AMC紓困地產(chǎn)變身記

2024年冬季的一個(gè)下午，武漢市洪山區(qū)傳出一聲巨響，一棟十幾層高的爛尾樓被爆破拆除。

這棟樓原屬于武漢當(dāng)代集團(tuán)。后者在2022年陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約，無力建設(shè)“當(dāng)代南湖壹品”項(xiàng)目，面臨停工、停產(chǎn)、停銷等情況，保交樓風(fēng)險(xiǎn)和壓力陡增。此后，作為“白衣騎士”，中國長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“長(zhǎng)城資產(chǎn)”）進(jìn)場(chǎng)。

“項(xiàng)目紓困最難做的是兩端：一端是地方政府，我們需要得到政策支持；另一端是已購房業(yè)主，需要滿足他們的利益訴求。”長(zhǎng)城資產(chǎn)湖北分公司總經(jīng)理?xiàng)顚毢陮?duì)《財(cái)經(jīng)》表示，僅前期盡調(diào)的時(shí)間就花費(fèi)了八個(gè)月，才有信心接手這個(gè)項(xiàng)目。

房?jī)r(jià)下跌四年后，地產(chǎn)行業(yè)尚未走出低谷。在楊寶宏看來，最重要的是用實(shí)實(shí)在在的好處打動(dòng)購房者?！拔覀儚脑O(shè)計(jì)、建造、服務(wù)等全周期提升品質(zhì)，新戶型的得房率在95%以上?！?/p>

這僅是近年來資產(chǎn)管理公司（AMC）紓困房地產(chǎn)的一個(gè)案例。早在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，頂層設(shè)計(jì)將其確定為統(tǒng)籌化解的三大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)之一，鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行救助。其中，AMC扮演著重要角色。

到了2022年11月，中國人民銀行、原中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，鼓勵(lì)A(yù)MC發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置……鼓勵(lì)A(yù)MC通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置。

此后，AMC的角色逐漸生變，不再局限于僅僅對(duì)項(xiàng)目“輸血”，而是發(fā)展為項(xiàng)目資產(chǎn)管理人、資源整合者。在這一邏輯下，AMC參與紓困地產(chǎn)項(xiàng)目的路徑演進(jìn)：從類信貸的單一業(yè)務(wù)，延伸成“AMC收購+代建代管”“破產(chǎn)重整投資+聯(lián)合行業(yè)龍首操盤”“SPV（特殊目的公司）隔離+市場(chǎng)化帶資代建”等高階模式，以增量帶動(dòng)存量，最終盤活存量項(xiàng)目。

與此同時(shí)，隨著“好房子”首次被寫入2025年政府工作報(bào)告（下稱《報(bào)告》），其亦成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)：“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’?！?/p>

“好房子”是“穩(wěn)住樓市”的重要條件。《報(bào)告》還要求，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

不過，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，紓困業(yè)務(wù)涉及的主體信用風(fēng)險(xiǎn)大、底層資產(chǎn)復(fù)雜程度高，屬于高難度、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。因此，紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目，做好風(fēng)險(xiǎn)隔離較為關(guān)鍵。

在楊寶宏等人看來，開展房地產(chǎn)紓困應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則推進(jìn)，在充分研判底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用SPV進(jìn)行股權(quán)、資產(chǎn)隔離，投入增量資金重啟開發(fā)、升級(jí)運(yùn)營，尋求產(chǎn)業(yè)投資人與專業(yè)運(yùn)營商，最大程度爭(zhēng)取政策賦能，強(qiáng)化項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營與銷售的全流程封閉管理等風(fēng)險(xiǎn)防控，在資產(chǎn)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可隔離、后續(xù)運(yùn)營可持續(xù)、資金管理能封閉的前提下開展業(yè)務(wù)，切實(shí)防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢蔓延。

另有行業(yè)人士認(rèn)為，解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)困境，除了需要各大金融機(jī)構(gòu)注入血液及提供方案，各項(xiàng)支持政策也有待進(jìn)一步細(xì)化?！坝械娘L(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目停工較久，土地滯納金已經(jīng)變成天文數(shù)字，救助機(jī)構(gòu)有心無力。再譬如在住宅的調(diào)規(guī)過程中，新文件已出，但老文件未廢除，銜接不順影響紓困進(jìn)展。”多位AMC人士稱。

算好紓困賬：統(tǒng)籌政策性、市場(chǎng)化和風(fēng)險(xiǎn)平衡

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解過程中，資產(chǎn)管理公司在政策性的導(dǎo)向下，如何平衡經(jīng)濟(jì)效益與風(fēng)險(xiǎn)控制尤其重要。

