危舊樓原拆原建能否推廣？

老樓要被拆除了，近40年的老住戶李女士趕來(lái)觀看，“挖掘機(jī)的大爪子一砸下去，樓板就碎了”。李女士在現(xiàn)場(chǎng)看著，心稍稍落定，舊樓終于拆除，原址將重建新樓。

3月19日，北京市豐臺(tái)區(qū)右安門街道開陽(yáng)里三區(qū)19號(hào)樓（下稱“19號(hào)樓”）正式啟動(dòng)拆除工作，這是豐臺(tái)區(qū)首批危舊樓房“原拆原建”試點(diǎn)項(xiàng)目之一。

“原拆原建”越來(lái)越多地進(jìn)入公眾視野。2025年前后，北京海淀、豐臺(tái)、石景山等區(qū)陸續(xù)有原拆原建項(xiàng)目正式開工，其中還包括片區(qū)化的小區(qū)原拆原建城市更新項(xiàng)目。2025年1月，北京市提出，實(shí)施一批居民自拆自建項(xiàng)目，實(shí)施500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治。從全國(guó)來(lái)看，近年來(lái)原拆原建項(xiàng)目在上海市、廣州市、杭州市、南京市等多地試行。

當(dāng)前，中國(guó)城市發(fā)展從增量擴(kuò)張進(jìn)入存量?jī)?yōu)化階段，城市更新提速。

2025年3月全國(guó)兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹公開表示，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。隨后，青島市市南區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將探索推進(jìn)自主更新“原拆原建”新模式。

梳理當(dāng)前多個(gè)原拆原建項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，目前“原拆原建”試點(diǎn)主要適用范圍是無(wú)法實(shí)施老舊小區(qū)改造的危舊房屋，大多是已經(jīng)被鑒定為危樓的住宅或者是不成套（沒(méi)有單獨(dú)衛(wèi)生間和廚房）的公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓。

隨著時(shí)間推移，房子越住越舊，房齡超過(guò)30年甚至40年的老舊樓房越來(lái)越多，原拆原建或自拆自建，能否為更多的老舊住宅、老舊小區(qū)新生探出一條路？

38戶居民自籌1500余萬(wàn)元背后

跨入2025年，李女士年屆60歲，老樓也老了，樓齡50余年。

開陽(yáng)里三區(qū)19號(hào)樓，建于20世紀(jì)70年代，是一處簡(jiǎn)易的三層住宅樓，樓內(nèi)只有公共衛(wèi)生間，沒(méi)有廚房，是原北京瑪鋼廠自建給職工使用的宿舍樓。地理位置優(yōu)越，地處北京市南二環(huán)與南三環(huán)之間。

38年前，作為廠里職工李女士在19號(hào)樓分到一間單身宿舍。待李女士結(jié)婚生女多年后，1996年分得兩間房居住。這一住，又是二三十年。19號(hào)樓共有38戶住戶，都是李女士的老同事，他們是這處公房的承租人。

19號(hào)樓成為一處危舊樓房，老樓的建筑本體、用電線路、基礎(chǔ)管線等設(shè)備設(shè)施老化嚴(yán)重。李女士對(duì)《財(cái)經(jīng)》稱，十多年前住戶們逐漸意識(shí)到老樓存在諸多安全隱患。樓里沒(méi)有燃?xì)夤艿?，住戶們使用煤氣罐在樓道里做飯。還有居民擔(dān)心煤氣罐丟失，把罐體放在室內(nèi)，把煤氣灶放在樓道。而樓道狹窄，門對(duì)門的兩家若同時(shí)開門，“差不多門和門就對(duì)上了”，若發(fā)生火情，疏散通道很難暢通。下水道堵塞、漏水時(shí)有發(fā)生，“一堵就是滿樓道的水”。19號(hào)樓的房屋安全問(wèn)題，令樓里居民擔(dān)心，這些年來(lái)他們多次向有關(guān)部門反映。

