基于ISM的社會(huì)資本參與保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目制約因素研究

0 引言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，部分城市住房供需矛盾加劇，新市民、青年人等群體面臨住房困難等壓力。現(xiàn)有公共租賃住房主要面向兜底保障群體，而小戶型、低租金租賃住房供給不足。在此背景下，保租房的理念應(yīng)運(yùn)而生。2020年，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》首次提出“保障性租賃住房”概念，并明確擴(kuò)大供給[1]此后，“十四五”規(guī)劃綱要將其列為重點(diǎn)工作，計(jì)劃在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新增650萬(wàn)套（間）保租房，強(qiáng)調(diào)多主體、多元化供給[2]。保租房主要面向新市民、青年人等群體，是“十四五”期間我國(guó)住房保障體系的三大支柱之一[3]。黨的二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，加快建立“租購(gòu)并舉”的住房制度[4]。然而，當(dāng)前保租房建設(shè)面臨資金短缺和運(yùn)營(yíng)效率不高的問(wèn)題，政府財(cái)政資金難以滿足大規(guī)模建設(shè)需求。因此，政府與社會(huì)資本合作模式正逐步引入，目的是提供建設(shè)所需資金，同時(shí)提高資源使用效率和服務(wù)質(zhì)量。然而，從實(shí)踐來(lái)看，社會(huì)資本參與度低，導(dǎo)致保租房建設(shè)項(xiàng)目資金投人不足，推進(jìn)速度受限。探究如何激發(fā)社會(huì)資本的參與熱情，打造多元化供給體系與高效運(yùn)營(yíng)架構(gòu)，是推動(dòng)住房保障體系完善和提升公共服務(wù)供應(yīng)機(jī)制的關(guān)鍵所在。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者圍繞保租房建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)展了大量研究。Huh等[5]通過(guò)對(duì)韓國(guó)租賃住房的深入研究，認(rèn)為應(yīng)該擺脫過(guò)去由國(guó)家主導(dǎo)的住房供應(yīng)模式，轉(zhuǎn)而追求住房供應(yīng)體系的多樣性。Gil-bert^[6] 指出，全球約1.2億人依賴租房生活，但這一群體所面臨的問(wèn)題卻鮮受關(guān)注，因此政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，著力解決租金與收入比例過(guò)高、住房質(zhì)量欠佳、居住空間過(guò)度擁擠及房東剝削租客等問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)房東與租客之間的利益平衡。國(guó)內(nèi)學(xué)者也對(duì)保租房進(jìn)行了廣泛研究。馬秀蓮認(rèn)為，保租房作為中間租賃形態(tài)，應(yīng)長(zhǎng)期規(guī)劃并推進(jìn)大眾化建設(shè)，優(yōu)先解決供給的長(zhǎng)期穩(wěn)定性問(wèn)題，同時(shí)積極培育非營(yíng)利主體，并由政府提供長(zhǎng)期融資支持，以確保保阻房的可持續(xù)發(fā)展。李強(qiáng)等[8]以上海市為例，借鑒倫敦經(jīng)驗(yàn)，提出加快規(guī)劃、保障供應(yīng)、豐富供給等新思路，以應(yīng)對(duì)住房挑戰(zhàn)，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。左進(jìn)等基于房租收入比對(duì)城市進(jìn)行分類，比較保租房供給制度，發(fā)現(xiàn)共性問(wèn)題及城市差異，提出供需匹配、政策優(yōu)化及建設(shè)規(guī)劃等建議，并針對(duì)不同類型城市明確優(yōu)化重點(diǎn)。劉雙良等[以天津市為例，探討影響大城市青年保租房滿意度的關(guān)鍵因素，發(fā)現(xiàn)整體滿意度為“一般滿意”，并提出通過(guò)優(yōu)化材料、選址、戶型、定價(jià)及社區(qū)治理等措施來(lái)提升青年的居住滿意度的建議。齊錫晶等[界定開(kāi)發(fā)企業(yè)參建模式，并構(gòu)建了一個(gè)綜合性的保租房項(xiàng)目效益評(píng)估模型，該模型覆蓋了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和福利領(lǐng)域，采用改進(jìn)白化權(quán)函數(shù)和AHP-EWM權(quán)重方法，并以沈陽(yáng)市為例進(jìn)行驗(yàn)證，同時(shí)提出相應(yīng)的優(yōu)化建議。