長(zhǎng)城資產(chǎn)深圳分公司總經(jīng)理歐鵬接受媒體采訪時(shí)多次提到，要在“依法合規(guī)、經(jīng)濟(jì)可行、風(fēng)險(xiǎn)可控、退出可期”的原則下算一筆明白賬：先算大賬，再算小賬，做到多方共贏。

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，牽動(dòng)著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的多個(gè)方面。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任。”他稱。

AMC是逆周期調(diào)節(jié)工具，具有金融救助功能，是經(jīng)濟(jì)金融體系的“穩(wěn)定器”、金融風(fēng)險(xiǎn)的“防火墻”和金融危機(jī)的“救火隊(duì)”。與此同時(shí)，AMC作為商業(yè)化經(jīng)營機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)經(jīng)營需堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則和審慎經(jīng)營的要求。

“我們做紓困項(xiàng)目，但自己不能出現(xiàn)問題，要保證自身的安全?！币晃籄MC人士稱。

2025年4月，國家金融監(jiān)督管理總局印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)金融資產(chǎn)管理公司高質(zhì)量發(fā)展提升監(jiān)管質(zhì)效的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）顯示，積極落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)政策，支持受困房企項(xiàng)目紓困化險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《意見》同時(shí)提到，依法依規(guī)、穩(wěn)妥有序開展問題企業(yè)紓困業(yè)務(wù)，聚焦問題企業(yè)有效金融需求，通過過橋融資、共益?zhèn)顿Y、夾層投資、階段性持股等方式實(shí)施紓困，促進(jìn)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，恢復(fù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力和償債能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。合理審慎確定紓困企業(yè)對(duì)象，不得對(duì)違背國家政策導(dǎo)向、明顯不具備紓困價(jià)值的企業(yè)實(shí)施紓困。

“在算小賬的過程中，需要充分考慮成本與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。”歐鵬稱，工程造價(jià)這一部分基本上都是明賬。房企出險(xiǎn)后，資產(chǎn)管理公司引入代建公司都是行業(yè)頭部的央企、國企，工程質(zhì)量有所提高，而成本甚至比過去還會(huì)低一些。

拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)、回遷費(fèi)是大頭?！斑@一塊比較透明。還需考慮城市區(qū)劃周期，有些機(jī)構(gòu)可能忽視。”歐鵬表示，若當(dāng)?shù)匾?guī)劃周期為兩年，資金成本也是一筆不小的費(fèi)用。

項(xiàng)目本身情況與銷售息息相關(guān)，好標(biāo)的是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵?！皟?yōu)先選擇產(chǎn)權(quán)明確、抵押資產(chǎn)充足的項(xiàng)目，確保處置時(shí)能足夠覆蓋。核心城市優(yōu)質(zhì)住宅因去化快、溢價(jià)高更受青睞?！绷硪晃环治鋈耸糠Q。

“要選擇可賦能資產(chǎn)作為介入標(biāo)的?！遍L(zhǎng)城資產(chǎn)相關(guān)人士表示，可賦能即優(yōu)先選擇在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)流程等方面，可獲得政府意向或明確支持的標(biāo)的資產(chǎn)。一方面要把控好城市等級(jí)、資產(chǎn)區(qū)位。另一方面還要認(rèn)真研判項(xiàng)目的預(yù)期效果，加大市場(chǎng)研判力度，確保項(xiàng)目得到群眾認(rèn)可。

紓困路徑演進(jìn)：從類信貸到綜合施策

伴隨多家房企相繼爆雷，四大AMC被賦予重任，但以何種方式進(jìn)入是需重點(diǎn)思考的問題。

在債務(wù)復(fù)雜程度提升的大背景下，AMC紓困房地產(chǎn)路徑不斷演變進(jìn)化：從類信貸、單純收包處置思維，開始轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合施策。

楊寶宏表示，受困房企和項(xiàng)目，面臨的不僅僅是債務(wù)難題，還有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力弱化、市場(chǎng)號(hào)召力缺失等難題?！绊?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解過程中，我們一般直接派員或引入代建機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、成本、工程、營銷等重要環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性把控，重塑項(xiàng)目經(jīng)營管理機(jī)制。”

過去有段時(shí)間，AMC直接向危機(jī)房企注資，通過收購其他機(jī)構(gòu)的有關(guān)債權(quán)，成為債權(quán)人，之后與房企及其關(guān)聯(lián)方進(jìn)行債務(wù)重組，緩解房企壓力。

