房地產(chǎn)新模式： 轉(zhuǎn)型動因、重要方向及制度變革

房地產(chǎn)新模式是關(guān)系到行業(yè)可持續(xù)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的大事。房地產(chǎn)舊模式的根本特征是“以售為主”，人口紅利與快速城鎮(zhèn)化紅利的重大轉(zhuǎn)變要求房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)向“租購并舉”新模式，重點是加強租的分量。我們認(rèn)為，長租公寓、服務(wù)型養(yǎng)老公寓、旅居公寓等以租為主的三種公寓是新模式重要的發(fā)展方向與具體載體。要使轉(zhuǎn)型順利推進，必須對模式運行的底層邏輯進行大刀闊斧的制度改革，通過富有彈性的土地規(guī)劃與出讓制度、取消增值稅和所得稅預(yù)征以及進一步優(yōu)化房地產(chǎn)REITs制度，重塑行業(yè)相關(guān)主體的激勵、行為及其互動方式。

“以售為主” 的房地產(chǎn)舊模式及轉(zhuǎn)型必然性

舊模式的根本特征是“以售為主”

房地產(chǎn)舊模式通常被概括為“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式，這一概括雖然形象地刻畫了供給側(cè)房企的行為特征，但并不完全也沒有探討模式背后的深層次制度原因。房地產(chǎn)舊模式的根本特征是“以售為主”，即主要通過“售”而非“租”的方式實現(xiàn)供給側(cè)要素與需求側(cè)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)與互動，“三高”只是這一根本特征引致的供給側(cè)具體表現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場“以售為主”存在一系列制度根源：

第一，土地要素供給方式助推“以售為主”。土地批租制導(dǎo)致房企只有把房子賣出去才能回本，這使房企天然具備“以售為主”的激勵。2002年全面實行“招拍掛”政策，地方政府成為住宅用地壟斷供應(yīng)者，多賣地、賣貴地成為其政策導(dǎo)向，這自然使得房企目標(biāo)轉(zhuǎn)向多賣房、賣貴房。

第二，金融要素供給方式進一步助推“以售為主”模式，并產(chǎn)生“高負(fù)債、高杠桿”的金融現(xiàn)象。預(yù)售制和開發(fā)貸的出現(xiàn)是為了解決房企賣房過程中建設(shè)資金不足的問題，其最初解決的是沒錢蓋房的問題，預(yù)售資金和貸款主要對應(yīng)建安成本；隨著地價在房價中占比越來越高，預(yù)售資金和開發(fā)貸主要用于解決沒錢拿地的問題，這就導(dǎo)致借貸資金用途的漂移乃至異化；而隨著預(yù)售制度完善（四證齊全才能預(yù)售）以及開發(fā)貸嚴(yán)禁用于土地前融，信托資金借助“金融創(chuàng)新”的外衣進人土地前融環(huán)節(jié)，這又衍生出影子銀行和土地金融亂象。此外，按揭貸款制度和預(yù)售制的結(jié)合從需求側(cè)強化了“以售為主”這一模式：按揭貸款是用于解決購房人資金不足以及消費跨期配置問題，這筆資金成為房企最大的一筆無息貸款，房企回饋于購房人的“甜頭”是期房比現(xiàn)房低得多的價格，使購房人借助銀行資金在未拿到現(xiàn)房之前就可以享受資產(chǎn)增值收益。

第三，房企稅收預(yù)征制度也強化了“以售為主”模式并倒逼房企“高周轉(zhuǎn)”。預(yù)征土地增值稅必然要求房企售出房產(chǎn)才能真正實現(xiàn)土地增值，預(yù)征增值稅和所得稅增加了房企成本，房企須加速庫存周轉(zhuǎn)以降低開發(fā)成本。

人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利的轉(zhuǎn)變與舊模式轉(zhuǎn)型的必然性

一系列犬牙交錯的土地制度、金融制度和稅收制度是“以售為主”舊模式形成的制度基礎(chǔ)，也是導(dǎo)致房價快速上漲和房企過度冒險的根源。舊模式之所以在過去30多年中能夠存續(xù)，還依托于需求側(cè)兩個重要的經(jīng)濟條件，即人口紅利和快速城市化紅利。這兩大因素導(dǎo)致住房需求快速增長，房價上漲預(yù)期形成并持續(xù)，為舊模式提供了生存土壤。

