論新時(shí)期物業(yè)企業(yè)如何加強(qiáng)會計(jì)核算與管理

摘" 要：物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，為客戶提供更高質(zhì)量的、專業(yè)性的服務(wù)。自改革開放后，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起為物業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來新的契機(jī)。從表面看物業(yè)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是兩個獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，但是其本質(zhì)上物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不能完全脫離地產(chǎn)行業(yè)，這也標(biāo)志著物業(yè)企業(yè)盈利同時(shí)具備公共性、綜合性，所以其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算工作都較為復(fù)雜。基于此，本文主要研究物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題，如會計(jì)核算不夠規(guī)范、缺乏完善會計(jì)核算基礎(chǔ)、會計(jì)核算方式較單一、信息系統(tǒng)建設(shè)投入經(jīng)費(fèi)不足等，并提出合理的會計(jì)核算管理對策，以供參照。

關(guān)鍵詞：會計(jì)核算；物業(yè)企業(yè)；對策

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.15.043

物業(yè)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)基本都會選擇綜合性經(jīng)營，業(yè)務(wù)分布較廣，可能涉及居民樓、辦公樓、酒樓、商場等區(qū)域的工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化等板塊。物業(yè)企業(yè)作為一類新興產(chǎn)業(yè)，要保障日常會計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作的高效完成，才能為企業(yè)發(fā)展運(yùn)營營造良好的環(huán)境，為企業(yè)提供充足的資金支持，助力企業(yè)強(qiáng)化經(jīng)營環(huán)節(jié)成本管控，提升企業(yè)盈利空間。物業(yè)企業(yè)開展內(nèi)部會計(jì)核算工作時(shí)，要同時(shí)兼顧所有客戶主體、經(jīng)營主體，相較于常規(guī)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算人員的日常工作更復(fù)雜，所以本文主要針對物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算相關(guān)話題展開深入研究。

1 物業(yè)行業(yè)會計(jì)核算特征

物業(yè)行業(yè)運(yùn)營中會計(jì)核算工作具有復(fù)雜性、多樣性、特殊性。復(fù)雜性體現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)所提供服務(wù)具有多層次、持續(xù)性、全方位、全天候等特點(diǎn)。多樣性體現(xiàn)在企業(yè)同時(shí)為個體、團(tuán)體、社會提供綜合性服務(wù)，各環(huán)節(jié)都與資金收支有一定關(guān)聯(lián)；特殊性體現(xiàn)在服務(wù)對象較特殊，所提供服務(wù)不局限于所規(guī)定的部分，還有區(qū)域周邊公共設(shè)施維修保養(yǎng)、綠化建設(shè)等，但是由于以提供服務(wù)為主，不涉及商品，會增加會計(jì)核算工作難度[1]。

2 新時(shí)期物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算不足

2.1 會計(jì)核算不夠規(guī)范

物業(yè)企業(yè)屬于依附于房地產(chǎn)發(fā)展的一類新興產(chǎn)業(yè)，其內(nèi)部會計(jì)核算工作較為復(fù)雜。物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算工作的復(fù)雜性體現(xiàn)在：

（1）會計(jì)制度不夠完善。物業(yè)企業(yè)基本是依附于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而發(fā)展，所以受房地產(chǎn)整體發(fā)展前景趨勢影響較大。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，同樣物業(yè)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的經(jīng)營困境。部分物業(yè)企業(yè)并未依據(jù)外部市場變化及時(shí)調(diào)整內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算管理制度，導(dǎo)致現(xiàn)有制度與當(dāng)前業(yè)務(wù)流程相違背，且物業(yè)企業(yè)內(nèi)部缺乏統(tǒng)一的、完整的會計(jì)類信息，會造成記賬混亂，會計(jì)信息可信度較低的現(xiàn)象。

