城施

化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局都已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，面對新變局、新形勢，一系列政策暖風(fēng)頻吹。中國人民銀行提出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將進(jìn)一步落實(shí)好個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；北京、深圳、廣州、上海等一線城市先后發(fā)聲，將結(jié)合自身房地產(chǎn)實(shí)際情況支持居民剛性和改善性住房需求。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、重要內(nèi)需增長動力的作用進(jìn)一步凸顯

。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施?！锻ㄖ访鞔_，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)

對中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要實(shí)踐，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，是善政，未來值得推廣。他表示，“帶押過戶”政策能夠大幅縮短交易周期、降低交易成本、保障交易安全。傳統(tǒng)交易模式下，贖樓需要通過擔(dān)保公司提供短期大額資金，擔(dān)保公司收取擔(dān)保費(fèi)、資金利息，因此最終交易成本較高。而“帶押過戶”無須籌集資金贖樓，是使用買家銀行貸款償還賣家銀行貸款，能夠有效降低交易成本。

房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！薄靶碌陌l(fā)展模式”，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場承前啟后，即將進(jìn)入一個嶄新的發(fā)展階段。承前，講的是基礎(chǔ)政策未變。要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”;要繼續(xù)完善住房保障體系;要繼續(xù)加快長租房建設(shè);要繼續(xù)發(fā)展商品房市場;要繼續(xù)保持“三穩(wěn)”;要繼續(xù)因城施策。從中，我們可以清晰地看到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、推進(jìn)性。啟后，講的是在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步滿足合理住房需求。對于符合住房保障條件的居民、新市民和

理住房需求， 因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。圍繞全年穩(wěn)增長的目標(biāo)，穩(wěn)地產(chǎn)依然是關(guān)鍵，后續(xù)各地仍將因城施策，放松房地產(chǎn)需求側(cè)政策。其次，適度超前開展基建。一是加大5G、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，促進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造，抓好城市管道改造和建設(shè);再則，強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)安全、數(shù)據(jù)安全;二是繼續(xù)支持新能源汽車消費(fèi)。三是積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策相配合。財(cái)政政策方面，政府工作報(bào)告將2022年赤字率調(diào)至2

心思路。今年“因城施策”被寫入政府工作報(bào)告，主要是出于對實(shí)際情況的考量，也意味著“房住不炒”不搞“一刀切”，具體情況具體分析，該管的管，該放的放。近幾個月來多地因城施策，從供需兩端出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行起到了重要作用。展望未來，在“房住不炒”總基調(diào)下，因城施策將被各地運(yùn)用得更加靈活，以保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。此次政府工作報(bào)告中對房地產(chǎn)行業(yè)的要求依然是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。盡管有疫情的影響，但在各城市加快土地供給、優(yōu)化預(yù)售許可

就是“全面落實(shí)因城施策”，取代了2018年的“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”。這意味著，權(quán)力進(jìn)一步下放到了地方，各地可以靈活制定樓市調(diào)控政策，不再搞“一刀切”。對億萬城鎮(zhèn)居民來說，這次會議還釋放了一個重大利好。會議提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。這意味著，棚戶區(qū)改造將逐步退出歷史舞臺，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)更新改造即“舊改”將接力“棚改”，成為城市困難群眾住房保障工作，進(jìn)入下一

實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。 國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的2019年3月數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中有65個城市價(jià)格環(huán)比上漲，價(jià)格指數(shù)同比升10.6%，連漲42個月，環(huán)比上漲0.6%，連漲47個月。58同城、安居客發(fā)布的《2019年一季度樓市總結(jié)報(bào)告》顯示，2019年一季度，一線城市商品住宅成交量同比上漲約三成，北京成交面積同比上漲超1倍。這種量價(jià)齊升的現(xiàn)象，顯然不是房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的結(jié)果。此次中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”并進(jìn)

市場動態(tài)來看，因城施策、房住不炒及落戶政策等信號較為明顯，而對于A股上市房企而言，其圍繞政策變化的博弈仍將繼續(xù)，而大城市戰(zhàn)略運(yùn)營或仍是企業(yè)重中之重。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)體量中占據(jù)重要位置，也是區(qū)域財(cái)政的重要支撐。從近年房地產(chǎn)市場的起落來看，政策博弈所帶來的影響較為明顯，比如2015年限購政策取消，帶來市場價(jià)格的全面飛漲;2018年以來的重點(diǎn)城市“五限”使得成交減少，部分區(qū)域城市房價(jià)回落等。進(jìn)入2019年，由于地產(chǎn)政策向因城施策轉(zhuǎn)移，而區(qū)域博弈或?qū)@政策層面

