另立合同分散收款的商品房預(yù)售糾紛審查要點(diǎn)

摘 要：國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》規(guī)定“嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售”，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，實(shí)施國(guó)家宏觀調(diào)控。參照《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第30條的指引，涉及金融安全、市場(chǎng)秩序、國(guó)家宏觀政策等公序良俗的，應(yīng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超出備案價(jià)部分的房?jī)r(jià)約定無(wú)效。出讓人誘導(dǎo)買受人與關(guān)聯(lián)公司另立合同分散收款，實(shí)際售價(jià)超備案價(jià)致不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售 多主體 多合同 合同聯(lián)立 政府備案價(jià)

一、基本案情及辦案過(guò)程

2018年8月28日，年過(guò)七旬的湖北老人李某在廣西北海相中甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某單元1902號(hào)房。銷售人員告知李某，認(rèn)購(gòu)高爾夫產(chǎn)品可享有特殊購(gòu)房?jī)?yōu)惠，并引導(dǎo)其與乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司簽訂《高爾夫度假產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)書(shū)》。當(dāng)日，李某依約向乙酒店管理公司支付定金50000元。同日，李某與甲房地產(chǎn)公司簽訂《項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定李某以總價(jià)1806634元認(rèn)購(gòu)1902號(hào)房。同年10月17日，李某與甲房地產(chǎn)公司正式簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋交付條件包含竣工驗(yàn)收合格備案、交付期限為當(dāng)年11月16日。同日，李某與乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司正式簽訂《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》，約定李某應(yīng)支付高爾夫練習(xí)卡費(fèi)用974827元。當(dāng)天，李某向甲房地產(chǎn)公司支付1806634元；向乙酒店管理公司支付924827元。合同簽訂后，甲房地產(chǎn)公司未依約辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽備案手續(xù)，亦一直未將房屋交付給李某。2018年12月12日，李某向自然資源部門查詢獲知，《商品房買賣合同》簽訂時(shí)案涉房屋已設(shè)立在建工程抵押。經(jīng)多次協(xié)商，甲乙丙三公司共同簽章向李某出具《承諾書(shū)》一份，載明李某付給甲房地產(chǎn)公司的1806634元、付給乙酒店管理公司的974827元（含定金50000元）實(shí)質(zhì)均是購(gòu)房款，合計(jì)2781461元；承諾于2019年3月30日前為李某辦理好網(wǎng)簽、備案、預(yù)告登記等手續(xù)，并于2019年6月1日前驗(yàn)收合格交付。2019年4月1日，甲房地產(chǎn)公司在未竣工驗(yàn)收的情況下書(shū)面通知李某收房。李某以甲房地產(chǎn)公司未能提供竣工驗(yàn)收合格備案材料等理由拒收房屋。

2019年8月，李某與三公司協(xié)商未果，訴至法院，請(qǐng)求判決解除《商品房買賣合同》及《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》，判令甲乙丙三公司共同返還全部購(gòu)房款并按已付購(gòu)房款的一倍賠償損失，同時(shí)按照年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)支付已付購(gòu)房款的資金占用費(fèi)。廣西壯族自治區(qū)北海市銀海區(qū)人民法院依法審理后，除將“一倍賠償”調(diào)整為已付購(gòu)房款的20%、“年利率6%的資金占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整為按同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的一倍計(jì)算外，一審判決支持了李某的其他訴訟請(qǐng)求。雙方均不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“北海中院”）提出上訴。二審法院認(rèn)為，《商品房買賣合同》及《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。李某作為購(gòu)房者可以向不動(dòng)產(chǎn)交易中心查詢房屋的抵押情況，甲房地產(chǎn)公司不構(gòu)成隱瞞抵押事實(shí)的故意，判決撤銷一審判決、駁回李某一審全部訴訟請(qǐng)求。李某向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彵徊枚g回，遂向廣西壯族自治區(qū)北海市人民檢察院（以下簡(jiǎn)稱“北海市院”）申請(qǐng)監(jiān)督。