隨著我國進人新發(fā)展階段，以上兩大紅利發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房價上漲預(yù)期明顯減弱，這也使得舊模式向新模式轉(zhuǎn)型成為必然。從需求端看，人口負(fù)增長和城鎮(zhèn)化進程放緩導(dǎo)致住房需求疲軟。2022年我國人口減少85萬，中國人口正式進入負(fù)增長時代。2024年，我國城鎮(zhèn)居民占人口的比重達到 67% ，接近諾瑟姆曲線第二階段（城鎮(zhèn)化加速期）的終點，這意味著快速城鎮(zhèn)化階段基本過去。根據(jù)吳璟和徐曼迪（2021）測算，2021一2025年間年均城鎮(zhèn)新增住房需求約為656萬套，2026一2030年間降至年均455萬套，分別較2011—2015年下降 33% 和 53% 。從供給端看，我國人均住房存量已達到相當(dāng)水平：根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年全國人均住房建筑面積達到41.76平方米，人均住房間數(shù)1.2間（城鎮(zhèn)人均住房間數(shù)0.99間），每人享有獨立居住空間的美好向往從理想走進現(xiàn)實。

邁向“租購并舉” 的新模式：以租為主的三種公寓是重要的發(fā)展方向與具體載體

新模式轉(zhuǎn)向何方，“租購并舉”是目前已經(jīng)取得的最大共識之一。隨著供求關(guān)系的重大變化，普遍的房價上漲將不復(fù)存在，租金也回落到可支付范圍內(nèi)，住房回歸耐用消費品屬性，租購并舉的條件客觀上具備了。居民選擇租，還是購，主要取決于個體偏好和支付能力的差異。考慮到舊模式下長期“以售為主”導(dǎo)致“重售輕租”，發(fā)展租賃住房實際上就是“租購并舉”的新模式的應(yīng)有之義。我們認(rèn)為，長租公寓、服務(wù)型養(yǎng)老公寓、旅居公寓等以租為主的三種公寓是重要的發(fā)展方向，能夠有效加強“租購并舉”中租的分量，這是人口紅利和城市化紅利重大轉(zhuǎn)變后的適應(yīng)性戰(zhàn)略調(diào)整。

發(fā)展長租公寓為新市民提供基本體面的租住環(huán)境

盡管我國人口負(fù)增長且城鎮(zhèn)化進程放緩，但城鎮(zhèn)化進程還有至少10個百分點的空間，新市民人口的持續(xù)增長與居住條件改善會導(dǎo)致一線和熱點二線城市的租賃市場需求增加。

新市民群體約有3億人，主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。新市民主要群體是未落戶的流動人口且以青年人為主，根據(jù)研究，80后成為流動人口的主力，他們作為產(chǎn)業(yè)工人的中堅和新市民的主體，更高的人力資本和更多元化的職業(yè)選擇，決定了其落腳并落戶城市的意愿更強，返回農(nóng)村的概率較小，住有所居解決方案的重心在城市。

新市民的增長為何引致租賃市場需求增長呢？第一，新市民住房支付能力有限，租房是低成本解決方案。根據(jù)貝殼研究院（2021）對北京、上海等10個一、二線城市的調(diào)研結(jié)果，住房租賃人群平均租金收人比為 19.9% 。假定收人為1，則租金為0.199；以這一數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，假設(shè)年利率 3.2% ！貸款8.5成、首付完全由父母資助，并根據(jù)銀行“收人為月供2倍”的基本要求，我們可以測算出新市民購房的租金資本化率上限為56.5年。一線和熱點二線城市的這一指標(biāo)還要普遍高于這一數(shù)值，這意味著在這些城市處于平均收入以下的人群較長時間是買不起房的，大多數(shù)人只能租房。第二，新市民更多地在服務(wù)業(yè)工作，近年來大量進人平臺配送、網(wǎng)約車等城市新興行業(yè)，不可能像第一、二代流動人口那樣住在建筑工棚、制造業(yè)廠區(qū)。一方面，他們對居住品質(zhì)和周邊配套的要求會對基本體面的租賃住房產(chǎn)生強烈的需求；另一方面，流動人口中有相當(dāng)比例是夫妻同時外出，甚至攜子女和老人外出，他們需要一個穩(wěn)定的住所，也會產(chǎn)生對租賃品質(zhì)的要求。