目前，19號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)單位是北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司（下稱“首開集團(tuán)”）。首開集團(tuán)開陽(yáng)里三區(qū)19號(hào)樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李銳對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，2007年起，北京市全面深化國(guó)有企業(yè)改革，剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能，對(duì)市屬國(guó)有企業(yè)職工住房等非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理，時(shí)至今日首開集團(tuán)已接管全市3000多萬(wàn)平方米非經(jīng)小區(qū)，不少是企業(yè)職工老舊住宅，19號(hào)樓是其中之一。

李銳稱，近年來(lái)，關(guān)于19號(hào)樓的問(wèn)題，居民和產(chǎn)權(quán)單位及有關(guān)部門都在尋求解決途徑，直到2020年北京市出臺(tái)《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（下稱“178號(hào)意見(jiàn)”）。對(duì)19號(hào)樓這樣的危舊樓，產(chǎn)權(quán)單位每年都要為其付出一定的修繕費(fèi)用，修繕又不能從根本上解決問(wèn)題，拆除重建成為可能的方向，對(duì)產(chǎn)權(quán)單位來(lái)說(shuō)也是好事。

這一政策給危舊樓重建提供明確路徑。178號(hào)意見(jiàn)指出，經(jīng)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒(méi)有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，通過(guò)翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。原則上戶數(shù)不增加，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模。排除居住危險(xiǎn)和安全隱患，推進(jìn)城市有機(jī)更新。改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多主體籌集。

危舊樓改建試點(diǎn)工作提上日程。2020年12月底，豐臺(tái)區(qū)房管局、區(qū)住建委、區(qū)規(guī)自分局等部門，完成豐臺(tái)區(qū)簡(jiǎn)易樓臺(tái)賬摸底工作，經(jīng)摸排和居民座談交流，19號(hào)樓成為初步意向試點(diǎn)項(xiàng)目。

進(jìn)行原拆原建，實(shí)施起來(lái)困難重重。右安門街道城鄉(xiāng)管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人金明彪對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，右安門街道轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)量眾多，19號(hào)樓是轄區(qū)內(nèi)唯一一棟簡(jiǎn)易樓，多年來(lái)居民有強(qiáng)烈的改善意愿。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的綜合整治改造，主要內(nèi)容是基礎(chǔ)設(shè)施改造和完善、提升類，比如外保溫層加固、上下水管線改造、加裝電梯等，這些解決不了19號(hào)樓的問(wèn)題。而原拆原建是城市更新中的新政策，給危樓解危，“需要基層先試先行”。

原拆原建項(xiàng)目必須取得居民支持。從項(xiàng)目改建意向征詢到方案確認(rèn)，需要逐家逐戶耐心細(xì)致做好居民工作，多次征求居民意見(jiàn)并取得居民同意。

19號(hào)樓從最初初步確定試點(diǎn)意向到拆除舊樓，經(jīng)歷了四年多時(shí)間。李銳稱，19號(hào)樓當(dāng)初是企業(yè)自建房，且歷史久遠(yuǎn)，當(dāng)年的用地和規(guī)劃手續(xù)并不完善，這給項(xiàng)目推進(jìn)帶來(lái)一些障礙，但最終通過(guò)市區(qū)兩級(jí)政府和房管、住建、規(guī)自等多部門，以及屬地街道和產(chǎn)權(quán)單位首開集團(tuán)的協(xié)調(diào)和配合，項(xiàng)目才得以順利推進(jìn)。2021年9月，居民達(dá)成統(tǒng)一意向同意改建。2022年9月，改建設(shè)計(jì)方案得到居民100%同意。2024年5月，項(xiàng)目實(shí)施方案得到居民100%同意。

按照重建方案，舊樓拆除后，新建樓體總建筑面積為2538.05平方米，地上4層為成套住宅38套，室內(nèi)使用面積有所增加，每套住宅都有獨(dú)立的廚衛(wèi)；地下1層為設(shè)備、配套及商業(yè)用房。根據(jù)178號(hào)意見(jiàn)，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目，市區(qū)兩級(jí)政府將按照原樓房建筑面積給予財(cái)政補(bǔ)貼，剩余資金由產(chǎn)權(quán)單位和居民共擔(dān)。其中，38戶居民自籌1500余萬(wàn)元，平均每戶出資40余萬(wàn)元，綜合改建成本約1.2萬(wàn)元/平方米。