北海市院受案后積極開(kāi)展調(diào)查核實(shí)。檢索類似案例和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記法律法規(guī)；向住建、交易中心等部門了解當(dāng)?shù)貙?shí)踐操作；向住建部門核實(shí)案涉房屋備案價(jià)及工程進(jìn)度；向法院核實(shí)當(dāng)事人在訴訟中對(duì)于締約過(guò)程的陳述和具體意見(jiàn)；調(diào)閱同一樓盤相同案由的其他案件卷宗材料；對(duì)各方當(dāng)事人采用“虛實(shí)結(jié)合”迂回式詢問(wèn)，確認(rèn)關(guān)鍵證據(jù)《承諾書(shū)》的真實(shí)性、合法性。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案涉房屋實(shí)際售價(jià)高于核準(zhǔn)的“一房一價(jià)”申報(bào)備案價(jià)；一審中，當(dāng)?shù)刈〗ú块T書(shū)面答復(fù)李某稱，涉案房屋因成交價(jià)超過(guò)備案價(jià)無(wú)法辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)；甲房地產(chǎn)公司簽訂買賣合同時(shí)未告知李某房屋已設(shè)置在建工程抵押。2022年9月，北海市院向北海中院制發(fā)再審檢察建議。北海中院再審改判撤銷二審判決，維持一審判決。此后，對(duì)以與本案同一套合同樣本和方式銷售案涉樓盤的商品房預(yù)售糾紛案，也循本案裁判觀點(diǎn)。

二、本案疑難問(wèn)題及監(jiān)督重點(diǎn)

本案中，李某分別與甲房地產(chǎn)公司和乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司簽訂合同，且合同名稱、標(biāo)的均沒(méi)有明顯的關(guān)聯(lián)，衍發(fā)多個(gè)審理疑難點(diǎn)，也是檢察監(jiān)督重點(diǎn)。

（一）多項(xiàng)意思表示并存時(shí)真實(shí)意思表示的分辨

商品房預(yù)售合同本質(zhì)也是民事合同的一種，其一般目的在于受讓人取得房屋所有權(quán)（含所有權(quán)期待權(quán)）；出讓人取得相應(yīng)對(duì)價(jià)。李某與甲房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，買賣雙方已足以實(shí)現(xiàn)一般商品房買賣合同的目的，緣何又在同日與乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司簽訂《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》？這就需要運(yùn)用穿透式審查思維，厘清李某究竟是只有購(gòu)房一個(gè)意思，還是同時(shí)也有購(gòu)買高爾夫產(chǎn)品的真實(shí)意愿并與對(duì)方達(dá)成合意。需要注意的是，在一些特殊情況下（例如投資性購(gòu)房），商品房買受人也可能同時(shí)旨在獲得搭售的文化娛樂(lè)服務(wù)或其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)品等，需要結(jié)合其他情節(jié)進(jìn)行綜合分析。

（二）多主體、多合同下真實(shí)主體的甄別

案涉《商品房買賣合同》和《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》應(yīng)獨(dú)立評(píng)價(jià)還是整體評(píng)價(jià)，直接影響全案的審查認(rèn)定。實(shí)踐中，合作、聯(lián)營(yíng)是商業(yè)主體為發(fā)展壯大而采取的常見(jiàn)經(jīng)營(yíng)模式，不違反法律規(guī)定。形式上，李某與三公司分別簽訂內(nèi)容不同的協(xié)議，每份協(xié)議的締約主體清晰明確，也具有簽訂相應(yīng)協(xié)議的合法資格，似乎不難確定締約主體。但回溯整個(gè)締約過(guò)程，兩份協(xié)議要約、承諾均發(fā)生在同一天，其中還有銷售人員的牽線推薦、關(guān)聯(lián)優(yōu)惠許諾等因素，兩份協(xié)議的聯(lián)系程度是否足以構(gòu)成混合合同［1］或者合同聯(lián)立［2］，進(jìn)而作為一個(gè)整體去評(píng)價(jià)？