蔡真

大力發(fā)展長租公寓正是對新市民基本體面的租住需求的戰(zhàn)略響應(yīng)。一方面，以租為主的形式可以降低新市民住房負(fù)擔(dān)。盡管當(dāng)前房價已有較大幅度下降，但上文測算表明在一線和熱點二線城市買房仍非易事，特別是對于缺乏財產(chǎn)性“原始積累”的新市民而言。另一方面，租房可以較好地解決職住平衡問題，減少通勤時間，提升新市民的幸福感。此外大力發(fā)展長租公寓可以帶來宏觀和城市層面的積極效應(yīng)：一方面住房負(fù)擔(dān)的降低可以促進消費，另一方面職住更加平衡后可以降低碳排放和提高城市運營效率。

發(fā)展服務(wù)型養(yǎng)老公寓造福失能與半失能老人

我國人口轉(zhuǎn)變的最大特點是：2024年全國65歲及以上老年人口2.2億人，占總?cè)丝诘?15.6% ，按世界衛(wèi)生組織標(biāo)準(zhǔn)我國已進入深度老齡化社會，必然會產(chǎn)生大量的失能、半失能老人，服務(wù)型養(yǎng)老公寓發(fā)展迎來戰(zhàn)略機遇期。

發(fā)展服務(wù)型養(yǎng)老公寓具有現(xiàn)實的急迫性。根據(jù)季建偉等（2022）估算，我國失能半失能老人規(guī)模及其比例將由2020年的4564萬人和 17.11% 上升到2030年的6953萬人和17.44% ，至2050年進一步上升到12606萬人和 22% 。失能半失能老人規(guī)模的快速擴大，將引發(fā)老年照護服務(wù)需求激增。2011年民政部提出“9073”養(yǎng)老模式，即 90% 的老人通過家庭照料養(yǎng)老， 7% 的老人通過購買社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老， 3% 通過養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老；而全國老齡辦第五次抽樣調(diào)查表明，2021年 87.3% 的老人選擇在家接受照料服務(wù)， 4.9% 的老人選擇白天在照料中心晚上回家， 7.7% 選擇養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。這意味著依靠外部養(yǎng)老的現(xiàn)實比例已超過政策預(yù)期，政策標(biāo)準(zhǔn)已脫離當(dāng)前現(xiàn)實。未來，隨著家庭小型化以及“421”家庭結(jié)構(gòu)的影響進一步顯現(xiàn)，由家庭成員提供老年人照護的護理模式會越來越難以維持。對有一個以上失能老年人的“421”家庭，一對夫婦難以在工作的同時兼顧照料失能老人和孩子，對有中度、重度失能老人的家庭維持家庭照護更為艱難，中度與重度失能老人護理需要一定的專業(yè)知識和能力，特別是重度失能老人需要一對一的照護人員配置。

消費者生命周期內(nèi)的消費

服務(wù)型養(yǎng)老公寓既不同于普通住宅，也不同于專業(yè)照料設(shè)施，而是介于兩者之間的一種建筑形態(tài)。通過在建筑內(nèi)配備一定的專業(yè)設(shè)施和人員為老年人提供支持型或照料型服務(wù)，可以補足居家養(yǎng)老和養(yǎng)老機構(gòu)之間的服務(wù)缺口。從老年人視角看，服務(wù)型養(yǎng)老公寓提供了生活照料服務(wù)以及適宜的居住環(huán)境，而個體與環(huán)境適配理論指出，老年人生活滿意度很大程度上取決于個體能力與居住環(huán)境的適配度。此外，Woodamp;Saulter（2016）的研究表明，服務(wù)型養(yǎng)老公寓為老年人發(fā)展社會關(guān)系創(chuàng)造了機會，減少了孤獨、抑郁等心理問題。從機構(gòu)視角看，服務(wù)型養(yǎng)老公寓可以從提供支持和照料服務(wù)中直接盈利。此外由于養(yǎng)老設(shè)施集中于同一建筑內(nèi)且集中提供服務(wù)，服務(wù)型養(yǎng)老公寓還具有規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。Lloyd（2016）的測算表明，英國搬入服務(wù)型養(yǎng)老公寓的老人，每年在供暖、維修和水電費用方面可節(jié)約5500至5800英鎊。從政府視角看，發(fā)展服務(wù)型養(yǎng)老公寓有利于減輕財政負(fù)擔(dān)。因為很多老年人在缺乏足夠的居住選擇時會提前搬入專業(yè)照料設(shè)施，由此造成長期看護資源的濫用；而服務(wù)型養(yǎng)老公寓可以充分發(fā)揮環(huán)境的預(yù)防作用，靠前發(fā)力，從而降低老年人對長期照料設(shè)施的依賴。Matthew等（2020）對美國的研究表明，受益于服務(wù)型養(yǎng)老公寓的發(fā)展，居住于專業(yè)照料設(shè)施的老年人占比從1992年的 14.5% 下降至2013年的 12.0% 。

