構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的最新進(jìn)展與趨勢展望

2024年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史中具有重要意義的一年。伴隨住房供應(yīng)體系、要素聯(lián)動機(jī)制、商品住房銷售制度、房屋全生命周期安全管理制度和房地產(chǎn)全過程監(jiān)管五方面改革完善所取得的重要進(jìn)展，房地產(chǎn)發(fā)展新模式開始端倪呈現(xiàn)?？傮w而言，房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建的核心是投資驅(qū)動向消費(fèi)驅(qū)動的轉(zhuǎn)換和“強(qiáng)市場+強(qiáng)保障”雙輪驅(qū)動住房供應(yīng)體系的形成。

2024年中國房地產(chǎn)市場回顧

2024年中國房地產(chǎn)市場總體上繼續(xù)處于深度調(diào)整，全年新建商品房銷售額和銷售面積都只相當(dāng)于歷史最高峰時(shí)期2021年的一半略多。2024年內(nèi)，盡管3月國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、4月30日中央政治局會議要求“強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，但直到9月，全國新建商品房銷售面積當(dāng)月同比降幅仍然超過兩位數(shù)。然而，在9月24日“金融房產(chǎn)新政”發(fā)布和9月26日中央政治局明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”之后，市場情緒有明顯升溫，10月商品房銷售面積當(dāng)月同比降幅明顯收窄，從9月的 10.82% 收窄到 1.63% ，并在11月出現(xiàn)了2021年7月以來的首次當(dāng)月同比正增長，同比增幅為 3.25% ，12月持續(xù)了這個(gè)反彈趨勢（參見圖1）。

重點(diǎn)大中城市樓市自2024年11月以來的反彈更為明顯。同花順金融數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)大中城市合計(jì)的商品房銷售面積在9月當(dāng)月同比降幅還為 -28.03% ，10月就大幅縮小為 -6.33% ，11月轉(zhuǎn)負(fù)為正為增長 11.60% ，12月延續(xù)這個(gè)勢頭并還有提升，當(dāng)月同比增幅達(dá)到 14.43% 。30個(gè)大中城市2024年第四季度商品房銷售面積不僅比2023年同期高出 7.45% ，也比2022年同期高出 4.95% ，達(dá)到了近三年同期最高。在一二三線城市中，一線城市在11一12月的反彈幅度最大，二線城市次之，三線最弱（參見圖2）。

需要說明，2024年商品房銷售面積當(dāng)月同比變動的“先降后升”，可能會存在2023年前三季度基數(shù)較高而第四季度基數(shù)較低的影響（見圖1），僅依據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)還不夠全面了解市場走勢。但可以結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年11一12月70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)變動情況來進(jìn)一步分析。該數(shù)據(jù)顯示，11月罕見地有17個(gè)城市出現(xiàn)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，還有10個(gè)城市出現(xiàn)二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，12月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上升的城市分別為23個(gè)和9個(gè)，這些數(shù)據(jù)為10月之后的市場企穩(wěn)跡象增加了更多的說服力。

當(dāng)然，考慮出現(xiàn)當(dāng)前房價(jià)環(huán)比增長的城市還比較少，環(huán)比增幅普遍也比較小，目前還不能輕言樓市企穩(wěn)已經(jīng)穩(wěn)定。2025年，面對國內(nèi)外依舊紛繁復(fù)雜且不確定性還在加大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，仍然需要通過供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力“持續(xù)用力推動”房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

2024年中國房地產(chǎn)發(fā)展模式出現(xiàn)的若干重要新跡象

2024年是落實(shí)中央提出的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的第三個(gè)整年。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提“探索新的發(fā)展模式”，2024年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，不僅需要高瞻遠(yuǎn)矚的頂層設(shè)計(jì)，也需要來自實(shí)踐探索的經(jīng)驗(yàn)積累，從而在秉持“先立后破”原則、頂層設(shè)計(jì)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)良性互動、愿景與路徑相互調(diào)適的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)。

全國新建商品房和商品住宅月度銷售面積情況（2000.01一2024.12）

2024年12月末的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在部署推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展模式時(shí)著重談了五方面的工作：一是住房供應(yīng)體系，二是要素聯(lián)動機(jī)制，三是商品住房銷售制度，四是房屋全生命周期安全管理制度，五是房地產(chǎn)全過程監(jiān)管。這由“一個(gè)體系、一個(gè)機(jī)制、兩個(gè)制度、一個(gè)監(jiān)管”組成的五方面，也是近年來房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)換取得較明顯進(jìn)展、探索經(jīng)驗(yàn)較為豐富的領(lǐng)域。

