“物業(yè)+養(yǎng)老”模式發(fā)展困境與策略

［摘 要］“物業(yè)+養(yǎng)老”是一種全新的養(yǎng)老模式，是對居家社區(qū)養(yǎng)老模式的新探索，其能在物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，對養(yǎng)老資源進(jìn)行整合，提供更加專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。本文在闡述“物業(yè)+養(yǎng)老”模式內(nèi)涵與發(fā)展意義的基礎(chǔ)上，分析我國“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展現(xiàn)狀與困境，并提出相應(yīng)的策略，期望能充分發(fā)揮物業(yè)在社會養(yǎng)老中的重要作用，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，推動社會的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］老齡化；物業(yè)；養(yǎng)老；“物業(yè)+養(yǎng)老”

［中圖分類號］F20 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

近年來，國家人口老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)峻，眾多的老年人口給社會養(yǎng)老工作帶來了巨大的壓力。在此背景下，我國在家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，積極探索社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等新模式，并在社會養(yǎng)老工作中重視醫(yī)養(yǎng)結(jié)合理念的滲透和模式應(yīng)用，在一定程度上為后續(xù)養(yǎng)老工作的開展積累了經(jīng)驗。其中，在社區(qū)養(yǎng)老中，充分發(fā)揮物業(yè)的作用，構(gòu)建“物業(yè)+養(yǎng)老”的新模式，能更好地發(fā)揮社區(qū)資源的作用。然而在當(dāng)前背景下，“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展尚有不足，難以滿足社區(qū)養(yǎng)老的實際需要。對此，本文對“物業(yè)+養(yǎng)老”發(fā)展策略進(jìn)行了探究。

1 “物業(yè)+養(yǎng)老”模式的內(nèi)涵與意義

1.1 “物業(yè)+養(yǎng)老”模式的內(nèi)涵

目前，學(xué)術(shù)界并未對“物業(yè)+養(yǎng)老”模式作出明確的界定，一般認(rèn)為，“物業(yè)+養(yǎng)老”是對社區(qū)養(yǎng)老的一種功能延伸和服務(wù)拓展，其要求在社會養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮物業(yè)單位的作用，實現(xiàn)社區(qū)資源優(yōu)化配置，以提升社區(qū)在養(yǎng)老服務(wù)中的價值。在2020年時，我國出臺了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），提出推動和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式，切實增加居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)有效供給，更好滿足廣大老年人日益多樣化多層次的養(yǎng)老服務(wù)需求，自此，“物業(yè)+養(yǎng)老”成為我國養(yǎng)老工作的一個重要環(huán)節(jié)［1］。

1.2 “物業(yè)+養(yǎng)老”模式的意義

在社會養(yǎng)老壓力不斷增加的背景下，發(fā)展“物業(yè)+養(yǎng)老”模式具有重要意義。一是“物業(yè)+養(yǎng)老”是在社區(qū)養(yǎng)老的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其在發(fā)揮物業(yè)作用的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展了社區(qū)養(yǎng)老的范圍，豐富了社區(qū)養(yǎng)老的內(nèi)容，有效滿足了社區(qū)養(yǎng)老的現(xiàn)實需要。二是隨著建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)萎靡，現(xiàn)在越來越多的建筑和房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者開始轉(zhuǎn)行從事物業(yè)管理行業(yè)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型人員的專業(yè)優(yōu)勢，從源頭即開發(fā)設(shè)計角度豐富“物業(yè)+養(yǎng)老”模式功能，為建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新思路，實現(xiàn)了相關(guān)專業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。三是在新時期，我國的社會養(yǎng)老壓力日益加劇，積極發(fā)展“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，有助于我國多元養(yǎng)老格局的形成，對于緩解社會養(yǎng)老壓力，推動社會的持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展具有積極作用［2］。

