奧運(yùn)項(xiàng)目能否鋪就似錦“錢(qián)”程

賀慧宇

北京奧運(yùn)會(huì)中標(biāo)企業(yè)到底“錢(qián)”景如何，他們捧回的是否只是燙手的“山芋”？專(zhuān)家與奧運(yùn)項(xiàng)目法人招標(biāo)中標(biāo)企業(yè)的說(shuō)法不一。

日前，在國(guó)家體育場(chǎng)、國(guó)家體育館、奧運(yùn)村、五棵松文化體育中心等項(xiàng)目法人確定后，五棵松項(xiàng)目公司與奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)簽約，這標(biāo)志著奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作又邁出關(guān)鍵一步；國(guó)家網(wǎng)球中心、國(guó)家曲棍球場(chǎng)、豐臺(tái)棒球場(chǎng)、昌平小湯山壘球場(chǎng)項(xiàng)目法人，國(guó)家體育場(chǎng)、五棵松文化體育中心項(xiàng)目的設(shè)備、材料等招標(biāo)信息在日前舉辦的北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推薦會(huì)上亮相，這一切都表明，奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)的市場(chǎng)化運(yùn)作已步入平穩(wěn)軌道，這些奧運(yùn)項(xiàng)目能否為中標(biāo)企業(yè)鋪就似錦“錢(qián)”程？

中標(biāo)企業(yè)：“錢(qián)”景如何？

縱觀國(guó)內(nèi)外體育場(chǎng)館建設(shè)歷史，場(chǎng)館建設(shè)很難實(shí)現(xiàn)盈利。單從奧運(yùn)場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)來(lái)看，賽后都不同程度地出現(xiàn)“門(mén)前冷落鞍馬稀”的閑置現(xiàn)象。場(chǎng)館須采取多種經(jīng)營(yíng)方式，有些場(chǎng)館即使使盡渾身解數(shù)，也難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。中標(biāo)企業(yè)到底“錢(qián)”景如何，他們捧回的是否只是燙手的“山芋”？

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盈利可能有一定難度。項(xiàng)目公司的收入主要由兩部分構(gòu)成，即奧運(yùn)會(huì)期間收入和奧運(yùn)會(huì)后運(yùn)營(yíng)收入。其不利因素主要表現(xiàn)為投資大，回收周期長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。也有專(zhuān)家指出，參與奧運(yùn)項(xiàng)目的投資、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，可以利用公司現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)還可顯現(xiàn)地域優(yōu)勢(shì)，來(lái)享受中國(guó)第一次舉辦奧運(yùn)盛會(huì)帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇。在把握這種發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，公司以及聯(lián)合體要切實(shí)防止奧運(yùn)泡沫。業(yè)內(nèi)人士還指出，如奧運(yùn)村最讓人擔(dān)心的問(wèn)題就是，周邊的“午夜品種”比較單一，這是一個(gè)不容忽視的弊病，除了場(chǎng)館之外，奧運(yùn)村還需要有一些商業(yè)的、文化的場(chǎng)館配套。因此，奧運(yùn)項(xiàng)目最終能給中標(biāo)者帶來(lái)多少利潤(rùn)也許還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

與專(zhuān)家的觀點(diǎn)相反，此次在前一階段奧運(yùn)項(xiàng)目法人招標(biāo)中標(biāo)的北京城建集團(tuán)則對(duì)項(xiàng)目預(yù)期充滿(mǎn)信心。

