房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管控問(wèn)題與破局之路大起底

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大，是 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及大數(shù)據(jù)時(shí)代的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨 著新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)如何在現(xiàn)存環(huán)境下生存發(fā)展，成本核算的優(yōu)化顯得尤為重要。

本文將從房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的角 度，對(duì)成本核算的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn) 行探討，明確成本核算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè) 的重要性。

成本核算的概述

成本核算是指將企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò) 程中發(fā)生的各種耗費(fèi)按照一定的對(duì)象進(jìn) 行分配和歸集，以計(jì)算總成本和單位成 本。成本核算通常以會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)， 是成本管理的重要組成部分。房地產(chǎn)成 本核算則是按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配， 最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑 面積成本的過(guò)程。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本主要為開(kāi)發(fā)成 本，通常通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”一級(jí)科目進(jìn) 行核算，下設(shè)的二級(jí)會(huì)計(jì)科目主要包括： 土地出讓金、分期支付土地價(jià)款計(jì)算的 土地利息費(fèi)用、土地契稅、建筑物或附 著物的拆遷凈支出、安置動(dòng)遷用房成本 等土地費(fèi)用；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用、“三通一平”等 前期費(fèi)用；主體建設(shè)過(guò)程中涵蓋各項(xiàng)裝置工程費(fèi)用等建筑安裝工程費(fèi)；道路、居民供水、電、氣、通訊網(wǎng)絡(luò)、 小區(qū)園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；配套建設(shè)的物業(yè)用房、無(wú)償轉(zhuǎn)移給政府 的公共配套設(shè)施費(fèi)；項(xiàng)目建設(shè)所發(fā)生的人工費(fèi)、修理費(fèi)、固定資產(chǎn)折 舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題

成本核算分配對(duì)象不明確 房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及項(xiàng)目較多，有些 房企按照屬地或項(xiàng)目體量單獨(dú)成立法人公司，有些房企則是一個(gè)公 司多項(xiàng)目共存的經(jīng)營(yíng)模式。單獨(dú)成立的法人公司一般以單個(gè)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)模式經(jīng)營(yíng)，成本核算均為該項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本；而一個(gè)公司多 項(xiàng)目共存或是項(xiàng)目體量較大、分期開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式，可能會(huì)因?yàn)榍?期項(xiàng)目分期不明確，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員在處理成本核算時(shí)，無(wú)法準(zhǔn)確核 算單項(xiàng)目成本。

企業(yè)財(cái)務(wù)人員在處理成本核算時(shí)，尤其是涉及一個(gè)地塊分期開(kāi)發(fā)、 分期結(jié)算清算的項(xiàng)目，發(fā)生工程成本時(shí)，財(cái)務(wù)人員對(duì)于項(xiàng)目分期歸屬 不明確，或?yàn)榱朔奖愣冀y(tǒng)一放置在一個(gè)項(xiàng)目核算，最終導(dǎo)致分期開(kāi)發(fā) 的項(xiàng)目無(wú)法明確項(xiàng)目成本列支情況，無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。 還有可能導(dǎo)致項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，需要重新整理分?jǐn)偞罅壳捌谫Y 料，增加財(cái)務(wù)人員工作量。

成本科目易混淆 房地產(chǎn)行業(yè)涉及設(shè)計(jì)、施工、配套等一系列工 程成本，費(fèi)用成本來(lái)源復(fù)雜。在核算過(guò)程中，很容易將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 建筑安裝成本、前期費(fèi)用、費(fèi)用類(lèi)等混淆。例如，在售樓部建設(shè)過(guò)程 中發(fā)生的裝修成本，財(cái)務(wù)人員在核算時(shí)可能理解成為營(yíng)銷(xiāo)所發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用；或是認(rèn)為裝修屬于 建造成本，計(jì)入建筑安裝成本；發(fā)生的 供水、電梯等成本可能會(huì)在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 與建筑安裝工程費(fèi)之間徘徊，等等。成 本核算時(shí)會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)能力的受限、成 本核算制度的缺失等均會(huì)造成科目選擇 不一。

