社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯影響因素研究

摘要：社會(huì)資本是推動(dòng)我國(guó)既有住宅加裝電梯進(jìn)程和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的重要引攀。近年來(lái)，政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯改造，但成效甚微。梳理社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯 15 個(gè)影響因素，構(gòu)建解釋結(jié)構(gòu)模型（層釁SM），運(yùn)用交叉影響矩陣相乘法（MICMAC），將影響因素劃分為4級(jí)3層，分類為獨(dú)立簇、依賴簇、自治簇。結(jié)果表明：市場(chǎng)前景、項(xiàng)目推進(jìn)難度等是直接因素;相關(guān)實(shí)施條例、扶持力度是最根本和最關(guān)鍵的驅(qū)動(dòng)因素。研究可為相關(guān)研究提供理論支持與實(shí)踐參考。

關(guān)鍵詞：既有住宅;加裝電梯;社會(huì)資本;解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）;交叉影響矩陣相乘法（MICMAC）

0 引言

據(jù)2022年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)2000年以前建設(shè)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)21.9萬(wàn)個(gè)，既有住宅共需加裝電梯438 萬(wàn)部。但是截至 2024年9月，已加裝約12.5萬(wàn)余部，僅占總需求的2.86%。截至2024 年《政府工作報(bào)告》已連續(xù)6年提及和倡導(dǎo)社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。近年來(lái)，全國(guó)累計(jì)30多個(gè)地區(qū)已出臺(tái)了關(guān)于引導(dǎo)社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯方面的政策，社會(huì)資本已錨定為推進(jìn)既有住宅加裝電梯的重要力量?，F(xiàn)階段兼具小區(qū)居民需求和政府支持的雙重利好，是社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的良機(jī)。但目前社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯項(xiàng)目的成功案例仍然較少。因此分析社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的影響因素并提出應(yīng)對(duì)策略，是亟須研究的重點(diǎn)。

通過(guò)分析既有住宅加裝電梯相關(guān)文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)研究主要從4個(gè)維度展開(kāi)。一是小區(qū)居民對(duì)既有住宅加裝電梯的意愿研究，如研究小區(qū)居民的參與意愿、支付意愿的影響機(jī)理與提升路徑[-41。二是既有住宅加裝電梯的費(fèi)用分?jǐn)偱c補(bǔ)償機(jī)制探究依據(jù)加裝電梯為不同樓層帶來(lái)的預(yù)期收益，構(gòu)建估算-分?jǐn)?賠償模型51、賦權(quán)合作博弈模型，分析得出業(yè)主費(fèi)用分?jǐn)偱c補(bǔ)償?shù)闹笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。三是既有住宅加裝電梯的技術(shù)與安全可行性分析。根據(jù)現(xiàn)有制度，提出加裝電梯可行性評(píng)估方法！7，對(duì)既有住宅加裝電梯的建筑結(jié)構(gòu)安全與便捷性施工進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。四是既有住宅電梯的公共屬性和供給方式探討。既有住宅的電梯屬于社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施”，其供給方式應(yīng)遵循社區(qū)公共物品理論[01。實(shí)行多元主體協(xié)同參與[，市場(chǎng)化供給方式更具效率和可持續(xù)性2]。社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯，能夠減輕居民一次性籌資壓力[31

綜上所述，學(xué)者們從不同角度、使用各類方法對(duì)既有住宅加裝電梯進(jìn)行了研究，但未對(duì)社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯影響因素之間的關(guān)系進(jìn)行深入梳理研究。本文在借鑒已有相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，構(gòu)建解釋結(jié)構(gòu)模型（InterpretativeStructural Modeling，ISM），繪制影響因素層級(jí)結(jié)構(gòu)圖，應(yīng)用交叉影響矩陣相乘法（Maticed ImpactsCroises Multiplication Appliqueeaun，MICMAC ），對(duì)社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯影響因素的依賴性和驅(qū)動(dòng)力進(jìn)行分類分析，綜合確定關(guān)鍵影響因素。6

1 社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯影響因素識(shí)別

為滿足影響因素梳理的全面性，本文結(jié)合實(shí)地調(diào)研、專家訪談，在CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)中檢索“既有住宅”“老舊小區(qū)”“社會(huì)資本”“加裝電梯”的相關(guān)文獻(xiàn)。從住建部首次呼吁引導(dǎo)多層以上既有住宅加裝電梯開(kāi)始到文章完稿，即2004-2024年11月，共檢索到期刊文獻(xiàn)833篇，剔除與研究主題關(guān)聯(lián)度不高的文獻(xiàn)，選取優(yōu)質(zhì)核心期刊文獻(xiàn)45篇。同時(shí)，調(diào)研8名負(fù)責(zé)既有住宅加裝電梯相關(guān)工作的政府、事業(yè)單位人員（包含3名住建部門(mén)人員、3名街道辦社區(qū)管理人員、2名高校后勤管理人員）、4家正在參與既有住宅加裝電梯的社會(huì)資本（包括電梯加裝運(yùn)營(yíng)公司、電梯供應(yīng)商）、20名小區(qū)人員（包括5名物業(yè)管理人員、8名業(yè)主、7名租客），經(jīng)過(guò)對(duì)比、理、驗(yàn)證和數(shù)次補(bǔ)充調(diào)研，最終確定社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的影響因素15個(gè)。影響因素及相關(guān)說(shuō)明見(jiàn)表1。

