高校近2億元“以購代建”背后

近日，湖北大學(xué)陽邏校區(qū)計(jì)劃斥資近2億元購買商品房當(dāng)學(xué)生宿舍引發(fā)關(guān)注。這是公開報(bào)道中，國內(nèi)高校通過“以購代建”方式解決學(xué)生宿舍缺口問題的首個(gè)案例。

該商品房名為武漢城建·水岸（陽邏水鄉(xiāng)）（以下簡稱“城建·水岸”）。3月6日中午，《中國新聞周刊》記者在實(shí)地走訪時(shí)看到，該小區(qū)東臨長江支流倒水河，與湖北大學(xué)陽邏校區(qū)僅隔一條平江東路，從小區(qū)步行到陽邏校區(qū)只需三四分鐘時(shí)間。

小區(qū)附近立著一塊大型廣告牌，上面寫有“21萬方湖濱生態(tài)綜合體，城建·水岸歡迎您”的字樣。不過，該小區(qū)雖在2023年已經(jīng)交付，但至今還有大量閑置房，顯得頗為冷清。

小區(qū)由武漢城市建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“武漢城建”）開發(fā)，該公司于2020年9月經(jīng)武漢市委、市政府批準(zhǔn)，整合武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢建工集團(tuán)等七家企業(yè)組建成立。

《中國新聞周刊》從權(quán)威信息源了解到，目前，城建·水岸入住率僅有20％左右，此次校企合作，由武漢城建主動聯(lián)系湖北大學(xué)表達(dá)意向。目前雙方的合作協(xié)議大體框架已經(jīng)完成，但仍有部分具體條款還正在進(jìn)行探討。為適應(yīng)學(xué)生宿舍的要求，武漢城建還將對相關(guān)商品房進(jìn)行改造。

有輿論認(rèn)為，這種校企合作模式，既能解決高校的宿舍缺口，還能緩解房企去庫存壓力。不過，還有受訪者認(rèn)為，此次“以購代建”，最核心的問題是能否最終得到國家發(fā)展改革委的正式批復(fù)，能否順利爭取到中央預(yù)算內(nèi)投資，以及學(xué)校能否自籌到預(yù)期資金。

存量商品房“變身”高校宿舍

2025年2月20日，湖北省發(fā)展改革委官網(wǎng)發(fā)布的一則批復(fù)文件受到網(wǎng)友關(guān)注。這份文件顯示，湖北大學(xué)陽邏校區(qū)正申報(bào)購置存量商品房用于學(xué)生住宿，項(xiàng)目估算投資近2億元。

這份《關(guān)于湖北大學(xué)陽邏校區(qū)購置存量商品房用于學(xué)生住宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》稱，項(xiàng)目整體購置城建·水岸5號樓、6號樓存量商品房352套用于學(xué)生住宿，總建筑面積37048.04平方米（全部為地上建筑面積），新增學(xué)生住宿床位2800個(gè)。項(xiàng)目估算投資為19824.74萬元，其中毛坯購置費(fèi)用17238.45萬元，裝修改造費(fèi)用2586.29萬元。資金來源為爭取中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌。

《中國新聞周刊》從武漢地產(chǎn)界一位知情者劉江濤（化名）處了解到，2020年9月，城建·水岸正式開工，共有10棟住宅樓、4棟商業(yè)樓，2023年9月正式交付。城建·水岸前期對外市場化銷售的房源價(jià)格在6500元/平方米左右?！拔錆h市新洲區(qū)陽邏街道地處武漢遠(yuǎn)郊，庫存壓力大，城建·水岸現(xiàn)在的入住率僅有20％左右?！?/p>

劉江濤說，湖北大學(xué)與武漢城建的這次合作，最初是由武漢城建主動向校方提出來的，湖北大學(xué)對此回應(yīng)也比較積極，整個(gè)合作過程推進(jìn)比較順利。