重建需要居民出資，但對(duì)居民亦有吸引力。重建后，李女士住在原有樓層，新居帶有獨(dú)立廚衛(wèi)，建筑面積從原有約36平方米增至50余平方米。房屋性質(zhì)發(fā)生變化，李女士不再屬于公房承租權(quán)，而是轉(zhuǎn)變?yōu)樗接挟a(chǎn)權(quán)，“按照經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。但李女士需出資約45萬(wàn)元，這對(duì)她來(lái)說(shuō)“肯定有壓力”，她得向親友借款。

李女士說(shuō)，以前只有使用權(quán)，還要繳租金，“在里頭住著首先是不安全。大家都知道算賬，不同意拆除重建那以后沒(méi)有任何希望”。多年來(lái)，19號(hào)樓的居民多次反映樓的問(wèn)題，如今有了重建路徑，且試點(diǎn)申請(qǐng)下來(lái)不易，“只能自己克服經(jīng)濟(jì)上的困難”。李女士在新聞上看到，有一些原拆原建項(xiàng)目難以推進(jìn)就是卡在居民出資上，她慶幸同樓住戶最終都一致同意并簽約?！霸瓉?lái)總擔(dān)心拆不了，一天不拆，心就落不了地?！?/p>

原拆原建項(xiàng)目，為什么難？

同樣住在北京市豐臺(tái)區(qū)的孫女士，滿心期待住進(jìn)新建后的新居。

4月2日午后，陽(yáng)光晴好，孫女士坐在豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院曬太陽(yáng)，視線正前方是完成封頂?shù)男聵?。馬家堡68號(hào)院2號(hào)樓（下稱“2號(hào)樓”，相關(guān)報(bào)道見(jiàn)《財(cái)經(jīng)》2024年第5期“這棟北京危舊樓何以原拆原建？”），與19號(hào)樓一同被列為豐臺(tái)區(qū)危舊樓原拆原建試點(diǎn)，也是一棟建于上世紀(jì)70年代的簡(jiǎn)易筒子樓、職工宿舍樓。去年9月，2號(hào)樓改建項(xiàng)目順利封頂，目前工程接近尾聲。

年內(nèi)將搬進(jìn)新居，72歲的孫女士表示，“我能住進(jìn)這房子，就很知足。”舊樓拆除之后，孫女士租住在院里，眼看著施工進(jìn)展，還與居民代表實(shí)地觀看施工用料。

在城市更新領(lǐng)域，豐臺(tái)區(qū)2023年成立北京豐臺(tái)城市更新集團(tuán)有限公司（下稱“豐臺(tái)城市更新集團(tuán)”），探索城市更新，積極推進(jìn)整體更新和微更新項(xiàng)目。豐臺(tái)城市更新集團(tuán)副總經(jīng)理、豐臺(tái)區(qū)房管中心原副主任楊晨輝對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，2號(hào)樓危舊樓改建試點(diǎn)，是北京市首次探索“原拆原建+平房上樓”的改建項(xiàng)目，對(duì)2號(hào)樓老樓解危同時(shí)，將周邊歷史遺留的7戶平房居民一同納入重建后的新樓，探索出一套可借鑒、可推廣的城市更新模式。

楊晨輝解釋，此前的拆遷安置模式給政府造成沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?！拔覀冋{(diào)研了解到，居民多數(shù)還是希望留在原處，他們對(duì)周邊的公交車站、菜市場(chǎng)等都很熟悉，不希望離開原來(lái)的生活環(huán)境?！爆F(xiàn)代城市進(jìn)行城市更新下，如何適度減輕政府財(cái)政壓力，提高危舊樓房改造的適用性、可行性，兼顧居民經(jīng)濟(jì)承受力，提升居民參與感，是城市更新值得探索的問(wèn)題。按照原拆原建“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的原則，“要讓居民角色從傳統(tǒng)的‘要我改’轉(zhuǎn)向‘我要改’”。

