商品房買(mǎi)賣合同糾紛中逾期辦證問(wèn)題的監(jiān)督審查

編者按：習(xí)近平總書(shū)記指出，住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。檢察機(jī)關(guān)高質(zhì)效辦好涉房地產(chǎn)糾紛檢察監(jiān)督案件既是服務(wù)好黨中央工作大局的應(yīng)有之義，也是檢察履職維護(hù)好民生權(quán)益的重要舉措。為維護(hù)人民群眾切身利益，提高檢察機(jī)關(guān)涉房地產(chǎn)案件辦理實(shí)效，本期特策劃“涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督案例解讀”專題，主要圍繞逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金調(diào)整、“一房二賣”仲裁案件案外人權(quán)利救濟(jì)、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同糾紛、利用關(guān)聯(lián)公司另立名目分散付款規(guī)避商品房銷售備案價(jià)等關(guān)切民生的熱點(diǎn)問(wèn)題，展示檢察機(jī)關(guān)在涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督工作中的積極探索和實(shí)踐，旨在為檢察機(jī)關(guān)依法妥善辦理涉房地產(chǎn)糾紛監(jiān)督案件提供借鑒，共同推動(dòng)涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督工作走深走實(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

摘 要：商品房買(mǎi)賣合同中雙方約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)隨意調(diào)整，在違約金過(guò)分高于損失確需調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況結(jié)合當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、締約地位強(qiáng)弱等多項(xiàng)因素予以綜合權(quán)衡。對(duì)法院違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不當(dāng)、行使自由裁量權(quán)不當(dāng)導(dǎo)致類案不同判的案件，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督，同時(shí)要注重踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，加強(qiáng)檢法聯(lián)調(diào)，維護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解。

關(guān)鍵詞：逾期辦證違約金 自由裁量權(quán)行使 檢法聯(lián)調(diào) 檢護(hù)民生

一、基本案情及辦案過(guò)程

2010年，黃某海等27人向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)商品房。雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》明確約定，如因出賣人原因?qū)е掠馄谵k證，出賣人應(yīng)自逾期之日起每日按已付款的萬(wàn)分之二支付違約金。在黃某海等27人如約交付首付款并辦理好貸款手續(xù)后，某房地產(chǎn)公司因施工不符合規(guī)劃的問(wèn)題，導(dǎo)致其未能如約為黃某海等27人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。

2015年5月，黃某海等27人分別起訴某房地產(chǎn)公司至福建省莆田市荔城區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令某房地產(chǎn)公司按照雙方合同約定，以已付款的日萬(wàn)分之二標(biāo)準(zhǔn)支付逾期辦證違約金。某房地產(chǎn)公司認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求法院調(diào)低按公積金貸款利率計(jì)算。

福建省莆田市荔城區(qū)人民法院認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，但合同約定的逾期辦證違約金過(guò)分高于黃某海等人的實(shí)際損失，且房屋權(quán)屬證書(shū)涉及到諸多方面因素，有些客觀因素并非某房地產(chǎn)公司所能控制，遂判決將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為同期同類公積金貸款利率的50％。黃某海等27人不服，向福建省莆田市中級(jí)人民法院提出上訴。福建省莆田市中級(jí)人民法院認(rèn)為一審酌情調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)，維持原判。判決生效后，黃某海等27人于2017年4月陸續(xù)辦理了房屋權(quán)屬證書(shū)。根據(jù)判決，黃某海等人平均能獲得違約金47734元，與合同約定的違約金均額216284元相差甚多。黃某海等27人又分別向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。福建省高?jí)人民法院認(rèn)為違約金調(diào)整屬于自由裁量權(quán)范圍，駁回黃某海等27人的再審申請(qǐng)。

黃某海等27人不服生效判決，陸續(xù)向福建省莆田市人民檢察院（以下簡(jiǎn)稱“莆田市院”）申請(qǐng)監(jiān)督，要求法院按照雙方合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)予以判決。