2 “物業(yè)+養(yǎng)老”模式發(fā)展現(xiàn)狀

早在2013年9月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，這是國家首次在宏觀規(guī)范性文件中提到要將物業(yè)與養(yǎng)老工作結(jié)合起來，為“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展提供了依據(jù)和指導(dǎo)。意見指出，要支持社區(qū)建立健全居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點，引入社會組織和家政、物業(yè)等企業(yè)，興辦或運(yùn)營老年供餐、社區(qū)日間照料、老年活動中心等形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)項目。

在2020年時，《意見》的出臺實施再次強(qiáng)調(diào)了物業(yè)在養(yǎng)老服務(wù)中的作用，除專門的物業(yè)公司外，有較多的建筑房地產(chǎn)企業(yè)也開始投身物業(yè)服務(wù)，并積極參與社會養(yǎng)老工作，這在一定程度上使得參與養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)主體數(shù)量不斷增加［3］。在眾多主體的參與運(yùn)作下，“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的運(yùn)作方式逐漸成熟，即物業(yè)公司會積極參與安保、保潔、代辦、生活服務(wù)等多個養(yǎng)老項目，初步滿足了老年人的養(yǎng)老需要。然而受“物業(yè)+養(yǎng)老”模式運(yùn)作時間較短，運(yùn)作主體專業(yè)能力有限等因素的影響，當(dāng)前“物業(yè)+養(yǎng)老”模式在發(fā)展中仍面臨一定的困難，集中表現(xiàn)在盈利模式不清晰、養(yǎng)老服務(wù)項目單一、公眾認(rèn)可度不夠、缺乏專業(yè)人才支撐等層面。對此，相關(guān)企業(yè)單位還需要重視“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的進(jìn)一步探索，來滿足新時期的社會養(yǎng)老工作開展需要。

3 “物業(yè)+養(yǎng)老”模式發(fā)展困境

3.1 盈利模式不夠清晰

現(xiàn)階段，越來越多的物業(yè)企業(yè)參與到了養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，并積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”發(fā)展的新模式。然而結(jié)合實際可知，有較多物業(yè)公司在“物業(yè)+養(yǎng)老”發(fā)展中存在盈利模式不清晰的問題，未能系統(tǒng)考慮自身盈利與養(yǎng)老服務(wù)公益屬性之間的關(guān)系，影響了“物業(yè)+養(yǎng)老”發(fā)展的可持續(xù)性。一方面，市場化養(yǎng)老服務(wù)具有明顯的指向性特征，在當(dāng)前背景下，“物業(yè)+養(yǎng)老”側(cè)重高端養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)人群以高知、高干、高收入人群為主，在此過程中，物業(yè)公司更多地考慮自身經(jīng)濟(jì)效益，對養(yǎng)老社會公益屬性的考慮不足。受此影響，物業(yè)公司對于低收入群體的考慮不足，導(dǎo)致“物業(yè)+養(yǎng)老”很難實現(xiàn)普惠型發(fā)展。另一方面，在日常業(yè)務(wù)開展中，物業(yè)公司需要花費(fèi)大量的時間開展安保、保潔、代辦等工作，業(yè)務(wù)內(nèi)容較為煩瑣，這使得物業(yè)公司很少有精力參與養(yǎng)老服務(wù)工作，一些物業(yè)公司雖然初步開展了“物業(yè)+養(yǎng)老”工作，但考慮到養(yǎng)老服務(wù)屬于微利行業(yè)，故而部分物業(yè)公司對養(yǎng)老的布局不夠合理，影響了自身在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的收益。此外，一些物業(yè)公司是在政府財政支出或政府購買服務(wù)的模式下物業(yè)服務(wù)的，本身在物業(yè)服務(wù)中缺乏動力，基礎(chǔ)投融相對不足，最終使得“物業(yè)+養(yǎng)老”的服務(wù)水平有限，影響了自身的效益增長。