豐臺(tái)區(qū)這兩處原拆原建試點(diǎn)，均是單體建筑重建，施工現(xiàn)場(chǎng)有限，在居民區(qū)內(nèi)作業(yè)，這也是原拆原建項(xiàng)目的難點(diǎn)之一。老樓原拆原建作業(yè)面廣泛，不只涉及樓內(nèi)居民的溝通，還需要與周圍居民充分溝通。比如19號(hào)樓的施工，涉及施工時(shí)間、建筑垃圾清運(yùn)所走的路線等，這些都需要事前充分解釋溝通和答疑。

與2號(hào)樓不同，19號(hào)樓重建使用的是模塊化裝配式吊裝技術(shù)。李銳解釋，19號(hào)樓施工現(xiàn)場(chǎng)不具備傳統(tǒng)建筑施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑的作業(yè)模式，采用模塊化吊裝，將整個(gè)建筑區(qū)分為若干模塊，通過(guò)工廠工業(yè)化預(yù)制完成后運(yùn)送至施工現(xiàn)場(chǎng)裝嵌成建筑體，“像搭積木一樣蓋房子”。這種方式近年來(lái)應(yīng)用在建筑施工領(lǐng)域，北京市西城區(qū)樺皮廠胡同8號(hào)樓“原拆原建”項(xiàng)目中也曾采用，將大幅縮短施工周期、減少施工擾民。

居民意向是原拆原建的關(guān)鍵一環(huán)，并將關(guān)系原拆原建項(xiàng)目能否成功。從公開信息可知，目前全國(guó)亦有一些項(xiàng)目，因未達(dá)到相應(yīng)的居民意向征詢率，從而影響原拆原建項(xiàng)目的推進(jìn)。

原拆原建在實(shí)施中面臨諸多挑戰(zhàn)。楊晨輝表示，從68號(hào)院2號(hào)樓試點(diǎn)項(xiàng)目看，原拆原建存在一些突出難點(diǎn)。首先，一些居民對(duì)“原拆原建”模式存在抵觸心理，還存在拆遷安置的期望，而原拆原建需居民自籌資金，涉及的多是退休職工，經(jīng)濟(jì)收入較低。其次是規(guī)劃和設(shè)計(jì)問(wèn)題。原址重建后，如牽涉用地建筑高度和建筑面積、容積率的變更，需要與相關(guān)部門協(xié)調(diào)且滿足城市規(guī)劃的要求。改建后的方案，還需征求居民建議并獲得居民同意，這些都需要反復(fù)溝通和協(xié)調(diào)。另外，還需要解決老樓的一些歷史遺留問(wèn)題，比如土地手續(xù)不完善等。

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)王凱對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，當(dāng)前城市建設(shè)的重點(diǎn)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向城市更新。中國(guó)經(jīng)過(guò)40年的改革開放發(fā)展，居民居住條件顯著改善，公開數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過(guò)40平方米。住在老房子的居民，有改善居住條件的意愿。在此背景下，原拆原建的探索開始出現(xiàn)。他和同事們?cè)鴱囊?guī)劃角度、資金保障、政府角色、居民參與、政策要求與支持等方面，分析并調(diào)研當(dāng)前的一些原拆原建項(xiàng)目。當(dāng)前常見(jiàn)的原拆原建，有多種類型：既有單棟建筑，也有成片重建的小區(qū)；按照所有權(quán)劃分，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也有公有產(chǎn)權(quán)；在資金保障上，資金來(lái)源和出資占比不同等等。各地探索的模式不盡相同，“也不宜統(tǒng)一”。