（2）物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算工作較為籠統(tǒng)，不夠精細(xì)化，根本無法精準(zhǔn)地展示每一個單獨(dú)項(xiàng)目、單獨(dú)業(yè)務(wù)對應(yīng)的會計(jì)信息。通常情況下，物業(yè)企業(yè)會選用二級核算方式，即二級物業(yè)企業(yè)歸屬一級物業(yè)企業(yè)管理，要求各二級物業(yè)企業(yè)自行核算各項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)。一級物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)資產(chǎn)、收入的管控，二級物業(yè)企業(yè)則應(yīng)用人工做賬方式提供更多會計(jì)類數(shù)據(jù)信息。但是這種管理方式的長期應(yīng)用，會造成部分收支統(tǒng)計(jì)較籠統(tǒng)，無法實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，所得到的業(yè)務(wù)板塊經(jīng)營類數(shù)據(jù)、收支類數(shù)據(jù)也會有所失真。

（3）物業(yè)企業(yè)營收收入的會計(jì)核算不夠規(guī)范。目前市場中部分物業(yè)企業(yè)會選用收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行營收收入的確認(rèn)，并沒有遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制，這種收入確認(rèn)方式的應(yīng)用最終的成果并不客觀，根本無法精準(zhǔn)、全面地展示企業(yè)會計(jì)期間內(nèi)的真實(shí)營收收入[2]。

2.2 缺乏完善會計(jì)核算基礎(chǔ)

國內(nèi)物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展僅有二十年左右，仍然屬于新興產(chǎn)業(yè)，成功經(jīng)驗(yàn)相對較缺乏，且現(xiàn)階段許多物業(yè)企業(yè)都存在著會計(jì)核算基礎(chǔ)較薄弱的問題。具體體現(xiàn)在：

（1）物業(yè)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門人員綜合技能有待提升，尤其會計(jì)核算管理崗位任職人員缺乏相關(guān)的受教育背景，也沒有豐富的會計(jì)核算實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，以至于實(shí)際操作中并不能快準(zhǔn)狠地做出核算決策，不利于企業(yè)儲備完善的、精準(zhǔn)的基礎(chǔ)類會計(jì)核算信息。

（2）企業(yè)當(dāng)下設(shè)置的會計(jì)核算管理流程缺乏規(guī)范性，且稍微偏離實(shí)際需求。甚至部分關(guān)鍵會計(jì)核算環(huán)節(jié)人員會出現(xiàn)先斬后奏的情況，根本無法規(guī)范開展會計(jì)核算基礎(chǔ)工作，也會增加企業(yè)發(fā)展運(yùn)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 會計(jì)核算方式較單一

營增改政策落地前，物業(yè)行業(yè)中多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，會選用較為單一的核算方式，這種方式不利于企業(yè)全面把控內(nèi)部資源配置、資源利用、人員操作規(guī)范性等內(nèi)容，可能會出現(xiàn)人員操作不規(guī)范、資源配置不合理、資金嚴(yán)重浪費(fèi)等不良現(xiàn)象。部分物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人員對于會計(jì)核算工作的重要性認(rèn)知不足，實(shí)際運(yùn)營中，基本只有財(cái)務(wù)部門人員全面負(fù)責(zé)會計(jì)核算工作，其他職能部門人員并不會積極參與其中，再加上企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域較廣，管理區(qū)域較大，每個區(qū)域適合的管理方式也不同，財(cái)務(wù)人員脫離業(yè)務(wù)板塊，從單一角度設(shè)定賬目，普遍較籠統(tǒng)，不利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的會計(jì)核算。例如對于老舊小區(qū)的改造，物業(yè)企業(yè)收取的總服務(wù)費(fèi)較低，但是實(shí)際在物業(yè)管理項(xiàng)目中所花費(fèi)較多，由于會計(jì)核算方式的單一特征，二者之間的差異根本無法清楚地計(jì)算。還有近年來提及的三供一業(yè)分離政策，要明確劃分商用區(qū)域、住宅區(qū)域、老舊小區(qū)、新小區(qū)各自的運(yùn)營狀況，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的會計(jì)核算體系必然要發(fā)生變動，且會計(jì)核算方式也要隨之創(chuàng)新調(diào)整，否則根本無法計(jì)算出精準(zhǔn)的項(xiàng)目核算數(shù)據(jù)，為管理者做決策參照。