莆田市院受理案件后，通過(guò)調(diào)閱卷宗細(xì)致審查、聽(tīng)取當(dāng)事人意見(jiàn)、同向比對(duì)類案等方式發(fā)現(xiàn)，本系列案系因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)辦證，法院判決按公積金貸款利率的50%計(jì)算逾期辦證違約金，既低于開(kāi)發(fā)商庭審時(shí)自愿調(diào)整的違約金標(biāo)準(zhǔn)，也與合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)、銀行同期貸款利率相差較大，對(duì)購(gòu)房人顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。莆田市院遂將案件提請(qǐng)福建省人民檢察院抗訴。2022年6月30日，福建省人民檢察院向福建省高級(jí)人民法院提出抗訴。福建省高級(jí)人民法院裁定提審本系列案。在本系列案再審期間，檢察機(jī)關(guān)主動(dòng)探索“檢察和解+法院調(diào)解”機(jī)制，聯(lián)合法官因案制宜尋找雙方利益平衡點(diǎn)，共同研究制定調(diào)解方案，逐案逐戶耐心細(xì)致做當(dāng)事人的思想工作，最終促成該系列抗訴案件全部再審調(diào)解結(jié)案。黃某海等27人在原判決基礎(chǔ)上，每人再獲得平均約7萬(wàn)元的補(bǔ)償，某房地產(chǎn)公司在1個(gè)月內(nèi)全部履行完畢，最終實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和。

二、商品房買(mǎi)賣合同糾紛中逾期辦證案件的監(jiān)督要點(diǎn)

（一）逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商逾期辦證或逾期交房的現(xiàn)象普遍存在，開(kāi)發(fā)商在違約之后，往往以約定的違約金過(guò)高為由，申請(qǐng)法院調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)。法院判決有的按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，有的參照銀行貸款利息，有的參照公積金貸款利率，裁判尺度不一。雙方合同中明確約定了違約金標(biāo)準(zhǔn)，能否隨意調(diào)整？如何把握逾期辦證違約金的酌減標(biāo)準(zhǔn)？這是檢察機(jī)關(guān)辦理此類案件面臨的主要問(wèn)題。

1.合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)隨意調(diào)整?！睹穹ǖ洹返?85條明確規(guī)定了約定的違約金在過(guò)分高于損失時(shí)可予酌減的條件。可見(jiàn)，合同約定的違約金只有在滿足“過(guò)分高于實(shí)際損失”這一條件時(shí)，才可根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)酌減。根據(jù)我國(guó)目前的物權(quán)制度和金融體制，房屋產(chǎn)權(quán)是否已依法進(jìn)行登記，關(guān)系到該房屋是否可以辦理抵押、是否可以轉(zhuǎn)讓等，是房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要因素。在合同中約定逾期辦證違約金條款，可以督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行合同義務(wù)，確保購(gòu)房人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)。本系列案中，某房地產(chǎn)公司嚴(yán)重逾期為購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，會(huì)給購(gòu)房人造成一定的預(yù)期利益損失。開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的訴訟原則，承擔(dān)違約金過(guò)分高于損失的舉證責(zé)任。但本系列案中開(kāi)發(fā)商并未對(duì)約定的違約金過(guò)分高于損失這一事實(shí)進(jìn)行舉證，法院仍采納其意見(jiàn)調(diào)低了違約金標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致違約金的補(bǔ)償功能與懲罰性功能弱化，違約金條款對(duì)開(kāi)發(fā)商的督促作用大大降低，不利于保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。因此我們認(rèn)為法院在本系列案中調(diào)整雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不足。

