民營房地產企業(yè)資金管理的風險與應對策略研究

摘" 要：民營房地產企業(yè)經常會面臨高額度的資金流動問題，且部分管理人員缺乏專業(yè)的管理經驗，導致企業(yè)在資金管理過程中面臨著各種各樣的風險，甚至缺乏充足的資金支持。資金是民營房地產企業(yè)未來持續(xù)發(fā)展的命脈，企業(yè)應認識到資金管理的重要性，完善資金管理及其風險應對策略，構建基于風險管理的資金管理模式?；诖耍疚年U述了民營房地產企業(yè)資金管理與風險應對的重要性，探討了其資金管理風險形成的原因及應對策略。

關鍵詞：民營房地產企業(yè)；資金管理；風險應對

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.15.148

房地產行業(yè)為國家經濟發(fā)展貢獻了重要力量，是有著強勁經濟實力的實體產業(yè)。但在宏觀調控和信貸政策變化的大環(huán)境下，房地產銷售量出現(xiàn)下滑趨勢，這無疑給民營房地產企業(yè)帶來了巨大的經濟壓力。面對嚴峻的市場經濟環(huán)境，加強資金管理及風險應對，可以幫助民營房地產企業(yè)夯實資金鏈，提高資金利用率，同時降低企業(yè)經營管理風險，作出合理的資金決策，從而在激烈的市場競爭中獲得更加廣闊的發(fā)展空間，促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

1 民營房地產企業(yè)資金管理與風險應對的重要性

1.1 利于降低企業(yè)經營風險

民營房地產企業(yè)在資金管理過程中需要面對投融資風險、運營風險、資金流動風險等各種類型的風險，加強資金管理的風險應對可以促進企業(yè)風險識別、評估和防控手段的升級，實現(xiàn)對各類風險的動態(tài)監(jiān)測、自動預警與全程跟蹤管理，從而更加科學、有針對性地應對資金管理過程中存在的風險。此外，可以將資金風險應對與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃制定相結合，構建系統(tǒng)化的風險管理體系，精準識別在未來一段時間內及重要決策中可能蘊含的資金風險，基于風險管理數(shù)據(jù)制定更加科學可靠的發(fā)展決策和長期發(fā)展規(guī)劃，從而降低企業(yè)的經營風險。

1.2 利于完善企業(yè)內控體系

民營房地產企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展離不開健全的內部控制體系，資金管理及風險應對措施不僅有助于提高企業(yè)的資金管理水平，還可以作為企業(yè)內控管理體系的重要補充手段，從細節(jié)層面完善內控管理存在的缺陷，從而構建良好的內部控制環(huán)境，為企業(yè)的科學管理提供有力支持[1]。從資金管理及其風險應對的效能角度來講，可以幫助企業(yè)提高風險應對和穩(wěn)定運轉能力，使企業(yè)更好地適應市場經濟環(huán)境的變化及對社會發(fā)展對房地產行業(yè)提出的新要求，這與企業(yè)內控管理的目標不謀而合，因此有效防范資金管理過程中的各項風險有助于改善企業(yè)內控質量。

1.3 利于提升企業(yè)決策水平

資金管理可以為民營房地產企業(yè)提供穩(wěn)定的資金保障和強勁的創(chuàng)新動力，這對企業(yè)的科學決策制定有著積極影響。通過有效的資金管理，民營房地產企業(yè)可以有完整可靠的資金鏈和雄厚的資金實力應對復雜多變的外部環(huán)境，在面對存在不確定因素的重要決策時能夠作出準確的判斷和正確的處理，從而提升決策的科學性和合理性。同時，還有助于企業(yè)對資金流動狀況進行動態(tài)、準確的分析，以及時發(fā)現(xiàn)和規(guī)避潛在的運營風險，防止由于資金管理不當而作出錯誤決策。準確的項目評估和資金效益分析，可以為企業(yè)決策提供科學的數(shù)據(jù)參考。

