房地產(chǎn)業(yè)是2005年度遭受“惡評”最多的產(chǎn)業(yè)。原因很簡單,“安居樂業(yè)”是社會和諧安定的最基本條件,“老百姓買不起房”當然就成為一個大問題。套用一句話,“如果一個社會經(jīng)濟發(fā)展的成果不能為社會底層所分享,那么這個社會將非常危險?!币蚨康禺a(chǎn)業(yè)在2005年繼續(xù)遭“千夫所指”,就成了必然。
盤點2005年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞,皆因“老百姓買不起”而圍繞價格問題展開。
關(guān)鍵詞一:泡沫
盡管專家學者們早在幾年前就提醒政策部門及開發(fā)商們:中國的房地產(chǎn)業(yè)不僅有泡沫,而且在迅速增大,需加以警惕??上У氖?,“良藥苦口”鑒于國人傳統(tǒng)的行為方式,在危機爆發(fā)的前一秒鐘,還沒有一個開發(fā)商會樂于接受。伴隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大,“國務(wù)院8大措施”、“七部委聯(lián)合發(fā)文”、“加強房地產(chǎn)資金信貸管理”等一系列政策的相繼出臺,2005年,中國的房地產(chǎn)泡沫終于在近年來價格漲勢最猛的上海、杭州等局部地區(qū)被擠破,兩地樓市出現(xiàn)了連續(xù)多年快速上漲后的價格回落,降價幅度甚至達20%。毋庸置疑,兩地樓市泡沫的破滅,給當?shù)乩习傩諑砹藢嵒?。但如果說它意味著整個中國房地產(chǎn)泡沫破滅的開始,還為之尚早。滬、杭兩地房價下跌僅月余,就有政府官員和學者出面澄清:自始至終政府所倡導(dǎo)的意圖都不是“打壓”房價,而是過熱的投資以及價格的過快上漲。這是因為,一旦房地產(chǎn)市場的“冬天”真正來臨,不僅一些地方的GDP增長堪憂,甚至會引發(fā)金融風險。這也就順其自然的有了國務(wù)院8條意見中的“高度重視穩(wěn)定住房價格”。可見“穩(wěn)定”重于一切,政府不會允許房價大跌。
關(guān)鍵詞二:回落
10月末,在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人用簡潔而清晰的數(shù)字描述了當前房價的走勢,“漲幅穩(wěn)步回落”。商品房平均銷售價格一季度上漲幅度為12.5%,一到二季度漲幅為10.1%,而一到三季度漲幅是8.8%。與房價漲幅同步回落的還有房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅,前三季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資10378億元,增長22.2%,增幅回落6.1個百分點。
房價漲幅穩(wěn)步回落,可以拆成兩個詞來考量。“穩(wěn)步”與國家宏觀調(diào)控的目標“穩(wěn)定住房價格”十分契合。由于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),作為政府,不可能采取“急剎車”的方式,讓支柱產(chǎn)業(yè)前進的步伐驟停。
但是,房地產(chǎn)投資增長過快帶來的風險,特別是部分城市飛漲的房價已大幅度超出了百姓的承受能力,這些因素促使政府下決心采取調(diào)控措施,防止價格的局部過快上漲。因此,在宏觀調(diào)控的“組合拳”下,在“穩(wěn)步”的前提下,才有了“回落”。
政府自然有政府的難處,但是,有一點必須明確,政府不能與民爭利。政府與民爭利是不可能促成和諧社會的。這個問題,不僅房地產(chǎn)業(yè)存在,其他領(lǐng)域也存在。
但對于持幣待購的普通百姓而言,“房價漲幅穩(wěn)步回落”與他們所期待的“房價回落”,南轅北轍,何況房價上漲8.8%仍是個不慢的速度。
盡管現(xiàn)實讓老百姓只能選擇在失望中繼續(xù)忍受,但從2005年前三季度房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看,還是發(fā)出了一些積極的信號,如政府打擊投機炒房者的決心;房地產(chǎn)市場秩序整頓力度的加大;住房結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化等。
關(guān)鍵詞三:挺不住
11月6日,杭州一樓盤涉嫌自己雇傭民工連夜排隊,制造虛假的搶購景象而遭媒體猛烈抨擊,盡管開發(fā)商矢口否認,但輿論仍不依不饒:“盡管近期樓市營銷手法可謂花樣百出,借娛樂事件炒作,傍明星提升人氣……開發(fā)商吃奶的勁都用上了,除個別樓盤因總價低、戶型合理熱銷外,大多數(shù)樓盤的開發(fā)商收成欠佳。與往年大塊吃肉大碗喝酒的景象相比,恍若隔世……”
拋開事件的真?zhèn)?,它反映了購房者與開發(fā)商在房價問題上貫穿于2005年全年的心態(tài):看誰“挺不住”!