2.對(duì)于違約金調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)依法綜合權(quán)衡。最高法《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）第7條對(duì)過(guò)高的違約金如何調(diào)整進(jìn)行了規(guī)定，明確要“綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡”。本系列案中購(gòu)房人作為締約的弱勢(shì)一方，已全面履行了合同義務(wù)，對(duì)逾期辦證并無(wú)過(guò)錯(cuò)。因本系列案當(dāng)事人在購(gòu)房時(shí)均通過(guò)純商業(yè)貸款的方式購(gòu)房，為此，莆田市院橫向?qū)Ρ攘送惹闆r下按照法院判決的違約金標(biāo)準(zhǔn)與銀行商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)、合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)之間的差額。因本系列案涉案房款大致在80萬(wàn)到140萬(wàn)之間，為方便測(cè)算，以平均價(jià)款100萬(wàn)元計(jì)算。經(jīng)過(guò)測(cè)算比對(duì)，法院判決的以同期公積金貸款利率的50%計(jì)算的違約金為54653元，相比合同約定的以日萬(wàn)分之二計(jì)算的違約金244600元，相差189947元；相比銀行同期貸款利率計(jì)算的違約金117160元，相差62507元。從差額來(lái)看，法院在本系列案中對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整未能平衡雙方利益，損害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。而從全市同類案件的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，本系列案的生效判決也未與全市相對(duì)統(tǒng)一的“日萬(wàn)分之一”裁判標(biāo)準(zhǔn)保持一致，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)明顯不當(dāng)。

（二）對(duì)法院自由裁量權(quán)監(jiān)督的要點(diǎn)

對(duì)逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，涉及到法院自由裁量權(quán)的行使。法官行使自由裁量權(quán)有其合法性基礎(chǔ)，檢察監(jiān)督要充分尊重法官自由裁量權(quán)的行使，對(duì)此不應(yīng)過(guò)于嚴(yán)苛，應(yīng)當(dāng)給予一定的包容和尊重，對(duì)行使自由裁量權(quán)沒(méi)有明顯失當(dāng)?shù)陌讣灰吮O(jiān)督。［1］在本系列案中，如何調(diào)整違約金比例，法官有自由裁量的空間。如何判斷自由裁量權(quán)行使是否恰當(dāng)，既要在個(gè)案中細(xì)致認(rèn)定，也要結(jié)合類案精準(zhǔn)研判。

1.在個(gè)案中正確把握自由裁量權(quán)行使明顯不當(dāng)?shù)呐袛鄻?biāo)準(zhǔn)。對(duì)商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件中違約金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定和調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，《民法典》《指導(dǎo)意見(jiàn)》及最高法《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）等法律、司法解釋提供了明確且規(guī)范的指引，法院在審理時(shí)應(yīng)予以參照。法院在此類案件中自由裁量權(quán)行使是否恰當(dāng)，可以結(jié)合最高法《關(guān)于在審判執(zhí)行工作中切實(shí)規(guī)范自由裁量權(quán)行使保障法律統(tǒng)一適用的指導(dǎo)意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定來(lái)判斷。根據(jù)該規(guī)定，自由裁量權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公正、審慎的原則，并應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的處分權(quán)。

首先，自由裁量權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)遵循合法原則。法官酌情對(duì)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整時(shí)，要符合相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定。當(dāng)事人在《商品房銷售（預(yù)售）合同》中明確約定了辦證期限及逾期辦證的違約責(zé)任，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不應(yīng)隨意調(diào)整。即便認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)高不予適用，在損失數(shù)額難以確定的情況下，根據(jù)《解釋》的規(guī)定，“可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。但在本系列案中，法院判決既不按照雙方合同約定，也不參照法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，而是按同期同類公積金貸款利率的50％計(jì)算違約金，自由裁量權(quán)的行使就違反了合法原則。