綜上所述，現(xiàn)有研究主要集中在住房政策、居住滿意度及評(píng)價(jià)體系方面，而對(duì)于社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目所面臨的制約因素及層次關(guān)系研究尚顯不足。因此，本文通過(guò)解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）對(duì)社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目制約因素進(jìn)行了分析，識(shí)別出影響社會(huì)資本參與意愿的主要制約因素，并進(jìn)一步利用ISM分析各制約因素間的層次關(guān)系，旨在為構(gòu)建保租房建設(shè)項(xiàng)目多元參與供給模式提供理論支持，進(jìn)而加速推動(dòng)我國(guó)住房保障體系的完善和發(fā)展。

1社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目制約因素的識(shí)別與確定

1.1 制約因素識(shí)別

為探究社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的制約因素，借助“中國(guó)知網(wǎng)”和“GoogleScholar”平臺(tái)廣泛搜集國(guó)內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)。在文獻(xiàn)篩選過(guò)程中，重點(diǎn)聚焦于主題相關(guān)性高和學(xué)術(shù)影響力強(qiáng)的資料，以確保研究的深度與廣度。通過(guò)對(duì)這些文獻(xiàn)的梳理與分析，提取并歸納出制約因素，確保所識(shí)別的制約因素能準(zhǔn)確反映社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中所面臨的主要挑戰(zhàn)。初步識(shí)別出17項(xiàng)社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目制約因素，見(jiàn)表1。

1.2 制約因素確定

在初步確認(rèn)所識(shí)別的制約因素后，本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)這些制約因素展開(kāi)進(jìn)一步的整理、分析與驗(yàn)證。為確保調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性和可靠性，問(wèn)卷主要面向社會(huì)資本及保租房領(lǐng)域的專業(yè)人士發(fā)放，涵蓋國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、政府部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)等多元主體。問(wèn)卷采用李克特5級(jí)量表進(jìn)行評(píng)分，以量化評(píng)估不同制約因素的重要性。其中，1分表示“不重要”，而5分則表示“非常重要”。本次調(diào)查總共發(fā)放問(wèn)卷213份，回收有效問(wèn)卷168份。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：被調(diào)研者中，36.9% 來(lái)自國(guó)有企業(yè)， 28.6% 來(lái)自民營(yíng)企業(yè)，7.9% 來(lái)自政府部門(mén)與公共機(jī)構(gòu)； 6.4% 來(lái)自金融機(jī)構(gòu)與融資平臺(tái)。調(diào)研對(duì)象的男女比例接近 3：1 ：本科及以上學(xué)歷占比 86.2% ；工作年限5年以上的占比 84.7% 。根據(jù)SPSS分析結(jié)果來(lái)看，Cronbach's α 系數(shù)為0.933，遠(yuǎn)高于0.6，表明問(wèn)卷具有較高的內(nèi)部一致性；KMO值為0.919，大于0.9且接近于1，說(shuō)明數(shù)據(jù)適合進(jìn)行因子分析；顯著性Sig.為0.000，遠(yuǎn)小于0.001，進(jìn)一步驗(yàn)證了數(shù)據(jù)的可靠性。這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)充分證明了觀測(cè)指標(biāo)的可靠性和有效性，完全滿足研究的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果，最終確定了15項(xiàng)社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目主要制約因素，見(jiàn)表2。