2.4 信息系統(tǒng)建設(shè)投入經(jīng)費(fèi)不足

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，越來越多企業(yè)開始借助信息系統(tǒng)輔助完成業(yè)務(wù)運(yùn)營、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算等工作?，F(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)正在向智慧物業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)一體化智能管控。但是功能齊全的信息系統(tǒng)建設(shè)需要巨大的投資成本，對中小規(guī)模物業(yè)企業(yè)而言，可能并不能負(fù)擔(dān)如此龐大的系統(tǒng)經(jīng)費(fèi)投入，所以仍然會選用傳統(tǒng)的人員手動經(jīng)營管理，或者半自動經(jīng)營管理。企業(yè)內(nèi)部缺乏一體化信息管理系統(tǒng)，各個職能部門間也無法形成有效的信息傳輸通道，即跨部門間存在著嚴(yán)重的信息壁壘現(xiàn)象，不利于會計(jì)核算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息的及時(shí)準(zhǔn)確傳輸，也不利于會計(jì)核算人員快速做出精準(zhǔn)決策，可能會降低企業(yè)會計(jì)核算管理質(zhì)量、財(cái)務(wù)管理水平[3]。

3 新時(shí)期物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算管理對策

3.1 規(guī)范開展會計(jì)核算

新時(shí)期背景下物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者更關(guān)心會計(jì)核算工作的規(guī)范開展，而且各物業(yè)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算制度體系會隨著營增改政策的落地而有所調(diào)整，當(dāng)企業(yè)業(yè)務(wù)范疇增加時(shí)，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算制度體系同樣要加以改善，以便順應(yīng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。無論如何，物業(yè)企業(yè)都要重視會計(jì)核算工作的規(guī)范落地，具體操作指引：其一規(guī)范化分類已有業(yè)務(wù)收入。物業(yè)企業(yè)要遵循國家、行業(yè)發(fā)布的會計(jì)管理要求，把原本的收付實(shí)現(xiàn)制營收確認(rèn)方式轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)責(zé)發(fā)生制，加大各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及的應(yīng)收賬款全過程管控力度，規(guī)范開展應(yīng)收賬款前期客戶信用度調(diào)研、中后期催收等工作，全力保障企業(yè)應(yīng)收賬款按期回收，減少賬款變壞賬、呆賬的風(fēng)險(xiǎn)。按照有關(guān)制度體系規(guī)定，規(guī)范化完成業(yè)主公告收益的核算工作，并且要定期形成紙質(zhì)或電子報(bào)告，一邊將公告進(jìn)行公示，一邊作為關(guān)鍵檔案資料加以存儲。其二，學(xué)習(xí)生產(chǎn)類型企業(yè)已有管理方式，對各板塊耗費(fèi)成本進(jìn)行精準(zhǔn)歸集，準(zhǔn)確計(jì)算每個板塊實(shí)際發(fā)生產(chǎn)生的成本。除了財(cái)務(wù)部門外，其他各職能部門人員要積極配合，確保所得到各區(qū)域歸集的人工成本結(jié)果較精準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人工成本能否科學(xué)分?jǐn)?，與人員的劃分精細(xì)與否關(guān)聯(lián)較大，所以物業(yè)企業(yè)需要明確各崗位人員任職范圍、服務(wù)范圍，之后才能有效分?jǐn)傁鄳?yīng)的人工成本費(fèi)用[4]。

3.2 完善會計(jì)核算基礎(chǔ)