開(kāi)發(fā)階段的成本過(guò)程管控的缺失"房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，完整的開(kāi)發(fā)周 期包括前期測(cè)算、拿地、規(guī)劃、施工、 竣備交付。在開(kāi)發(fā)階段，大部分房企采 取的是收付實(shí)現(xiàn)制去進(jìn)行記賬，而非權(quán) 責(zé)發(fā)生制；或是項(xiàng)目其他部門(mén)與財(cái)務(wù)部 門(mén)交流較少，成本類(lèi)發(fā)票或結(jié)算單待付 款時(shí)才提交至財(cái)務(wù)部，導(dǎo)致發(fā)生的實(shí)際 建造成本遠(yuǎn)超過(guò)賬面成本，成本核算不 全面，甚至出現(xiàn)待結(jié)算后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際成 本超原計(jì)劃的后知后覺(jué)現(xiàn)象。

未能合理規(guī)劃資金使用 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，從購(gòu)地到開(kāi)盤(pán)預(yù) 售資金回籠時(shí)間跨度較長(zhǎng)，前期土地款 投入較多，墊資較大。因此，企業(yè)一般 會(huì)選擇通過(guò)融資解決資金缺口問(wèn)題。合 理的融資方式可以促進(jìn)項(xiàng)目正常運(yùn)行。 但有些融資僅是為了解決企業(yè)當(dāng)前的資 金缺口，存在盲目舉債、融資方式單一、 管理者資金成本意識(shí)較低等問(wèn)題，導(dǎo)致 資金閑置，增加融資成本和信用風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)成本未能體現(xiàn)全成本"隨著營(yíng) 改增的落實(shí)，目前大部分企業(yè)實(shí)行一般 計(jì)稅方式，即在進(jìn)行成本賬務(wù)處理時(shí)會(huì) 將價(jià)稅分離，財(cái)務(wù)賬套中科目余額表的 開(kāi)發(fā)成本顯示的均為不含稅的成本金額。 其他部門(mén)如工程部、成本部核對(duì)成本發(fā) 生數(shù)時(shí)一般為價(jià)稅合計(jì)數(shù)，對(duì)于項(xiàng)目實(shí) 際發(fā)生的成本與財(cái)務(wù)賬務(wù)處理的口徑不 一致，僅直觀地通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)難以完成核對(duì)工作。另外，財(cái)務(wù)人員賬務(wù)處理未能采用應(yīng)付、預(yù)付賬款等往來(lái) 賬掛賬的方式，而是直接付款進(jìn)成本及銀行存款，后期與其他部門(mén)、 供應(yīng)商對(duì)賬時(shí)，可能產(chǎn)生成本遺漏，未能直觀、全面地反映項(xiàng)目成本 發(fā)生情況。

完善房地產(chǎn)行業(yè)成本核算工作的提升對(duì)策

準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本 房地產(chǎn)企業(yè)通常按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類(lèi)核算成本， 不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本在同一賬套里，應(yīng)在成本類(lèi)科目輔助核算設(shè)置時(shí) 增加相應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目輔助核算，以便于區(qū)分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本歸集。 房地產(chǎn)企業(yè)取得一個(gè)地塊體量較大、需分期開(kāi)發(fā)分期交付的項(xiàng)目 且分期時(shí)間跨度較大時(shí)，財(cái)務(wù)人員可結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告， 依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)施工工期、資金使用情況等分期核算項(xiàng)目成本。也可參 考房地產(chǎn)土地增值稅清算相關(guān)項(xiàng)目分期的原則，結(jié)合項(xiàng)目自身業(yè)態(tài)、 開(kāi)發(fā)周期、資金回籠等特點(diǎn)，合理分配項(xiàng)目分期。

成本分期一經(jīng)確定，應(yīng)保持從一而終的成本分期模式，不可隨意 更改項(xiàng)目分期，保證成本歸集的一致性。

制定成本核算制度 通過(guò)正確的成本核算，企業(yè)才能更加清晰地 了解項(xiàng)目盈利情況，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，為管理者提供 正確的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的基礎(chǔ)上， 制定符合公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本核算制度，明確成本核算對(duì)象，統(tǒng)一設(shè) 置會(huì)計(jì)科目，規(guī)范會(huì)計(jì)核算，這是一項(xiàng)必不可少的工作。