時至歲末,盡管市場上尚無二者誰取勝的直接信息,北京、上海、廣州等地沒有出現(xiàn)駭人聽聞的大跌大降,而成都、重慶等二級市場,還陸續(xù)有“逆市上揚”的消息傳出,但就整體的實際效果來看,輿論普遍認為還是“購房者略占上風”。
首先,雖然比賽未分出最后的勝負,但在二者的角力中,開發(fā)商所花費的力氣,要比消費者大得多。在連續(xù)幾個月的角力中,開發(fā)商陣營已經(jīng)使出全部招式,諸如折扣、減免、大規(guī)模廣告投入,甚至打出“走出觀望”這樣營造氛圍的話語等等,但都收效甚微,而購房者仍在集體地牢牢地捂住自己的錢包。
其次,像開發(fā)商和消費者集體博弈這樣高規(guī)格的角力,急躁者肯定是先失敗者。而就角力雙方的壓力來看,媒體早已呈一邊倒的幫“購房者”做出了全面分析:開發(fā)商一上陣就有很大的包袱,比如金融成本、時間成本等等,而真正讓開發(fā)商擔心的還不止是一點點利息和暫時的損失,而是這般絞盡腦汁的努力之后,等待他們的仍是一場收獲饑荒。購房者集體“觀望心態(tài)”并沒有崩潰,而開發(fā)商的氣喘如牛的表現(xiàn),反而讓觀望者更有信心。
一個成熟的市場所提供的商品應(yīng)該是“奔馳與夏利”都能買到,而不該只是“嫌貧愛富”。什么時候老百姓可以依據(jù)自己的收入能各取所需,而開發(fā)商牢記購房者與開發(fā)商原本唇齒相依的二者,也就不必如此劍拔弩張了。
關(guān)鍵詞四:成本公開
自從福州市物價局7月初向社會公布房價成本清單后,這一舉措如同在房地產(chǎn)界扔下一枚重磅炸彈,掀起了軒然大波。至11月初,江蘇、浙江兩省物價部門也先后效仿福州,對當?shù)胤績r“成本公開”。然而三地的“成本公開”在實施過程中無一例外的遭遇到了重重阻礙。
地產(chǎn)業(yè)界對公開房價成本的態(tài)度可想而知,“沒必要”、“沒作用”、“沒道理”,一句句都言之鑿鑿,雖令消費者反感,但也在情理之中??沙鋈艘饬系氖?,成本公開在執(zhí)行中最大的障礙卻來自于政府。物價部門抱怨,房價成本需要多個部門聯(lián)動,缺少地方政府的支持,單純靠物價局很難執(zhí)行下去。而開發(fā)商作為一個利益群體,在同政府的談判中,往往握有幾張王牌,比如GDP指標、財政收入、就業(yè)指數(shù)等等。
我們很難預(yù)測“成本公開”今后的命運如何,但福州市有關(guān)部門早些時候所出示的該市23個樓盤的成本目錄,足已令人瞠目結(jié)舌。這些資料顯示,當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均約為50%,最低的也超過20%,最高的則超過90%。而此前開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有15%。
面對因為高房價而四起的民怨,開發(fā)商、有關(guān)主管部門、一些地方政府還是眾口一詞,不言房價過高,紛紛以地價、建材成本上漲為由,為高房價尋找種種借口,譬如高地價催生高房價、成本漲帶來房價漲云云。而一旦成本公開,房價究竟是高是低、成本在房價中所占的比例究竟有多少,怕是什么借口也掩蓋不住了。
盡管“要不要公布房價成本”還處于火爆爭論當中,但在當下的大背景下,消費者將高房價、暴利、隱蔽的成本等諸多事項捆綁在一起,并自然衍生出“成本公開”以抑制高房價的推理,應(yīng)當說并不是什么過分要求。雖然,房價的形成最終還是由供需關(guān)系所決定的,但通過信息的進一步公開透明,形成一個有效的商品房價格監(jiān)督機制,對于房地產(chǎn)業(yè)的整體健康發(fā)展而言,沒有理由是有害的。畢竟,支撐一個國民經(jīng)濟支柱性行業(yè)長久健康發(fā)展的,應(yīng)當是合理“利潤”,而非“暴利”。