由圖1可知，將影響因素劃分為4級(jí)3層，4級(jí)分別為L(zhǎng)、L、L;、L，3層分別為直接因素層、間接因素層、根本因素層，隨著層級(jí)的遞增影響因素的影響作用越強(qiáng)。位于最外層的市場(chǎng)前景（S，）是影響社會(huì)資本參與的直接因素。位于最底層的發(fā)起人影響力（S，）、費(fèi)用分?jǐn)偱c補(bǔ)償（S;）、相關(guān)實(shí)施條例（S，）、扶持力度（S ）是影響社會(huì)資本參與的本質(zhì)和根源，屬于根本因素位于中間層級(jí)的居民意見(jiàn)統(tǒng)一（S）、居民支付意愿（S）、政策穩(wěn)定性（S）、手續(xù)審批（S）、運(yùn)營(yíng)能力溈瞬鱭閃嶝舟（S。）、融資能力（S）、投資收益率（S.）、項(xiàng)日推進(jìn)難度（S）、項(xiàng)目退出機(jī)制（S：）、建筑結(jié)構(gòu)和樓宇間距（S，）是對(duì)直接因素與根本因素起到銜接作用的間接因素。

2.3 關(guān)鍵影響因素的MICMAC分析

在ISM模型分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，使用MICMAC 方法進(jìn)行影響因素深化分析，確定關(guān)鍵影響因素。根據(jù)步驟（4），以依賴性為橫軸，驅(qū)動(dòng)力為縱軸，建立直角坐標(biāo)系，劃分為4個(gè)象限，繪制影響因素的依賴性-驅(qū)動(dòng)力分類圖如圖2所示。

其中α諫樅落于第1、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ象限的影響因素群，分別對(duì)應(yīng)自治簇、獨(dú)立簇、聯(lián)系簇、依賴簇。

根據(jù)上述方法，計(jì)算得出社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯各影響因素的驅(qū)動(dòng)力和依賴性，見(jiàn)表5。

分析圖2，可得出如下結(jié)論：

（1）自治耖簇位于第I象限，在此象限的影響因素包括居民意見(jiàn)統(tǒng)一（S）、發(fā)起人影響力（S，）費(fèi)用分介攤鄲倍壩與補(bǔ)償（S）、居民支付意（S）、政策穩(wěn)定性（S）、手續(xù)審批（S）、運(yùn)營(yíng)能力（S）融資能力（S）、投資收益率（S）、建筑結(jié)構(gòu)和樓宇蜆電馞嘗距（S;），其中發(fā)起人影響力（S，）、費(fèi)用分?jǐn)偱c補(bǔ)償（S、）、居民支付意愿（S）、運(yùn)營(yíng)能力（S。）具有相對(duì)較強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)力，表明發(fā)起人在小區(qū)的影響力程度、電梯的費(fèi)用分?jǐn)偱c低樓層補(bǔ)償協(xié)商情況、小區(qū)居民的支付意愿強(qiáng)烈與香、社會(huì)資本的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)弱，都關(guān)系到低層次因素對(duì)社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的決定。該象限鶼鄱贅邱漪內(nèi)藍(lán)歌犧鍛槊大部分影響因素對(duì)高層級(jí)和低層級(jí)的影響因躕緡牦剴妮顓ㄨ軍鮃磧蘗隱到承上啟下的作用。因此應(yīng)重視該類影響因素，提供針對(duì)性的優(yōu)化策略。

（2）獨(dú)立簇位于第Ⅱ象限，在此象限的影響因素包括相關(guān)實(shí)施條例（S）和扶持力度（S）者均為JSM模型的根本因素，是社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯最深層、最關(guān)鍵、最根本的影響因素。此類影響因素呈現(xiàn)較高的驅(qū)動(dòng)力和較低的依賴性特征。該層級(jí)影響因素可以直接影響間接因素諼姑鯁獸進(jìn)而影響直接因素，因此應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)關(guān)注該類因素。

（3）聯(lián)系簇位于第Ⅲ象限，此象限沒(méi)有元素說(shuō)明沒(méi)有驅(qū)動(dòng)力和依賴性都較強(qiáng)的影響因素，

（4）依賴簇位于第W象限，在此象限的影響因素包括市場(chǎng)前景（S）、項(xiàng)目推進(jìn)難度（S）項(xiàng)目退出機(jī)制（S.），在ISM模型中處于上層及中上層。該類影響因素的依賴性較高，驅(qū)動(dòng)力較低，其他因素的變化會(huì)直接或間接影響該類影響因素。其中市場(chǎng)前景（S，）呈現(xiàn)的依賴性最高受其他影響因素的作用最大，直接影響社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的決策。

