小區(qū)停車收費(fèi)情況的調(diào)查與思考

蔣厚華 楊新民 彭巨濤

隨著城市的快速發(fā)展，停車矛盾也日益凸顯，停車貴、停車難已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了摸清荊門市居民小區(qū)物業(yè)停車收費(fèi)現(xiàn)狀，5月中旬，湖北省荊門市物價(jià)局組織人員深入到到房產(chǎn)和規(guī)劃部門、物業(yè)公司和小區(qū)居民當(dāng)中，以座談和實(shí)地走訪的形式開展了調(diào)研。

一、荊門市小區(qū)物業(yè)管理基本情況

我市自1998年6月成立第一家物業(yè)服務(wù)公司，截止到2015年底，物業(yè)公司發(fā)展到164家，從業(yè)人員19702人，交付使用的小區(qū)398個(gè)。其中成立業(yè)委會(huì)有物業(yè)公司管理的小區(qū)211個(gè)，未成立業(yè)委會(huì)由物業(yè)公司管理前期物業(yè)的小區(qū)182個(gè)，既無(wú)業(yè)委會(huì)又無(wú)物業(yè)公司的小區(qū)5個(gè)。

目前，實(shí)行停車收費(fèi)管理的小區(qū)359個(gè)，占90%。實(shí)行停車管理未收費(fèi)的小區(qū)只有39個(gè)，占10% 。

二、荊門市小區(qū)停車收費(fèi)現(xiàn)狀

我們抽樣選取了洋豐物業(yè)（38萬(wàn)平米）、云帆物業(yè)（21.82萬(wàn)平米）、億達(dá)物業(yè)（16.57萬(wàn)平米）、興科物業(yè)（28.56萬(wàn)平米）、寶景物業(yè)（15.56萬(wàn)平米）等5家較具規(guī)模的物業(yè)公司，這些物業(yè)公司承擔(dān)了包括高層為主的住宅小區(qū)服務(wù)，也包括多層為主的小區(qū)服務(wù)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我市物業(yè)停車收費(fèi)類型呈多元化，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)均各自承擔(dān)收費(fèi)主體，收費(fèi)政策也由政府定價(jià)逐步演變到物業(yè)公司與車主雙方協(xié)商的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

（一）收費(fèi)類型呈現(xiàn)多元化

一是開發(fā)商建設(shè)的配套車庫(kù)停車費(fèi)。開發(fā)商在建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)的車位，這類停車位包括地下車庫(kù)，地面露天車位和地面車庫(kù)。配套車庫(kù)停車費(fèi)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式與停車人約定。這類車庫(kù)價(jià)格普遍偏高，調(diào)查荊門中心城區(qū)某小區(qū)地下車庫(kù)開盤時(shí)一個(gè)車位賣到了20萬(wàn)，出租一個(gè)車位8000元/年，此外每個(gè)車位物業(yè)公司還收取80元/月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。地點(diǎn)稍偏的高層住宅小區(qū)地下車庫(kù)也賣到了8萬(wàn)左右。由于配套車庫(kù)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也有開發(fā)商將車位出售改變?yōu)殚L(zhǎng)期租賃的方式。

二是人防工程改建的車庫(kù)停車費(fèi)。小區(qū)利用人防工程改建的停車位，因人防工程未計(jì)入容積率的小區(qū)公共配套設(shè)施，成本已分?jǐn)傆?jì)入購(gòu)房款，屬于公共配套，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，停車費(fèi)屬于業(yè)主共有。如長(zhǎng)風(fēng)陽(yáng)光城利用人防工程改建的停車位，收取的停車費(fèi)100元/月，屬于業(yè)主共有。

三是公共場(chǎng)地泊位費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，利用全體業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放車輛的泊位。這類泊位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在80元到150元之間，所收資金一部分用于支付物業(yè)公司的管理維護(hù)費(fèi)用，一部分屬于業(yè)主共有，用途是建設(shè)和維修小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，開展小區(qū)活動(dòng)等。

