，還是停車位的問題。地下停車位是有規(guī)范也有報(bào)建的，開發(fā)商是可以銷售的。假設(shè)有1000個(gè)車位可以銷售，而業(yè)主只買了100個(gè)，那可不可以由一兩個(gè)業(yè)主把剩下的車位全部買掉呢?之后其他業(yè)主如果再要停車位的話，就必須要經(jīng)過這個(gè)業(yè)主的同意，這是第一個(gè)問題;第二個(gè)問題，如果我買了車位，但暫時(shí)沒有使用，那物業(yè)公司是不是就要馬上收我的管理費(fèi)?同時(shí)，我可不可以向其它人收取停車費(fèi)?

曹疊云:關(guān)于車位，《物權(quán)法》中有明確規(guī)定，一是滿足業(yè)主的需要，二是有規(guī)劃的，按照合同約定，但如果沒有需要，這個(gè)車位沒人要的情況下，有人要買，我覺得你剛才說的情況還是可以成立的，作為一種投資，這就是市場(chǎng)流通嘛。除非法律有明確的禁止，否則目前來看，這種情況不是不可以。

王鋒:我跟曹博士的看法不一樣。從現(xiàn)狀來看，車位規(guī)劃肯定是不夠的，深圳算比較高的，比例是1.68:1， 車位是不夠的，在這種條件下呢，要遵守《物權(quán)法》的宗旨，不是小區(qū)的業(yè)主你有錢你就可以買的。

聽眾:前提是沒人要這個(gè)車位，比如半年內(nèi)才賣出100個(gè)，而他有1000個(gè)車位，那我們?yōu)槭裁床荒馨咽Ｏ碌能囄毁I下來?大不了我買他一套房嘛，我就是業(yè)主了，我為什么不能買，我兩個(gè)條件都滿足的。

曹疊云:這里有一個(gè)問題要特別注意，法律沒有說首先要賣誰或必須要賣，而是首先要滿足人們的需要，這要搞清楚，這是第一;第二條才是歸誰。如果沒人要我就買下來，我就要，這是兩個(gè)層面的問題。

聽眾:我想請(qǐng)教拆遷工作中的公共利益問題，就是群眾利益和私權(quán)保護(hù)在拆遷過程中怎么不被濫用?

扈紀(jì)華:這個(gè)公共利益的界定剛才已經(jīng)說了，那么法律沒有解決的問題，要由具體的法律去對(duì)某一領(lǐng)域具體的法律行為再進(jìn)行具體的界定，比方說，信托法里就對(duì)什么叫公益信托進(jìn)行了明確的界定，社會(huì)法里就對(duì)防災(zāi)、救災(zāi)、國防這種可以無償使用社會(huì)成果，都在具體法律中進(jìn)行了界定。另外呢，就是私權(quán)利的保護(hù)和公權(quán)利不能濫用的問題，法律已經(jīng)在第一款做了限定，你要按照法定的權(quán)限和程序去征收，實(shí)際上就是對(duì)公權(quán)利的濫用給了一個(gè)法律上的條件，按照這個(gè)條件，按照這個(gè)權(quán)限，你去辦理這些事情，那么這是社會(huì)防止公權(quán)利的濫用，你說為了防止私權(quán)利的濫用，實(shí)際上他有一個(gè)共同的標(biāo)準(zhǔn)，只要政府確定了，協(xié)商了，能夠保障你的合法權(quán)益的標(biāo)準(zhǔn)，就可以防止這種私權(quán)的濫用，這個(gè)就是靠法律制定和操作中的公平和公正來解決這些問題。當(dāng)然，話說起來比較大，做起來呢，我想你也不可以漫天要價(jià)，這個(gè)私權(quán)利呢，總有一個(gè)公共的、共同的標(biāo)準(zhǔn)。

聽眾:如果自動(dòng)續(xù)期了，那么住宅用地的年限是不是就沒意義了?從我們現(xiàn)在的管理來看，住宅建設(shè)中，首先要規(guī)定住宅用地的年限，是以房子的壽命為界，這是比較合理的，要不然我們的住宅用地就會(huì)確確實(shí)實(shí)的無限期了。另外，關(guān)于改建、重建建筑設(shè)施的問題，只要有三分之二的業(yè)主同意就可以，那么剛才李博士說的情況就可能存在。改建、重建還包括工業(yè)用地、改居住、改商業(yè)，還包括把原來低密度的建筑改成高密度的建筑，那么在《物權(quán)法》中是不是原來的業(yè)主就必然地有這個(gè)權(quán)利，在規(guī)劃同意的情況下，申請(qǐng)改建、重建?

扈紀(jì)華:關(guān)于改建的問題，實(shí)際上法律規(guī)定的是限定在一個(gè)很窄的范圍，比如對(duì)房屋內(nèi)小打小鬧的修補(bǔ)，如果說要把這棟樓都拆了，這是一個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)的重新取得了，那樣動(dòng)靜就太大了。咱們說的修繕，維修，刷刷外墻，這些要?jiǎng)佑镁S修基金，需要業(yè)主三分之二的人同意才能辦，而不是你說的那種情況，那個(gè)延伸的太大、太遠(yuǎn)了。

王鋒:好，我們與《商業(yè)文化》雜志社共同主辦的這次座談開得很成功，大家都很踴躍，可能還有很多問題，我們還會(huì)舉辦相關(guān)的研討，之前會(huì)發(fā)一些公告，也希望大家踴躍參加。

這次就到這，謝謝大家!