2 解釋結(jié)構(gòu)模型構(gòu)建

解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是一種將高復(fù)雜性系統(tǒng)拆解成多個(gè)子系統(tǒng)的方法，通過(guò)構(gòu)建因素間的關(guān)聯(lián)序列，清晰展現(xiàn)各因素間的內(nèi)在關(guān)系。由于社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的制約因素眾多，且這些因素間相互關(guān)聯(lián)、相互作用，運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型可以有效地處理有關(guān)要素及其相互關(guān)系的信息。該模型將抽象轉(zhuǎn)化為具體，并分析各制約因素之間的相互作用，從而明確研究問(wèn)題的層次和整體結(jié)構(gòu)[14]。因此，本文采用ISM研究社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的制約因素。

2.1 確定鄰接矩陣

將表2中的15項(xiàng)主要制約因素進(jìn)行編號(hào)，得到制約因素集合 S_i 國(guó) 。在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建鄰接矩陣 ，其中 a_ij 表示各因素之間的關(guān)系，具體定義如下

為了確定社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目各制約因素間的相互關(guān)系，本研究邀請(qǐng)了8名在該領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家，采用問(wèn)卷調(diào)查的方式開(kāi)展研究。由于制約因素間關(guān)系的復(fù)雜性，若至少有1名專家認(rèn)為因素 S_i 與因素 S_j 不相關(guān)，則采用“一票否決”的方法，即認(rèn)為因素 S_i 與因素 S_j 無(wú)影響。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，最終構(gòu)建了鄰接矩陣A，即

2.2 計(jì)算可達(dá)矩陣

基于鄰接矩陣 A ，通過(guò)迭代分析計(jì)算可達(dá)矩陣M ，以明確各制約因素間的直接與間接關(guān)系[14]。根據(jù)布爾代數(shù)的運(yùn)算規(guī)則，將矩陣 （A+I） 進(jìn)行n 次冪運(yùn)算，直至滿足以下條件

M=（A+I）^n-1≠（A+I）ⁿ=（A+I）ⁿ⁺¹ （2）式中， 為可達(dá)矩陣； Π_I 為單位矩陣； n 為自然數(shù)。

經(jīng)計(jì)算，得到社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目制約因素的可達(dá)矩陣 ，即

2.3 劃分系統(tǒng)層次結(jié)構(gòu)

在層次劃分環(huán)節(jié)，重點(diǎn)聚焦社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)各制約因素間的層次性關(guān)系。依據(jù)可達(dá)矩陣M，可推導(dǎo)出可達(dá)集合 R ?？蛇_(dá)集合 R 指在可達(dá)矩陣中某一要素對(duì)應(yīng)的行里所有取值為1的元素所構(gòu)成的集合。進(jìn)一步地，當(dāng)確定可達(dá)矩陣中某一要素對(duì)應(yīng)的列時(shí)，包含取值為1的元素的集合，被定義為先行集合 Q 。最終，依據(jù) B= R∩Q 這一條件，計(jì)算可達(dá)集合 R 與先行集合 Q 的交集，從而確定交集 B 。區(qū)域劃分和級(jí)位劃分表見(jiàn)表3[14]

基于上述等級(jí)劃分，將社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目制約因素的層次結(jié)構(gòu)模型劃分為4層：第1層 ；第2層（ 'F₂?F₁₄?F₈?F₁₅? （20 ；第3層 （F₇?F₄?F₆?F₃） ；第4層 。依據(jù)特定次序?qū)Ω黝愐蛩剡M(jìn)行排列，并逐一深人探究它們之間的相互關(guān)聯(lián)，進(jìn)而構(gòu)建一個(gè)完整的解釋結(jié)構(gòu)模型，如圖1所示。