浙工新村是成片式的自主更新，浙江首個(gè)原拆原建模式重建的小區(qū)。被拆除前的浙工新村是杭州典型的老舊小區(qū)，1993年起小區(qū)多幢樓房便被鑒定為危房。2023年11月，13幢6層高的危舊樓原址重建啟動(dòng)，重建后的浙工新村為7棟11層的電梯樓房，548套住宅，配建約450個(gè)車位的地下車庫(kù)。整體更新費(fèi)用約5.3億元，548戶居民自籌4.7億元。2025年2月25日，浙工新村開啟交付。不過(guò)，近日有媒體報(bào)道稱，因超出原產(chǎn)權(quán)面積的定價(jià)、圖紙變更、新增面積土地出讓金繳納等問(wèn)題，交房時(shí)引發(fā)居民質(zhì)疑。北京市樺皮廠胡同8號(hào)樓重建項(xiàng)目，是北京市西城區(qū)通過(guò)拆除重建方式進(jìn)行改造的危舊樓改建試點(diǎn)項(xiàng)目，拆除前已被鑒定為D級(jí)危樓，是一棟單體建筑的原拆原建，共5層20戶居民。

王凱表示，重建后的浙工新村，從規(guī)劃角度看提升了住宅品質(zhì)，比如：增容不增戶，在合理范圍內(nèi)增加面積；增設(shè)停車位、“一老一小”公共活動(dòng)中心等公共服務(wù)設(shè)施；綠化率提高到25%以上。出資方案以居民自籌部分為主，戶均出資約100萬(wàn)元，不足部分由舊房改造、加裝電梯、未來(lái)社區(qū)等專項(xiàng)資金補(bǔ)齊。居民成立更新委員會(huì)，全程參與更新改造，政府在其中的角色主要是“服務(wù)”，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。樺皮廠胡同8號(hào)樓項(xiàng)目，同樣堅(jiān)持增容不增戶，“這是一個(gè)基本原則”。該項(xiàng)目鼓勵(lì)應(yīng)用新技術(shù)——采用模塊化裝配式技術(shù)，可有效減少碳排放、建筑垃圾，且縮短施工周期，三個(gè)月完成原拆原建。資金來(lái)源方面，政府和居民共擔(dān)。對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目，北京市、區(qū)財(cái)政按照5786元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原始面積部分的重建資金補(bǔ)貼，差額部分由居民自行承擔(dān)。對(duì)于新增面積，居民按照綜合改建成本全額支付。每戶居民出資18萬(wàn)-23萬(wàn)元不等。

在樺皮廠胡同8號(hào)樓項(xiàng)目中，王凱認(rèn)為政府的角色類似“項(xiàng)目總包”，由住建部門牽頭，規(guī)自委、房管、街道、產(chǎn)權(quán)單位等組成工作專班，結(jié)合北京危舊樓改建政策，解決原拆原建中的難題，協(xié)調(diào)辦理用地劃撥、建設(shè)工程規(guī)劃許可等手續(xù)?！案鶕?jù)北京市的有關(guān)政策，參照經(jīng)濟(jì)適用房辦理建設(shè)手續(xù)，原國(guó)有土地使用權(quán)全部收回，以重新劃撥的方式供給項(xiàng)目實(shí)施主體，并辦理國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)首次登記。在政策層面等于更新了重建樓70年的產(chǎn)權(quán)。”

原拆原建，能推廣到哪些舊樓？

走進(jìn)新建后的馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓，樣板間的三個(gè)不同戶型南北通透，廚房都是明廚。目前，2號(hào)樓主要剩配電柜等智能設(shè)備安裝和室外綜合管網(wǎng)施工。

施工負(fù)責(zé)人、北京市豐房建筑工程有限公司胡文濤對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，新樓在建材上都選用“好材料”，外墻質(zhì)感涂料耐用不褪色，9厘米厚的外墻保溫層，四合頁(yè)的房門、100系列斷橋鋁窗戶等，窗戶拐角均作圓角設(shè)計(jì)，消除尖銳的邊緣，“能想到的設(shè)計(jì)盡量考慮到”。