其次，自由裁量權(quán)的行使應(yīng)遵循合理、公正原則?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）合同》一般都是房地產(chǎn)公司提供的格式合同，逾期辦證違約金條款是合同中的格式條款。在締約過(guò)程中，相對(duì)于某房地產(chǎn)公司，購(gòu)房人處于弱勢(shì)一方，其在簽訂《商品房銷售（預(yù)售）合同》之后，按照合同約定全面履行了自己的義務(wù)，對(duì)逾期辦證并不存在過(guò)錯(cuò)。訟爭(zhēng)商品房逾期辦證的原因在于某房地產(chǎn)公司存在違反建設(shè)工程規(guī)劃條件的行為，導(dǎo)致其無(wú)法取得《建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)書(shū)》，相應(yīng)也無(wú)法啟動(dòng)辦理訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)初始預(yù)登記手續(xù)，最終致使其長(zhǎng)期無(wú)法代購(gòu)房人申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，某房地產(chǎn)公司已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。生效判決將雙方在合同中約定的逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由日萬(wàn)分之二調(diào)整為同期同類公積金貸款利率的50％，明顯違反了行使自由裁量權(quán)所要求的公平公正原則。

最后，自由裁量權(quán)的行使應(yīng)遵循私權(quán)自治原則。請(qǐng)求人民法院適當(dāng)減少違約金是當(dāng)事人享有的一項(xiàng)民事權(quán)利，約定的違約金是否過(guò)高、違約方愿意承擔(dān)的限額是多少，屬于當(dāng)事人處分權(quán)范疇，法院對(duì)此應(yīng)予以充分尊重。在本系列案一審?fù)徶?，某房地產(chǎn)公司主張約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求調(diào)低按公積金貸款利率計(jì)算逾期辦證的違約金。而生效判決進(jìn)一步將逾期辦證違約金調(diào)整為公積金貸款利率的50%，不當(dāng)干預(yù)了當(dāng)事人的處分權(quán)，自由裁量權(quán)的行使違反了當(dāng)事人私權(quán)自治原則。

2.對(duì)自由裁量權(quán)的行使要注重統(tǒng)一類案的裁量尺度，避免“同案不同判”。規(guī)范行使自由裁量權(quán)，確保對(duì)“同類”案件作出尺度相對(duì)統(tǒng)一的裁判是衡量司法公正的重要標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)保障當(dāng)事人合法權(quán)益、提升司法公信力具有重要意義。商品房逾期辦證類案件涉及面廣，法院在對(duì)此類案件進(jìn)行裁量時(shí)，在依照上述指導(dǎo)意見(jiàn)權(quán)衡的同時(shí)，要注重保持類案判決的一致性，綜合確定違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。在本系列案辦理過(guò)程中，檢察機(jī)關(guān)圍繞本系列案的判決日期，調(diào)取了全市法院同時(shí)期辦理的同類案件兩千余件，詳細(xì)梳理了全市法院對(duì)此類案件的裁判情況。莆田市《商品房預(yù)售（銷售）合同》中購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)從購(gòu)房款總額的日萬(wàn)分之零點(diǎn)零五至已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之五不等。兩級(jí)法院在辦理此類糾紛案件時(shí)，對(duì)違約金的判決標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從近5年的同類案件判決來(lái)看，大多數(shù)案件是按照當(dāng)事人合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)判決，或?qū)⑦^(guò)高的違約金調(diào)整為按已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)判決。而本系列案判決既不按照雙方當(dāng)事人在合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，也不參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，亦未按照全市法院業(yè)已形成的統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)即以已付購(gòu)房款日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，而是按同期同類公積金貸款利率的50%計(jì)算違約金，明顯違反了法律和司法解釋的規(guī)定。本系列案判決結(jié)果不僅存在“類案不同判”問(wèn)題，同時(shí)致使雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)失衡，依法應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督。