（三）利用關(guān)聯(lián)公司另立合同的效力及訴辯理?yè)?jù)的認(rèn)定

不論在前述真實(shí)意思表示、主體問(wèn)題上如何認(rèn)定，核心仍應(yīng)聚焦于合同效力及訴辯理?yè)?jù)的分析。合同效力的認(rèn)定，主要審查是否存在《民法典》及其他效力性強(qiáng)制性規(guī)定所規(guī)定的無(wú)效或可撤銷情形。訴辯理?yè)?jù)的分析則需要兼顧行業(yè)交易習(xí)慣、公序良俗等因素。本案中，單獨(dú)審查李某與乙、丙公司簽訂的《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》論法并無(wú)不當(dāng)。作為企業(yè)主體，其利益不僅局限于經(jīng)濟(jì)收益，也不僅局限于短期利益，還可能包含商譽(yù)、商業(yè)引流、客戶維系、甚至社會(huì)公共利益責(zé)任等。商業(yè)主體聯(lián)營(yíng)、合作、互助等，只要不構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)一般也不違法，這也符合發(fā)展壯大社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多元化需要。但如果錯(cuò)誤地將一個(gè)合同整體區(qū)分為數(shù)個(gè)完全獨(dú)立的合同，一方面可能導(dǎo)致違法的合同項(xiàng)在單個(gè)合同中變成合法；另一方面還可能在解決了一個(gè)爭(zhēng)議的同時(shí)又衍生其他爭(zhēng)議，不符合“一次性解決糾紛”的司法理念；再一方面甚至導(dǎo)致對(duì)當(dāng)事人的訴請(qǐng)割裂評(píng)價(jià)。

三、相關(guān)疑難問(wèn)題的審查與突破

北海市院秉持民事法律行為誠(chéng)信原則，緊扣當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，結(jié)合締約人的年齡、文化水平、締約背景、締約時(shí)序、履約方式等要素進(jìn)行穿透式審查。主要從以下三個(gè)方面著手：

（一）辯證分析當(dāng)事人的真實(shí)意思表示

北海市院查閱訴訟卷宗，分別詢問(wèn)各方當(dāng)事人，未發(fā)現(xiàn)李某在北海長(zhǎng)期居住或從事商品房相關(guān)業(yè)務(wù)。李某自始堅(jiān)稱其年事已高且在北海購(gòu)房?jī)H為旅居之便，結(jié)合其年齡、戶籍，具有較強(qiáng)的可信度。依照等價(jià)交換的一般經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，乙酒店管理公司、丙信息咨詢公司約定向李某提供高爾夫產(chǎn)品理應(yīng)獲得相應(yīng)對(duì)價(jià)，但丙信息咨詢公司在合同中未有關(guān)于其獲益的約定，乙丙之間又無(wú)利益分配約定，明顯有悖常理。而甲乙丙三公司共同出具的《承諾書(shū)》又載明，李某付給甲房地產(chǎn)公司的1806634元及付給乙酒店管理公司的974827元實(shí)質(zhì)均是購(gòu)房款。結(jié)合李某系在相中案涉房產(chǎn)后，經(jīng)銷售人員告知認(rèn)購(gòu)高爾夫產(chǎn)品可享有特殊購(gòu)房?jī)?yōu)惠，并經(jīng)其引導(dǎo)方與乙、丙公司簽訂《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》的事實(shí)，足以認(rèn)定李某并無(wú)向乙酒店管理公司或丙信息咨詢公司購(gòu)買高爾夫產(chǎn)品的意思，其真實(shí)意思是購(gòu)買甲地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋。北海市院經(jīng)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，乙酒店管理公司和丙信息咨詢公司從未通知李某受領(lǐng)或向其實(shí)際提供高爾夫產(chǎn)品，綜合全案足以認(rèn)定乙丙兩公司也無(wú)向李某出售高爾夫產(chǎn)品的真實(shí)意思。