作為財(cái)務(wù)人員，除加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)外，還應(yīng)與其他部門(mén) 加強(qiáng)溝通。對(duì)于非工程專(zhuān)業(yè)出身的財(cái)務(wù)人員而言，在各項(xiàng)成本的列支 方面可能存在不明確的情況，此時(shí)應(yīng)與工程、成本等部門(mén)多溝通交流， 在了解成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，這樣會(huì)提高核算的準(zhǔn)確率。 會(huì)計(jì)科目的選擇應(yīng)遵守一致性原則，以保證項(xiàng)目的成本歸集準(zhǔn)確。 財(cái)務(wù)人員在準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本后，對(duì)于日后企業(yè)再拿地測(cè)算或是與同 行業(yè)對(duì)標(biāo)成本時(shí)，能做到各項(xiàng)成本口徑一致。通過(guò)對(duì)標(biāo)，可明顯發(fā)現(xiàn) 公司的短板，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者了解同業(yè)的管理差距，進(jìn)而加大力度提升 某個(gè)成本板塊的劣勢(shì)。

動(dòng)態(tài)成本管控 房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算完全依靠財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)的 輸出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到成本的管控要求。成本的管控應(yīng)實(shí)時(shí)更新，以反映 最新的動(dòng)態(tài)。成本動(dòng)態(tài)對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和戰(zhàn)略制定具有重要的指 導(dǎo)意義。成本受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)政策、銷(xiāo)售模式等因素影響，最終會(huì) 以數(shù)據(jù)的形式直觀地反映出與期初制訂計(jì)劃時(shí)的差異。將動(dòng)態(tài)成本與 期初成本形成對(duì)比，并最終形成一個(gè)閉環(huán)的過(guò)程。對(duì)于過(guò)程中出現(xiàn)的成本偏差，應(yīng)及時(shí)追究責(zé)任，形成有效 的監(jiān)督模式，才能將成本控制在合理范 圍內(nèi)。

財(cái)務(wù)人員可依靠相關(guān)管理軟件或線 下建立動(dòng)態(tài)成本的更新表格，與各部門(mén) 協(xié)同完成動(dòng)態(tài)成本的更新，從項(xiàng)目期初 開(kāi)始更新數(shù)據(jù)，使管理者能清晰了解項(xiàng) 目實(shí)際成本發(fā)生情況及工程支付進(jìn)度。 對(duì)于日后成本的發(fā)生，管理者能及時(shí)做 出相應(yīng)經(jīng)營(yíng)決策的調(diào)整，真正做到成本 管理服務(wù)于過(guò)程控制，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

建立成本管控經(jīng)濟(jì)責(zé)任制 房地產(chǎn) 成本涉及的業(yè)務(wù)部門(mén)廣泛，如營(yíng)銷(xiāo)部、 成本部、工程部、財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部等。 各業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照各自的部門(mén)職能承擔(dān) 相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。企業(yè)管理層需要將成 本指標(biāo)層層分解到各個(gè)部門(mén)，明確成本 分?jǐn)偟呢?zé)任主體。成本責(zé)任分解后應(yīng)形 成成本監(jiān)督機(jī)制，對(duì)各部門(mén)負(fù)責(zé)的成本 進(jìn)行全過(guò)程核實(shí)，評(píng)估成本狀況和成本 控制效果，形成有效激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)員 工的積極性。

穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債率減少不必要的財(cái)務(wù) 成本 大部分地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行預(yù) 售資金監(jiān)管政策，即銷(xiāo)售回款資金均進(jìn) 入與政府、銀行共同監(jiān)管的賬戶(hù)，設(shè)定 重點(diǎn)監(jiān)管資金，按照工程進(jìn)度申請(qǐng)撥付 款項(xiàng)。這一政策使得房地產(chǎn)企業(yè)除了在 拿地階段支付土地出讓金大額資金外， 仍需在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)支付工程款等日 常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流。大部分房地產(chǎn)企 業(yè)會(huì)選擇融資加自有資金的模式進(jìn)行開(kāi) 發(fā)運(yùn)營(yíng)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好 政策出臺(tái)，企業(yè)對(duì)于外源性的貸款方式 應(yīng)拓寬融資渠道，選擇利率低、適應(yīng)企 業(yè)發(fā)展的貸款。合理利用杠桿，保證企 業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在一個(gè)健康水平。 其次，在項(xiàng)目建設(shè)期，對(duì)于大額工程款，可選擇銀行商業(yè)匯票等方式 支付部分工程款，階段性地減少現(xiàn)金流的支出。企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度、 資金回籠情況及現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度情況，合理使用資金，在最大限度降低 資金成本的同時(shí)，保證工程進(jìn)度正常進(jìn)行，防止施工單位因大量墊資 導(dǎo)致工期延緩等不可逆的風(fēng)險(xiǎn)。