事實(shí)上，湖北大學(xué)對學(xué)生宿舍的建設(shè)確有需求。湖北大學(xué)是省屬重點(diǎn)綜合性大學(xué)，有武昌校區(qū)、漢口校區(qū)、陽邏校區(qū)三個(gè)校區(qū)，在校普通全日制本科生2.2萬余人，博士、碩士研究生1.2萬余人。本次購置存量房的陽邏校區(qū)為2011年新建成的校區(qū)，主要承擔(dān)本科一年級學(xué)生的通識教育任務(wù)。

湖北大學(xué)陽邏校區(qū)辦公室一位負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，現(xiàn)在陽邏校區(qū)師生大約共有6000人，今年下半年有五個(gè)學(xué)院的學(xué)生要遷入陽邏校區(qū)，同時(shí)陽邏校區(qū)也有部分學(xué)生要遷往其他校區(qū)?！斑@樣一互動，屆時(shí)陽邏校區(qū)師生規(guī)模將達(dá)到7500人?！?/p>

“但我們校區(qū)現(xiàn)在只有大約6000個(gè)學(xué)生床位，滿足不了屆時(shí)的床位需求。所以現(xiàn)在校方利用相關(guān)政策，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存的背景，決定購置存量商品房用于學(xué)生住宿。”這位負(fù)責(zé)人表示。

他說，校方購置城建·水岸的房子，一個(gè)重要原因是該小區(qū)在陽邏校區(qū)對面，對學(xué)生上課來說非常便利。“這個(gè)小區(qū)是國企建設(shè)的，我們購置后能去庫存，也能把國有資產(chǎn)利用好。”

武漢新房去庫存壓力確實(shí)較大。有媒體援引克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)稱，截至2025年1月末，武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米，庫存量僅次于成都，略高于廣州，庫存去化周期在20個(gè)月以上，郊區(qū)板塊東西湖、黃陂、蔡甸、新洲的庫存占比分別達(dá)到14.28％、10.61％、8.23％、7.97％。

從已披露的信息看，湖北大學(xué)至少在2023年3月就已有初步打算。根據(jù)武漢城建官方公眾號發(fā)布的消息，2023年3月15日，武漢城建黨委副書記、總經(jīng)理、副董事長張敏與湖北大學(xué)黨委書記謝紅星一行考察城建·水岸項(xiàng)目，實(shí)地察看項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)情況，并就湖北大學(xué)陽邏校區(qū)學(xué)生公寓等問題進(jìn)行現(xiàn)場交流。

劉江濤稱，在2024年年底，湖北大學(xué)與武漢城建雙方正式達(dá)成了合作意向?！澳壳?，合作的最終協(xié)議大體框架已經(jīng)完成，僅有部分深層次的具體條款還在進(jìn)行深度探討。”

湖北大學(xué)陽邏校區(qū)辦公室上述負(fù)責(zé)人也告訴《中國新聞周刊》，這項(xiàng)購置工作進(jìn)展很順利，很多事項(xiàng)差不多也都定下來了。目前共計(jì)劃購置該小區(qū)352套房子，總計(jì)2800個(gè)床位?！敖窈笕胱『?，如果學(xué)生反饋比較好，隨著對床位需求量的提高，可能還會增加購置數(shù)量。”

資金賬

據(jù)劉江濤透露，雙方在房價(jià)方面談得比較順利。據(jù)房天下信息，5、6號樓為高層，均為22層，均設(shè)立兩個(gè)單元，均為92平方米至118平方米的三室兩廳戶型，備案均價(jià)約7330元/平方米。

《中國新聞周刊》以購房者身份聯(lián)系到武漢一位房產(chǎn)中介，她表示，城建·水岸目前均價(jià)在5000元左右，因地處遠(yuǎn)城區(qū)，屬于武漢的房價(jià)洼地。自2023年9月武漢取消限購后，選擇在遠(yuǎn)郊買房者更少了。

按照湖北大學(xué)收儲數(shù)據(jù)估算，此次總購置費(fèi)用1.72億元，購置面積37048.04平方米，平均收購單價(jià)約4650元/平方米，低于當(dāng)前市場均價(jià)，較該項(xiàng)目備案的均價(jià)，每平方米折價(jià)約2680元，折價(jià)比例約36.6％。