住房供應(yīng)體系

2024年，中國住房供應(yīng)體系在三個(gè)層面出現(xiàn)重要突破：一是“市場 + 保障”體系提法的正式提出，二是“租購并舉”得到新確認(rèn)并有重要新進(jìn)展，三是存量供應(yīng)活躍度超過增量供給。

2024年3月國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快完善“市場 + 保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。可見，完善“市場 + 保障”的住房供應(yīng)體系，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基本立足點(diǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在2023年12月接受新華社專訪時(shí)曾指出，此前住房供應(yīng)體系存在商品房和保障房“雙輪驅(qū)動”一長一短的現(xiàn)象，保障房建設(shè)相對滯后，供給占比偏低，短板效應(yīng)較強(qiáng)。為此可以說，2024年明確了，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的首要任務(wù)就是要把住房供應(yīng)體系存在著的“強(qiáng)市場、弱保障”的基本格局，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬?qiáng)市場、強(qiáng)保障”，并實(shí)現(xiàn)保障房的高質(zhì)量發(fā)展。

2024年7月21日發(fā)布的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》明確要求“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，并將這個(gè)要求列人健全社會保障體系的一個(gè)組成部分，納人健全保障和改善民生制度體系的工作范疇。從這個(gè)政策表述來看，不僅未來住房的民生屬性與保障任務(wù)將進(jìn)一步得到凸顯，租購并舉也更加明確地將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式下住房供應(yīng)體系的基本特征。2024年，支持租購并舉、加快租賃住房機(jī)構(gòu)化專業(yè)化社區(qū)化發(fā)展的一系列政策接續(xù)推出、加快落地。2024年1月，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布“住房租賃金融17條”，覆蓋租賃住房項(xiàng)目全周期的信貸支持產(chǎn)品體系基本形成。7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布全面推動REITs項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的1014號文，公募REITs底層資產(chǎn)首次納入市場化長租房。也在2024年，營業(yè)規(guī)模超過1000套（間）的大型租賃社區(qū)顯著增加，并以國企運(yùn)營為主，成為中國租賃住房發(fā)展的一個(gè)新特色。2024年，全國2050萬繳存人提取住房公積金2402億元用于支付房租，比2023年的2031億元增長了 18% ，是2020年1189億元的兩倍多，顯示租賃住房在消費(fèi)端獲得的融資支持持續(xù)快速增強(qiáng)。

2024年，全國二手房交易在2023年高位增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的全國35個(gè)重點(diǎn)城市二手房2024年全年成交面積為2.3億平方米，較上年增長約 5% 。多個(gè)城市的二手房交易量都顯著超過新房交易量，尤其是一二線城市。如據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年北京二手房成交1627萬平方米，相當(dāng)新房成交面積477萬平方米的3.4倍；上海二手房成交1822萬平方米，是新房成交面積710萬平方米的2.6倍。大城市二手房為主的住房供應(yīng)新時(shí)代的到來，預(yù)示房地產(chǎn)發(fā)展新模式將更加聚焦存量房地產(chǎn)的特點(diǎn)而構(gòu)建。

要素聯(lián)動機(jī)制

2024年，“人房地錢”要素聯(lián)動新機(jī)制建設(shè)明確了以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房發(fā)展計(jì)劃為重要抓手的推動思路。2024年2月住建部專門印發(fā)了通知后，各地已經(jīng)開始陸續(xù)編制并公布住房發(fā)展年度計(jì)劃，同時(shí)各地“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃也在積極謀劃之中。強(qiáng)調(diào)推動“人房地錢”要素聯(lián)動新機(jī)制建設(shè)，從根本上是為了更好順應(yīng)我國房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的外部發(fā)展新環(huán)境。面對供求總體平衡、局部總量過剩與局部結(jié)構(gòu)性短缺并存的供求新關(guān)系，能否通過要素聯(lián)動新機(jī)制的建立來更好實(shí)現(xiàn)供需精準(zhǔn)匹配，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式必須破解的重要課題。