2.4 層級(jí)結(jié)構(gòu)分析

首先，制約社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的直接因素位于表象層級(jí)（第1層級(jí)），具體包括投資潛力評(píng)估難 F₁₂ 和市場(chǎng)需求波動(dòng) F₁₁ 。目前，針對(duì)保租房建設(shè)項(xiàng)目的投資潛力評(píng)估尚缺乏統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn)和方法，這使得社會(huì)資本在評(píng)估過(guò)程中難以形成準(zhǔn)確、客觀的判斷，進(jìn)而影響投資決策。此外，保租房項(xiàng)目未來(lái)的收益、成本、政策變化等存在不確定性，進(jìn)一步增加了投資潛力評(píng)估的難度。與此同時(shí)，市場(chǎng)需求的不確定性也增加了社會(huì)資本對(duì)保租房建設(shè)項(xiàng)目未來(lái)收益預(yù)期的難度。在某些地區(qū)或時(shí)間段內(nèi)，保租房的供需結(jié)構(gòu)可能存在失衡現(xiàn)象：如果供給過(guò)剩，將導(dǎo)致租金水平下降，進(jìn)而影響社會(huì)資本的投資回報(bào)；如果供給不足，則可能導(dǎo)致社會(huì)資本難以找到合適的投資機(jī)會(huì)。

其次，制約社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的間接因素位于中間層級(jí)（第2層級(jí)和第3層級(jí)），包括融資渠道局限 F₄ 、金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足 F₆ 、投資回收期長(zhǎng) F₁₀ 、租金水平 F₈ 和盈利模式局限 F₁₄ 等。盡管政府加大了對(duì)保租房建設(shè)的資金投入，并引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度，但社會(huì)資本在參與時(shí)仍面臨融資渠道相對(duì)有限的問(wèn)題。在金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面，由于保租房項(xiàng)目的流動(dòng)性和收益性相對(duì)較低，金融機(jī)構(gòu)在創(chuàng)新金融產(chǎn)品時(shí)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，導(dǎo)致金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足，難以滿足社會(huì)資本的需求。保租房的租金水平相對(duì)較低且受到政府監(jiān)管，租金收入難以在短時(shí)間內(nèi)覆蓋投資成本，導(dǎo)致投資回收期變長(zhǎng)，增加了社會(huì)資本的投資風(fēng)險(xiǎn)。保租房項(xiàng)目的盈利模式相對(duì)局限，主要依賴于租金收入和政府補(bǔ)貼，這使得社會(huì)資本在參與保租房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)面臨較大的盈利壓力，進(jìn)而限制了其參與意愿。

最后，制約社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的根本因素位于根源層級(jí)（第4層級(jí)），主要包括地價(jià)成本高 F₉ 、政策法規(guī)不完善 F₁ 和金融財(cái)稅支持匱乏 F₅ 。地價(jià)成本高是制約社會(huì)資本參與保租房建設(shè)的關(guān)鍵因素之一。政策法規(guī)不完善在一定程度上制約了社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的積極性和可操作性。另外，目前金融政策在支持保租房建設(shè)方面還存在如貸款額度、利率等方面的限制，在一定程度上影響了社會(huì)資本的投資意愿。

3 對(duì)策建議

3.1 破解地價(jià)成本困境

當(dāng)前，社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目面臨的首要難題是高額地價(jià)限制了投資者的積極性。為此，本文提出了兩個(gè)思路：第一，創(chuàng)新土地供給模式，試點(diǎn)推行土地年租制。與傳統(tǒng)的土地出讓款一次性付清的模式不同，土地年租制允許企業(yè)每年分階段繳納土地租金。這種靈活的支付方式可以顯著減輕項(xiàng)目前期的資金壓力。第二，構(gòu)建存量土地盤(pán)活機(jī)制，通過(guò)建立城市閑置土地地理信息系統(tǒng)（GIS）動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)平臺(tái)，對(duì)低效工業(yè)用地、閑置商業(yè)用地等資源進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別與價(jià)值評(píng)估。例如，上海市虹橋商務(wù)區(qū)將舊廠房改造為租賃社區(qū)，不僅有效利用了閑置土地，還大幅降低了土地成本。

