試論居住權(quán)制度的不足與完善

居住權(quán)制度作為《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權(quán)部分的一個亮點，為某些特定的群體（例如老年人和離婚后的經(jīng)濟弱勢群體），提供了堅固的法律保護。當(dāng)今，隨著我國人口年齡結(jié)構(gòu)不斷變化，住房資源分配方式越來越多元化，落實居住權(quán)制度更加重要。這既關(guān)系弱勢群體對住房的基本需求，又關(guān)系住宅的多元利用與效能提升。同時，在運行過程中，這一制度漸漸顯露出了一些問題亟待解決。為此，筆者分析居住權(quán)制度屬性，考察其完善的必要性，提出相關(guān)優(yōu)化策略。

一、居住權(quán)制度的特點

（一）物權(quán)法定性

居住權(quán)已被納入物權(quán)法律編，具備了與物權(quán)屬性契合的對世效力。在法律框架下，一旦居住權(quán)得到法定確認(rèn)，居住權(quán)人便獲得了對抗除房屋所有權(quán)人以外任何第三方的權(quán)利。此舉確保了居住權(quán)人的生活狀況保持穩(wěn)定。例如，當(dāng)老年人基于合法居住權(quán)入住子女的住所時，即便日后子女出售該房產(chǎn)，新房主也不得驅(qū)逐老年人，亦無權(quán)對房產(chǎn)進行處置，使老年人的居住權(quán)受到法律的保障。

（二）人身依附性

居住權(quán)通常緊密關(guān)聯(lián)于特定個體的居住需求，其設(shè)立往往基于贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等身份關(guān)系，展現(xiàn)出顯著的個人專屬特征。據(jù)此，居住權(quán)不可任意轉(zhuǎn)讓，且在居住權(quán)人去世后，該權(quán)利亦不得由他人承繼。舉例來說，當(dāng)父母為確保未成年子女的居住權(quán)利而設(shè)定居住權(quán)時，此權(quán)利不僅禁止子女將其轉(zhuǎn)讓，并且在父母離世后亦不得被繼承。這種隸屬特性有效地防止了居住使用權(quán)的任意轉(zhuǎn)讓與濫權(quán)，確保了依據(jù)特定身份聯(lián)系衍生的居住權(quán)利的穩(wěn)定性與純正性。

（三）無償性為主

居住權(quán)一般在親屬關(guān)系的范疇內(nèi)設(shè)立，其核心目的是實現(xiàn)親屬之間的幫扶與照顧。因此，在絕大多數(shù)情況下居住權(quán)的取得是無償?shù)?。這種無償性對于居住需求方而言，顯著減輕了他們的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。例如，子女出于對年邁父母的孝順和照顧，為父母設(shè)立居住權(quán)，讓父母能夠無償?shù)鼐幼≡谧约旱姆课葜邪蚕硗砟?。同時，居住權(quán)制度也并非完全僵化，當(dāng)雙方達成明確的協(xié)議時，居住權(quán)也可以以有償?shù)姆绞叫惺埂?/p>

（四）期限靈活性

居住權(quán)在期限設(shè)定方面展現(xiàn)出了極高的靈活性。它既可以根據(jù)實際情況設(shè)定為短期的過渡性生活安排，以滿足一些人在特定時期的居住需求。這種靈活的期限設(shè)定方式，充分考慮了不同群體的多樣化居住訴求，使得居住權(quán)制度能夠更好地契合社會的實際情況，為人們提供更加個性化、多元化的居住解決方案。

二、居住權(quán)制度現(xiàn)存問題

（一）設(shè)立形式要件嚴(yán)苛

居住權(quán)制度建立具有較苛刻的形式要件，登記生效要求雖在一定程度上為交易安全提供了保障，但實際操作起來程序繁瑣且需要較多的資料。很多當(dāng)事人由于怕麻煩或者對登記流程不甚了解，選擇不予登記，造成居住權(quán)名存實亡的現(xiàn)象。實踐中，很多居住權(quán)的確立僅僅停留在口頭約定水平上，這將為隨后可能出現(xiàn)的爭議埋下隱患。當(dāng)事人之間一旦發(fā)生沖突，法律上不承認(rèn)的居住權(quán)就很難獲得切實的保障。

（二）權(quán)利義務(wù)界定模糊

現(xiàn)行居住權(quán)制度對權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定比較模糊。例如，居住權(quán)人能否讓親友借住、能否對房屋進行適度改造等問題并未得以明確規(guī)定。同時，關(guān)于所有者的維護職責(zé)以及是否可以監(jiān)控居住權(quán)人的使用狀況，也存在著相當(dāng)大的爭議。