在剛剛過去的2024年，有關(guān)部門和各地在推進(jìn)“人房地錢”要素聯(lián)動新機(jī)制的過程中逐步清晰化了幾個(gè)基本原則，一是“以人定房”。不僅是需求要跟著人走，房子供給還要以更充分滿足人的多樣化多層次需求為中心。2024年，取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的“四個(gè)取消”，降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率和降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的“四個(gè)降低”，增強(qiáng)了市場需求信號對房地產(chǎn)供給的引導(dǎo)。包括保障房建設(shè)，也明確強(qiáng)調(diào)要“以需定購、以需定建”。二是“以房定地”。不盲目供地，加強(qiáng)供地的科學(xué)性，努力推進(jìn)職住平衡。2024年5月，自然資源部發(fā)出通知，明確要求房地產(chǎn)去周期化長的城市，要堅(jiān)決壓縮乃至停止供地。2024年10月，財(cái)政部和自然資源部明確，必要時(shí)可以通過專項(xiàng)債券回收已出讓土地。三是“以房定錢”。城中村改造貨幣化安置比例的增加和“白名單”信貸規(guī)模增加到4萬億元的“兩個(gè)增加”，既為滿足真實(shí)住房需求和保障房地產(chǎn)有序供給提供了合理規(guī)模的融資，又穩(wěn)妥控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

商品住房銷售制度

2024年的中國房地產(chǎn)銷售有一個(gè)突出現(xiàn)象就是，現(xiàn)房銷售逆市高位反彈，并直接導(dǎo)致在銷售中占比上升很快。

2024年，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積2.197億平方米，較上年同比增長達(dá)到 23.4% ，與商品住宅期房銷售面積同比降幅22.8% 形成了鮮明對比，多出了46.2個(gè)百分點(diǎn)。這直接導(dǎo)致2024年全國新建商品住宅銷售面積中現(xiàn)房比重達(dá)到 26.97% ，較2023年的 18.74% 增加了8.24個(gè)百分點(diǎn)，較2020年的 10.16% 增加了16.81個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2009年以來的歷史最高。還需要看到，商品住宅現(xiàn)房的單月銷售面積自2023年7月就一直保持同比增長，2024年10月之后連續(xù)三個(gè)月同比增長超過 30% 。

現(xiàn)房銷售的逆市高增長，從一個(gè)側(cè)面說明中國城市居民的住房需求并沒有消失反而還很強(qiáng)勁，只是對于仍然有爛尾或延遲交付高風(fēng)險(xiǎn)或質(zhì)量不確定性大的期房采取了規(guī)避，對獲取及質(zhì)量有保證的現(xiàn)房的購買熱情仍然很高。從這個(gè)角度看，加快轉(zhuǎn)變商品房銷售從期房為主到現(xiàn)房為主，不僅從長遠(yuǎn)看是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求，在當(dāng)下也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要支點(diǎn)。

期房銷售制度的興起乃至在商品房銷售中占據(jù)主導(dǎo)，是建立在商品房供給存在較大短缺、房價(jià)具有強(qiáng)烈看漲預(yù)期的基礎(chǔ)上，在中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上客觀上也為加快商品房供給提供了助力。然而，當(dāng)房價(jià)看漲預(yù)期隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化而逐步消失，期房銷售自然也到了逐步退出商品房銷售舞臺中心的時(shí)候。然而，考慮到當(dāng)前大多數(shù)房企的開發(fā)融資還沒有從高度依賴預(yù)售資金的模式轉(zhuǎn)換過來，商品房從期房銷售為主到現(xiàn)房銷售為主，需要穩(wěn)妥有序，不必過于求成和搞“一刀切”。從國際來看，期房預(yù)售制度也廣泛存在，但一般要求銀行不得對期房發(fā)放按揭貸款，買家只能付定金鎖定預(yù)售房購買權(quán)。從法律角度，完全禁止期房銷售，缺乏法律依據(jù)。如何包容預(yù)售制度并優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式要解決的課題。

房屋全生命周期安全管理制度

隨著我國城市發(fā)展的主要動能從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量提升和城市更新，房地產(chǎn)發(fā)展也必然要關(guān)注開發(fā)建設(shè)、使用運(yùn)營、房屋維護(hù)與修繕的全生命周期安全。住建部在2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上首次提出，要形成房屋安全長效機(jī)制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等制度（“三項(xiàng)制度”），讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障。2024年3月住建部倪虹部長在全國兩會期間回答境外媒體記者關(guān)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式問題的時(shí)候，2024年8月住建部副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會上回答《人民日報(bào)》記者關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)展時(shí)，專門提到了“三項(xiàng)制度”。