物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算基礎(chǔ)工作能否高質(zhì)量完成直接關(guān)系著最終的核算管理水平，所以企業(yè)要做好會計(jì)核算基礎(chǔ)性工作，主要從會計(jì)核算人員和會計(jì)核算流程兩方面著手。其一，設(shè)置符合會計(jì)核算崗位職責(zé)的人員招聘條件，確保前期所聘用人員具有一定的發(fā)展?jié)摿?，后期加以培養(yǎng)后能夠高質(zhì)量完成會計(jì)核算系列工作。物業(yè)企業(yè)為了挽留足夠優(yōu)秀的會計(jì)核算人員，可以適當(dāng)調(diào)整當(dāng)前財(cái)務(wù)部門組織結(jié)構(gòu)，制定更加精細(xì)化的人員薪酬福利待遇，以便引入更多行業(yè)內(nèi)高端的核算人才。物業(yè)企業(yè)管理層人員需要從戰(zhàn)略層面重視財(cái)務(wù)管理人員、會計(jì)核算人員的在職技能提升，可以為其提供更多專業(yè)性的學(xué)術(shù)交流會，選拔優(yōu)秀核算人員外派參觀學(xué)習(xí)，接觸行業(yè)內(nèi)核算方面的先進(jìn)理念、技能，并適當(dāng)應(yīng)用于自身核算工作中。其二，物業(yè)企業(yè)可以參照行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)經(jīng)營管理狀況、會計(jì)核算流程，主動學(xué)習(xí)其優(yōu)勢，不斷調(diào)整自身會計(jì)核算流程彌補(bǔ)制度漏洞，避免因制度的不完善造成核算人員操作失誤，影響會計(jì)核算基礎(chǔ)工作完成質(zhì)量。

3.3 豐富會計(jì)核算方式

營增改政策的有序落地，使得物業(yè)企業(yè)紛紛成為一般納稅人，企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)的稅收管理模式、會計(jì)核算體系基本都會發(fā)生變動，如此才能保障其順應(yīng)政策發(fā)展。物業(yè)企業(yè)要清楚了解市場改革、政策變化趨勢及自身當(dāng)前業(yè)務(wù)運(yùn)營內(nèi)容、規(guī)模擴(kuò)大需求、核算業(yè)務(wù)內(nèi)容、財(cái)務(wù)管理內(nèi)容等需求，并在此基礎(chǔ)上針對不同業(yè)務(wù)類型、項(xiàng)目特點(diǎn)選擇合適的會計(jì)核算方式。具體路徑：

（1）收入需要按照主營業(yè)務(wù)和其他兩個類別劃分，其中主營業(yè)務(wù)包含的費(fèi)用有停車費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，其他業(yè)務(wù)涉及費(fèi)用為水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、租金、維修收入等，并且每項(xiàng)收入都要同具體的項(xiàng)目名稱、樓棟號關(guān)聯(lián)，避免重復(fù)性收費(fèi)或漏掉。

（2）物業(yè)企業(yè)需要全面梳理當(dāng)前擁有的項(xiàng)目類型，同生產(chǎn)類型企業(yè)相似，將所有成本費(fèi)用進(jìn)行歸集處理，明確每個項(xiàng)目涉及的直接材料費(fèi)、耗費(fèi)資源費(fèi)、人工成本等及其他相關(guān)費(fèi)用。前期簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，各主體就要明確各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理成本等，便于后續(xù)按照項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)倸w集。例如G物業(yè)企業(yè)人力成本基本占據(jù)總成本的50%以上，對企業(yè)而言，如何精準(zhǔn)地分?jǐn)側(cè)斯こ杀?，需要精?xì)化人員日常工作職責(zé)、工作內(nèi)容、每個項(xiàng)目所耗用時(shí)間成本等，既要保障各環(huán)節(jié)會計(jì)核算結(jié)果的精準(zhǔn)性，也要合理管控企業(yè)經(jīng)營成本。