（三）居住權(quán)流轉(zhuǎn)受限過度

居住權(quán)制度對流轉(zhuǎn)有過多限制。全禁轉(zhuǎn)讓與抵押使居住權(quán)人面對巨大變故所需資金而不能激活其居住權(quán)益，從而制約資源二次配置并降低制度經(jīng)濟效能。與此同時，這一嚴(yán)格流轉(zhuǎn)限制在某種程度上妨礙了居住權(quán)市場。

（四）與租賃權(quán)區(qū)分不明

居住權(quán)和租賃權(quán)對于房屋的占有和使用以及期限的設(shè)置上都有相同之處，致使實踐中二者往往被混為一談。處理居住權(quán)相關(guān)爭議時，法院易誤用租賃法規(guī)而造成判決不公正。這既損害當(dāng)事人合法權(quán)益，又影響司法公正與權(quán)威。

三、完善居住權(quán)制度的必要性

（一）保障弱勢群體權(quán)益

一些老年人面臨無獨立產(chǎn)權(quán)住房的困境時，不得不依靠子女提供居所，因此在住房方面自主性較弱。若子女的經(jīng)濟狀況或家庭關(guān)系發(fā)生變動，這些老年人的居住權(quán)利可能遭受侵害。此外，在離婚訴訟中，經(jīng)濟處于劣勢的一方往往容易遭遇居所缺失的問題，這嚴(yán)重?fù)p害了其基本生活品質(zhì)，并對社會的公正與平等構(gòu)成了挑戰(zhàn)。通過對居住權(quán)制度的優(yōu)化與健全，為社會中的弱勢群體構(gòu)筑起穩(wěn)固的居住保障體系維持社會的穩(wěn)定和保障廣大民眾的基本權(quán)益都大有裨益。

（二）契合住房多元化利用

隨著社會的持續(xù)發(fā)展，閑置房屋資源日益增多。一些房屋業(yè)主在保留產(chǎn)權(quán)的前提下，希望通過短期轉(zhuǎn)讓居住權(quán)來獲取經(jīng)濟利益，這催生了租賃式和投資式居住權(quán)等新型居住方式。然而，相關(guān)制度的不完善導(dǎo)致這些新型居住方式在實踐中存在一些問題。完善居住權(quán)制度，可以對這些新型居住方式進行規(guī)范，明確各方的權(quán)利和義務(wù)，促進房屋的有效利用。例如，規(guī)范投資式居住權(quán)的設(shè)立、流轉(zhuǎn)和終止等環(huán)節(jié)，保障投資者和居住者的合法權(quán)益。

（三）促進社會和諧穩(wěn)定

在現(xiàn)實生活中，住房紛爭往往是引發(fā)家庭矛盾的重要原因之一。由于居住權(quán)規(guī)則不夠明確，家庭成員之間可能會因為房屋的居住和使用問題產(chǎn)生糾紛，影響家庭關(guān)系的和諧。同時，房屋產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)的矛盾也容易引發(fā)鄰里糾紛。明確居住權(quán)規(guī)則不僅可以緩解家庭內(nèi)部的矛盾，還能促進鄰里關(guān)系的和諧。

（四）接軌國際法律趨勢

許多國家和地區(qū)對居住權(quán)有了較為成熟的規(guī)定和實踐經(jīng)驗。完善我國的居住權(quán)制度，有助于與國際法律接軌，增進國際間的法律交流與合作。通過借鑒其他國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗，不斷完善我國居住權(quán)的法律體系。接軌國際法律趨勢，完善居住權(quán)制度，能夠為我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來新的機遇和活力。

四、居住權(quán)制度的完善策略

（一）簡化設(shè)立程序

為增強居住權(quán)設(shè)定的便利度，激發(fā)當(dāng)事人的注冊積極性，有關(guān)職能部門可實施一系列有效且實際的策略。由不動產(chǎn)登記機關(guān)主導(dǎo)構(gòu)建在線登記系統(tǒng)，此系統(tǒng)應(yīng)整合個人的身份認(rèn)證信息、房產(chǎn)證書等相關(guān)文件，并將居住權(quán)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化，以便于使用者填寫與操作。此外，不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)提供預(yù)約上門服務(wù)機制，針對行動受限或有特定需求的當(dāng)事人，組織工作人員依據(jù)預(yù)約安排前往其住所辦理相應(yīng)程序。借助前述措施，設(shè)置居住權(quán)的過程變得便捷高效，有效降低了當(dāng)事人的操作成本，并提升了登記的處理速度。與此并行，司法機關(guān)及社區(qū)理應(yīng)主動參與，強化對相關(guān)人員的宣傳教育與指引作用。通過舉辦法律講座、分發(fā)宣傳材料等手段，強化當(dāng)事人對法律的認(rèn)知及登記意識，使其深刻理解居住權(quán)登記的緊迫性和重要性。

