房地產(chǎn)新特征：都市圈發(fā)展提速

晉蔚

2019年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策及融資環(huán)境有較明顯改善，區(qū)域市場(chǎng)將呈現(xiàn)需求、供給、政策等各個(gè)層面的分化，銷售及投資下行壓力加大，弱市下龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)。

筆者認(rèn)為，2019年下半年的一二線城市房地產(chǎn)銷售階段性回暖，全年下行壓力猶存;投資韌性猶在，下半年增速預(yù)計(jì)回落，融資端邊際改善;行業(yè)集中度持續(xù)提升，龍頭房企銷售高增鎖定業(yè)績(jī)，迎估值切換。特別值得注意的是，隨著因城施策深化落地，都市圈發(fā)展提速，貨幣及信貸政策邊際改善，正在有望成為行業(yè)發(fā)展的新特征和驅(qū)動(dòng)力。

供需雙向調(diào)節(jié)

2018年12月，住建部明確2019年十大任務(wù)，其中包括“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”;“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制;“堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任”;“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求”等。明確以“三穩(wěn)”為工作首要目標(biāo)，首次提出“市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)”，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。

2018下半年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)，根據(jù)銷售投資情況以及市場(chǎng)景氣度做相應(yīng)局部調(diào)整。

宏觀政策方面，2018年7月中共中央政治局會(huì)議表示“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，為近年來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)政策最嚴(yán)厲表態(tài);而隨后10月、12月中共中央政治局會(huì)議中均未提及房地產(chǎn)，筆者認(rèn)為，此舉旨在市場(chǎng)景氣度下行時(shí)，進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

2019年以來(lái)，伴隨房貸利率回落、落戶政策的放開等因素，部分一二線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)及地價(jià)抬升的勢(shì)頭。針對(duì)此情況，在4月份的中共中央政治局會(huì)議上，再度強(qiáng)調(diào)“房住不炒與長(zhǎng)效機(jī)制”的落實(shí)，同時(shí)提出“一城一策、因城施策”的細(xì)化指導(dǎo)政策。

具體實(shí)施方面，住建部聯(lián)合多部門對(duì)于房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭的多個(gè)城市下發(fā)政策預(yù)警：4月19日，住建部對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示;5月18日對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

蘇州由于受益長(zhǎng)三角一體化發(fā)展最為明顯，房?jī)r(jià)出現(xiàn)超預(yù)期漲幅，調(diào)控加碼最為嚴(yán)厲：5月11日，蘇州出臺(tái)限售政策，工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓;工業(yè)園區(qū)全域二手住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，政策還實(shí)行人才優(yōu)先購(gòu)買、調(diào)整了土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則。5月16日，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)將工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年，同一家庭多名子女不受限制。隨后5月24日，蘇州提出年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)5%的目標(biāo)，體現(xiàn)精細(xì)化管控房?jī)r(jià)的導(dǎo)向。

筆者認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定為長(zhǎng)期趨勢(shì)，調(diào)控政策難以大幅放松或從嚴(yán)，“房住不炒”為高壓紅線，因城施策為精細(xì)化調(diào)控思路。

因城施策深化，貨幣邊際改善

2018年12月19-21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出：2019年將“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，因城施策，分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。”給予因城施策更大肯定，全國(guó)部分城市自2018年12月下旬起陸續(xù)對(duì)于調(diào)控政策進(jìn)行局部調(diào)整。2019年以來(lái)，中央政治局會(huì)議等多次重要場(chǎng)合及文件再次強(qiáng)調(diào)因城施策，筆者預(yù)計(jì)“因城施策”將與“房住不炒”相輔相成，成為長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控的導(dǎo)向政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，已有超過(guò)60城出臺(tái)超過(guò)百次局部調(diào)控政策，方向有保有壓。

2018年以來(lái)，中央對(duì)于貨幣政策的定調(diào)逐步發(fā)生變化，4月份中央政治局會(huì)議時(shí)隔3年再提擴(kuò)大內(nèi)需，貨幣政策從“中性”轉(zhuǎn)向“松緊適度”，流動(dòng)性從“維護(hù)基本穩(wěn)定”，轉(zhuǎn)向“合理充裕”。從2018年1月份央行實(shí)施的普惠金融定向降準(zhǔn)開始，五次降準(zhǔn)累計(jì)釋放流動(dòng)性超過(guò)3.8萬(wàn)億元。展望2019年下半年，筆者認(rèn)為，國(guó)內(nèi)面臨內(nèi)外經(jīng)濟(jì)壓力的環(huán)境下，貨幣政策保持寬松依舊可期，將會(huì)繼續(xù)助力房地產(chǎn)行業(yè)尤其是需求層面的邊際改善。