3.2 構(gòu)建制度保障體系

健全的制度框架是吸引社會(huì)資本持續(xù)參與的關(guān)鍵。本文建議從三個(gè)維度完善相關(guān)制度：第一，加快專項(xiàng)立法進(jìn)程，制定專門(mén)針對(duì)保租房建設(shè)的法律法規(guī)，明確界定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)規(guī)范、監(jiān)管機(jī)制及各方主體的權(quán)利與義務(wù)，構(gòu)建統(tǒng)一、規(guī)范、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)框架，為社會(huì)資本提供清晰的行動(dòng)指南。第二，優(yōu)化行政審批流程，借鑒深圳市“多審合一、多證合一”的改革經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步推進(jìn)政務(wù)服務(wù)便民化，切實(shí)提升社會(huì)市場(chǎng)主體的滿意度和獲得感。第三，完善土地續(xù)期政策，建議明確土地使用權(quán)到期后的優(yōu)先續(xù)期條款，并建立土地增值收益分配機(jī)制，確保社會(huì)資本在土地使用過(guò)程中的合法權(quán)益得到充分保障。

3.3創(chuàng)新資金支持模式

構(gòu)建“金融 + 財(cái)稅”雙輪驅(qū)動(dòng)機(jī)制，以增強(qiáng)社會(huì)資本參與保租房建設(shè)的積極性和可持續(xù)性：在金融端，建議商業(yè)銀行創(chuàng)新開(kāi)發(fā)適配保租房特性的融資產(chǎn)品，重點(diǎn)拓展10年期以上項(xiàng)目貸、利率浮動(dòng)區(qū)間差異化等工具；同步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托基金（REITs）市場(chǎng)培育，健全REITs專項(xiàng)監(jiān)管體系，建立從項(xiàng)自篩選到上市審核的標(biāo)準(zhǔn)化流程，重點(diǎn)擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在保租房領(lǐng)域的應(yīng)用場(chǎng)景。在財(cái)稅端，形成全周期激勵(lì)機(jī)制：前端環(huán)節(jié)，建議對(duì)保租房REITs實(shí)行遞延納稅政策，將資產(chǎn)重組階段的土地增值稅計(jì)征時(shí)點(diǎn)后移至最終退出環(huán)節(jié)；運(yùn)營(yíng)階段，可參照民生基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，將房產(chǎn)稅優(yōu)惠幅度加大，并同步免除城鎮(zhèn)土地使用稅；后端環(huán)節(jié)，建議建立中央-地方財(cái)政聯(lián)動(dòng)機(jī)制，通過(guò)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付等方式定向支持保租房建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)達(dá)到年度供應(yīng)目標(biāo)的實(shí)施主體給予財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)一步激勵(lì)社會(huì)資本參與保租房建設(shè)。

4結(jié)語(yǔ)

鑒于以往研究主要集中于保租房的住房政策、居住滿意度及評(píng)價(jià)體系等方面，較少?gòu)闹萍s因素及其層次關(guān)系角度展開(kāi)探討，本研究揭示了社會(huì)資本參與度低這一關(guān)鍵問(wèn)題，并系統(tǒng)收集社會(huì)資本參與保租房建設(shè)項(xiàng)目的制約因素，通過(guò)構(gòu)建解釋結(jié)構(gòu)模型，梳理了各制約因素之間的復(fù)雜關(guān)系，為理解這些因素如何相互作用提供了有力框架。進(jìn)一步地，本研究深入剖析了根本制約因素對(duì)社會(huì)資本參與的影響機(jī)制，并針對(duì)性地提出了切實(shí)可行的對(duì)策建議。研究結(jié)果對(duì)于破解地價(jià)成本困境、構(gòu)建制度保障體系、創(chuàng)新資金支持模式具有重要參考價(jià)值。未來(lái)研究可在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探索如何通過(guò)政策創(chuàng)新和市場(chǎng)機(jī)制完善，激發(fā)社會(huì)資本的參與熱情，從而推動(dòng)住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展。

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收稿日期：2025-02-15

作者簡(jiǎn)介：

蔣立陽(yáng)（通信作者）（1999—），男，研究方向：保租房建設(shè)、裝配式建筑安全。

趙廣慶（1970一），男，正教授級(jí)高級(jí)工程師，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)投融資分析。

李欣穎（1997—），女，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝配式建筑質(zhì)量。

呂鵬（2000—），男，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、既有建筑改造。徐鵬琨（2000—），男，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、被動(dòng)式建筑成本。