（二）明晰權(quán)利義務(wù)

為了明確界定居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的權(quán)利與義務(wù)，政府立法機構(gòu)可制定配套細(xì)則，對具體條款進行詳細(xì)闡述。例如，房地產(chǎn)管理機構(gòu)可在條例中詳盡規(guī)定居住權(quán)益持有者對住宅的利用權(quán)限，明確他們在正常居住期間對房產(chǎn)的適當(dāng)使用模式，并設(shè)定居住權(quán)益持有者應(yīng)履行的維護責(zé)任，包括對因日常使用導(dǎo)致的房產(chǎn)損害進行修復(fù)的義務(wù)。與此相應(yīng)，法律機構(gòu)必須精確規(guī)范所有權(quán)人的監(jiān)管手段及其干預(yù)限度，以防止所有權(quán)人對居住權(quán)人的日常生活造成不當(dāng)干擾。借助這些具體規(guī)定，可以為當(dāng)事人的行為設(shè)定清晰的邊界，有效降低由于權(quán)利與義務(wù)界定不清導(dǎo)致的糾紛與爭端。

（三）適度放開流轉(zhuǎn)限制

為了激發(fā)居住資產(chǎn)活力并優(yōu)化制度經(jīng)濟效益，相關(guān)政府部門應(yīng)考慮適度放寬居住權(quán)的流轉(zhuǎn)規(guī)制。舉例而言，住房保障機構(gòu)能夠基于房屋所有權(quán)人的許可，將居住權(quán)益轉(zhuǎn)移給符合特定條件的保障房目標(biāo)群體，以此來緩解保障房群體的居住困境，并促進居住權(quán)益的合理流通。此外，金融監(jiān)管機構(gòu)積極嘗試開展居住權(quán)抵押試點計劃，并依據(jù)具體情形確立恰當(dāng)?shù)氖找娣峙錂C制，以確保所有參與方的利益得到妥善維護。借助這些策略，可以實現(xiàn)住房資源的優(yōu)化分配及高效利用，進而滿足居住者的生活需求。當(dāng)然，在解除流通約束之際，市場監(jiān)督機構(gòu)及金融管理機關(guān)應(yīng)加強監(jiān)管與風(fēng)險管控策略，構(gòu)建和完善監(jiān)管體系，迅速識別并應(yīng)對潛在風(fēng)險，從而確保住宅權(quán)益市場的持續(xù)健康發(fā)展。

（四）厘清與租賃權(quán)界限

為了防止居住權(quán)與租賃權(quán)在實際操作中被混淆和誤用，司法機關(guān)及房地產(chǎn)管理機構(gòu)應(yīng)從合同類型、是否需進行登記以及法律效力三個方面進行清晰界定。司法機關(guān)需嚴(yán)謹(jǐn)評估合同的合規(guī)性和法理性，房地產(chǎn)管理機構(gòu)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化注冊程序，以保證居住權(quán)與租賃權(quán)的登記資料精確無誤。此外，立法機關(guān)應(yīng)制定詳盡的比較手冊，明確界定居住權(quán)與租賃權(quán)在各個維度的異同，以支持司法裁決并為公眾理解提供可靠的指引。借助這些措施，能夠清晰界定居住權(quán)與租賃權(quán)的界限與差異，從而有效地防止混淆及不當(dāng)應(yīng)用相關(guān)規(guī)定。同時，司法機關(guān)及相關(guān)組織應(yīng)著力于對司法工作者和大眾的教育與傳播工作，借助舉辦法律研討會、在線法律教育等舉措增強其法律意識和辨識度。

結(jié) 語

居住權(quán)制度作為民生保障和物權(quán)創(chuàng)新中至關(guān)重要的一環(huán)，對維護特定群體的居住權(quán)益和推動房屋資源的多元利用具有重要的作用。在實踐過程中，居住權(quán)制度也面臨若干挑戰(zhàn)。所以，筆者認(rèn)為，有必要準(zhǔn)確辨識這些不足，推動相關(guān)職能部門對相關(guān)規(guī)則進行進一步完善。惟其如此，居住權(quán)制度才可能成為守護人們居住夢想、激活住房資源、安定社會秩序的法治保障。筆者希望，通過對居住權(quán)制度的不斷完善與發(fā)展，構(gòu)筑住房領(lǐng)域長治久安之基，給人民群眾帶來更優(yōu)質(zhì)、更便利、更有效的法律服務(wù)。

（作者單位：濟寧能源發(fā)展集團有限公司）