記者日前就此專(zhuān)訪了該集團(tuán)奧運(yùn)項(xiàng)目辦公室和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人。他分析指出，奧運(yùn)項(xiàng)目的確需要在短時(shí)間內(nèi)釋放大量資金，對(duì)于單純的施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，確有難度，但北京城建集團(tuán)是一家以建筑為主業(yè)的多元發(fā)展集團(tuán)，其參與奧運(yùn)項(xiàng)目法人投標(biāo)伊始就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了深入分析：首先集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)以前瞻性的思維，及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)思路，確立了以資本運(yùn)營(yíng)模式來(lái)拉動(dòng)工程總承包施工的戰(zhàn)略構(gòu)想。以鳥(niǎo)巢項(xiàng)目為例，城建集團(tuán)作為聯(lián)合體的成員，股權(quán)比例較小，并滿(mǎn)足招標(biāo)文件規(guī)定的特級(jí)總承包資質(zhì)的要求，僅以1.45億的投資份額就獲得了34.65億的工程總承包權(quán)和參與項(xiàng)目未來(lái)30年的運(yùn)營(yíng)權(quán)。在國(guó)家體育館和奧運(yùn)村項(xiàng)目上，北京城建集團(tuán)雖是聯(lián)合體的牽頭單位，股權(quán)比例卻僅比第二的非牽頭單位多1%。至于北京五棵松文化體育中心，他們與中關(guān)村建設(shè)共同享有聯(lián)合總承包權(quán)。也就是說(shuō)少量的投資不僅贏得了項(xiàng)目法人的地位，而且獲得了四大國(guó)際標(biāo)志性項(xiàng)目的工程總承包權(quán)。其次，認(rèn)真分析投標(biāo)過(guò)程中的政府因素和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)因素，制定了優(yōu)選合作企業(yè)強(qiáng)優(yōu)組合的競(jìng)爭(zhēng)策略，有針對(duì)性地推薦城建集團(tuán)和其他兩家公司分別出任3個(gè)投標(biāo)聯(lián)合體的牽頭方，解除了政府不能將雞蛋放在同一籃子中的擔(dān)憂(yōu)；并且以少量投入撬動(dòng)項(xiàng)目所需的龐大投資，落實(shí)了各項(xiàng)目所需資本金，達(dá)到四兩撥千斤的效果，項(xiàng)目融資的方式減少了聯(lián)合體各成員單位的負(fù)擔(dān)。再者，由于優(yōu)選合作者，引入擅長(zhǎng)投資和運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)公司，不但保證了項(xiàng)目公司和場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化操作，也盡可能避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，避免項(xiàng)目中標(biāo)后工程總承包任務(wù)的分割，同時(shí)方便對(duì)集團(tuán)下屬公司進(jìn)行綜合調(diào)配和生產(chǎn)支持。

有人分析，即使每個(gè)項(xiàng)目所需資金量不大，但幾個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)則所需不菲的問(wèn)題，據(jù)說(shuō)城建集團(tuán)為此需投入10億元。這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，北京城建集團(tuán)擁有良好的企業(yè)信譽(yù)和領(lǐng)先建筑市場(chǎng)的資本運(yùn)作理念，每年近2/3的收益來(lái)源于投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并用于滾動(dòng)投資，目前奧運(yùn)項(xiàng)目投資遠(yuǎn)小于每年的投資總額。他介紹說(shuō)，即使沒(méi)有奧運(yùn)項(xiàng)目，集團(tuán)的資金也需要尋求新項(xiàng)目投資，而奧運(yùn)項(xiàng)目中的投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公司總的投資運(yùn)作量，集團(tuán)可以從容應(yīng)對(duì)。其次，奧運(yùn)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室投標(biāo)前就認(rèn)真分析了投資回報(bào)問(wèn)題，在項(xiàng)目建設(shè)期，可以獲得四部分收益：一是通過(guò)工程總承包管理，獲得總承包管理收益；二是通過(guò)工程分包施工取得合理利潤(rùn)；三是通過(guò)承接奧運(yùn)項(xiàng)目的良好影響和免費(fèi)宣傳，促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，增加中標(biāo)任務(wù)量；四是分擔(dān)集團(tuán)固有的運(yùn)營(yíng)成本，提高運(yùn)作效率。在項(xiàng)目賽后的運(yùn)營(yíng)期，可以獲得年限不等的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)權(quán)，奧運(yùn)村項(xiàng)目由于地緣優(yōu)勢(shì)，加之奧運(yùn)中心區(qū)完善的綜合配套，以及周邊交通條件的改善，公寓出售也可獲得相當(dāng)?shù)幕貓?bào)。