四是臨時(shí)?？康能囄毁M(fèi)。由于業(yè)委會(huì)未通過(guò)收取停車費(fèi)或者暫時(shí)由物業(yè)公司進(jìn)行前期物業(yè)停車管理的小區(qū)，車主按先到先停的原則停靠臨時(shí)車位，物業(yè)公司基本上未收費(fèi)或者收取少量的服務(wù)費(fèi)。如億達(dá)世紀(jì)花園收取每停車位300元/年的服務(wù)費(fèi)，文峰小區(qū)、華府家園不收費(fèi)等。

（二）收費(fèi)政策逐步市場(chǎng)化

隨著國(guó)家、省停車收費(fèi)改革的步伐，我市停車收費(fèi)政策從1998年至今經(jīng)歷了三個(gè)階段。

第一階段是政府定價(jià)。這一階段是1998年到2006年。由價(jià)格主管部門在成本核算的基礎(chǔ)上，規(guī)定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二階段是政府指導(dǎo)價(jià)。這一階段從2006年到2014年，按照《湖北省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知（鄂價(jià)房服〔2006〕78號(hào)）文件精神，根據(jù)市場(chǎng)變化情況，我市近年來(lái)不斷對(duì)停車收費(fèi)政策進(jìn)行微調(diào)，陸續(xù)制定調(diào)整了6個(gè)物業(yè)停車收費(fèi)文件，小區(qū)停車費(fèi)實(shí)行上限管理，各物業(yè)公司經(jīng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商后，在不突破上限的范圍按合同約定服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三階段是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。這一階段是2015年后，也是目前我市物業(yè)小區(qū)停車收費(fèi)的主要形式。2014年12月，國(guó)家發(fā)展改革委下發(fā)《發(fā)改價(jià)格[2014]2755號(hào)》文件，新政放開了非保障房物業(yè)收費(fèi)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場(chǎng)地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)的，按照管理服務(wù)成本加合理利潤(rùn)原則，合同約定停車管理內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、小區(qū)停車貴的原因

調(diào)查的小區(qū)中，普遍反映隨著車輛的增多，車輛亂停亂靠現(xiàn)象嚴(yán)重，占用小區(qū)公共場(chǎng)地、堵塞消防通道和主干道的現(xiàn)象比比皆是，造成極大的安全隱患，而有的車庫(kù)卻沒(méi)有得到很好的利用，究其原因主要是因?yàn)橥＼囐M(fèi)用較高而引起了停車難。

（一）新建小區(qū)車位配建不合理而致路遠(yuǎn)價(jià)高

調(diào)查部分小區(qū)停車位（車庫(kù)等）與車主住宅區(qū)距離較遠(yuǎn)，開發(fā)商為了短期盡快回籠資金，出售和出租的價(jià)格較高，出現(xiàn)“車位高于車價(jià)，租金高于車耗”的現(xiàn)象，車位少有問(wèn)津。如西山林語(yǔ)小區(qū)因地勢(shì)原因，建設(shè)的多個(gè)配套地下車庫(kù)因價(jià)格較高且離業(yè)主較遠(yuǎn)，出現(xiàn)較多車位閑置，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，天鵝山莊建設(shè)的地下停車位也因與業(yè)主不能達(dá)成一致價(jià)格而未啟用等。

（二）老舊小區(qū)車位難求而致車費(fèi)居高不下

有的老舊小區(qū)，建設(shè)之初沒(méi)有預(yù)料到汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，為了節(jié)約建設(shè)成本，并未按相關(guān)規(guī)定按照一戶一位的標(biāo)準(zhǔn)配建車位，造成停車位先天不足。有的老舊小區(qū)按要求配建了足量的地面車庫(kù)，在銷售給業(yè)主后，很多業(yè)主并沒(méi)有將車庫(kù)作為停車之用，而是將其改變?yōu)榫幼　⒔?jīng)營(yíng)、儲(chǔ)物場(chǎng)所，人為的消減了小區(qū)停車容量。如調(diào)查中的廣場(chǎng)花園、天鵝山莊，每個(gè)單元按戶數(shù)在一樓配建了足量的地面車庫(kù)，但是絕大多數(shù)住戶都用作了別的用途。物以稀為貴，停車位一位難求，造成了停車費(fèi)居高不下。

