政策引導下的房地產(chǎn)市場回穩(wěn)預期與未來展望

2024年12月9日中央政治局會議強調(diào)要“穩(wěn)住樓市”，這反映了中央更加堅定的穩(wěn)樓市態(tài)度。2024年12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議再次明確要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并且強調(diào)“有效防范化解重點領(lǐng)域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”。這為未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向，可以預見未來樓市將圍繞“穩(wěn)”字發(fā)力。

穩(wěn)住樓市的自標在未來一到兩年內(nèi)有望實現(xiàn)

2024年9月召開的中央政治局會議提出促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對市場預期的改善起到了積極作用。房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的實質(zhì)是“量升而價穩(wěn)”。隨著監(jiān)管部門逐步落地多項支撐房地產(chǎn)市場的政策“組合拳”，多重利好政策的疊加效應(yīng)在市場上已有所顯現(xiàn)。1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2024年全國房地產(chǎn)市場基本情況顯示，銷售、融資等多個指標繼續(xù)改善。2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9% ，降幅較1一11月收窄1.4個百分點，該指標已連續(xù)7個月收窄；新建商品房銷售額96750億元，下降 17.1% ，降幅收窄2.1個百分點。這表明房地產(chǎn)市場正走向止跌回穩(wěn)，走穩(wěn)的趨勢較為明顯。預計2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但能否實現(xiàn)還需綜合考量政策力度、居民預期、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素，市場出現(xiàn)波動也是有可能的。

努力實現(xiàn)市場回穩(wěn)

一是繼續(xù)引導房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴控土地供應(yīng)，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；四是繼續(xù)推進地方政府收儲力度，支持市場回穩(wěn)。

從數(shù)據(jù)來看，2024年房地產(chǎn)市場下跌堪比2022年，但與2022年不同的是，當年市場是加速下滑的，2024年的市場是逐步改善的。如果從2021年7月（本輪房地產(chǎn)市場下跌的起點）開始逐月看銷售同比增速的變化，整體呈現(xiàn)先快速下跌、后逐步回穩(wěn)的趨勢。2022年4月，我國商品房銷售面積同比增速為 -39% ，為增速的最低點，隨后市場跌幅總體上是逐步收窄的，至2024年10月，商品房銷售面積當月同比僅下降 1.63% ，11月當月同比增速首次由負轉(zhuǎn)正，為 3.25% ，12月同比繼續(xù)正增長，市場走穩(wěn)的趨勢較為明顯。如果這一狀態(tài)能繼續(xù)保持，則可以順利實現(xiàn)12月中央經(jīng)濟工作會議提出的穩(wěn)住樓市的政策目標。即使未來一到兩年我國房地產(chǎn)市場仍然下行，下行幅度也將不斷收縮，穩(wěn)住樓市的目標也很有可能在未來一到兩年實現(xiàn)。

而從2021年7月開始并持續(xù)至今的本輪調(diào)整，是我國房地產(chǎn)發(fā)展進入新的發(fā)展階段的重要過渡，未來行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過去20年。中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議提出“穩(wěn)住樓市”的政策導向，為歷年會議首次提及，釋放了更加堅定地推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的信號。房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的實質(zhì)是指“量升而價穩(wěn)”。目前，四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購、降低交易稅、降低首付比例等，北京、上海政策力度相對謹慎，而廣州全面放開限購，整體政策力度最天。

展望未來，要促進房地產(chǎn)市場“正跌回穩(wěn)”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空間。目前，我國新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率低于 3.5% ，已達歷史最低水平，有利于促進需求。另外，財政部明確指出地方政府專項債可用于收購存量商品房，還可以用于土地儲備，這是一個創(chuàng)新，有利于商品房庫存去化，也能有效緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。相信在一兩年內(nèi)大部分一二線城市都可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市則需要較長時間。