合理舉借債務(wù)也是降低成本的重要方式之一。企業(yè)應(yīng)多方位考慮 融資類(lèi)型、規(guī)模，合理預(yù)測(cè)資金的供求狀況，提前做好融資準(zhǔn)備，分 段融資，將企業(yè)的自有資金發(fā)揮最大效能。合理利用杠桿滿足生產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)的需求的同時(shí)，最大限度地提高資金使用效率，減少不必要的資金 成本支出以及盲目舉債開(kāi)發(fā)引起的不良的信用風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)處理能力 業(yè)務(wù)部門(mén)及相關(guān)管理者對(duì)于成本的 界定，通常指全成本。而財(cái)務(wù)賬面體現(xiàn)的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于選擇一般計(jì) 稅方式的企業(yè)而言，一般按照不含稅金額列支科目。針對(duì)賬面與其他 部門(mén)、管理者核對(duì)口徑不一致的問(wèn)題，房地產(chǎn)公司可制定符合企業(yè)經(jīng) 營(yíng)模式及《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)手冊(cè)。明確成本類(lèi)付 款均需經(jīng)過(guò)應(yīng)付或預(yù)付賬款等往來(lái)賬科目進(jìn)行核算，在應(yīng)付、預(yù)付賬 款科目中設(shè)置項(xiàng)目名稱(chēng)及供應(yīng)商名稱(chēng)等輔助核算項(xiàng)，以便日后進(jìn)行成 本管理與核對(duì)。

在科目設(shè)置的基礎(chǔ)上，企業(yè)可依靠現(xiàn)代化成本類(lèi)軟件與財(cái)務(wù)賬務(wù) 系統(tǒng)連通，將成本類(lèi)軟件科目設(shè)置與財(cái)務(wù)系統(tǒng)相匹配，同步更新進(jìn)度 款、發(fā)票信息。財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化核算模式，提高數(shù)據(jù)分析 能力，提升自身業(yè)務(wù)水平。

運(yùn)用現(xiàn)代化軟件可減輕財(cái)務(wù)人員核對(duì)的工作量，方便企業(yè)管理人 員實(shí)時(shí)查收成本進(jìn)度。依據(jù)成本付款進(jìn)度，可反饋工程進(jìn)度，防止工 程發(fā)生超付風(fēng)險(xiǎn)或是進(jìn)度跟不上節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)未采用現(xiàn)代化軟 件輔助項(xiàng)目成本核算，可建立工程成本臺(tái)賬，明確項(xiàng)目發(fā)生的合同金 額、付款情況、發(fā)票入賬、成本類(lèi)別等信息，按固定周期將成本臺(tái)賬 與各部門(mén)進(jìn)行核對(duì)。

無(wú)論是采取相關(guān)軟件還是線下成本臺(tái)賬模式，都需建立與業(yè)務(wù)部 門(mén)長(zhǎng)期互通的機(jī)制。財(cái)務(wù)工作的思路應(yīng)從傳統(tǒng)的記賬和報(bào)告模式，轉(zhuǎn) 變?yōu)楦幼⒅貥I(yè)務(wù)支持和決策支持的角色。對(duì)成本業(yè)務(wù)可能發(fā)生的風(fēng) 險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和控制，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，與業(yè)務(wù)部門(mén)長(zhǎng)期溝通協(xié)作， 也可減少年底大量供應(yīng)商核對(duì)詢(xún)證函的工作量，并在項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行土 地增值稅清算時(shí)，提供可靠、詳細(xì)的成本數(shù)據(jù)，減少不必要的重復(fù)工作， 提高工作效率。

作者單位：中煤礦山建設(shè)集團(tuán)安徽安廈房地產(chǎn)有限責(zé)任公司