1.4 利于提升企業(yè)競爭實力

隨著房地產價格的波動、宏觀政策的變化及住宅需求的提升，民營房地產企業(yè)面臨的市場經營環(huán)境較為嚴峻，良好的資金管理模式和有效的風險應對措施則能幫助企業(yè)平穩(wěn)地擴大發(fā)展規(guī)模。改善資金管理可以使資金配置更加合理，提高企業(yè)的資金組織和流轉能力，進而提高資金利用率，使企業(yè)擁有充足的周轉資金。同時，在企業(yè)搶占市場、擴大經營規(guī)模的過程中，資金也是必不可少的物質保障，有效的資金管理可以使企業(yè)具備向外擴張、選擇最佳投資項目的實力，從而實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。由此可見，資金管理及風險應對是提升企業(yè)競爭實力的關鍵措施。

2 民營房地產企業(yè)資金管理的主要風險點

2.1 資金管理制度不完善、資產流動性差

部分民營房地產企業(yè)在壯大發(fā)展過程中片面強調經濟效益，忽略了對資金的全面管理，沒有建立完善的資金管理制度。存在資金使用監(jiān)督管理不到位、審批程序不嚴格、管理措施執(zhí)行力度較低等問題，不能對人員的管理行為形成有力的監(jiān)督和約束，也無法為資金管理過程中遇到的問題提供科學指導，致使資金利用率較低，甚至存在違規(guī)的資金使用行為。其次，房地產投資管理也與資金管理有著密切關聯(lián)，部分民營房地產企業(yè)在投資決策時未對市場環(huán)境、項目投資的經濟可行性、資金回流時間、當前資金狀況等進行綜合考量，不健全的投資管理制度致使投資決策存在較大的盲目性和隨意性，可能面臨資金鏈斷裂風險[2]。另外，最主要原因是房地產銷售變緩，流動性惡化，民企往往對資金風險預防的重視不夠，制度流于形式。在上升期盲目投資缺乏制度監(jiān)督、融資杠桿過高、開發(fā)進度與銷售進度不匹配，銷售變現(xiàn)能力弱，導致資金使用效率低。

2.2 民營房企融資難

房地產項目的開發(fā)和建設需要投入大量資金，通過恰當融資房地產企業(yè)才能獲得充足的運轉資金。盡管當前的融資方式多樣，但是也都各有限制，信貸融資要求民營房地產企業(yè)具備較高的信用資質且還款利率較高，股權融資和債券融資的門檻則相對較高，普通民營房地產企業(yè)尚不具備這種融資能力。部分民營房地產企業(yè)只能選擇通過銀行機構達到融資目的，并且銀行借貸的審批時間較長，導致企業(yè)的融資渠道單一，企業(yè)到期貸款無法正常還款，部分民營房地產企業(yè)無法與金融機構商談出展期方案，則會陷入逾期。

2.3 資金預算管理形式化

部分民營房地產企業(yè)對預算管理缺乏重視，存在資金預算不準確，投資額度與融資金額預算不匹配，致使企業(yè)資金使用需求得不到滿足的問題?；蛘呤侵匾暱茖W編制忽視預算管理，由于管理寬松并未對預算執(zhí)行情況進行全過程監(jiān)督，未能及時發(fā)現(xiàn)與預算資金存在嚴重偏差的成本支出，最終出現(xiàn)入不敷出的情況，引發(fā)資金鏈斷裂問題。此外，對預算執(zhí)行情況的數(shù)據(jù)采集和分析能力不足，難以獲得全面的資金使用數(shù)據(jù)并從中分析得到有價值的信息，亦無法識別其中潛在的風險，導致資金風險得不到有效控制。

