新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型研究

隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，傳統(tǒng)財務(wù)管理模式已經(jīng)無法完全滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際需求，財務(wù)管理轉(zhuǎn)型已成為企業(yè)適應(yīng)市場變化、提高經(jīng)營效率及盈利能力的必然選擇。

如今，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策正在不斷加強，金融監(jiān)管也變得越發(fā)嚴(yán)格。一旦企業(yè)融資成本上升，利潤空間將勢必會受到擠壓。同時，消費者對房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量等方面的要求也越來越高，企業(yè)需持續(xù)提升自身的管理水平和創(chuàng)新能力，以加快財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的速度，從傳統(tǒng)的核算型財務(wù)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略型財務(wù)、價值創(chuàng)造型財務(wù)。文章主要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特點以及企業(yè)面臨的問題，探討了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的有效路徑，以期為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的成功轉(zhuǎn)型提供有益的借鑒與參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點

眾所周知，房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，且投資規(guī)模大，致使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理面臨較大的資金籌措壓力。受市場供求關(guān)系和政策環(huán)境等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的收益波動較大。一個項目從立項、設(shè)計施工到銷售往往需要經(jīng)歷多個階段，時間跨度長達(dá)數(shù)年。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作應(yīng)著重關(guān)注項目的長期收益與價值創(chuàng)造。此外，銷售回款也存在一定的不確定性。為此，企業(yè)不僅要積極關(guān)注稅收政策變化，還需精準(zhǔn)預(yù)測和分析現(xiàn)金流，為房地產(chǎn)項目的順利推進(jìn)提供有力保障。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成頗為復(fù)雜，通常會涉及建設(shè)成本、營銷成本、財務(wù)成本以及土地成本等，而且房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表，與其他行業(yè)相比存在一定差異。企業(yè)要通過深入分析財務(wù)報表并加強成本控制才能更好地了解經(jīng)營業(yè)績，切實提高決策質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型所面臨的問題與挑戰(zhàn)

1.政策調(diào)控趨嚴(yán)在新形勢下，中國政府為了更好地維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防止房價過快上漲，出臺了一系列政策措施（如限購、限貸、限售等）。這些政策對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響主要體現(xiàn)在：資金鏈緊張、盈利空間壓縮、運營風(fēng)險及財務(wù)報表分析難度增大。政策調(diào)控不僅會導(dǎo)致融資成本上升、銷售回款速度緩慢，使得企業(yè)資金鏈趨于緊張，還可能會導(dǎo)致市場需求波動加大，且房地產(chǎn)企業(yè)需要深人分析政策影響，并有效調(diào)整財務(wù)分析方法與相關(guān)指標(biāo)，這也在一定程度上壓縮了企業(yè)的盈利空間，增大了財務(wù)管理難度。

2.市場風(fēng)險增大新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場風(fēng)險壓力越來越大，當(dāng)市場需求波動增大時，房地產(chǎn)企業(yè)很難進(jìn)人這個市場走勢，這可能會導(dǎo)致企業(yè)項目銷售不暢，存在庫存積壓等情況。尤其是在房價波動較大的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期收益，其可能會導(dǎo)致企業(yè)整體利潤下滑，不利于提高企業(yè)競爭能力。

3.融資難度提升隨著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面也受到了一定影響。比如，銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批愈加嚴(yán)格，要求企業(yè)具備更高的信用等級和抵押物價值，甚至?xí)岣哔J款利率，導(dǎo)致企業(yè)融資成本增加。尤其是對外資進(jìn)人房地產(chǎn)市場的限制，政府極有可能會強化對房地產(chǎn)項目的審批力度，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)的外企融資與資金回籠。

4.內(nèi)部管理壓力房地產(chǎn)企業(yè)通常需要同時監(jiān)管多個項目，而每個項目都要歷經(jīng)投資分析、規(guī)劃設(shè)計、建造以及銷售等環(huán)節(jié)。企業(yè)必須嚴(yán)格管控項目質(zhì)量、進(jìn)度及成本，才能快速達(dá)成預(yù)期收益。與此同時，還應(yīng)妥善安排融資活動并積極關(guān)注匯率、利率等金融市場因素，使融資成本與財務(wù)風(fēng)險將至最低。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著人力資源管理、內(nèi)部溝通與協(xié)作、企業(yè)文化建設(shè)以及完善各類管理制度等方面的壓力。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的策略

