土地增減掛鉤指標(biāo)跨區(qū)域交易對(duì)策

[摘要]" 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目的實(shí)施，是在加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略大背景下，有效保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、加速新型農(nóng)村建設(shè)的有效途徑。全國(guó)各地城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不一致，開(kāi)展土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易，將更加有利于平衡用地指標(biāo)，提升土地使用效率。通過(guò)地方政策支持、加強(qiáng)供需市場(chǎng)監(jiān)管、保持信息對(duì)稱(chēng)、優(yōu)化交易程序等有力舉措，有效解決指標(biāo)跨區(qū)域交易過(guò)程中遇到的問(wèn)題，進(jìn)一步存進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)融合發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]" 土地增減掛鉤；跨區(qū)域交易；城鄉(xiāng)建設(shè)用地

[作者單位]" 四川能投新城投資有限公司

土地增減掛鉤項(xiàng)目是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊，通過(guò)土地復(fù)墾和建新拆舊，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目標(biāo)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的深化及城市化步伐的加快，各地區(qū)對(duì)土地資源的需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。由于土地資源的有限性和地域性差異，不同地區(qū)之間的土地資源供需矛盾日益突出。因此，開(kāi)展土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易，可以實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

可行性分析

指標(biāo)跨區(qū)域交易的優(yōu)勢(shì)和作用。優(yōu)化土地資源配置，不同地區(qū)之間的土地資源供需狀況存在差異，通過(guò)跨市交易可以將土地資源從供過(guò)于求的地區(qū)調(diào)配到供不應(yīng)求的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用。促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，將城市周邊的農(nóng)村土地資源進(jìn)行整理和復(fù)墾，轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，同時(shí)增加農(nóng)村地區(qū)的耕地面積和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。推動(dòng)土地節(jié)約集約利用，避免土地資源的浪費(fèi)和低效利用，減少土地資源的占用和破壞。同時(shí)，通過(guò)參與土地整理和復(fù)墾，提高土地質(zhì)量、提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力等方式，創(chuàng)造就業(yè)崗位、增加農(nóng)民收入。

政策支持是指標(biāo)跨區(qū)交易的前置條件。通過(guò)制定相關(guān)政策措施，地方政府可以引導(dǎo)和規(guī)范土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易的行為，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用。以四川省為例，2015年7月，四川省政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)改革的意見(jiàn)》，明確提出要結(jié)合優(yōu)化掛鉤項(xiàng)目區(qū)設(shè)置試點(diǎn)工作，規(guī)范跨縣使用結(jié)余掛鉤指標(biāo)制度，加大增減掛鉤對(duì)扶貧開(kāi)發(fā)和生態(tài)搬遷的支持力度，為指標(biāo)跨區(qū)域交易提供了基本依據(jù)和政策支撐。此后出臺(tái)《四川省跨縣級(jí)行政區(qū)域設(shè)置城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)管理規(guī)定》，進(jìn)一步細(xì)化了跨縣級(jí)行政區(qū)域設(shè)置增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)的申報(bào)、實(shí)施、管理和監(jiān)督流程，為跨區(qū)域交易提供了具體的操作指南。在政策支持下，各地方政府可以加強(qiáng)與其他地區(qū)的合作和交流，推動(dòng)土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)不同地區(qū)之間的土地資源整合和優(yōu)化配置，提高土地資源的利用效率。

指標(biāo)跨區(qū)域交易的市場(chǎng)需求空間大。供需市場(chǎng)情況直接影響交易可行性和效果。在需求方面，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的深化及城市化進(jìn)程的加快，各地區(qū)對(duì)土地資源的需求呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。特別是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平較高的地區(qū)，土地資源緊張的問(wèn)題日益突出，對(duì)土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)的需求更加迫切。在供給方面，不同地區(qū)之間的土地資源供需狀況存在差異。一些地區(qū)土地資源豐富但利用效率較低，而另一些地區(qū)則土地資源緊張但需求旺盛。通過(guò)跨區(qū)域交易，可以將土地資源從供過(guò)于求的地區(qū)調(diào)配到供不應(yīng)求的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用。在供需方面，需要充分考慮不同地區(qū)之間的土地資源供需差異和市場(chǎng)需求情況，制定合理的交易策略和價(jià)格機(jī)制，從規(guī)模、價(jià)格等方面精準(zhǔn)尋找匹配意向性買(mǎi)家，并協(xié)助買(mǎi)家與地方政府管理部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，提高交易成功率，實(shí)現(xiàn)雙方利益最大化。