“這種情況下，被救助者依然存在品牌影響力，具備相應(yīng)的專業(yè)能力，不過目前還能自主操盤的房企很少?！毕嚓P(guān)人士稱，對(duì)資產(chǎn)管理公司而言，該模式僅適用于出現(xiàn)短期流動(dòng)性問題的項(xiàng)目。

“實(shí)質(zhì)性重組+風(fēng)險(xiǎn)隔離+代管代建”是新型且能體現(xiàn)AMC能力的紓困模式。其中，重組方案涵蓋債務(wù)重組+股權(quán)重組+資產(chǎn)重組+管理重組等。

“我們有個(gè)項(xiàng)目，施工總承包商里面有若干個(gè)分包，又衍生出來無數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)包，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，即便是小工頭也可以簽單，給財(cái)務(wù)狀況造成進(jìn)一步壓力?！币晃毁Y深A(yù)MC人士稱，實(shí)質(zhì)性重組能幫助企業(yè)擺脫經(jīng)營和財(cái)務(wù)困境，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。

風(fēng)險(xiǎn)隔離方面主要是通過交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)掌握項(xiàng)目的控制性股權(quán)，防范原股東因自身經(jīng)營原因可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)隱患向項(xiàng)目公司傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)，并確保了項(xiàng)目控制權(quán)由原企業(yè)平穩(wěn)過渡到AMC。

而引入代管代建作用在于借助代建房企的品牌力、銷售力、管理力、服務(wù)力，為紓困項(xiàng)目打造新的定位、新的賣點(diǎn)、新的形象認(rèn)知，推動(dòng)項(xiàng)目重獲信任、重獲新生。

長(zhǎng)城資產(chǎn)紓困泰禾的“深圳院子”便采取了這一模式，對(duì)該合伙企業(yè)的各項(xiàng)決策享有控制權(quán)、決定權(quán)。

“即使出現(xiàn)極端風(fēng)險(xiǎn)，比如因泰禾方原因被查封、凍結(jié)甚至處置拍賣，最后追責(zé)僅到合伙企業(yè)的份額，不會(huì)影響對(duì)項(xiàng)目公司的絕對(duì)控制，亦不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)造成不利影響?！睔W鵬稱，這樣實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目公司與原股東的風(fēng)險(xiǎn)隔離，也保障了項(xiàng)目公司的獨(dú)立性及潔凈性。

另外，在債務(wù)重組、股權(quán)控制的基礎(chǔ)上，在新增出資同時(shí)，長(zhǎng)城資產(chǎn)運(yùn)用集團(tuán)內(nèi)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)國富置業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行代建代管，派出管理團(tuán)隊(duì)全面接手了項(xiàng)目運(yùn)營管理。

AMC參與紓困地產(chǎn)項(xiàng)目還包括：“AMC收購+代建”“AMC與國央企收購+第三方代建”等。這二者相較于“實(shí)質(zhì)性重組+風(fēng)險(xiǎn)隔離+代管代建”稍簡(jiǎn)單，但也更常見。

進(jìn)一步看，“AMC收購+代建”模式是，由AMC聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人合作設(shè)立紓困基金平臺(tái)或合作平臺(tái)，AMC出資對(duì)項(xiàng)目債權(quán)進(jìn)行收購，委托產(chǎn)業(yè)投資人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全封閉管理并收取代建費(fèi)用。

而“AMC與國央企收購+第三方代建模式”為，AMC與國央企共同參與，并選擇實(shí)力雄厚的施工方（也可以是央國企或頭部民企）。“這種模式有利于安撫債權(quán)人情緒，增強(qiáng)出險(xiǎn)房企的信用等級(jí)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。

在楊寶宏看來，處在困境的房企更渴望全方位的解決方案。AMC在不良資產(chǎn)行業(yè)深耕多年，具備整合資源和解決復(fù)雜問題的能力。

除上述模式，AMC也越來越多地將共益?zhèn)糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目紓困與風(fēng)險(xiǎn)化解中?！肮惨?zhèn)谄髽I(yè)破產(chǎn)重整中主要用于債務(wù)人繼續(xù)經(jīng)營并享有優(yōu)先受償權(quán)，可幫助企業(yè)維持基本運(yùn)營或完成關(guān)鍵項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保值增值、加快破產(chǎn)資產(chǎn)處置?！敝兄秆芯吭喝耸糠Q。

在實(shí)踐中，2024年10月，長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司為北海灣春投資開發(fā)提供共益?zhèn)Y金完成出資，將用于北海東盟國際商貿(mào)城工程建設(shè)；2023年，華融資產(chǎn)旗下的華融融德牽頭實(shí)施的共益?zhèn)顿Y“保交樓”項(xiàng)目解決了700戶住宅及27戶商鋪的交樓問題。