關(guān)鍵詞五:空置
“空置”已經(jīng)成為2005年房地產(chǎn)界無法回避的“痛”。
數(shù)字顯示:北京,2005年9月末,商品房空置數(shù)大幅上升,空置面積高達1054萬平方米,比去年同期增長21.1%,其中一年以上的空置房較去年同期增長高達25.3%;上海,截至2005年11月15日,全市住宅商品房的可售面積總數(shù)為1843萬平方米左右,而10月份全市住宅成交僅144.2萬平方米,以此推算,即使年末最后兩月的新增供應(yīng)量為零,到年底,住宅供需的差額也將超過1600萬平方米。但實際上,經(jīng)過正常開發(fā)周期上市的住宅面積正在不斷增加,這個供需差到年底可能遠遠大于前面預(yù)計。
盡管某位地產(chǎn)界人士說:“強調(diào)空置率是一個低級的錯誤?!钡F(xiàn)實是,對開發(fā)商來說,大量的資金積壓在空置房上,不僅造成資金周轉(zhuǎn)不靈,現(xiàn)金流產(chǎn)生危機,影響到今后的項目開發(fā),甚至直接影響到自己的生存問題?,F(xiàn)在的開發(fā)商的房產(chǎn)開發(fā)過程大多是滾動開發(fā),即批土地——建造一期房子——預(yù)售回籠資金——支付建筑商及自身運營費用——建造二期房子,在樓市處于上升期時,這個過程的每一個環(huán)節(jié)都會加快速度運轉(zhuǎn),房產(chǎn)的開發(fā)量和銷售量都會增加明顯。如果這個過程因為銷售不暢造成房產(chǎn)滯銷和積壓,預(yù)售回籠資金這個重要的環(huán)節(jié)顯然會受到阻隔,不僅后期的開發(fā)難以實現(xiàn),還少不了拖欠建筑商的錢,甚至威脅到自己的生存。
“空置房危機已經(jīng)拉響警報”。對于“空置房”問題,學者們一致認為,房價與購買力的不匹配、價格與地段的不匹配及房型面積與實際需求的不匹配是引發(fā)房屋空置現(xiàn)象的主因。
復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授公開表示,現(xiàn)在最主要的問題,不是上海市民想不想買的問題,仍然是買得起買不起的問題?!笆郎蠜]有賣不掉的商品,只有賣不掉的價格。目前造成上海大量房子滯銷甚至可能形成積壓,就是因為開發(fā)商還不肯像樣地降價。在許多開發(fā)商看來,房價一旦上去了,就別想再下來。支撐他們這種觀點的,一是認為政府不會對樓市成交長期低迷坐視不理,遲早會松動樓市調(diào)控政策,二是認為消費者購房需求是剛性的,不可能一直不入市。因此,他們沒有必要主動下調(diào)樓價。實際上,這些都是不切實際的幻想?!?/p>
干了一輩子房地產(chǎn)的北京房協(xié)委員蔡金水也表示,“北京也將會步上海后塵,成為又一個房價下降的熱點城市?!辈谈嬖V記者,眼下北京許多開發(fā)商都在想方設(shè)法搞促銷,如免物業(yè)費、暖氣費,送家具、家電、精裝修等,通過這些方式間接降低房價,達到將房子賣出去的目的。以京北為例,除極個別的樓盤,大多數(shù)開發(fā)商幾乎都是門可羅雀,房子賣不動,消費者持幣觀望氣氛仍然濃厚?!伴_發(fā)商、房協(xié)、政府都不敢說降,大家心里也明白,得跟政府保持一致。開發(fā)商還在挺,因為大家內(nèi)部說了,誰也不許降,一旦下降,就會出現(xiàn)價格雪崩?!?/p>
“空置房就如同生產(chǎn)型企業(yè)的產(chǎn)品庫存,一點沒有,不現(xiàn)實也不可能,適量有一些,是市場的潤滑劑;但如果太多,就會噎著了。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場,顯然是要被噎著了。”房產(chǎn)界的一位專業(yè)人士如此概括。