針對(duì)賽后場(chǎng)館的利用問(wèn)題，這名負(fù)責(zé)人分析指出，與悉尼奧運(yùn)場(chǎng)館地理位置偏遠(yuǎn)相比，他們此次中標(biāo)的幾個(gè)項(xiàng)目，地理位置都很好，同時(shí)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京的城市中心將逐步外移，項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢(shì)將更加明顯，隨著社會(huì)財(cái)富和人們收入水平的提高，健身不僅將成為時(shí)尚，而且將帶動(dòng)健身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相信將會(huì)有更多的居民加入到健身娛樂(lè)等消費(fèi)市場(chǎng)中來(lái)。

對(duì)于投資奧運(yùn)項(xiàng)目的利弊，他表示，如果我們用發(fā)展的觀點(diǎn)，不難理解今天消費(fèi)者貸款買(mǎi)房，換句話(huà)說(shuō)，如果考慮資本的時(shí)間因素，30年后的幾個(gè)億也許只能賣(mài)一棟3層別墅？如果我們換用資本運(yùn)作的觀點(diǎn)，又如何評(píng)價(jià)北京城建的股市受益？

據(jù)悉即使是面對(duì)著10億元這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，該集團(tuán)董事長(zhǎng)劉龍華在接受記者采訪時(shí)亦表示，他們完全有能力承擔(dān)。他還透露，目前有許多企業(yè)和個(gè)人找他聯(lián)系，有意購(gòu)買(mǎi)城建集團(tuán)的股權(quán)。

政府：助力市場(chǎng)躊躇滿(mǎn)志

業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目公司能否獲利關(guān)鍵還在于政府的政策。北京市副市長(zhǎng)、奧組委常務(wù)副主席劉敬民曾表示，政府將通過(guò)一系列的措施與政策，力爭(zhēng)使投資商在每一個(gè)項(xiàng)目上都“有利可圖”，這些政策將成為項(xiàng)目公司獲利的關(guān)鍵。

這些措施與政策首先表現(xiàn)在奧運(yùn)場(chǎng)館的產(chǎn)業(yè)化。根據(jù)規(guī)劃，奧林匹克公園內(nèi)中軸線以西將建設(shè)40萬(wàn)平方米的大型現(xiàn)代化會(huì)展中心。里面將建設(shè)一至二個(gè)大型飯店、一個(gè)15萬(wàn)平方米的大型少年宮，以及中國(guó)最大的馬戲場(chǎng)。展覽館下還將有40萬(wàn)平方米的地下空間，這里可作停車(chē)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)等用。一條連接市區(qū)干線的城市輕軌直通奧林匹克公園內(nèi)。至于具體的比賽場(chǎng)館項(xiàng)目，奧運(yùn)會(huì)后將改作它用，如體操館將用作馬戲場(chǎng)以及大型演出用途，而游泳館將成為有棕櫚樹(shù)、沙灘的“戲水樂(lè)園”。

其次是專(zhuān)項(xiàng)政策的支持。如在項(xiàng)目法人招標(biāo)的標(biāo)書(shū)里就明確規(guī)定：一是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，提供“七通一平”土地使用條件。二是浮動(dòng)地價(jià)，體育場(chǎng)館建設(shè)享受土地使用優(yōu)惠政策。三是搭配組合，體育場(chǎng)館與商業(yè)設(shè)施等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組合，增強(qiáng)整體項(xiàng)目的盈利能力。四是有效組織協(xié)調(diào)，北京市市政府及有關(guān)部門(mén)對(duì)有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行必要的組織協(xié)調(diào)，為項(xiàng)目單位提供服務(wù)。