3.2 養(yǎng)老服務(wù)項目單一

要進(jìn)一步提升“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展水平，還要重視養(yǎng)老服務(wù)項目的多元化設(shè)計，以滿足老年人的生活需要?，F(xiàn)階段，較多物業(yè)公司在發(fā)展中存在養(yǎng)老服務(wù)項目單一的問題，阻礙了“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展。一是較多物業(yè)公司是從建筑行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而來的，缺乏物業(yè)服務(wù)的專業(yè)能力，同時對社會養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的情況了解較少，受此影響，其在初期階段缺乏必要的養(yǎng)老服務(wù)項目設(shè)計能力，所能提供的養(yǎng)老服務(wù)項目單一，難以滿足不同群體的養(yǎng)老需要。二是“物業(yè)+養(yǎng)老”本身就是一種跨行業(yè)的資源整合，在此過程中，一些物業(yè)公司基于自身的服務(wù)性質(zhì)，多開展安保、保潔、保綠、代辦等服務(wù)工作，很難開展文化建設(shè)、老年醫(yī)療、專業(yè)護(hù)理等服務(wù)，影響了養(yǎng)老服務(wù)項目的豐富性和完整性。三是開展“物業(yè)+養(yǎng)老”工作需要做好大量的前置準(zhǔn)備工作，然而受該模式運(yùn)營與盈利效果不確定等因素的影響，一些企業(yè)在前置準(zhǔn)備中大打折扣，最終使得養(yǎng)老服務(wù)項目單一，難以滿足現(xiàn)實的養(yǎng)老需要［4］。

3.3 公眾認(rèn)可度不高

增強(qiáng)社會公眾對“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的認(rèn)可，有利于物業(yè)公司主動參與“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，發(fā)揮物業(yè)在養(yǎng)老服務(wù)中的積極作用。目前，社會公眾對“物業(yè)+養(yǎng)老”的認(rèn)同度不高，對其服務(wù)模式與質(zhì)量心存疑慮，阻礙了物業(yè)與養(yǎng)老的結(jié)合。一方面，從宏觀層面來看，“物業(yè)+養(yǎng)老”屬于一種新興事物，在現(xiàn)有的規(guī)范文件下，“物業(yè)+養(yǎng)老”僅停留在提議和倡導(dǎo)階段，整體的推進(jìn)實施相對滯后。另一方面，從微觀層面來看，雖然有較多的物業(yè)公司開展了養(yǎng)老服務(wù)，但是在整個服務(wù)中，物業(yè)公司多是將養(yǎng)老工作作為輔助性業(yè)務(wù)，缺乏對養(yǎng)老服務(wù)品牌的宣傳，導(dǎo)致社會公眾對“物業(yè)+養(yǎng)老”的認(rèn)識不足，整體接受能力有限。此外，經(jīng)濟(jì)水平在一定程度上也會影響普通公眾的消費(fèi)觀念與消費(fèi)水平。“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展需要一定的資金支撐，即老年人想要享受物業(yè)提供的養(yǎng)老服務(wù)，需要支付一定的資金。而在當(dāng)前環(huán)境下，我國有較多老年人的消費(fèi)能力相對不足，最終會因經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)而放棄物業(yè)養(yǎng)老，影響“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展。

3.4 缺乏專業(yè)管理人才

目前，仍有很多物業(yè)行業(yè)在人才引進(jìn)中沿用傳統(tǒng)的招聘方式，未能及時準(zhǔn)確地引入養(yǎng)老專業(yè)人才。同時，養(yǎng)老服務(wù)對人才具有專業(yè)性強(qiáng)、要求高等硬性要求，然而在當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)中，較多物業(yè)公司的養(yǎng)老服務(wù)人才具有“三低三高”的特征，其中“三低”指的是社會地位低、收入待遇低與學(xué)歷水平低，而“三高”指的是物業(yè)人員的流動性高、職業(yè)風(fēng)險高和年齡偏高。在此背景下，物業(yè)公司要積極開展從業(yè)人員的教育工作，然而人員培訓(xùn)會產(chǎn)生一定的成本費(fèi)用，出于自身利益考慮，部分物業(yè)公司開展的人才培訓(xùn)相對較少，尤其是針對養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)更為有限，降低了物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)的協(xié)同發(fā)展水平。