（三）車主規(guī)范停車意識(shí)不強(qiáng)車費(fèi)難以收足

部分新建住宅小區(qū)建設(shè)了較規(guī)范的地面和地下車位，但有的居民為了圖省事，不愿意將車停在離住所較遠(yuǎn)的車位，有的居民為了節(jié)省停車費(fèi)，將車亂停在交通要道或消防通道，造成了擁堵，形成了安全隱患。正規(guī)車位閑置形成人為資源浪費(fèi)，停車費(fèi)難以收足，平均維護(hù)成本增高，車費(fèi)難以下降。

（四）物業(yè)停車管理政策不明引起混亂

小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作后，有些配套政策沒(méi)有明確，造成停車收費(fèi)較為混亂。一是對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)監(jiān)管主體責(zé)任不明，管理不到位；二是一些小區(qū)主干道、路面等地帶停車位的劃定設(shè)置未經(jīng)批準(zhǔn)，不符合規(guī)范就開始收費(fèi)，形成無(wú)資質(zhì)濫收費(fèi)現(xiàn)象；三是部分物業(yè)小區(qū)具有收費(fèi)主體和條件，但既不公示管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，又不與業(yè)主協(xié)商隨意濫收費(fèi)。四是車主不可能因?yàn)檐囄槐阋硕艿叫^(qū)外購(gòu)買停車服務(wù)，配套停車位按照“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)受益”的原則，車位價(jià)格開發(fā)商說(shuō)了算，小區(qū)停車服務(wù)不具備完全的市場(chǎng)屬性，在相對(duì)壟斷的領(lǐng)域?qū)嵭辛耸袌?chǎng)自主定價(jià)。

四、解決小區(qū)停車貴的建議

隨著城鎮(zhèn)化步伐加快和汽車行業(yè)的高速發(fā)展，可以預(yù)見未來(lái)一定時(shí)期，家庭用車將呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，為了解決小區(qū)停車貴而引起的停車難問(wèn)題，提出如下建議：

一是加強(qiáng)車位建設(shè)確保車有位停。按照《荊門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的最新要求，規(guī)劃部門要嚴(yán)格審核新建小區(qū)的配套停車位，并且小區(qū)業(yè)主優(yōu)先享受。對(duì)于已建的老舊小區(qū)，物業(yè)公司在征求業(yè)主委員會(huì)的意見后，在小區(qū)公共場(chǎng)地內(nèi)部挖潛，建設(shè)立體車庫(kù)、機(jī)械式停車庫(kù)，提升小區(qū)車位數(shù)量。同時(shí)要不斷提高停車管理水平，充分運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)，建立智能化停車管理系統(tǒng)，綜合調(diào)度車輛停靠，確保車有位停。

二是進(jìn)一步明確政策進(jìn)行規(guī)范管理。小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作后，同時(shí)要進(jìn)一步明確房產(chǎn)部門的行業(yè)主管職能，城管部門要對(duì)車位規(guī)范設(shè)置管理等有關(guān)配套政策。形成行業(yè)主管部門牽頭管理，城管部門按標(biāo)準(zhǔn)審批停車場(chǎng)，停車位，物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商定價(jià)，物價(jià)部門監(jiān)管收費(fèi)的規(guī)范管理機(jī)制。

三是完善物車協(xié)商維護(hù)正常運(yùn)行。物業(yè)小區(qū)停車收費(fèi)已實(shí)行市場(chǎng)化管理，開發(fā)商和物業(yè)公司要本著精細(xì)管理，成本公開，合理盈利的原則，坦誠(chéng)與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主也要從維護(hù)小區(qū)的規(guī)范管理，安全停車，和諧生活的原則考慮，制定公平合理的管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。保障物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)益，維護(hù)小區(qū)停車管理的正常運(yùn)行。

四是強(qiáng)化監(jiān)管讓車主安心停車，舒心生活。在小區(qū)停車收費(fèi)出現(xiàn)矛盾時(shí)，房產(chǎn)、城管、物價(jià)部門要積極介入進(jìn)行調(diào)處，規(guī)范設(shè)置小區(qū)停車場(chǎng)、停車位，督導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行成本核算，規(guī)范明碼標(biāo)價(jià)，公示停車管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車服務(wù)管理和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效監(jiān)督。以維護(hù)正常的小區(qū)停車管理和收費(fèi)秩序，讓業(yè)主安心停車，舒心生活。

（作者單位：湖北省荊門市物價(jià)局）