（3）三供一業(yè)分離管理政策的落地，需要保障老舊小區(qū)基本設(shè)施設(shè)備完善后的各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與市場相匹配。針對老舊小區(qū)的物業(yè)管理，企業(yè)需要靈活調(diào)整會計(jì)核算管理方式，建設(shè)強(qiáng)有力的會計(jì)核算管理系統(tǒng)，重視內(nèi)部財(cái)務(wù)板塊管控。對于具體項(xiàng)目的核算管理首要任務(wù)是按照相關(guān)政策、法律法規(guī)、制度體系等要求制定合適的項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既要保障收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合法合規(guī)、合情合理，也要保障標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)化，便于后續(xù)核算工作的精準(zhǔn)開展，如此才能夠助力企業(yè)提升整體的市場競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展[5]。

3.4 增加信息系統(tǒng)建設(shè)投入經(jīng)費(fèi)

信息技術(shù)快速發(fā)展的今天，各種功能性信息系統(tǒng)被廣泛應(yīng)用于企業(yè)，物業(yè)企業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，處于持續(xù)發(fā)展階段，同樣要重視信息技術(shù)的應(yīng)用、普及。為了保障企業(yè)能夠成功建設(shè)會計(jì)核算信息系統(tǒng)，需要高層人員足夠認(rèn)可自動化會計(jì)核算管理的必要性，并為其提供充足的資金資源。中小型物業(yè)企業(yè)要量力而行，如果無法加大會計(jì)核算信息系統(tǒng)建設(shè)的經(jīng)費(fèi)投入力度，可以考慮引入市場中成套的核算系統(tǒng)，減少自行建設(shè)系統(tǒng)前期籌備、中期試運(yùn)行等環(huán)節(jié)的經(jīng)費(fèi)支出。有實(shí)力的物業(yè)企業(yè)想要建設(shè)符合自身發(fā)展現(xiàn)狀的會計(jì)核算管理系統(tǒng)，可選擇自行設(shè)計(jì)、外聘第三方軟件設(shè)計(jì)師等方式籌劃系統(tǒng)必需功能、輔助功能，與內(nèi)部各職能部門人員深入溝通交流后了解更多系統(tǒng)便捷式功能，確保所建設(shè)核算系統(tǒng)符合人員操作習(xí)慣。當(dāng)然企業(yè)當(dāng)前建設(shè)的會計(jì)核算信息系統(tǒng)功能、操作板塊并非一成不變，隨著企業(yè)的實(shí)際發(fā)展壯大、業(yè)務(wù)板塊的增加，相應(yīng)的核算系統(tǒng)部分功能也要隨之升級，切實(shí)保障該系統(tǒng)可減少崗位人員工作量，提高核算系列工作效率和質(zhì)量。

4 結(jié)束語

總而言之，物業(yè)企業(yè)身處競爭如此激烈的大環(huán)境下，各企業(yè)要順應(yīng)市場變化趨勢、城市建設(shè)方向，不斷探索集約化、特色化、高端的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，完善制度體系、工作流程等，強(qiáng)化會計(jì)核算管理，并切實(shí)保障會計(jì)核算工作的高效完成。前文中主要研究物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算不足，后文則對應(yīng)提出優(yōu)化建議，具體建議有：規(guī)范開展會計(jì)核算、完善會計(jì)核算基礎(chǔ)、豐富會計(jì)核算方式、增加信息系統(tǒng)建設(shè)投入經(jīng)費(fèi)等。希望本文關(guān)于物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算方面的研究能夠?yàn)楦囝愃茖傩云髽I(yè)找到合理應(yīng)對會計(jì)核算問題的路徑，充分發(fā)揮企業(yè)已有資源優(yōu)勢，提升企業(yè)業(yè)務(wù)管理效率、豐富經(jīng)營管理方式、提高財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算管理水平等，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，可持續(xù)性地在市場中發(fā)展壯大。

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作者簡介：劉長菊（1990-），女，漢族，山東鄒城人，本科，中級會計(jì)師，研究方向：會計(jì)核算。