（二）穿透式審查甄別合同的真實(shí)主體

北海市院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉案甲乙丙三公司曾于2017年7月18日簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》一份，約定：乙酒店管理公司推介甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房；甲房地產(chǎn)公司給予已認(rèn)購(gòu)乙酒店管理公司高爾夫產(chǎn)品的客戶特殊購(gòu)房?jī)?yōu)惠；丙信息咨詢公司推介乙酒店管理公司的高爾夫產(chǎn)品，同時(shí)對(duì)甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)行廣告宣傳、咨詢、代收購(gòu)房款等。通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)主體登記信息發(fā)現(xiàn)，甲乙兩公司的登記股東存在部分相同。經(jīng)股權(quán)穿透分析還發(fā)現(xiàn)，甲乙兩公司的實(shí)際控制人均為同一家案外企業(yè)。經(jīng)調(diào)閱涉本案同一樓盤的其他商品房預(yù)售合同糾紛案件資料，發(fā)現(xiàn)均是由甲乙丙三公司使用與本案相同的全套格式合同、模式進(jìn)行簽約銷售。結(jié)合三公司在《承諾書(shū)》中對(duì)款項(xiàng)的自認(rèn)，足以認(rèn)定甲乙丙三公司的系列操作目的是促進(jìn)案涉樓盤的銷售。

從合同內(nèi)容上看，客戶因認(rèn)購(gòu)乙酒店管理公司的高爾夫產(chǎn)品而能在購(gòu)買甲所開(kāi)發(fā)的樓盤時(shí)享有特殊優(yōu)惠。如未訂立《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》則購(gòu)房人當(dāng)然不可能在購(gòu)房中享有相應(yīng)的特殊優(yōu)惠；如未訂立《商品房買賣合同》則購(gòu)房人無(wú)簽訂《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》的必要，甲乙丙三公司也不能實(shí)現(xiàn)《戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)》的合同利益。依照《〈全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉的理解與適用》的意見(jiàn)，合同聯(lián)立是指兩個(gè)以上的合同緊密結(jié)合成為一個(gè)整體，一個(gè)合同在效力上的瑕疵可能影響另一個(gè)合同的效力，一個(gè)合同的變更、解除也可能影響另一個(gè)合同的變更、解除［3］，案涉兩份合同構(gòu)成合同聯(lián)立。綜上，從合同目的或內(nèi)容上看，甲乙丙三公司在案涉房屋買賣關(guān)系中均應(yīng)作為出讓一方的組合主體，整體評(píng)價(jià)。

（三）綜合分析協(xié)議合法性及訴請(qǐng)理?yè)?jù)

北海市院向住建部門調(diào)查獲悉，案涉房屋經(jīng)核準(zhǔn)的“一房一價(jià)”申報(bào)備案價(jià)為1806634元。實(shí)收購(gòu)房款合計(jì)2781461元，明顯超出備案價(jià)，違反了國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》等規(guī)定，超出部分的價(jià)款約定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。出讓人違背買受人真實(shí)意愿，通過(guò)關(guān)聯(lián)公司與買受人另立合同分散超備案價(jià)收取購(gòu)房款，導(dǎo)致不能辦理網(wǎng)簽備案，進(jìn)而也不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，存在明顯過(guò)錯(cuò)。且甲房地產(chǎn)公司簽訂買賣合同時(shí)隱瞞房屋已設(shè)置抵押權(quán)的事實(shí)，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第9條、第14條的規(guī)定，李某請(qǐng)求退房退款，應(yīng)予支持。

四、涉多主體、多合同的商品房預(yù)售糾紛辦理路徑

商品房預(yù)售中一般需歷經(jīng)締約、付款、竣工驗(yàn)收、交付等多個(gè)重要環(huán)節(jié)，不確定性風(fēng)險(xiǎn)明顯大于現(xiàn)房銷售。在涉多主體、多合同的商品房預(yù)售形式下更為顯著。辦理此類案件，需要更加注意從全局著眼、從細(xì)節(jié)入手，充分用好調(diào)查核實(shí)權(quán)，運(yùn)用“三個(gè)善于”思維展開(kāi)穿透式審查。