2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調(diào)整限購限售政策、貸款利率調(diào)整等，政策力度全方位不斷增強。尤其2024年9月底以來房地產(chǎn)政策進一步放松后，月度銷售改善明顯。從具體政策調(diào)整角度分析，隨著房地產(chǎn)市場逐漸回歸常態(tài)化，部分特殊時期及特定區(qū)域的政策將逐步淡出。這些政策多是基于過去20年房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的背景而制定的，如限購、限售等。同時，一些僅針對當前市場下行階段的應(yīng)急性政策，例如“白名單”“收儲”等，也預計會隨著時間推移而逐漸退出市場。相對地，一些常規(guī)性政策，如利率調(diào)整等，未來可能會持續(xù)作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。

目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的困難

從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難問題是有效需求不足，市場出清仍不徹底。2021年，我國新建商品房銷售面積為17.94億平方米，2024年只有9.74億平方米，3年下降幅度達 45.7% ，這意味著行業(yè)產(chǎn)能大量閑置。即使房地產(chǎn)行業(yè)本身進行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但是過去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2014一2023年，成交的土地規(guī)劃建筑面積達212.95億平方米，但成交商品房面積僅147.08億平方米，仍然有65.87億平方米的潛在庫存空間。同時分結(jié)構(gòu)來看，我國商辦用房的去化形勢要比住宅更加嚴峻。上海商辦用房去化周期甚至超過160個月，而且從過去的供應(yīng)過剩發(fā)展到如今的供應(yīng)嚴重過剩、需求下降雙重夾擊。

對于這一問題只能多管齊下。一是在市場下行期，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回，還要嚴格限制供地，維持土地市場穩(wěn)定。應(yīng)加快推進房企退出與轉(zhuǎn)型，繼續(xù)減少供應(yīng)，抑制供給過剩。二是進一步擴大需求。例如對首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，更要想方設(shè)法提升居民收人，改善預期，降低房價收人比。三是加大結(jié)構(gòu)性去化力度，商辦用房的去化力度應(yīng)該更大。我建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，更改商品用房的征稅方式，適當降低稅率，加速去化。

從房企交出的“成績單”來看，銷售下行、“造血”能力減弱、現(xiàn)金流吃緊仍是行業(yè)普遍現(xiàn)狀。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)人下行周期已接近三年半，很多房企順應(yīng)市場規(guī)律，已開始適應(yīng)發(fā)展新模式。例如以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”的運營模式已經(jīng)走到了盡頭，原因是高周轉(zhuǎn)對應(yīng)的是商品房的高去化速度，但當前市場根本無法快速去化，高周轉(zhuǎn)也就無從談起。而高杠桿、高負債在當前的金融環(huán)境下更是不可能。近一段時間以來，國家越來越強調(diào)要建“好房子”，房子要安全、舒適、綠色、智能，這是對過去一段時期高周轉(zhuǎn)帶來的房屋質(zhì)量下降趨勢的否定，建“好房子”也是市場發(fā)展的方向。我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，住房問題已經(jīng)基本得到解決，市場會以改善性需求為主，要是還走“規(guī)模為王、重量不重質(zhì)”的老路，將會被市場淘汰。要審慎經(jīng)營，這是對于過去“盲目舉債，大幅擴張”經(jīng)營模式的否定。經(jīng)過三年半的調(diào)整，房企的負債結(jié)構(gòu)、A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率從2020年三季度的 64.67% 下降到2024年三季度的 60.99% ，未來這一趨勢仍將持續(xù)。這些理念會逐步融入房企的經(jīng)營模式當中?，F(xiàn)在的市場狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)市場規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

2025年房地產(chǎn)市場前景及建議

中央經(jīng)濟工作會議確定，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等舉措。

從過去幾年發(fā)展看，2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但是能否實現(xiàn)還需看政策力度、居民預期、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素，市場出現(xiàn)波動也是有可能的。

從我國房地產(chǎn)發(fā)展的長期趨勢來看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，我國一年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動都屬正常。2024年，我國商品住宅銷售面積達到8.1億平方米。為努力實現(xiàn)市場回穩(wěn)，仍然有很多工作要做，一是繼續(xù)引導房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴肅土地供應(yīng)紀律，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；四是繼續(xù)推進地方政府收儲力度，支持市場回穩(wěn)。

（盛松成為中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授、中歐陸家嘴國際金融研究院高級學術(shù)顧問。責任編輯/周茗一）