上海樓市步入個(gè)盤(pán)時(shí)代

買(mǎi)套房子就會(huì)漲的日子漸行漸遠(yuǎn)，但要說(shuō)上海房地產(chǎn)的拐點(diǎn)來(lái)臨也嫌牽強(qiáng)

自從今年3月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)正式納入投資過(guò)熱名單之中，有關(guān)部門(mén)從土地，資金等方面加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度后，有關(guān)人士便預(yù)測(cè)房地產(chǎn)商的“奶酪”將變得不那么可口。

安邦分析師甚至在5月份的一份市場(chǎng)研究報(bào)告中推斷，房地產(chǎn)行業(yè)將是今年宏觀調(diào)控中受創(chuàng)最重的行業(yè)。而近年漲幅一直居于全國(guó)前列的上海樓市更是調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，有分析人士認(rèn)為，上海樓市的拐點(diǎn)將很快到來(lái)。

然而上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未如眾多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的那樣遭到重創(chuàng)，反而仍處于低熱狀態(tài)。

目前在上海市政府例行的新聞發(fā)布會(huì)上，上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初透露，上海市上半年房?jī)r(jià)同比上漲19．8％，但是環(huán)比增幅趨緩。

“從反映市場(chǎng)即期價(jià)格變動(dòng)的月環(huán)比價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，今年前6個(gè)月上海市住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格水平各月的月環(huán)比漲幅分別為1.9％、0.9％、1％、0.9％、1.5％和1.3％，累計(jì)漲幅7.5％，上半年月均漲幅為1.2％，比去年月均漲幅回落了0.7個(gè)百分點(diǎn)?！辈绦癯跽f(shuō)。

由微幅上升的環(huán)比可以看出，上海的房地產(chǎn)商不再擁有絕對(duì)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，買(mǎi)套房子就會(huì)漲的日子正在漸行漸遠(yuǎn)，但要說(shuō)上海房地產(chǎn)的拐點(diǎn)正在來(lái)臨似乎也過(guò)于牽強(qiáng)，個(gè)盤(pán)時(shí)代或許是對(duì)未來(lái)一段時(shí)間上海樓市的最佳寫(xiě)照。

這意味著在上海買(mǎi)房獲取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

據(jù)中房指數(shù)辦公室高級(jí)分析師陳晟分析，下半年郊區(qū)住宅供應(yīng)量大幅度增加給消化帶來(lái)難題。因?yàn)橄掳肽?100萬(wàn)平方米的供應(yīng)量大多集中在郊區(qū)，肯定會(huì)給郊區(qū)房?jī)r(jià)造成很大的壓力，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)下跌的情況。

從指數(shù)調(diào)查樣本來(lái)分析，住宅類(lèi)33個(gè)樓盤(pán)的加權(quán)平均指數(shù)依舊上漲了0.7％，這表明上漲總趨勢(shì)沒(méi)有改變。但是，樓盤(pán)價(jià)格上漲的只有14個(gè)，平均漲幅為7.3％；同時(shí)，出現(xiàn)價(jià)格下跌的樓盤(pán)卻達(dá)19個(gè)，數(shù)量比以前明顯增加，平均跌幅為5.3％。

據(jù)《瞭望東方周刊》調(diào)查，目前上海中心城區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格仍然處于上漲的態(tài)勢(shì)，而郊區(qū)樓盤(pán)則或多或少呈現(xiàn)出微跌狀況。長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)線外側(cè)靠近蘇州河的某個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)攀升到萬(wàn)元大關(guān)，另外徐匯區(qū)漕溪路內(nèi)環(huán)線外側(cè)某樓盤(pán)，均價(jià)從1萬(wàn)元攀升到1.1萬(wàn)元；而在下跌個(gè)案中，地處普陀寶山的大華板塊中某樓盤(pán)跌幅最大，為7.2％，均價(jià)從8080元滑落到7500元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于A20公路以外的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)似乎更大一些。

房?jī)r(jià)走勢(shì)除了受位置的影響外，軌道交通、環(huán)線、隧道、房型、周邊綠化環(huán)境都會(huì)輕易地成為影響房?jī)r(jià)的因素。而這些因素，也將決定購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

便利的交通向來(lái)是房地產(chǎn)商的重要砝碼。地鐵一進(jìn)入規(guī)劃期，房?jī)r(jià)就能如直升機(jī)般往上躥。江灣新城因地鐵八號(hào)線房?jī)r(jià)飆升到每平米7000多元，松江等軌道交通終點(diǎn)抵達(dá)的新城，一年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)35％。不過(guò)，如果消息一出，房?jī)r(jià)已經(jīng)被透支炒作的話(huà)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。

中銀國(guó)際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，房?jī)r(jià)短期的漲跌不應(yīng)改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的平衡發(fā)展。因此，對(duì)上海樓市而育，無(wú)論是“拐點(diǎn)”論還是“高漲”論都是片面的。