劉江濤向《中國新聞周刊》表示，在雙方的洽談過程中，武漢城建主動報(bào)價(jià)?！耙婚_始武漢城建的報(bào)價(jià)就沒有提到6000多元，與校方溝通了一兩個(gè)回合后，就敲定了最終的價(jià)格?！?/p>

他還表示，在價(jià)格的談判過程中，武漢城建對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入調(diào)研，確定了報(bào)價(jià)?！拔錆h城建還考慮到與湖北大學(xué)今后的深度合作，所以主動在價(jià)格上給予了一定讓步。”

“可以說，校企雙方在洽談過程中，都表現(xiàn)出了足夠的誠意。這個(gè)價(jià)格符合校方的資金預(yù)算以及區(qū)域內(nèi)的市場價(jià)格，也符合武漢城建的利益。對雙方來說，可以達(dá)到互惠共贏的局面?！?/p>

《中國新聞周刊》注意到，作為一所非“雙一流”高校，此次湖北大學(xué)“以購代建”項(xiàng)目總計(jì)1.98億余元的估算投資，幾乎達(dá)到了中央預(yù)算內(nèi)投資支持額度的頂額規(guī)定。

2024年國家發(fā)展改革委印發(fā)《教育強(qiáng)國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理辦法》，會同教育部、人力資源社會保障部實(shí)施教育強(qiáng)國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，以《“十四五”時(shí)期教育強(qiáng)國推進(jìn)工程實(shí)施方案》作為安排年度中央預(yù)算內(nèi)投資的主要依據(jù)。

在資金限額方面，該管理辦法明確：高校學(xué)生宿舍建設(shè)，“雙一流”高校結(jié)合宿舍缺口面積測算支持額度，其他高校每校支持額度不超過2億元。

不過，也有輿論認(rèn)為，雖然湖北大學(xué)此次項(xiàng)目估算投資未超中央預(yù)算內(nèi)投資支持額度，平均收購單價(jià)略低于市場價(jià)，但自建宿舍和“以購代建”究竟哪一種的成本更低？

《中國新聞周刊》曾致函湖北大學(xué)黨委宣傳部詢問這一問題，截至發(fā)稿時(shí)，校方未對此問題作出回應(yīng)。另外，《中國新聞周刊》了解到，湖北大學(xué)未曾就是否考慮過自建宿舍的話題與武漢城建展開過探討。劉江濤認(rèn)為，自建宿舍的成本在估算時(shí)存在難度，其成本需要根據(jù)設(shè)計(jì)方案和建設(shè)計(jì)劃等才能估算。

如果校方選擇自建宿舍，劉江濤認(rèn)為，這就意味著要采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的模式，涉及拿地、規(guī)劃、審批、建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，建設(shè)周期非常長，而“以購代建”則可以直接利用已經(jīng)竣工的房源，快速滿足住宿需求，大幅度降低時(shí)間成本。其次，“以購代建”相當(dāng)于一次性購買，在資金方面更容易做到控制在預(yù)算范圍內(nèi)，也往往意味著可以減輕資金壓力。

中國城市治理研究院教授陳杰接受采訪時(shí)則表示，高校新建宿舍并不容易。當(dāng)前，我國高等教育持續(xù)擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快——這也意味著，高校會受到土地空間發(fā)展上的局限。

21世紀(jì)教育研究院院長熊丙奇也認(rèn)為，近年來，隨著高校擴(kuò)招，以及對學(xué)生宿舍標(biāo)準(zhǔn)要求的提高（如有的高校宿舍從8人間改造成6人間甚至4人間），宿舍資源十分緊張。而有的高校校內(nèi)沒有可開發(fā)的土地，新征地也困難，達(dá)不到自建的條件。與此同時(shí)，一些地方又有大批存量商品房。如果評估下來，商品房距離校園較近，又具備改造為學(xué)生宿舍的條件，且價(jià)格合適，那么，高校完全可以將商品房購買下來。