（一）綜合全部涉案合同判定實(shí)際價(jià)款

合同聯(lián)立情形下，應(yīng)對(duì)各合同文本中同類條款進(jìn)行歸集，整體分析。尤其是涉能源、商品房等戰(zhàn)略資源和重大民生領(lǐng)域案件中，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)審查監(jiān)督，綜合案涉全部合同、主體及履行情況進(jìn)行整體分析，防止變相突破備案價(jià)上下限的行為通過(guò)司法案件合法化。本案中，《承諾書(shū)》直接證明實(shí)際房?jī)r(jià)超備案價(jià)。即便沒(méi)有該證據(jù)，檢察機(jī)關(guān)也應(yīng)主動(dòng)通過(guò)調(diào)查核實(shí)各合同的訂立、履行情況，基于合同聯(lián)立原理認(rèn)定實(shí)際價(jià)格，進(jìn)而得出定案結(jié)論。國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第9條規(guī)定“對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”；國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》第5條也明確規(guī)定“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理……繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售?！笨梢?jiàn)二者意旨均在于穩(wěn)控房?jī)r(jià)，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)秩序，落實(shí)國(guó)家宏觀政策。參照《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第30條“下列強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為‘效力性強(qiáng)制性規(guī)定’：強(qiáng)制性規(guī)定涉及金融安全、市場(chǎng)秩序、國(guó)家宏觀政策等公序良俗的；”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。結(jié)合《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第31條“違反規(guī)章一般情況下不影響合同效力，但該規(guī)章的內(nèi)容涉及金融安全、市場(chǎng)秩序、國(guó)家宏觀政策等公序良俗的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。”的規(guī)定，超出備案價(jià)部分的約定應(yīng)為無(wú)效。

（二）穿透履約情況識(shí)別合同聯(lián)立下的真正主體

案涉《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》與《商品房買賣合同》同日簽訂，買受人訴稱其從無(wú)購(gòu)買高爾夫產(chǎn)品的意愿。對(duì)此，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)協(xié)議履行情況的審查。通過(guò)對(duì)審查情況的分析，評(píng)析買受人的主張是否有事實(shí)和法律依據(jù)。李某沒(méi)有舉證也沒(méi)有主張其未獲得購(gòu)房特殊優(yōu)惠，甲房地產(chǎn)公司、乙酒店管理公司堅(jiān)持以合同為據(jù)證明李某獲得了特別優(yōu)惠。從優(yōu)勢(shì)證據(jù)原則看，李某確有可能在購(gòu)房時(shí)獲得了特別優(yōu)惠。但無(wú)論哪一方都沒(méi)有舉證證明《高爾夫培訓(xùn)計(jì)劃協(xié)議》已得以履行。綜合《承諾書(shū)》這一關(guān)鍵證據(jù)，足以證明兩份合同構(gòu)成聯(lián)立關(guān)系，應(yīng)將甲乙丙三公司認(rèn)定為房屋買賣合同關(guān)系的組合整體（即賣方）。

（三）準(zhǔn)確查明出讓方是否已盡權(quán)利瑕疵開(kāi)示義務(wù)

《解釋》第9條規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)?！睂?shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為融資需要常常將建設(shè)中的商品房設(shè)置在建工程抵押以向銀行貸款。抵押權(quán)的設(shè)置直接影響買受人對(duì)房屋所有權(quán)的完整行使，是買受人決定購(gòu)買與否的重要因素，出讓方應(yīng)恪守民事行為誠(chéng)信原則，充分保障購(gòu)買人的知情權(quán)。即便到期交付時(shí)抵押權(quán)已被涂銷，也不能免除出讓人隱瞞事實(shí)的責(zé)任，更不能將房屋權(quán)利瑕疵考查的義務(wù)課予買受人。在合同聯(lián)立的情況下，要注意審查出讓人一方中各主體是否均未向買受人告知。如否，且有證據(jù)證明買受人已知悉的，應(yīng)認(rèn)定出讓方已盡權(quán)利瑕疵開(kāi)示義務(wù)。