發(fā)展服務(wù)型養(yǎng)老公寓應(yīng)以租為主，這是需求側(cè)和供給側(cè)共同作用的結(jié)果。從需求側(cè)看，入住服務(wù)型養(yǎng)老公寓的老人以中齡和高齡老年人為主，一方面他們生命所剩時間可能已經(jīng)不多，另一方面他們在退休后收入降低明顯，因而購買服務(wù)型養(yǎng)老公寓并擁有產(chǎn)權(quán)的可能性不大。從供給側(cè)看，進入服務(wù)型養(yǎng)老公寓這一行業(yè)的機構(gòu)，其主營業(yè)務(wù)大都是護理服務(wù)或醫(yī)療服務(wù)。盡管也有少量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進人，但其根本目的是在其建設(shè)的內(nèi)部設(shè)施基礎(chǔ)上提供支持或照料服務(wù)，因而將公寓賣出的可能性較低。

發(fā)展旅居公寓服務(wù)活力老人

天力發(fā)展旅居公寓主要服務(wù)于活力老人?；盍先颂煲庵赣虚e暇時間且精力充沛的老人，他們往往享受到了改革開放紅利和住房市場化的紅利，具有較強的支付能力。盡管沒有明確的官方定義，但可以粗略估算這類群體的數(shù)量。全國老齡辦第五次抽樣調(diào)查顯示，2021年低齡老年人（60～69周歲）占比為 56.2% ，當(dāng)年60歲以上人口為2.67億人，則這一年齡段人口為1.5億人；除卻這一年齡段 6.9% 的不能自理或有部分自理困難的人口，則活力老人的潛在人口達到1.39億人。根據(jù)丹特（2014）的研究，人們在60～70歲之間的主要消費集中于醫(yī)療費用、度假與養(yǎng)老房、游輪旅行（見圖1）。這些消費行為概括起來就是旅居康養(yǎng)，它以治療慢性疾病或提高生活質(zhì)量為目的，以季節(jié)性、巡回式的生活方式為特征，既不同于短期觀光旅游又不是永久性遷移，表現(xiàn)出獨特的發(fā)展規(guī)律。

旅居公寓正是服務(wù)于旅居康養(yǎng)的建筑形態(tài)。在地理位置上，旅居公寓應(yīng)位于冬季避寒勝地（1、2月氣溫在 10～27^°C 之間、陽光充足等）或夏季避暑勝地（7、8月氣溫在20～25^°C 之間、空氣濕度較低，分布于高緯度平原或山地、高原地區(qū)），其目的在于滿足活力老人預(yù)防或治療慢病的需求，如冬季應(yīng)對哮喘、心腦血管疾病，夏季應(yīng)對熱射病、失眠、皮膚病等。旅居公寓是一種介于普通住宅和服務(wù)型養(yǎng)老公寓之間的建筑形態(tài)，其功能不同于服務(wù)型養(yǎng)老公寓對老人的照料和支持，主要是發(fā)揮康養(yǎng)、生活援助以及社交功能。因此，在周邊配套上，旅居公寓應(yīng)配備體育健身設(shè)施；為方便活力老人拿藥或應(yīng)對突發(fā)疾病，旅居公寓應(yīng)位于社區(qū)診所附近。在建筑內(nèi)部空間上，旅居公寓可配備小型食堂、提供洗衣服務(wù)，建設(shè)棋牌娛樂室或影音放映室等公共空間。