如何改造適用？

《中國新聞周刊》在城建·水岸走訪時(shí)，注意到在該小區(qū)5號樓的一樓設(shè)有一間湖北大學(xué)陽邏校區(qū)的值班室。值班室一名管理員告訴《中國新聞周刊》，她屬于陽邏校區(qū)工作人員，一些教師已經(jīng)可以在該小區(qū)午休。

劉江濤表示，雖然湖北大學(xué)與武漢城建還未簽訂最終的合作協(xié)議，但雙方已經(jīng)達(dá)成多個(gè)合作共識，考慮到今年下半年學(xué)生即將入住，學(xué)校老師需要提前進(jìn)入宿舍做一些準(zhǔn)備工作，“這次校企合作，對校方來說，也屬于非營利性使用，所以在2024年，武漢城建就提前將5號樓的部分房源進(jìn)行裝修，供湖北大學(xué)教師入住”。

《中國新聞周刊》在5號樓的一套三居室房子里看到，里面已經(jīng)做了簡易裝修，并放置了餐桌、辦公桌椅、沙發(fā)、單人床鋪、衣櫥、空調(diào)、廚具等物品，滿足基本居住條件。

劉江濤表示，目前，校方還沒有實(shí)質(zhì)性付款。待雙方簽訂正式合同后，武漢城建還將加快整體房屋的裝修和交付。針對輿論關(guān)注的商品房變成學(xué)生宿舍后，是否會與宿舍的布局相匹配的問題，雙方都已進(jìn)行過溝通。“校方也提出了一些相應(yīng)的調(diào)整要求，武漢城建后續(xù)會對戶型進(jìn)行改造，以滿足學(xué)生宿舍的實(shí)際需求?！?/p>

《中國新聞周刊》了解到，因校方購置的是該小區(qū)住宅樓中的兩棟作為學(xué)生宿舍，屆時(shí)學(xué)生入住后，小區(qū)既有學(xué)生宿舍，也有普通住宅，如何管理將是一個(gè)問題。

劉江濤表示，校企雙方還在就接下來的管理模式進(jìn)行探討，未有最終方案。武漢城建將根據(jù)校方需求制定針對性的物業(yè)管理方案，確保學(xué)生的生活便利與安全。

劉江濤還透露，為提高該小區(qū)入住率，武漢城建后續(xù)將以本次校企合作為基礎(chǔ)，針對湖北大學(xué)的教職工推出一系列購房銷售舉措，包括團(tuán)購優(yōu)惠、購房宣導(dǎo)會等吸引湖北大學(xué)教職工購房。

一位在該小區(qū)午休后，準(zhǔn)備返校講課的教師告訴《中國新聞周刊》，中午在這里休息很方便，回校很近。但是，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)缺少人氣，再加上位置偏僻，很多老師并不愿在此買房?！皬年栠壭^(qū)坐班車到湖北大學(xué)武昌校區(qū)，通勤時(shí)間為40分鐘左右?！?/p>

“還需謹(jǐn)慎”

作為國內(nèi)公開信息可查的第一個(gè)通過“以購代建”方式解決學(xué)生宿舍缺口問題的案例，多數(shù)受訪者認(rèn)為此舉能一舉多得。

從校方角度來說，高校宿舍問題并非新話題，在多校擴(kuò)招本科生和研究生的背景下，學(xué)生宿舍緊張問題早已凸顯。2024年，北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南開大學(xué)等高校招研究生時(shí)，就明確提及“不為部分研究生提供住宿”，此事曾登上熱搜。

中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉告訴《中國新聞周刊》，自1999年開始，我國高校擴(kuò)招，宿舍缺口增大問題就隨之而來。湖北大學(xué)是由多所高校合并而成的，這種合并往往會出現(xiàn)不同校區(qū)存在住宿配套條件不均衡的情況，所以更會面臨如何解決宿舍缺口的現(xiàn)實(shí)問題。