對(duì)于2025年助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的工作安排，長(zhǎng)城資產(chǎn)稱，將以“消化存量、提質(zhì)增量”的政策為導(dǎo)向，利用集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊比較優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)投資人開展并購重組操作，加強(qiáng)政府賦能，進(jìn)一步發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，強(qiáng)化“SPV風(fēng)險(xiǎn)隔離、重整重組、實(shí)質(zhì)性管控”三位一體的風(fēng)險(xiǎn)化解。

AMC重組目標(biāo)：把爛尾樓打造成好房子

房地產(chǎn)不僅是發(fā)展問題，更是民生問題。按照慣常理解，房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目的核心在于重啟項(xiàng)目，但一個(gè)爛尾數(shù)年的項(xiàng)目在買方市場(chǎng)如何打響名頭，成了AMC這些救助機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)，打造購房者認(rèn)可、看好的好房子至關(guān)重要。

“深圳院子”一度是當(dāng)?shù)刂摹盃€尾樓”，從泰禾拿地，到AMC的救助，再到項(xiàng)目拿到預(yù)售證，深圳院子足足等了九年，原來的項(xiàng)目規(guī)劃早已過時(shí)。

在“深圳院子”項(xiàng)目中，目前項(xiàng)目方數(shù)次與政府溝通，擬修改最初的規(guī)劃方案?！叭绻€是按照原來的方案銷售，客戶幾乎是不接受的?！鄙钲谔┖炭偨?jīng)理、董事，長(zhǎng)城國富置業(yè)杜宏偉對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，作為一個(gè)2015年的樓盤項(xiàng)目，九年前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)想獲得當(dāng)下的市場(chǎng)認(rèn)可，難度極大。如果沿用九年前設(shè)計(jì)的產(chǎn)品而不去做優(yōu)化和改變，確實(shí)難以獲得如今市場(chǎng)的認(rèn)可，項(xiàng)目也就很難做到真正盤活。

把爛尾樓打造成好房子，也是AMC的必答題。“紓困成功的衡量尺度是把房子賣出去。在老規(guī)劃中，大戶型居多，得房率很低，市場(chǎng)尚未明顯回暖下，很難銷售。新戶型將在舊址上拔地而起，我們從設(shè)計(jì)、建造、服務(wù)等全周期提升品質(zhì)，大多數(shù)戶型的得房率在95%以上，甚至有些超過了100%。”楊寶宏說。

在“風(fēng)險(xiǎn)隔離+代管代建”的紓困模式下，“綠城桂湖云翠”“深圳院子”等多個(gè)紓困項(xiàng)目都引入了專業(yè)的代管代建方，借助代建房企的品牌力、銷售力、管理力、服務(wù)力，為紓困項(xiàng)目打造新的定位、新的賣點(diǎn)、新的形象認(rèn)知。

楊寶宏介紹，與綠城管理集團(tuán)跨界協(xié)同，在省、市、區(qū)三級(jí)政府的指導(dǎo)與幫助下，比照“四代建筑”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目原設(shè)計(jì)規(guī)劃方案優(yōu)化調(diào)整。目前“綠城桂湖云翠”房屋得房率約在95%以上，在洋房方面甚至做到了負(fù)公攤。“現(xiàn)在價(jià)格下降、得房率又提高。老業(yè)主也是很滿意的。其實(shí)老百姓還是希望房子的品質(zhì)要好、功能要齊全。”

將“爛尾樓”打造成“熱銷盤”的理念，與當(dāng)前政策所倡導(dǎo)的好房子趨向一致。近年來，隨著中國住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，“好房子”的內(nèi)涵不斷豐富。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹曾表示，以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，進(jìn)而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、治理好。

2025年，“好房子”概念更是被寫入《報(bào)告》?！秷?bào)告》提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

歐鵬介紹，自2022年以來，在深圳參與紓困盤活的泰禾深圳院子、坪山泰禾廣場(chǎng)、龍華岳盟、福田東山小區(qū)等項(xiàng)目已累計(jì)出資近30億元。深圳院子已經(jīng)開盤銷售，福田東山小區(qū)改造項(xiàng)目——佳兆業(yè)佳園一期已經(jīng)交付。