根據(jù)住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人基于提供的數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)約有 12% 的家庭（約1.1億人）居住在1990年以前建造的房屋中，還有近5000萬居民居住在1980年以前建設(shè)的、不符合現(xiàn)有抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)的住房中，并估計(jì)到2050年我國城鎮(zhèn)住房約有 19% 的住房房齡達(dá)到50年、需要重置更新。大量城市中心城區(qū)住區(qū)面臨人口老齡化和房屋老齡化的“雙重老齡化”壓力?！叭?xiàng)制度”的建立，將不僅有力保障存量房屋的使用安全，也將積極促進(jìn)房屋及時(shí)重置更新，使得房地產(chǎn)發(fā)展既能低碳環(huán)保、避免不當(dāng)養(yǎng)護(hù)造成的不必要損耗浪費(fèi)，也能助力房屋品質(zhì)及時(shí)更新和滿足每個(gè)時(shí)代與時(shí)俱進(jìn)的高質(zhì)量要求。

房地產(chǎn)全過程監(jiān)管

房地產(chǎn)發(fā)展新模式要實(shí)現(xiàn)安全和發(fā)展的統(tǒng)籌，有效市場和有為政府的統(tǒng)一。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)面廣、涉及利益重大，但房地產(chǎn)市場容易存在信息不對稱、博弈力量不對等、壟斷易發(fā)等市場失靈現(xiàn)象，需要國家的積極介人以保障市場交易秩序的安全有序平穩(wěn)，同時(shí)為經(jīng)濟(jì)安全、金融安全和社會穩(wěn)定提供保障。

2023年10月，中央金融工作會議提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，指出了企業(yè)主體監(jiān)管和資金監(jiān)管是房地產(chǎn)監(jiān)管的重點(diǎn)方向。2024年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出房地產(chǎn)全過程監(jiān)管的概念，預(yù)示房地產(chǎn)從開發(fā)、建設(shè)、交付、流通、使用、運(yùn)營和維護(hù)等全生命周期都將加強(qiáng)和改進(jìn)政府監(jiān)管，以讓房子設(shè)計(jì)得更好、建得更安全、居民買得更放心、住得更安心、用得更省心。在數(shù)字時(shí)代、人工智能時(shí)代，房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，必然要與智慧城市治理平臺建設(shè)緊密結(jié)合，以全方位提升房地產(chǎn)監(jiān)管的數(shù)字化、智慧化、智能化水平，來促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

總結(jié)與趨勢展望

基于2024年中國房地產(chǎn)業(yè)在住房供應(yīng)體系、要素聯(lián)動機(jī)制、商品住房銷售制度、房屋全生命周期安全管理制度和房地產(chǎn)全過程監(jiān)管等方面出現(xiàn)的重要新進(jìn)展，可以歸納為中國房地產(chǎn)發(fā)展正在日益呈現(xiàn)從投資驅(qū)動向消費(fèi)驅(qū)動的總體趨勢，越來越以滿足居民多樣化多層次住房需求為中心、以提高使用者的消費(fèi)體驗(yàn)為價(jià)值創(chuàng)造源泉。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)代，多樣化多層次的住房消費(fèi)都應(yīng)得到更多鼓勵。只要是合理的住房消費(fèi)，不管是剛需還是改善需，不管是產(chǎn)權(quán)型還是租賃型，是先租后售、先售后租還是夾層型（比如住房合作社），租賃型中是長租短租，長住型還是候鳥型、家庭型還是養(yǎng)老型，普通型還是非普通型，公寓型還是別墅型，都應(yīng)該被鼓勵和支持。

此外，中國房地產(chǎn)發(fā)展越來越具有包容性，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、居有所安、住有宜居，已經(jīng)越來越成為社會共識，而這就需要加快“強(qiáng)市場 + 強(qiáng)保障”雙輪驅(qū)動的住房供應(yīng)體系構(gòu)建。先立后破有序推動房地產(chǎn)發(fā)展從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動，加快建立具有高包容性的“強(qiáng)市場 + 強(qiáng)保障”新型住房供應(yīng)體系，既是順應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化的必然要求，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。

（陳杰為上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院長聘教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任。責(zé)任編輯/周茗一）