2.4 資金管理信息化滯后

信息化時代，民營房地產企業(yè)資金管理的實現(xiàn)數(shù)字化、智能化升級已經是大勢所趨，企業(yè)需要依托數(shù)字化技術應用改善資金管理模式。但部分民營房地產企業(yè)在信息化建設方面的投入較低，滯后的信息化管理水平導致基層人員無法將出現(xiàn)的資金管理問題及時上報給管理人員，數(shù)據(jù)共享機制的缺失也使企業(yè)各部門之間無法實現(xiàn)高效的聯(lián)動配合，從而降低資金管理效能，不能為企業(yè)決策提供有效的數(shù)據(jù)支持[3]。并且，沒有建立信息化的風險預警機制，致使風險問題得不到及時反饋，也不能在風險發(fā)生的第一時間加以控制。

3 民營房地產企業(yè)資金管理風險的應對策略

3.1 完善資金管理制度

民營房地產企業(yè)需要強化制度保障，構建基于風險管理的資金管理制度體系，明確規(guī)范資金管理的目標、內容、方式及流程，提高資金管理的嚴謹性。首先，完善資金管理制度體系。以資金日報核定資金余額和性質，從資金預算、資金審批權限、融資管理、資金流向管理等多維度建立資金管理制度，規(guī)范管理人員在資金規(guī)劃、方案執(zhí)行與資金使用等工作中的操作行為，為資金的安全使用和回籠提供保護機制。其次，建立收支兩條線制度與不相容的職務相分離制度。以收定支，提高資金管理效率，同時設立考核制度，管理人員應嚴格按照內控要求及時登記現(xiàn)金收支情況、定期清點貨幣資金、定期抽查賬目信息，加強對資金收支及往來賬目的精細化管理。將票據(jù)和印章交由不同人員進行分開管理，只有項目審批合格 后才能簽字蓋章并進行登記，從而確保資金支出的合規(guī)性[4]。再者，健全資金管理的監(jiān)督考核制度。應對資金管理制度的執(zhí)行情況進行嚴格監(jiān)管，使民營房地產企業(yè)所有的資金經營活動都在可視化范圍內，定期抽查資金管理情況并針對發(fā)現(xiàn)的問題提出合理的整改意見，通過有效的監(jiān)督管理明確資金流向，貫徹落實各項資金管理制度。另外，資金落實專人負責，落實監(jiān)督和督促，資金管理需要高層親自重視、中層、項目高層支持，政策要有效落地，從而提高資金利用率。最后，規(guī)范投資決策制度。為降低投資風險，民營房地產企業(yè)應按照規(guī)范的制度流程做好投資準備工作，即市場環(huán)境及行業(yè)發(fā)展趨勢分析、市場需求調研與預測、當前資金狀況分析、項目資金回流時間預測、投融資需求分析等，通過提前預測和全面評估項目可行性來規(guī)避投資風險。

3.2 適度融資，控制成本

多元化融資渠道和方式可以幫助民營房地產企業(yè)減輕風險和經濟壓力，充分保障其資金需求。第一，采取多元化融資方式。供應鏈融資，加強與施工單位和供應商等的合作，爭取延緩應付賬款的交易時間、提前應收賬款的付款時間，或者通過合理的銷售策略讓客戶提高首付金額，從而立足于產業(yè)鏈條減輕經濟負擔。合作開發(fā)融資，民營房地產企業(yè)可通過相互合作凸顯雙方優(yōu)勢、彌補自身不足，解決資金或土地不足的問題，同時還有助于實現(xiàn)風險分攤，促進資本升值。需要注意的是綜合識別合作方能力，充分預估可能存在的合作風險，在合作開發(fā)過程中做好項目資金風險管理。房產信托，尋找專業(yè)投資機構對民營房地產企業(yè)進行融資，根據(jù)企業(yè)融資需求整合投資人的資金并進行合理的再分配利用，這是當前應用較廣泛的一種融資方式。第二，融資需求分析和方案選擇。為確保融資效益，以更低的成本籌集到所需資金，有必要制訂科學的融資計劃。這需要結合國家經濟政策及市場情況確定初步的融資方案，再根據(jù)自身項目的建設周期、預估效益、銷售速度等需求選擇最恰當?shù)娜谫Y方式和融資規(guī)模。第三，提升企業(yè)信用資質。民營房地產企業(yè)應不斷提高自身的信用等級，提升內控管理質量和風險防范能力，以滿足多元化融資方式的要求，為將來爭取更加有利的融資方式做準備，從而提高自身的融資能力。