在建設(shè)“好房子”過程中，也出現(xiàn)了四大AMC強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的情況。例如位于深圳市龍華區(qū)的恒大岳盟舊改項(xiàng)目，因恒大爆雷陷入停工。對(duì)此，長(zhǎng)城資產(chǎn)出資15億元，聯(lián)合東方資產(chǎn)和深圳安居建業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤活重組，幫助受困房企項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)化解。目前，該項(xiàng)目已完成續(xù)建工作，并命名為“塘城NEXT TOWN”。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，長(zhǎng)城資產(chǎn)累計(jì)投放資金超100億元，帶動(dòng)超1000億元貨值存量項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，兌付房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品7.4萬戶、金額近11億元。

楊寶宏、歐鵬等人士表示，在參與房地產(chǎn)紓困過程中，遵循“依法合規(guī)、經(jīng)濟(jì)可行、風(fēng)險(xiǎn)可控、退出可期”的業(yè)務(wù)原則，促使了五方共贏。首先，購房者合法權(quán)益得到保障，通過深度運(yùn)作，將爛尾樓打造成熱銷盤，助力“保民生、保穩(wěn)定、保交樓”。其次，為地方帶來增量投資和財(cái)政收入，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供動(dòng)力。再次，發(fā)揮金融穩(wěn)定器功能，廣泛開展不良資產(chǎn)收購業(yè)務(wù)，幫助金融風(fēng)險(xiǎn)出清。

“另外，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈堵點(diǎn)、難點(diǎn)的疏通，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。受困房企得到救助，停滯受阻地產(chǎn)項(xiàng)目盤活，受困房企減負(fù)止損、改善經(jīng)營?！睏顚毢?、歐鵬等人士稱。

房地產(chǎn)紓困持續(xù)：相關(guān)配套政策待完善

“資金在紓困中很重要，但只靠錢也難以完全解決問題?！鄙鲜鲂袠I(yè)人士稱，有的項(xiàng)目停滯時(shí)間較長(zhǎng)，土地滯納金成了天文數(shù)字。例如某項(xiàng)目的土地出讓金為25億元，而滯納金卻達(dá)到了18億元。

在這位資深人士看來，這會(huì)產(chǎn)生新的問題。若風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期不建設(shè)，會(huì)造成基坑沉淀，影響周邊居民樓的安全，也難以安置之前已經(jīng)遷走的居民，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定?！暗杀究刂撇蛔?，就沒人愿意做?！?/p>

與此同時(shí)，建設(shè)好房子的目標(biāo)，也對(duì)爛尾樓的救助機(jī)構(gòu)提出了更高要求。例如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合多部門修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，對(duì)房屋質(zhì)量、層高、隔音、采光等指標(biāo)提出了更高要求。

2024年以來，已有多地對(duì)住宅設(shè)計(jì)、建筑工程容積率計(jì)算規(guī)范等進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，從總體布局、公共空間、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)、地下空間等多個(gè)方面，全方位提升住宅的居住品質(zhì)。

但落地政策還需進(jìn)一步細(xì)化?！叭粽{(diào)整原審批戶型（如增加飄窗、調(diào)整陽臺(tái)面積），則需重新提交方案。省、市、區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)大多認(rèn)可新的調(diào)規(guī)計(jì)劃，業(yè)主也贊同。但在具體批復(fù)中卻出現(xiàn)難題：過去的文件未廢除，新老文件無法順利銜接?！倍辔籄MC人士稱，建議進(jìn)一步發(fā)布與“好房子”相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，明確新規(guī)的落地細(xì)節(jié)、新舊規(guī)如何高效過渡等。

“研究?jī)?yōu)惠政策和服務(wù)保障力度。例如改變土地用途性質(zhì)、提高項(xiàng)目容積率、提高項(xiàng)目備案價(jià)，放松預(yù)售監(jiān)管政策、實(shí)施減免稅費(fèi)等招商引資措施。”東方資產(chǎn)人士曾發(fā)文稱。

長(zhǎng)城資產(chǎn)有關(guān)人士表示，很多項(xiàng)目盤活難度大、退出周期長(zhǎng)，在紓困過程中面臨不少壓力和挑戰(zhàn)。而歷史遺留問題的解決，離不開地方政府相關(guān)部門的合作支持與行政賦能。

另有行業(yè)人士認(rèn)為，受困房企提供的項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量或多或少存在一定瑕疵。例如位置偏遠(yuǎn)、地價(jià)過高、并購瑕疵等，這些問題在行業(yè)上行期不明顯，但目前充分暴露，影響較大。有些項(xiàng)目債務(wù)結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，被企業(yè)多次或大額融資，存在交叉擔(dān)保、隱性債務(wù)等情形，項(xiàng)目封閉運(yùn)行存在較大困難。“風(fēng)險(xiǎn)化解需要政策助力，進(jìn)而提升資產(chǎn)價(jià)值?！?/p>