對(duì)于政府的助力市場(chǎng)化，奧組委工程部副部長(zhǎng)劉志在日前召開(kāi)的北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推薦會(huì)上所說(shuō)的事例可見(jiàn)一斑。他介紹說(shuō)，在招標(biāo)項(xiàng)目里，國(guó)家體育館項(xiàng)目并不賺錢(qián)，而奧運(yùn)村可能是最賺錢(qián)的項(xiàng)目，因此將兩者打包招標(biāo)。這一招標(biāo)項(xiàng)目是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的項(xiàng)目，有17個(gè)單位來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家體育館給出國(guó)家投資的比例和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)30年，奧運(yùn)村賽后可作為住宅小區(qū)出售，投標(biāo)方提出一個(gè)上繳的綜合地價(jià)比例。財(cái)務(wù)測(cè)算認(rèn)為，奧運(yùn)村賺的錢(qián)，不僅完全能蓋一個(gè)國(guó)家體育館，還會(huì)有余。這樣中標(biāo)者就應(yīng)該交一部分地價(jià)給國(guó)家，這樣，國(guó)家不僅可以得到一座體育館，還可以收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)付出的成本?！巴耆允袌?chǎng)化的方法解決了這一問(wèn)題”，劉志如是說(shuō)。

其他企業(yè)：怎樣分得奧運(yùn)羹？

幾家歡樂(lè)幾家愁，能在奧運(yùn)場(chǎng)館項(xiàng)目法人招標(biāo)中中標(biāo)的企業(yè)畢竟是少數(shù)，沒(méi)有中標(biāo)的企業(yè)怎樣才能分得“奧運(yùn)羹”？

奧運(yùn)場(chǎng)館的投資建設(shè)原則是，由國(guó)家體育總局負(fù)責(zé)的場(chǎng)館項(xiàng)目，由中央政府投資，按政府采購(gòu)管理程序進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)和材料采購(gòu)。由北京市負(fù)責(zé)的場(chǎng)館配套設(shè)施項(xiàng)目，將運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制融資建設(shè)。建設(shè)模式為通過(guò)社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的方式確定項(xiàng)目法人，由項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。中標(biāo)的項(xiàng)目法人再注冊(cè)成立項(xiàng)目公司，新成立的項(xiàng)目公司承擔(dān)和履行項(xiàng)目法人的權(quán)利、義務(wù)和職能。對(duì)此，有專(zhuān)家認(rèn)為，這種市場(chǎng)化變革主要表現(xiàn)在投標(biāo)企業(yè)身份的變化，以前是政府融資出錢(qián)，企業(yè)施工?，F(xiàn)在企業(yè)以項(xiàng)目法人也就是業(yè)主的身份負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和移交。

正因?yàn)榇?，中?biāo)的一些建筑企業(yè)優(yōu)勢(shì)漸顯，如北京城建集團(tuán)根據(jù)本身具有的雙特級(jí)施工總承包資質(zhì)，獲得了三個(gè)標(biāo)四個(gè)項(xiàng)目的工程總承包權(quán)。也正是因?yàn)檫@種原因，劉志指出，在北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推薦會(huì)上，已確定項(xiàng)目法人的奧運(yùn)項(xiàng)目的設(shè)備、材料、設(shè)施、技術(shù)等招標(biāo)信息的發(fā)布都由項(xiàng)目法人(即業(yè)主)負(fù)責(zé)，政府只為其提供展示信息的平臺(tái)，各個(gè)業(yè)主都會(huì)借此平臺(tái)進(jìn)行相關(guān)的招標(biāo)工作。當(dāng)然，劉志也指出，因?yàn)橛械闹袠?biāo)主體本身就有總承包資質(zhì)，他們可能只會(huì)根據(jù)工程進(jìn)展情況來(lái)進(jìn)行相應(yīng)工程分包招標(biāo)工作。中標(biāo)者畢竟是少數(shù)，其他企業(yè)怎樣參與奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)的問(wèn)題，劉志解答說(shuō)，中標(biāo)者確實(shí)只是少數(shù)，去年奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)方面主要進(jìn)行的是項(xiàng)目法人招標(biāo)工作，今年將在進(jìn)行項(xiàng)目法人招標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行施工企業(yè)、建材等多種門(mén)類(lèi)的招標(biāo)，政府將為業(yè)主提供一個(gè)統(tǒng)一的窗口來(lái)進(jìn)行該項(xiàng)工作，讓業(yè)主在此能對(duì)相關(guān)的招標(biāo)情況進(jìn)行全面的介紹，最后，他斷言這種板塊將成為大亮點(diǎn)。