調(diào)，主要是實(shí)施因城施策、“一城一策”。經(jīng)過去年密集的房地產(chǎn)政策調(diào)控，在限購、限價(jià)、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發(fā)展軌道。從今年的政策導(dǎo)向來看，房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主，政策上將以微調(diào)為主。值得注意的是，落實(shí)城市主體責(zé)任被再三強(qiáng)調(diào)，預(yù)示著樓市調(diào)控的靈活性增強(qiáng)。落實(shí)城市主體責(zé)任，核心是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定而言，非正常上漲是不穩(wěn)定，同樣，暴跌也是不穩(wěn)定。在保持穩(wěn)定的前提下，各個地方政府應(yīng)結(jié)合本城市特點(diǎn)

實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。目前重點(diǎn)城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場，認(rèn)房認(rèn)貸政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩(wěn)”是下半年的主題，也是市場的常態(tài)。在政策總體穩(wěn)定的背景下，“一城一策”應(yīng)該是下半年及更長時間的政策基調(diào)。有權(quán)威人士分析：未來房地產(chǎn)市場在整體更加平穩(wěn)、理性的同時，分化程度也將更高。一線城市人口壓力較大，住房供求仍將長期維持偏緊狀態(tài);部分二線城市則因?yàn)榘l(fā)展速度較快而涌入更多年輕人

只是因地制宜、因城施策的調(diào)控方針逐步在各個城市得以實(shí)施的體現(xiàn)，遏制房價(jià)上漲的決心不會改變。各個城市針對自身情況調(diào)整樓市政策，對于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展是有益的，也符合建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的要求。我們同時也應(yīng)當(dāng)看到，目前部分城市對于樓市政策的調(diào)整，并不是“松綁”，更不是給人以“又可以炒房了”的信號，而是在促進(jìn)市場穩(wěn)定發(fā)展的前提下運(yùn)行。由于不同城市的房地產(chǎn)市場成交走勢、庫存狀況、房價(jià)狀況各不相同，“一城一策”體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)控的智慧。展望2019年，有些城市也許

一策”是落實(shí)“因城施策、分類指導(dǎo)”的重要策略，也是城市政府落實(shí)住房發(fā)展和市場穩(wěn)定主體責(zé)任的工作方案。在城市相關(guān)試點(diǎn)過程中，會遇到住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏、調(diào)控目標(biāo)量化分解困難、政策工具對市場的影響規(guī)律還需探索等困難。需要打破“一城一策”就是放松調(diào)控的思維定勢，為試點(diǎn)城市提供寬松的社會環(huán)境?！娟P(guān)鍵詞】住房市場 政府調(diào)控 “因城施策” “一城一策” 【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A中國房地產(chǎn)市場調(diào)控始于1998年。目前基本形成了以市場穩(wěn)定為目標(biāo)，以住房、

注意的是，隨著因城施策深化落地，都市圈發(fā)展提速，貨幣及信貸政策邊際改善，正在有望成為行業(yè)發(fā)展的新特征和驅(qū)動力。供需雙向調(diào)節(jié)2018年12月，住建部明確2019年十大任務(wù)，其中包括“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”;“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制;“堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任”;“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求”等。明確以“三穩(wěn)”為工

用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將從短期差別化調(diào)控進(jìn)入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機(jī)制的軌道。過去近兩年的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點(diǎn)城市投機(jī)炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)一步，堅(jiān)挺的房價(jià)出現(xiàn)了松動，市場非理性成交回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年11月，我國一線城市二手住宅銷售價(jià)格持續(xù)下降，15個熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降

用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系?！边@標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將從短期差別化調(diào)控進(jìn)入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機(jī)制的軌道。過去近兩年的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點(diǎn)城市投機(jī)炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)一步，堅(jiān)挺的房價(jià)出現(xiàn)了松動，市場非理性成交回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年11月，我國一線城市二手住宅銷售價(jià)格持續(xù)下降，15個熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降

政策的目標(biāo)，將因城施策、分類調(diào)控作為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。2019年7月30日召開的中央政治局會議再次重申，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。特別是近1個月來，堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制更是被多次提及。2019年11月5日，十九屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于堅(jiān)持和完善中共特色社會主義制度、推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化若干重大問題的決定》中強(qiáng)調(diào)，加快建立多主體供給、多

展，應(yīng)繼續(xù)采取分城施策的差別化調(diào)控政策，按照人口流動和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做到區(qū)域市場的供求基本平衡。第一，對于購買首套中小戶型、中低價(jià)位的自住需求，還要堅(jiān)持相應(yīng)的信貸、稅收支持。第二，要抓住現(xiàn)在住房調(diào)控取得階段性成果的窗口期，積極推進(jìn)相關(guān)的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)，打造多層次供給、多渠道保障的住房制度體系。第三，要加快建立租售并舉的住房供給框架，補(bǔ)齊租賃住房體系這個短板，加快長租型住房項(xiàng)目的制度創(chuàng)新、商業(yè)創(chuàng)新和金融創(chuàng)新。