三、商品房買(mǎi)賣合同糾紛中逾期辦證案件的辦理思路

（一）辦理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件應(yīng)注重維護(hù)民生民利

住房是人們生活的基本需求，是民生之根本。商品房買(mǎi)賣合同糾紛直接關(guān)系到群眾的居住權(quán)益，而開(kāi)發(fā)商逾期辦證又是商品房買(mǎi)賣合同糾紛中常見(jiàn)的問(wèn)題類型，此類案件的處理對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)影響深遠(yuǎn)。房屋權(quán)屬證書(shū)是購(gòu)房人取得房屋合法所有權(quán)的法律憑證，取得房屋權(quán)屬證書(shū)后，購(gòu)房人可以對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、租賃、抵押等活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。如果僅依開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)就能對(duì)《商品房銷售（預(yù)售）合同》中約定的逾期辦證違約金隨意調(diào)整，將使開(kāi)發(fā)商的違約成本和違約金條款對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束作用大大降低，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益。檢察機(jī)關(guān)在監(jiān)督此類案件中，要充分認(rèn)識(shí)到購(gòu)房人在商品房交易中相對(duì)弱勢(shì)的地位，依法保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。

同時(shí)，此類案件的處理又關(guān)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展秩序，案件的處理結(jié)果不僅影響當(dāng)事人的切身利益，還可能影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。檢察機(jī)關(guān)在監(jiān)督此類案件時(shí)，既要公正處理個(gè)案，也要預(yù)防因個(gè)案的監(jiān)督造成市場(chǎng)的不穩(wěn)定，注意衡平雙方的利益。如在本系列案中，在確定案件符合監(jiān)督條件的前提下，檢察機(jī)關(guān)進(jìn)一步調(diào)研了某房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及后續(xù)賠付能力，充分考量了再審若能全部支持購(gòu)房人的申請(qǐng)，購(gòu)房人最終能否實(shí)際拿到賠償款，是否會(huì)對(duì)某房地產(chǎn)公司造成經(jīng)營(yíng)困境等問(wèn)題。根據(jù)測(cè)算，若改判某房地產(chǎn)公司按照銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，某房地產(chǎn)公司約需再支付168萬(wàn)余元；若按合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，約需再支付513萬(wàn)元；若按全市法院現(xiàn)行掌握的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)，約需再支付190萬(wàn)余元。無(wú)論最終判決是按照上述何種標(biāo)準(zhǔn)，均不屬于顯著超出某房地產(chǎn)公司執(zhí)行能力的金額，亦不會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。反之若長(zhǎng)期放任雙方矛盾激化，對(duì)某房地產(chǎn)公司的正常經(jīng)營(yíng)而言，也存在不良影響。檢察機(jī)關(guān)綜合評(píng)判認(rèn)為，對(duì)本系列案予以監(jiān)督，既是規(guī)范法院自由裁量權(quán)的行使，也是救濟(jì)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。而且在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是強(qiáng)勢(shì)的一方，雙方簽訂的合同亦是由企業(yè)提供的格式合同，現(xiàn)企業(yè)一方違約，卻仍可不按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，易讓購(gòu)房人產(chǎn)生司法偏向資本的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。在確定對(duì)本系列案的監(jiān)督不會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重不良影響的情況下，檢察機(jī)關(guān)通過(guò)抗訴的方式對(duì)實(shí)踐中長(zhǎng)期存在的逾期辦證違約金裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題予以類案監(jiān)督，糾正法院錯(cuò)誤判決，促使本地區(qū)此類案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

（二）辦理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件應(yīng)注重加強(qiáng)檢法聯(lián)調(diào)

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商逾期辦證或逾期交房的現(xiàn)象普遍存在，此類案件涉及面廣、影響面大，處理不當(dāng)極易引發(fā)群體信訪風(fēng)險(xiǎn)。檢察機(jī)關(guān)辦理此類案件，要深入踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，用心用情辦好發(fā)生在群眾身邊的、關(guān)系群眾切身利益的案件，既要維護(hù)購(gòu)房群眾的正當(dāng)權(quán)益，又要充分考慮企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，因案制宜尋找各方利益的平衡點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)雙贏、多贏的目標(biāo)。