1.實施全面預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，全面預(yù)算管理是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，對未來一段時間內(nèi)各項經(jīng)營活動、投資活動以及財務(wù)活動等做出詳細(xì)規(guī)劃的管理模式。全面預(yù)算管理的有效實施，有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資金使用并提高經(jīng)濟(jì)效率。企業(yè)可根據(jù)自身實際情況，合理制定全面預(yù)算管理目標(biāo)及配套的管理制度。企業(yè)要進(jìn)一步明確預(yù)算編制執(zhí)行、監(jiān)控及評價等環(huán)節(jié)工作的具體流程及職責(zé)分工，確保全面預(yù)算管理工作有條不紊地落實。在編制全面預(yù)算時，企業(yè)要以上下結(jié)合、分級編制與逐級匯總為原則，全方位提高預(yù)算編制的合理性與可行性。與此同時，企業(yè)還應(yīng)定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤與分析，將全面預(yù)算目標(biāo)的完成情況納入績效考核范疇，有助于企業(yè)針對預(yù)算執(zhí)行過程中存在的各類問題，及時采取整改措施。從而通過完善配套的激勵機(jī)制，在激發(fā)員工積極性與創(chuàng)造性的同時，提高全面預(yù)算管理效果。

2.優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)與資金精細(xì)化管理為確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，在優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)與資金精細(xì)化管理方面可采納以下建議：

多元化融資渠道：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)新時代的市場環(huán)境及自身業(yè)務(wù)特點，開拓多種融資渠道（如股權(quán)融資、發(fā)行債券等），合理配置債務(wù)與股權(quán)融資的比例，以有效降低財務(wù)風(fēng)險及融資成本。

加強現(xiàn)金流預(yù)測與管理：房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身歷史數(shù)據(jù)、未來規(guī)劃以及市場發(fā)展趨勢，逐步完善現(xiàn)金流預(yù)測模型，并制定詳細(xì)的預(yù)算計劃，使其充分涵蓋收人預(yù)算、支出預(yù)算以及資金預(yù)算等方面的內(nèi)容，積極關(guān)注企業(yè)的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)（如現(xiàn)金余額、流動比率、速動比率等），以便于及時發(fā)現(xiàn)并解決潛在的現(xiàn)金流問題。

優(yōu)化資金使用：對企業(yè)的資金使用進(jìn)行精細(xì)化管理，嚴(yán)格把關(guān)預(yù)算編制與控制的各個環(huán)節(jié)，最大限度地避免超支和浪費。將房地產(chǎn)企業(yè)的資金集中到一個或幾個賬戶中進(jìn)行統(tǒng)一管理，以便于企業(yè)更好地掌握資金狀況，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

加強應(yīng)收賬款管理：房地產(chǎn)企業(yè)可通過完善應(yīng)收賬款管理制度，促進(jìn)賬款快速回收，使壞賬損失降至最低。

此外，還可以通過集中采購、合理談判等方式節(jié)約采購成本，或合理安排采購計劃，避免資金被過多占用。為確保投資項目的可行性及投資效益，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策方面，應(yīng)充分考慮項目回報率、潛在風(fēng)險以及現(xiàn)金流等方面的影響因素。定期對資金使用情況進(jìn)行審計與監(jiān)督，以便盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時進(jìn)行整改。

3.加強信息化建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個統(tǒng)一的信息化管理平臺，將企業(yè)內(nèi)部各系統(tǒng)的信息資源進(jìn)行高效整合，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的實時共享與利用。比如，在實際工作中選擇適合自身業(yè)務(wù)需求的財務(wù)管理軟件，以實現(xiàn)對業(yè)務(wù)與財

務(wù)數(shù)據(jù)的自動化采集分析與報告，在完美對接業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)數(shù)據(jù)的同時，提高決策的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)可全面推進(jìn)會計核算、預(yù)算管理以及成本管理等方面的信息化，通過移動OA、移動審批等模塊功能，提高企業(yè)的管理效率及效果。這些信息化技術(shù)不僅能讓員工隨時隨地的處理業(yè)務(wù)，還能在提高工作效率的同時降低溝通成本。房地產(chǎn)企業(yè)可利用信息化系統(tǒng)（如BI等），實現(xiàn)預(yù)算編制執(zhí)行等環(huán)節(jié)的全過程管理，同步提高預(yù)算管理的精度與執(zhí)行效率。