4 “物業(yè)+養(yǎng)老”模式發(fā)展困境的應(yīng)對策略

4.1 明確“物業(yè)+養(yǎng)老”發(fā)展定位

要從源頭上推動“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的發(fā)展，就必須充分發(fā)揮政策的作用，明確“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的定位，以激發(fā)行業(yè)的發(fā)展動力。一方面，考慮到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既是新興產(chǎn)業(yè)，也是重要的民生事業(yè)，而物業(yè)企業(yè)本身具有營利性的特征。對此，對于政府而言，應(yīng)在政策的引導(dǎo)下，加強(qiáng)對服務(wù)企業(yè)的規(guī)范與引導(dǎo)，支持物業(yè)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，并在經(jīng)營中努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的協(xié)同。另一方面，對于物業(yè)企業(yè)而言，應(yīng)將養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展作為自身轉(zhuǎn)型升級的重要內(nèi)容，從一些老年人急需的且反響較好的公益服務(wù)著手，開展多樣化的有償或低償服務(wù)，實現(xiàn)對老年群體的有效引導(dǎo)。譬如，在初期階段，物業(yè)公司可系統(tǒng)開展定期免費(fèi)理發(fā)服務(wù)，并組織開展各類文娛活動、陪聊活動等，構(gòu)建良好合作關(guān)系，提供低償?shù)拇k、代購、代取服務(wù)，逐步延伸到其他養(yǎng)老服務(wù)范疇。此外，在“物業(yè)+養(yǎng)老”發(fā)展中，應(yīng)充分發(fā)揮政策幫扶與政府購買服務(wù)的作用，但是對于物業(yè)公司而言，其既需要按照政策要求辦事，積極謀求政府、政策的支持，又不能完全依賴政府。應(yīng)在養(yǎng)老服務(wù)中搭建自我造血機(jī)制，實現(xiàn)“物業(yè)+養(yǎng)老”模式可持續(xù)發(fā)展。

4.2 豐富“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)項目

在傳統(tǒng)的管理模式下，物業(yè)公司雖然開展了一定的養(yǎng)老服務(wù)工作，但結(jié)合實際可知，物業(yè)公司養(yǎng)老服務(wù)項目相對單一，難以滿足實際的發(fā)展需要。對此，在新時期，物業(yè)公司還需要持續(xù)豐富“物業(yè)+養(yǎng)老”的服務(wù)項目。隨著老年人養(yǎng)老需求的增加，在豐富“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)項目的過程中，應(yīng)重點從基礎(chǔ)服務(wù)、完善服務(wù)、提升服務(wù)三個層面出發(fā)，準(zhǔn)確地設(shè)計相應(yīng)的服務(wù)項目。一是在基礎(chǔ)服務(wù)中，圍繞社區(qū)的保潔、保安、保綠活動提供專業(yè)服務(wù)，持續(xù)改善老年人生活的基礎(chǔ)環(huán)境。二是在完善服務(wù)中，加強(qiáng)與第三方合作機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，引入專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊為社區(qū)居民提供更為完善的服務(wù)。例如，物業(yè)公司可在社區(qū)開展適老化改造與無障礙環(huán)境建設(shè)，逐步擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)的范圍，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。三是持續(xù)開展服務(wù)工作，系統(tǒng)考慮老年人的個性差異，提供專業(yè)化、定制化的服務(wù)，滿足老年人的生活需要。值得注意的是，在“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)項目優(yōu)化中，還需要重視對現(xiàn)代信息技術(shù)的融合應(yīng)用，積極建設(shè)智慧社區(qū)，實現(xiàn)“物業(yè)+生活+社交+醫(yī)養(yǎng)+娛樂”的智慧化服務(wù)，有效提高服務(wù)的效率與質(zhì)量。