發(fā)展旅居公寓也應(yīng)以租為主。從需求端著，如果消費者購買旅居公寓，大約有半年以上的時間是空置的，并不劃算。從供給端看，進人旅居公寓這一行業(yè)的機構(gòu)，以物業(yè)公司、酒店管理集團、旅游公司為主。它們可以兩種方式運營旅居公寓：一種是租賃建筑內(nèi)部的公共空間為活力老人提供旅居康養(yǎng)服務(wù)，這是一種輕資產(chǎn)模式；另一種是購買整個物業(yè)項目，在旺季時為活力老人提供服務(wù)，在淡季時則要為流動客源提供短期租住服務(wù)。

與新模式相適應(yīng)的土地、稅收與金融制度變革

舊模式的根本特征是“以售為主”，轉(zhuǎn)向“租購并舉”的新模式，重點在加強租的分量。要使向新模式的轉(zhuǎn)型順利推進，必須對模式運行的底層制度邏輯進行根本變革，從而重塑行業(yè)相關(guān)主體的激勵、行為及其互動方式。

土地規(guī)劃和土地制度要富有彈性。第一，應(yīng)大力推進存量房改造建設(shè)租賃用房。我國住房總量已基本平衡但結(jié)構(gòu)性矛盾長期存在。特別是城市內(nèi)部土地供給結(jié)構(gòu)失衡：中心城區(qū)工業(yè)用地和商服用地過剩，居住用地則比較緊張。從國外經(jīng)驗看，服務(wù)型養(yǎng)老公寓和長租公寓都應(yīng)建設(shè)在中心城區(qū)。

存量房改造將成為平衡過剩的工業(yè)、商服用地和緊張的居住用地之間關(guān)系的重要手段。在存量房改造租賃用房過程中，宜簡化土地變性程序。第二，土地出讓可推行年租制。這是因為，“以租為主”新模式的商業(yè)邏輯是運營商提供服務(wù)，現(xiàn)金流表現(xiàn)為小額、高頻形式，而運營商的成本支出項應(yīng)與收入項現(xiàn)金流特點相匹配，年租制是未來合意的政策選擇。第三，如果短期內(nèi)土地出讓制度依然采取批租制，則土地競價的設(shè)定應(yīng)按未來租金現(xiàn)金流折現(xiàn)倒推，而競爭主體達到競價上限再競爭服務(wù)品質(zhì)。此舉自的在于防止地方土地財政沖動推高地價，導(dǎo)致運營商商業(yè)不可持續(xù)。

取消增值稅和所得稅預(yù)征適應(yīng)房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)本質(zhì)特征。第一，土地增值稅預(yù)征轉(zhuǎn)為年征。在新模式下開發(fā)商或運營商持有物業(yè)或?qū)㈤L達幾十年，如果提前對未來幾十年土地進行估價并預(yù)征土地增值稅，將會導(dǎo)致租賃市場變?yōu)椤皺幟适袌觥保瑳]有主體敢進人。為平衡財政壓力，土地增值稅可每年征收；而每年征收將極大考驗政府的土地估價能力和公信力。對此在估價方法上可采取如下方式：以五年為一間隔，五年以內(nèi)采用未來收益法估價，五年時間節(jié)點根據(jù)大宗交易情況用市場法進行估價，其間累計土增稅參照第五年估價多退少補。第二，取消所得稅預(yù)征。因為運營租賃公寓實際上是掙慢錢、苦錢的服務(wù)活動，取決于服務(wù)質(zhì)量、滿租率等指標(biāo)，采取預(yù)征的方式會打擊運營商積極性。

進一步優(yōu)化REITs政策完善房地產(chǎn)金融制度。因為運營商長期持有物業(yè)并管理資產(chǎn)的運營模式，其現(xiàn)金流特點表現(xiàn)為小額、高頻、長周期，這與REITs產(chǎn)品的特點是完全適配的。當(dāng)前REITs制度還可從以下三個方面完善：第一，進一步擴大租賃住房REITs的品類。保租房REITs可擴展至長租房REITs，可新增服務(wù)型養(yǎng)老公寓、旅居公寓。第二，開發(fā)REITs配套融資工具。對于REITs來說傳統(tǒng)融資工具如貸款涉及較大本金償還，必然會影響正常的股息分派，建議大力發(fā)展沒有本金攤還的CMBS產(chǎn)品。第三，發(fā)展Pre-REITs、私募REITs等產(chǎn)品，形成多層次不動產(chǎn)資本市場。