戶籍政策放松有利人口流動(dòng)

城鎮(zhèn)化是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要組成部分，按照國(guó)際慣例，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%才能算完成了城市化。

2017年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率為58.52%，距離70%的紅利節(jié)點(diǎn)還有11%左右的余量。而美英日等國(guó)家的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)80%，從這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化道路還有很大的發(fā)展空間。新增城鎮(zhèn)人口的首要要求便是住房要求，新增人口對(duì)住房的要求及原有城鎮(zhèn)居民對(duì)改善性住房的要求促使了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

人口從農(nóng)村到城市、從小城市到大城市流動(dòng)仍是城鎮(zhèn)化的大勢(shì)所趨，并進(jìn)一步演化為都市圈的形成與鞏固。在全國(guó)人口總量增速放緩的大背景下，人才的爭(zhēng)奪將會(huì)愈發(fā)激烈，人口凈流入的城市房?jī)r(jià)及長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展將獲得更強(qiáng)支撐，反之人口凈流出的城市則承受較大壓力，城市間分化將愈發(fā)明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)增速下滑，但結(jié)構(gòu)性分化會(huì)愈加顯著，戶籍政策放松推動(dòng)人口流動(dòng)性，推出人才新政及經(jīng)濟(jì)就業(yè)前景較好的城市獲得發(fā)展先機(jī)。歷史數(shù)據(jù)表明，一個(gè)城市的人口增速與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)呈緊密相關(guān)性，主要由于新流入人口內(nèi)在置業(yè)需求;產(chǎn)業(yè)集中度提升使得大城市提供充足的就業(yè)機(jī)會(huì)及有良好的教育醫(yī)療資源，從而提高人均可支配收入;經(jīng)濟(jì)基本面的提升使得大城市具備長(zhǎng)期吸引人口的能力，二者相輔相成。

2019年4月，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，表明繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

都市圈逐步成型

2019年2月，發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》指出，城市群是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。中國(guó)城鎮(zhèn)化正式進(jìn)入“都市圈時(shí)代”。

2019年4月，發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》將培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈作為重點(diǎn)任務(wù)之一，提出按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、分工協(xié)作、以大帶小的原則，立足資源環(huán)境承載能力，推動(dòng)城市群和都市圈健康發(fā)展，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間格局。

作為城市群的核心，近年來(lái)都市圈建設(shè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)前，中國(guó)有上海、北京、廣佛肇、杭州、深莞惠等10個(gè)2000萬(wàn)人以上的大都市圈，有重慶、青島、廈漳泉等14個(gè)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)人大都市圈。24個(gè)千萬(wàn)級(jí)大都市圈以全國(guó)6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創(chuàng)造約54%的GDP，多數(shù)都市圈人口處于持續(xù)流入。

都市圈將促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的集聚。隨著城市的輻射，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在核心大都市集聚，制造業(yè)擴(kuò)散至外圍地區(qū)，都市圈城市分工發(fā)展，共同獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。伴隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在全國(guó)層面上，人口向都市圈集聚，在都市圈內(nèi)部，人口向核心大都市集中。近年來(lái)，深圳、廣州、杭州作為核心大都市常住人口增長(zhǎng)迅速，深圳和廣州的常住人口增量在2018年達(dá)到49.8萬(wàn)和40.6萬(wàn)人。

人口流向大城市及以大城市為中心的都市圈進(jìn)程仍處于起步階段，日后城鎮(zhèn)化率的提升速度將放緩，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空間仍很大。

今后，城市間的繁榮與衰落將并存，粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀三大主要都市圈的人口及經(jīng)濟(jì)份額將不斷上升，最終將占據(jù)中國(guó)人口及GDP的一半以上。如果說(shuō)中國(guó)過(guò)去的人口流向是自西向東，現(xiàn)在已呈現(xiàn)出由全國(guó)各地向三大都市圈流動(dòng)的趨勢(shì)，整體上以自西向東、自北向南相結(jié)合。

作者為中銀國(guó)際證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師