民事檢察和解在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，采用檢察和解方式化解矛盾糾紛，可以提高司法效率，維護(hù)司法公正。但是，民事檢察和解工作仍然面臨和解協(xié)議效力不明確、當(dāng)事人認(rèn)可度不高等問(wèn)題。本系列案在檢察監(jiān)督環(huán)節(jié)就面臨當(dāng)事人和解動(dòng)力不足的問(wèn)題。在這樣的背景下，檢察機(jī)關(guān)要主動(dòng)與法院協(xié)作配合，加強(qiáng)檢法聯(lián)調(diào)，共同促成矛盾化解。案件抗訴并非案件的終結(jié)，法院?jiǎn)?dòng)再審程序，會(huì)對(duì)原本猶豫和解的當(dāng)事人有一定的促進(jìn)作用。檢察機(jī)關(guān)在此期間主動(dòng)與法院溝通協(xié)調(diào)，積極探索“檢察和解+法院調(diào)解”機(jī)制，聯(lián)合法院從不同角度對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行利害分析，尋找雙方利益平衡點(diǎn)。在檢法兩家的共同化解下，購(gòu)房人一方最終愿意調(diào)低原合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，而開(kāi)發(fā)商一方則愿意提高原判決的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。最終，雙方確定了以日萬(wàn)分之一為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在原判決的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商向每位購(gòu)房人額外提供平均約7萬(wàn)元的補(bǔ)償。本系列案最后均以調(diào)解結(jié)案，雙方矛盾糾紛得以實(shí)質(zhì)性化解。

（三）辦理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件應(yīng)注重對(duì)類案的監(jiān)督和平衡

與個(gè)案監(jiān)督相比，類案監(jiān)督有利于統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，防止同案不同判，有利于推動(dòng)社會(huì)治理，有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)。［2］因此，類案監(jiān)督的影響更廣，更能取得“以點(diǎn)帶面”的實(shí)效。在涉房地產(chǎn)糾紛案件中，“類案”的性質(zhì)更為明顯，當(dāng)事人在此類案件中更能直觀感受到法院是否“類案同判”。對(duì)于購(gòu)房人而言，類案的統(tǒng)一處理能給予他們穩(wěn)定的司法預(yù)期，確保購(gòu)房人合法權(quán)益得到平等保護(hù)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，類案的統(tǒng)一處理也能使其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有明確的責(zé)任預(yù)期，對(duì)其守約經(jīng)營(yíng)有一定的促進(jìn)作用，亦能減少因裁判不確定性帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

檢察機(jī)關(guān)在此類案件的辦理中要注重強(qiáng)化類案監(jiān)督機(jī)制，一方面，要善于透過(guò)已受理的個(gè)案線索深入挖掘類案中可能存在的共性問(wèn)題，充分發(fā)揮調(diào)查核實(shí)權(quán)，注重提取本地區(qū)同類問(wèn)題的一定數(shù)量的“類案”，從中挖掘裁判共性，分析不同裁判的合理性。另一方面要借助大數(shù)據(jù)模型等技術(shù)進(jìn)行類案的識(shí)別與檢索，推動(dòng)類案信息線索的收集和研判，積極主動(dòng)獲取監(jiān)督線索，做到“辦理一案、監(jiān)督一批、治理一片”。在本系列案中，檢察機(jī)關(guān)即是通過(guò)調(diào)取本地區(qū)同期大量同類案件進(jìn)行進(jìn)行審查比對(duì)，針對(duì)逾期交房和逾期辦證兩種違約情況，詳細(xì)梳理了全市法院對(duì)此類案件的裁判情況。從合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定、判決確定的違約金標(biāo)準(zhǔn)等多方面進(jìn)行分析判斷，以此作出的監(jiān)督意見(jiàn)能夠全面、精準(zhǔn)的反映法院在此類案件中同案不同判的情況，突出法院在此類案件中存在的違法問(wèn)題，提出的監(jiān)督意見(jiàn)更容易被法院采納，進(jìn)而有效促進(jìn)裁判標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，進(jìn)一步規(guī)范法官對(duì)自由裁量權(quán)的行使。