看到原拆原建試點(diǎn)項(xiàng)目在身邊“落地”，令一些老舊小區(qū)居民羨慕。楊晨輝稱，隨著各地試點(diǎn)推進(jìn)，居民認(rèn)識(shí)到原拆原建切實(shí)提升居住環(huán)境、消除安全隱患。從去年開始楊晨輝發(fā)現(xiàn)，不少地方工作人員前來(lái)調(diào)研考察原拆原建模式，同時(shí)一些居民主動(dòng)找到豐臺(tái)區(qū)房管局老舊小區(qū)辦公室，咨詢?cè)鹪Ｊ揭约叭绾螌?shí)現(xiàn)。在加裝電梯的改造中，也有居民提出，考慮到加裝電梯的成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，能否改造得更徹底，申請(qǐng)?jiān)鹪ǎ?/p>

對(duì)于前來(lái)咨詢的居民，楊晨輝解釋目前原拆原建政策和正在進(jìn)行的探索。“你的房子你要改，政府給你政策支持和引領(lǐng)，資金得主要由居民自己掏，居民發(fā)揮主導(dǎo)作用?！睏畛枯x說(shuō)。

得知可能被納入原拆原建項(xiàng)目的居民，有喜有憂。3月20日，全國(guó)兩會(huì)結(jié)束不久，張靈（化名）的父母告訴她，家里在哈爾濱的老房子可能啟動(dòng)原拆原建，社區(qū)群里發(fā)布重建項(xiàng)目調(diào)查表，重建意向包括：同意實(shí)施重建，包括優(yōu)化布局、增設(shè)地下配套服務(wù)用房等；同意負(fù)擔(dān)重建相應(yīng)成本；同意重建前產(chǎn)權(quán)注銷，重建后重新辦證等。

張靈對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，她父母家所在的樓，此前就聽說(shuō)被專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危樓，因此看到調(diào)查表，她父母很快表示同意重建，“我們的樓長(zhǎng)負(fù)責(zé)三個(gè)單元，全員同意”。但也聽說(shuō)有居民不同意，令重建前景不明，“大家經(jīng)常在群里各種猜測(cè)”。

負(fù)責(zé)開陽(yáng)里三區(qū)19號(hào)樓的李銳，近年來(lái)參與多個(gè)原拆原建項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都各具特點(diǎn)，遇到的挑戰(zhàn)有共同性也有差異。李銳認(rèn)為，原拆原建的探索，將對(duì)未來(lái)城市更新提供更多路徑，“畢竟房子越來(lái)越舊”。同時(shí)，部分試點(diǎn)對(duì)房屋70年產(chǎn)權(quán)進(jìn)行更新，也是一個(gè)探索。李銳建議原拆原建應(yīng)因地制宜，原拆原建在不同城市、特大城市的不同區(qū)域，面臨的需求和綜合效益有很大差異，因此應(yīng)綜合考慮評(píng)估其可行性。

原拆原建的探索，還需要政策的完善。王凱表示，原拆原建走出房地產(chǎn)開發(fā)的固有模式，在改善居住環(huán)境、提升居民參與更新的主動(dòng)性等方面具有優(yōu)勢(shì)?！昂芏喑鞘懈码y，難在政府拼命推，居民積極性不高。真正改善生活品質(zhì)，還是得居民有自主性，居民商量好了再往下推，政府助力。這是原拆原建模式的優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新?！钡瑫r(shí)原拆原建實(shí)施中面臨著諸多挑戰(zhàn)，與現(xiàn)行的土地征收和出讓政策如何匹配、與規(guī)劃管控的協(xié)調(diào)、新建之后房屋產(chǎn)權(quán)登記及契稅與增值稅問(wèn)題、新建住宅的車位和車庫(kù)所有權(quán)歸屬等，這些問(wèn)題需要進(jìn)一步探索并完善相關(guān)政策，避免出現(xiàn)違規(guī)操作。比如，建筑高度的調(diào)整、利用地下空間建設(shè)停車場(chǎng)、一層增設(shè)商業(yè)設(shè)施等，都存在規(guī)劃方面的調(diào)整，“制度層面如何平衡，需要進(jìn)一步探索”。