分化，要堅(jiān)持“因城施策”，針對不同區(qū)域的實(shí)際情況采取有針對性的舉措，增強(qiáng)相關(guān)政策的有效性。對于需求分層，要堅(jiān)持“分層施策”，針對不同層次的需求狀況設(shè)計(jì)相對應(yīng)的措施，提高相關(guān)政策的針對性?！耙?span id="j5i0abt0b" class="hl">城施策”與“分層施策”，既相互促進(jìn)，又各有側(cè)重?！耙?span id="j5i0abt0b" class="hl">城施策”作用于橫向維度，以區(qū)域或城市為主，重點(diǎn)解決區(qū)域分化有所加劇而帶來的問題。比如一段時間以來，較多三四線城市要“去庫存”，而一二線城市要“去杠桿”。如果采用相同的房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，將會進(jìn)一步加劇市場失衡，甚至可能

較快，國家采取因城施策，及時進(jìn)行調(diào)控，比如現(xiàn)在很多熱點(diǎn)城市限購、限貸、限價(jià)，最近國家還專門提出，這些熱點(diǎn)城市金融機(jī)構(gòu)的資金不可以拿去買地，這些調(diào)控措施都是非常好的。但是，三四線城市庫存還相對比較大的?，F(xiàn)在國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)對三四線城市去庫存是總的基調(diào)。尤其是現(xiàn)在國家對于房地產(chǎn)調(diào)控采取的因城施策，這和過往幾年不一樣，這是最大的區(qū)別。中國之大，一線、二線、三線、四線城市之間，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和各方面都不一樣，東西部也不一樣，南北部也不一樣，采取因城施策調(diào)控措

□劉瀟“因城施策”是主基調(diào)□劉瀟中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2017年3月，中央政府工作報(bào)告中指出，要因城施策去庫存，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控，重點(diǎn)消化三四線城市房地產(chǎn)的過量庫存?！耙?span id="j5i0abt0b" class="hl">城施策”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。就浙江省而言，經(jīng)過2016年一系列政策組合拳，房地產(chǎn)“去庫存”效果顯著，全省對照既定目標(biāo)提前2年完成任務(wù)，11個設(shè)區(qū)市市區(qū)全面完成去庫存任務(wù)，54個縣（市）基本完成去庫存任務(wù)，全省商品房去化周期從年

部部長姜大明：因城施策房價(jià)一定會穩(wěn)國土資源部部長姜大明日前在列席十二屆全國人大四次會議第二次全體會議前，經(jīng)過“部長通道”時表示，通過因城施策的努力，房價(jià)一定會穩(wěn)定住。近期，一線城市房價(jià)上漲較快引起社會高度關(guān)注。姜大明表示，兩會期間不少代表委員都提到了要增加土地供應(yīng)面積來穩(wěn)房價(jià)，對此國土部將采取有保有壓﹑優(yōu)化結(jié)構(gòu)﹑分類調(diào)控等措施，合理增加城市土地供應(yīng)面積。在談到主要措施時，姜大明表示，將對保障性安居工程應(yīng)保盡保；充分發(fā)揮政府土地收儲的作用，及時增加土地供應(yīng)面

宏觀調(diào)控 堅(jiān)持因城施策據(jù)9月7日《中國證券報(bào)》：住建部6日發(fā)布貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015-2020年）》的實(shí)施方案。方案表示，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進(jìn)，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。方案強(qiáng)調(diào)，建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制。實(shí)施住宅用地分類供應(yīng)管理，完善和落實(shí)差別化稅收、信貸政策。建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房

的調(diào)控將更注重因城施策，防止房價(jià)持續(xù)過快上漲?？傮w上看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)是去庫存。下半年，針對市場分化的情況，有關(guān)部門將更注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價(jià)持續(xù)過快上漲；對三四線等商品房庫存較大的城市，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。同時，以滿足居民合理住房需求為目標(biāo)，以解決城鎮(zhèn)新居民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市

多政策之外，“分城施策”的建議或方案成為最高決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場政策思路。一、用外科手術(shù)解決樓市產(chǎn)能過剩問題目前，去庫存雖然被提到了前所未有的高度，但是，不要指望決策層會出臺2009年那樣的全面刺激樓市的政策。因?yàn)?，中央不打算用“大水漫灌”的方式解決房地產(chǎn)市場的庫存問題。2015年底，中央時隔37年再次召開了城市工作會議。據(jù)了解，這次會議除了對城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市管理等方面的議題進(jìn)行了討論之外，也涉及了房地產(chǎn)市場的有關(guān)問題，在會上，“去庫存”

調(diào)控，提出要“分城施策”。他強(qiáng)調(diào)：“中國國土面積遼闊，有特大城市、中小城市和小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策”。從講話釋放出的信號解讀，和以往最大的不同就是重視“差異性”。原來的房地產(chǎn)市場政策是全國一刀切，要限購都限購，要限貸都限貸，中央對全國保障房建設(shè)下達(dá)了具體的指令性數(shù)量指標(biāo)，層層問責(zé)；現(xiàn)在則是強(qiáng)調(diào)各個地方要根據(jù)自身情況來執(zhí)行，地方政府要負(fù)起責(zé)任。不可否定，近十年來，國家對保障性住房建設(shè)十分重視，通