在梳理出影響因素間的層級(jí)結(jié)構(gòu)關(guān)系的基礎(chǔ)上，運(yùn)用MICMAC方法從驅(qū)動(dòng)力、依賴性角度對(duì)影響因素進(jìn)一步深入分析，明晰各影響因素之間的獨(dú)立性和信賴關(guān)系，并確定關(guān)鍵影響因素。

2.4 關(guān)于促進(jìn)社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的對(duì)策建議

通過(guò)建立ISM模型和運(yùn)用MICMAC方法雙重剖析，本文明晰了社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯影響因素之間的層級(jí)結(jié)構(gòu)及作用關(guān)系。在促進(jìn)社會(huì)資本參與我國(guó)既有住宅加裝電梯的背景下本文針荀賽穫羼庫(kù)對(duì)政府、小區(qū)居民、社會(huì)資本提出相關(guān)對(duì)策建議具體如下：

（1）政府層面。完善社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的相關(guān)實(shí)施條例，明確參與全過(guò)程的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)頷饋甓蕓峭厄使社會(huì)資本參與有章可循，有法可依：充分結(jié)合社會(huì)資本需求，調(diào)整政策扶持方向和力度，科學(xué)制定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，有效鼓勵(lì)社會(huì)資本積極參與。

（2）小區(qū)居民層面。推薦具有一定威望和影響力的小區(qū)居民、社區(qū)工作者、志愿者作為既有住宅加裝電梯的發(fā)起者會(huì)更加容易凝聚小區(qū)居民力量，取得小區(qū)居民的意見(jiàn)統(tǒng)一，為社會(huì)資本介人提供前提條件;根據(jù)不同樓層加裝電梯帶來(lái)的收益進(jìn)行科學(xué)的費(fèi)用分?jǐn)偅?duì)因電梯“鄰避效應(yīng)”造成損失的低樓層給予合理的經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)補(bǔ)償和人文關(guān)懷，可為實(shí)施加裝電梯減少阻礙：提高小區(qū)居民支付意愿，培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，杜絕“搭便車(chē)”行為，此是社會(huì)資本長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)電梯并提供服務(wù)的保障。

（3）硫①紲鏵會(huì)資本層面。近年來(lái)在城市更新實(shí)施背景下，城市建設(shè)發(fā)展方向已由重“增量”轉(zhuǎn)為抓“存量”，既有住宅加裝電梯體量大，是城市住房更新提質(zhì)的重要組成部分，具有可觀的市場(chǎng)潛力。社會(huì)資本可提前布局占領(lǐng)市場(chǎng)份額，擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)，降低加裝電梯供應(yīng)鏈成本，有利于形成行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：積極響應(yīng)政府號(hào)召和居民需求配合政府開(kāi)展既有住宅小區(qū)改造工作，建立良好的政企關(guān)系，尋求更多有利合作機(jī)遇：提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)專鎇一廢析稱能力，增加居民滿意度和客戶粘性。

3 結(jié)語(yǔ)

本文梳理了影響社會(huì)資本參與既有住宅加裝電χ的梯的因素，建立了ISM模型并運(yùn)用MCMAC方法，得出影響因素的層級(jí)關(guān)系和相互作用機(jī)理，分別對(duì)各參與方提出了對(duì)策建議。研究結(jié)論如下：

社會(huì)資本對(duì)既有住宅加裝電梯市場(chǎng)前景的見(jiàn)解，是其參與既有住宅加裝電梯項(xiàng)目的直接憑借：發(fā)起人影響力、費(fèi)用分?jǐn)偱c補(bǔ)償、相關(guān)實(shí)施條例扶持力度、運(yùn)營(yíng)能力、建筑結(jié)構(gòu)和樓宇間距，是滿足社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯并順利推進(jìn)的基礎(chǔ)前提：居民意見(jiàn)統(tǒng)一、居民支付意愿、政策穩(wěn)定性，手續(xù)審批，融資能力，投資收益率項(xiàng)目推進(jìn)難度、項(xiàng)目退出機(jī)制，為支撐保障?？傮w而言，直接憑借為社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯的直接影響因素：基礎(chǔ)前提為社會(huì)資本參與既有住宅加裝電梯最根本的影響因素：支撐保障為中間承上啟下的銜接因素。

本文從依賴性、驅(qū)動(dòng)力的角度進(jìn)行分析，確定了因素之間的影響程度。市場(chǎng)前景、項(xiàng)目推進(jìn)難度、項(xiàng)目退出機(jī)制具有強(qiáng)依賴性和較低的驅(qū)動(dòng)力，受其他因素影響的程度較大;而相關(guān)實(shí)施條例、扶持力度具有較高的驅(qū)動(dòng)力，為最根本、最關(guān)鍵的因素。

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收稿日期：2025-01-13

作者簡(jiǎn)介：

信小濤（通信作者）（1995-），男，工程師，研究方向：城市社區(qū)更新及可持續(xù)發(fā)展、建筑科學(xué)與工程。

葉舒（1994-），男，工程師，研究方向：建筑科學(xué)與工程、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。

李楊（1989-），男，博士，助理教授，研究方向：城市社區(qū)更新及可持續(xù)發(fā)展。

張溫（1994-），男，博士，研究方向：管理科學(xué)、城市規(guī)劃