如何持續(xù)推進(jìn)原拆原建“落地”，王凱建議，增強(qiáng)政策的激勵(lì)性，如適度松綁土地政策，堅(jiān)持“增容不增戶”合理讓渡部分利益；合理確定原拆原建的適用范圍，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)；保障公共利益，綜合考慮城市建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、治理的可持續(xù)發(fā)展；完善原拆原建資金監(jiān)管；鼓勵(lì)居民參與，增強(qiáng)居民獲得感；平衡參與企業(yè)的利益等，給原拆原建模式提供更多制度保障。

目前，梳理各地試點(diǎn)的原拆原建項(xiàng)目和一些地方出臺(tái)的政策，可以發(fā)現(xiàn)符合原拆原建條件的，多是建設(shè)年代久遠(yuǎn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低的老舊住宅，且被鑒定成危樓存在重大安全隱患，或者是沒(méi)有獨(dú)立廚衛(wèi)的非成套住宅。

原拆原建模式能否從試點(diǎn)走向更大范圍？如果試點(diǎn)走向更大范圍后，此前對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目的補(bǔ)貼、政策支持等是否將有所調(diào)整？

早在2023年9月，深圳市規(guī)劃和自然資源局曾發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。該征求意見(jiàn)稿稱，市住房建設(shè)部門結(jié)合城市體檢和市住房發(fā)展規(guī)劃，劃定全市舊住宅區(qū)拆除重建及綜合整治范圍。“舊住宅區(qū)拆除重建遵循政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、市場(chǎng)運(yùn)作的原則?！?/p>

據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局官方網(wǎng)站顯示，征求意見(jiàn)稿共收到公眾意見(jiàn)1263條。《財(cái)經(jīng)》記者瀏覽公眾意見(jiàn)，多數(shù)是對(duì)具體的條款提出反饋，也有公眾呼吁優(yōu)先對(duì)其所在的住宅樓進(jìn)行改造。其中，有反饋意見(jiàn)提出，“城市更新，目前不允許業(yè)主自己組織更新，為何不能試試允許呢？建議在遵循政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，允許業(yè)主自己組織更新，業(yè)主自擔(dān)其責(zé)?！边€有反饋意見(jiàn)稱，“請(qǐng)問(wèn)改造資金怎么解決？社會(huì)資金參與城市更新的意愿有多強(qiáng)烈？”不過(guò)，在征求公眾意見(jiàn)后，目前尚未出臺(tái)正式文件。

浙江是全國(guó)首個(gè)省份出臺(tái)省級(jí)層面指導(dǎo)意見(jiàn)，推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新。2024年4月，浙江省公開《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（下稱“試行意見(jiàn)”），并稱下一步浙江將綜合考慮各地不同情況，推動(dòng)試點(diǎn)擴(kuò)面，加快形成一批多種類型的自主更新模式案例，為全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造更新探索提供浙江經(jīng)驗(yàn)。試行意見(jiàn)稱，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點(diǎn)的對(duì)象為此前浙江省有關(guān)政策中明確的拆改結(jié)合型住宅小區(qū)，且未列入房屋征收計(jì)劃?！熬用褡≌ㄔO(shè)資金原則上由產(chǎn)權(quán)人按照原建筑面積比例承擔(dān)。按各地自主更新政策增加的住宅面積（不包括原有住宅按套擴(kuò)面面積）、服務(wù)設(shè)施面積，可通過(guò)移交政府作為保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等方式用于沖抵建設(shè)成本。”

在鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅下，試點(diǎn)走向復(fù)制推廣后，是否將有可能擴(kuò)大原拆原建的適用范圍？如果居民達(dá)成合意，自主申請(qǐng)對(duì)老舊樓房原拆原建是否可行？

對(duì)此，王凱認(rèn)為，原拆原建的可適用范圍，主要是從房屋的建筑安全性角度評(píng)估。根據(jù)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)，“鑒定為C級(jí)和D級(jí)的危房，我們建議應(yīng)拆盡拆。鑒定B級(jí)的危房，鼓勵(lì)居民自治，充分尊重居民的意愿，政府不宜大包大攬”。