面臨的問(wèn)題

政策執(zhí)行層面。土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易涉及多個(gè)地區(qū)和部門(mén)之間的協(xié)調(diào)與合作，一方面政策操作執(zhí)行層面難度較大，另一方面不同地區(qū)的指標(biāo)供需情況不盡相同，匹配度低的情況時(shí)有發(fā)生。不同地區(qū)之間的政策差異、市場(chǎng)情況、信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題都可能影響政策的順利實(shí)施。

供需市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易涉及市場(chǎng)交易行為，買(mǎi)賣(mài)雙方受外部整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及所在地市場(chǎng)供需狀況的調(diào)整、價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等影響，可能引發(fā)交易雙方利益受損的風(fēng)險(xiǎn)。

土地權(quán)利保障。土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易涉及土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移和變更，在實(shí)際操作過(guò)程中若監(jiān)管不到位或出現(xiàn)其他違法行為，則可能發(fā)生項(xiàng)目區(qū)群眾合法權(quán)益得不到保障的情況。

應(yīng)對(duì)舉措和建議

完善政策體系。進(jìn)一步完善指標(biāo)跨區(qū)域交易在價(jià)格成本約束、跨區(qū)域協(xié)同、保障土地資源利用、市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)等方面的政策體系建設(shè)，根據(jù)市場(chǎng)供需情況適時(shí)出臺(tái)扶持性指導(dǎo)文件，增強(qiáng)政策在地方政府、交易買(mǎi)賣(mài)雙方、交易管理平臺(tái)的推廣和落地。同時(shí)，建立政策調(diào)整機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)變化和政策需求及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，確保政策的可持續(xù)性和操作性。

加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨市交易的市場(chǎng)監(jiān)管。建立健全市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格審批流程，加強(qiáng)實(shí)施管理，強(qiáng)化對(duì)交易活動(dòng)的監(jiān)管力度，以遏制市場(chǎng)操控、價(jià)格欺騙等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)信息的收集和分析，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和價(jià)格信息，提高市場(chǎng)的透明度和公正性，更加有效維持供需市場(chǎng)的整體平衡。

強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控。在土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易中，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)對(duì)機(jī)制。強(qiáng)化項(xiàng)目審核，保障項(xiàng)目合規(guī)合法；完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從風(fēng)險(xiǎn)源頭加強(qiáng)控制，及時(shí)識(shí)別并應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)；在條件成熟情況下，可引入第三方評(píng)估，確保交易公開(kāi)、公平、公正。此外，還要加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的操作流程教育培訓(xùn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和應(yīng)對(duì)能力。

推動(dòng)區(qū)域合作。推動(dòng)區(qū)域合作是降低土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨區(qū)域交易風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。強(qiáng)化政策協(xié)同與互認(rèn)，建立跨區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制，增進(jìn)跨區(qū)域間的協(xié)作與溝通，促進(jìn)土地資源合理布局與高效運(yùn)用。通過(guò)區(qū)域合作，強(qiáng)化政策協(xié)同和信息共享機(jī)制，可以實(shí)現(xiàn)土地資源的互補(bǔ)和共享，降低交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高交易效率和效益。

優(yōu)化交易平臺(tái)功能。隨著土地增減掛鉤政策的深入實(shí)施，各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)積極推動(dòng)土地增減掛鉤交易平臺(tái)的建設(shè)與完善。通過(guò)優(yōu)化提升交易平臺(tái)對(duì)供需信息精準(zhǔn)匹配、調(diào)劑功能，可以降低交易成本和時(shí)間成本，提高交易效率和透明度。同時(shí)，統(tǒng)一交易平臺(tái)還可以加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防控，保障交易雙方的合法權(quán)益。

完善補(bǔ)償機(jī)制。在土地增減掛鉤項(xiàng)目指標(biāo)跨市交易中，應(yīng)完善補(bǔ)償機(jī)制，確保農(nóng)民和土地權(quán)益人的合法權(quán)益得到充分保障。充分尊重群眾意愿和訴求，保障他們的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。建立健全土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式，確保補(bǔ)償資金及時(shí)到位、公平合理。加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償資金的監(jiān)管和管理，防止資金挪用和濫用問(wèn)題的發(fā)生。