4.3 通過宣傳增強(qiáng)公眾認(rèn)可

針對社會公眾對“物業(yè)+養(yǎng)老”認(rèn)可度不高的問題，應(yīng)從宏觀和微觀兩個層面尋求解決方案。一方面，從宏觀層面而言，“物業(yè)+養(yǎng)老”是對我國社會養(yǎng)老的一種補(bǔ)充和完善，政府部門在積極出臺相應(yīng)規(guī)范文件的基礎(chǔ)上，應(yīng)加強(qiáng)“物業(yè)+養(yǎng)老”的立法工作，為“物業(yè)+養(yǎng)老”的發(fā)展提供明確的依據(jù)和支撐。同時，政府部門需要加強(qiáng)宣傳工作，積極宣傳“物業(yè)+養(yǎng)老”的重要作用，深化大眾對“物業(yè)+養(yǎng)老”的認(rèn)識，營造良好的養(yǎng)老環(huán)境。另一方面，對于物業(yè)公司而言，其需要在積極開展養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)上，做好自身養(yǎng)老服務(wù)品牌的宣傳和營銷工作，擴(kuò)大自身的影響力，增強(qiáng)市場競爭能力。此外，考慮到部分老年人在物業(yè)養(yǎng)老中存在一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對此國家應(yīng)給予一定的經(jīng)濟(jì)支持和補(bǔ)貼，使得“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)最終惠及社區(qū)居民，提升我國的社會養(yǎng)老服務(wù)水平。

4.4 培養(yǎng)專業(yè)的管理團(tuán)隊

不論是物業(yè)服務(wù)還是養(yǎng)老服務(wù)，其本身均屬于勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，在一定程度上，這兩種產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展需要具有較高專業(yè)素養(yǎng)的人才作為支撐。一方面，對于物業(yè)企業(yè)而言，其需要充分認(rèn)識到專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊是物業(yè)企業(yè)發(fā)展“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的基礎(chǔ)保障。對此，應(yīng)重視自身人才引進(jìn)方式的創(chuàng)新，除引進(jìn)物業(yè)管理人才外，還需要重視專業(yè)養(yǎng)老人才的引入，為“物業(yè)+養(yǎng)老”工作的開展奠定人力基礎(chǔ)。另一方面，為避免物業(yè)公司出現(xiàn)較大的人員流失問題，物業(yè)公司需要重視員工薪酬管理，提供豐厚的薪酬和待遇，有效留住人才，并激發(fā)管理服務(wù)人員工作的積極性。此外，部分物業(yè)公司是由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展而來的，對于此類物業(yè)公司，應(yīng)積極開展員工的教育培訓(xùn)工作，通過理論學(xué)習(xí)、實踐提升、交流學(xué)習(xí)等方式，充分發(fā)揮房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型人員專業(yè)優(yōu)勢，使其能從源頭開發(fā)設(shè)計角度豐富“物業(yè)+養(yǎng)老”模式功能，提高員工的物業(yè)服務(wù)能力和養(yǎng)老服務(wù)能力，滿足新時期的養(yǎng)老服務(wù)需要。

5 結(jié)語

“物業(yè)+養(yǎng)老”是我國社會養(yǎng)老發(fā)展的重要趨勢，其能在充分利用社區(qū)養(yǎng)老資源的基礎(chǔ)上，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，滿足老年人的生活需要。新時期，物業(yè)公司只有充分認(rèn)識到物業(yè)企業(yè)發(fā)展“物業(yè)+養(yǎng)老”模式發(fā)展的重要意義，結(jié)合實際分析“物業(yè)+養(yǎng)老”模式發(fā)展問題，并立足物業(yè)服務(wù)工作，從基礎(chǔ)服務(wù)、改善服務(wù)、提升服務(wù)三個層面出發(fā)，持續(xù)改善養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，才能有效實現(xiàn)物業(yè)與養(yǎng)老的相互結(jié)合，提供更高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，緩解社會養(yǎng)老壓力，推動社會的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

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［作者簡介］趙志增，男，北京人，北京賽文斯塔物業(yè)管理有限公司，經(jīng)濟(jì)師，本科，研究方向：物業(yè)管理。