從受訪者的表述和相關(guān)文件看，湖北大學(xué)的做法得到了相關(guān)部門的認(rèn)可，也合乎規(guī)定。

湖北省發(fā)展改革委社會處一位工作人員告訴《中國新聞周刊》，省發(fā)展改革委嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定，對省教育廳報(bào)來的相關(guān)可行性研究報(bào)告的函及相關(guān)附件做了審批?！芭鷱?fù)的原因是相關(guān)報(bào)告符合國家政策，而且此舉確實(shí)可以有效解決學(xué)生床位缺口。今年2月，我們已經(jīng)上報(bào)國家發(fā)展改革委，至于什么時(shí)間國家發(fā)展改革委可以審批完成，我們也在等反饋?！?/p>

而在國家發(fā)展改革委層面，2024年1月8日，國家發(fā)展改革委、教育部、財(cái)政部等7部門曾聯(lián)合印發(fā)《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），其中提到：指導(dǎo)資源缺口大且新建難度較大的高校，對校內(nèi)招待所、培訓(xùn)中心等具備住宿功能的用房進(jìn)行改造利用。鼓勵(lì)高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補(bǔ)充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)配套服務(wù)管理。

“我們也是看了這個(gè)（《意見》）才有了這個(gè)想法。”上述湖北大學(xué)辦公室負(fù)責(zé)人表示。

在地方層面，也有一些省份發(fā)文鼓勵(lì)高校購買社會用房，補(bǔ)充宿舍資源。如2024年10月21日，廣東省教育廳、省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳等八部門聯(lián)合印發(fā)《廣東省加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)實(shí)施方案（2024—2028年）》，其中指出廣東各地應(yīng)多渠道補(bǔ)齊高校學(xué)生宿舍短板，根據(jù)學(xué)校情況新建、重建一批宿舍，鼓勵(lì)高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補(bǔ)充宿舍資源。

該方案還明確，鼓勵(lì)各高校積極爭取國家政策和資金支持，同時(shí)在省級舉債空間允許的條件下，可對符合條件的省屬高校學(xué)生宿舍建設(shè)項(xiàng)目給予地方政府專項(xiàng)債券適度支持。

值得注意的是，3月5日，十四屆全國人大三次會議開幕。對于2025年房地產(chǎn)方面的工作部署，《政府工作報(bào)告》提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

“此次武漢新洲區(qū)高校收購存量商品房，用于學(xué)生宿舍用途，這和《政府工作報(bào)告》提及的給予城市政府更大自主權(quán)的導(dǎo)向是完全吻合的。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)接受媒體采訪時(shí)表示。

不過，湖北大學(xué)的做法雖然為解決高校宿舍缺口和緩解房地產(chǎn)去庫存壓力提供了一個(gè)思路，但也有專家認(rèn)為，不能盲目推廣。

熊丙奇說，“以購代建”并不一定適合其他高校。畢竟購買商品房需要的資金不菲。湖北大學(xué)收購項(xiàng)目的資金來源為爭取中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌，對于地方本科院校來說，如果沒有財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金支持，單靠自籌，存在現(xiàn)實(shí)的資金困難。

另外，根據(jù)出生人口變化，我國高等教育未來10年會面臨適齡學(xué)生增多的壓力，而10年后，隨著適齡學(xué)生減少，地方本科院校會逐漸面臨生源危機(jī)，部分高校會因生源萎縮出現(xiàn)資源閑置，這需要高校根據(jù)生源變化情況做好規(guī)劃。

他表示，考慮到上述因素，湖北大學(xué)必須具有足夠的前瞻性，對購置多少套房子，要有精準(zhǔn)估算，否則購置過少還是有宿舍缺口，太多又勢必導(dǎo)致資源閑置問題。

有分析認(rèn)為，湖北大學(xué)在推進(jìn)該項(xiàng)目的過程中，需要做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作。如上述《意見》所言，高校要加強(qiáng)保障措施，嚴(yán)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)高校債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動態(tài)監(jiān)控，指導(dǎo)高?？茖W(xué)規(guī)范借貸用貸，專款專用、不得挪作他用，確保按期還貸，避免過度舉債建設(shè)，嚴(yán)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“湖北大學(xué)作為一所公立高校，今后這筆‘以購代建’的資金到位后，也有必要向公眾公布資金來源和具體使用情況，滿足公眾知情權(quán)。”熊丙奇告訴《中國新聞周刊》。