3.3 強化資金預算管理

構建健全的資金預算管理體系，可以有效減少高投資和過度舉債的情況，顯著提高民營房地產企業(yè)的資金風險防范和應對能力。企業(yè)應基于明確的投資方向和項目規(guī)劃進行科學的預算編制，可以通過以下流程來實施。成立專門的資金預算管理辦公室，將其隸屬于財務部但僅負責資金預算方面的工作，同時設立資金預算管理委員會，其職能是審核預算管理辦公室提交的資金預算方案并提出調整意見，以及后續(xù)的預算執(zhí)行分析報告的審核、相關決策的制定等。進行預算執(zhí)行分析，工作人員應嚴格按照編制方案進行資金使用管理，對各項目的資金支出進行嚴格的審批管理，確保經預算管理委員會成員一致審批同意后才能使用資金，以保證資金的安全性。收集預算編制執(zhí)行數(shù)據(jù)，進行深入全面地統(tǒng)計分析，生成各項目成本構成的分析報告，找出與預算成本差距較大的實際成本并進行原因分析和適當調整。預算管理考核與激勵，按照年度、季度、月度考核周期對預算執(zhí)行效果進行評估分析，將其與人員的績效考核相關聯(lián)，并制定配套的人員激勵機制，以充分利用預算結果的應用價值，提高工作人員對預算管理的重視程度和參與熱情。

3.4 資金管理的信息化

人工智能時代，民營房地產企業(yè)資金管理應充分運用數(shù)字化技術，完善企業(yè)資金的信息化管理模式，促進資金信息的高效應用和實時共享。應建立數(shù)字化的集中式財務管理中心，通過統(tǒng)一的財務軟件和集中的信息化系統(tǒng)實現(xiàn)高效的資金結算管理，優(yōu)化產業(yè)資金鏈的線上管理流程，構建更加精細化、高效化、便捷化的資金管理模式。同時，利用大數(shù)據(jù)和云計算技術建立資金管理信息化系統(tǒng)，通過業(yè)務、財務、稅務一體化管理實現(xiàn)企業(yè)內部各部門資金使用情況的動態(tài)更新和即時共享，以便各部門人員能及時關注資金使用和變動情況，也便于企業(yè)管理人員全面掌握資金的使用狀況，從而使資金管理數(shù)據(jù)能夠被全面、準確地采集，使企業(yè)管理工作更加精細化、高效化、智能化[5]。合理利用資金管理的相關數(shù)據(jù)信息，可以提高資金管控能力，同時降低運營成本。此外，還應運用人工智能技術建立數(shù)字化的資金風險預警機制，基于資金管理數(shù)據(jù)建立風險識別模型。一旦風險數(shù)值超過設定閾值，系統(tǒng)將會自動發(fā)出警示，并提供關于風險識別、風險等級評估、可能性后果預測等內容的風險報告，以便提醒資金管理人員及時采取應對措施，防止風險的發(fā)生或降低不可避免的風險給企業(yè)帶來的經濟損失。

4 結束語

綜上所述，資金管理是民營房地產企業(yè)運營管理的重要組成部分，是推動企業(yè)實現(xiàn)永續(xù)經營的關鍵。企業(yè)應充分了解資金管理及其風險應對的價值，深入剖析當前資金管理中存在的問題，通過完善資金管理制度、建立多元融資渠道、強化資金預算管理、資金管理信息化、加強應收賬款管理等措施，降低資金管理風險，為企業(yè)經濟活動提供充足的資金保障，從而促進民營房地產企業(yè)的長足發(fā)展。

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作者簡介：萬欣（1983-），女，漢族，安徽涇縣人，碩士研究生，中級會計師，研究方向：資金管理、投融資、預算管理。