4.提升風(fēng)險管理能力強化風(fēng)險管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。企業(yè)首先應(yīng)明確風(fēng)險管理的目標(biāo)及范圍，從風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對與監(jiān)控等環(huán)節(jié)人手，制定切實可行的風(fēng)險管理策略。逐步培養(yǎng)員工的風(fēng)險意識，使其能將風(fēng)險管理理念融入到日常經(jīng)營活動中。其次，逐步加強風(fēng)險評估與預(yù)測，充分利用現(xiàn)代科技手段精準(zhǔn)識別潛在的風(fēng)險因素，以便于及時采取應(yīng)對措施。為了更好地防范與控制風(fēng)險，企業(yè)可進(jìn)一步完善內(nèi)控管理制度，確保企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動能全方位滿足法規(guī)及企業(yè)的政策要求。最后，組建專業(yè)的風(fēng)險管理團(tuán)隊，全面負(fù)責(zé)監(jiān)控與處理企業(yè)所面臨的各類風(fēng)險。同步強化風(fēng)險教育與培訓(xùn)，有助于企業(yè)充分利用數(shù)據(jù)分析、模型預(yù)測等信息技術(shù)手段，提高風(fēng)險管理的效率與準(zhǔn)確性。比如，加強員工的風(fēng)險識別能力，確保他們及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險，并做到早預(yù)警、早處置。此外，還可以積極關(guān)注同行業(yè)企業(yè)在風(fēng)險管理方面的成功經(jīng)驗，借鑒并優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)有的風(fēng)險管理措施，全面提高員工的風(fēng)險識別、預(yù)警與處置能力。

5.案例分析某房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型實踐。這里將以某房地產(chǎn)企業(yè)為例（以下簡稱A公司），詳細(xì)闡述其在面對新形勢下實施財務(wù)管理轉(zhuǎn)型的具體路徑及其實踐效果，具體內(nèi)容如下：

a.實施全面預(yù)算管理：A公司將財務(wù)管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合在一起，建立了全面的預(yù)算管理制度，使預(yù)算編制執(zhí)行、調(diào)整與評價等環(huán)節(jié)的工作流程及崗位職責(zé)清晰明確。同時，A公司在員工績效考核體系中合理設(shè)置了全面預(yù)算管理指標(biāo)，在激發(fā)員工工作熱情的同時，通過深度分析行業(yè)趨勢及市場數(shù)據(jù)，為企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃提供了有力的決策支持。

b.推進(jìn)信息化建設(shè)：A公司不僅引人了先進(jìn)的財務(wù)管理系統(tǒng)，還通過精細(xì)化管理，有效地調(diào)整了資金結(jié)構(gòu)與融資結(jié)構(gòu)，并加大了股權(quán)融資比例，這使企業(yè)在降低負(fù)債率的同時，提高了整體效益。

c.培養(yǎng)財務(wù)管理人才：A公司非常重視高端財務(wù)管理人才的培養(yǎng)，以內(nèi)部培訓(xùn)與外部引進(jìn)相結(jié)合的方式，打造了一支實力雄厚的財務(wù)管理團(tuán)隊。通過建立統(tǒng)一的信息管理平臺，實現(xiàn)了信息資源的高效整合與利用。A公司還同步加強了商務(wù)智能系統(tǒng)建設(shè)，為企業(yè)決策提供了及時精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支持。除此之外，A公司還建立了完善的風(fēng)險管理體系及配套的風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，全方位增強了員工的風(fēng)險管理意識，以及風(fēng)險識別與應(yīng)對能力，為促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

轉(zhuǎn)型效果分析。事實證明：A公司實施全面預(yù)算管理之后，取得了顯著成效。通過事前規(guī)劃、事中管控，以及事后總結(jié)的新型管理模式，實現(xiàn)了資源的合理配置與優(yōu)化。經(jīng)過一段時間的努力與實踐，A公司已經(jīng)實現(xiàn)了財務(wù)管理的成功轉(zhuǎn)型。通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、強化財務(wù)管理，A公司在市場競爭中取得了明顯優(yōu)勢，切實提高了企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力及決策質(zhì)量。值得一提的是，不同企業(yè)的實際情況各不相同，在實施財務(wù)管理轉(zhuǎn)型時，應(yīng)根據(jù)實際需要進(jìn)行具體的分析與調(diào)整。

綜上所述，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理轉(zhuǎn)型是一項重要而緊迫的任務(wù)。企業(yè)需通過一系列管理手段來提高自身應(yīng)對市場波動及競爭挑戰(zhàn)的能力。然而，財務(wù)管理轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，需要企業(yè)管理者的高度重視與全體員工的積極參與。比如，企業(yè)可結(jié)合自身情況，在持續(xù)探索與創(chuàng)新的過程中，逐步優(yōu)化財務(wù)管理體系。合理制定轉(zhuǎn)型策略，并積極關(guān)注財務(wù)管理與其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域之間的協(xié)同發(fā)展，確保企業(yè)能在財務(wù)轉(zhuǎn)型方面投人更多的資源與精力。力求在不斷適應(yīng)新形勢的同時，可以在市場競爭中保持優(yōu)勢地位。從而通過多方面的努力與支持，為企業(yè)創(chuàng)造更多價值。