淺析物業(yè)專項維修資金財務(wù)管理存在的問題及對策

物業(yè)專項維修資金直接關(guān)系到業(yè)主的生活水平，作為公共設(shè)施和公共部位維修的專項資金，其安全和穩(wěn)定尤為關(guān)鍵。不過在以往的工作中，由于一些單位或個人責任意識較差，并沒有做好物業(yè)專項維修資金的管控，出現(xiàn)了挪用、腐敗等方面的問題?；诖耍谪攧?wù)管理過程中，要明確物業(yè)專項維修資金存在的問題，并制定科學、實用的解決措施，為可持續(xù)發(fā)展提供保障。

物業(yè)專項維修基金基本情況

所謂物業(yè)專項維修就是針對住宅小區(qū)中公共設(shè)施進行維修、改造等活動設(shè)置的專項資金。這項資金由業(yè)主委員會進行管理，或者由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。從目前物業(yè)專項維修資金的繳納和使用情況來看，業(yè)主委員會自行管理操作難度大地方住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管為主要方式。由于不同地區(qū)收繳物業(yè)專項維修資金的時間、標準等方面的不一致，所以不同地區(qū)采用不同的管理方法，資金保值增值情況也存在著一定的區(qū)別。從目前繳費情況來看，部分業(yè)主由于不了解相關(guān)政策、標準，導致將物業(yè)專項維修資金和物業(yè)管理費混淆，建設(shè)單位、業(yè)主需要根據(jù)住房面積依法繳納，由地方主管部門代管，集體業(yè)主所有。

物業(yè)專項維修資金常見問題

存在應(yīng)收未盡收問題 物業(yè)專項維修資金對于住宅小區(qū)來說有著非常重要的意義，充足的資金是保證住宅小區(qū)穩(wěn)定的關(guān)鍵。在公共設(shè)施、公共部位出現(xiàn)問題時可以有效地處理，所以需要足額繳納物業(yè)專項維修資金。但是從現(xiàn)階段許多住宅小區(qū)的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，存在應(yīng)收未收問題。一些建設(shè)單位在前期沒有足額繳納物業(yè)專項維修資金，或劃分了資金，但是在工作過程中挪作他用，沒有將款放置在專用賬戶中。業(yè)主在購房階段，由于將物業(yè)專項維修資金和物業(yè)管理費混淆，錯誤地認為只要繳納了物業(yè)管理費，就不需要再繳納物業(yè)專項維修資金，這對集體利益有著嚴重的影響。

財務(wù)管理人員隊伍薄弱 對于物業(yè)專項維修資金相關(guān)工作來說財務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)起到?jīng)Q定性作用。高素質(zhì)、高水平的財務(wù)工作人員可以有效地提升工作效率，并使物業(yè)專項維修資金各項工作朝著標準化、規(guī)范化的方向邁進。不過從目前實際工作開展情況來看，財務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)參差不齊，部分工作人員存在思想麻痹、馬虎大意等不正確心理，在工作過程中缺乏職業(yè)精神，不能對票據(jù)進行有效的管理，存在忽視收、繳支取數(shù)記錄的情況。與此同時，因缺乏內(nèi)部管控措施，無法規(guī)范財務(wù)工作人員的個人行為，盡管工作存在疏漏，但是得不到有效的指導。需要注意的是，由于部分財務(wù)工作人員在思想認識方面較為落后，不能正確認識到物業(yè)專項維修資金的新方法和新要求，降低工作質(zhì)量。

監(jiān)督檢查不到位 物業(yè)專項維修資金使用過程中需要主管部門進行審核，確定項目是否符合物業(yè)專項維修資金的使用范圍，同時還要對相關(guān)的組成材料進行檢查。但現(xiàn)階段在工作過程中，由于部分工作人員責任心不強，對申報材料的審核把關(guān)不嚴謹。同時在物業(yè)專項維修資金的繳納使用和管理過程中相關(guān)部門、人員沒有進行有效的溝通。例如住建部門負責物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管，不過在工作過程中沒有對建設(shè)單位提前代收的物業(yè)專項維修資金進行監(jiān)督和檢查，在后續(xù)工作中難以足額收取。這種問題的出現(xiàn)，會給資金挪用提供機會，由于監(jiān)管不到位，建設(shè)單位或者相關(guān)的管理服務(wù)單位會將物業(yè)專項維修資金挪用，造成較大的資金風險。

增值模式固定僵化 隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)專項維修資金的總量越來越大，為了進一步加大監(jiān)管力度，提升價值，需要做好資金的增值。但因部分管理單位、人員沒有正確認識到物業(yè)專項維修資金管理和增值的意義，也不能了解通貨膨脹造成的影響，所以在增值模式選擇上過于古板，選擇的方法單一，無法使其發(fā)揮出真正的價值，也會出現(xiàn)巨額的利息損失。例如在對物業(yè)專項維修資金進行管理的過程中使用活期或者一年期存款的方式，主管部門作為物業(yè)專項維修資金的運行管理單位，應(yīng)充分地考慮這種問題，并使用更豐富的投資方法，從而實現(xiàn)收益。將這些收益作為資金的積累，或者分紅業(yè)主，可以有效地降低業(yè)主的經(jīng)濟負擔。

物業(yè)專項維修資金財務(wù)管理措施

通過上文分析可知，物業(yè)專項維修資金對于住宅小區(qū)來說具有非常重要的意義。可以保障公共設(shè)施、公共部位的質(zhì)量，在出現(xiàn)問題時及時進行維修。不過因資金數(shù)量多，存儲要求嚴格，在使用過程中要通過層層審批，所以相關(guān)單位應(yīng)注意現(xiàn)階段物業(yè)專項維修資金管理過程中存在的問題，結(jié)合相應(yīng)的制度及條例對其進行優(yōu)化，下面對物業(yè)專項維修資金管理措施進行詳細分析。

樹立正確意識 為了提升物業(yè)專項維修資金管理水平，主管部門以及業(yè)主委員會等單位要加強政策宣傳，提升收繳力度。對于政府層面來說要做好普法宣傳，強化有關(guān)條例在民眾心中的地位，讓建設(shè)單位、業(yè)主等知法、懂法、守法，深入了解政策，維護自身的合法權(quán)益，以主人翁的態(tài)度來對物業(yè)維修基金進行監(jiān)督和管理。政府主管部門應(yīng)充分地發(fā)揮自身作用，明確工作的本質(zhì)不在于管理，而是要對業(yè)主進行服務(wù)，從而保證公民利益最大化。除此之外，還要通過現(xiàn)代化的平臺向建設(shè)單位、業(yè)主等進行普法教育，重點做好建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)等方面的培訓，通過違法的案例，使其增強意識，消除挪用等方面的問題。

健全籌措措施 在對物業(yè)專項維修資金進行管理的過程中，應(yīng)做好籌措工作，維護資金的穩(wěn)定和安全。對于未按要求繳納物業(yè)專項維修資金的業(yè)主、建設(shè)單位，主管部門可以使用失信懲戒制度、限制房屋交易、采取民事措施等方面進行管控。通過嚴格的管理和科學的宣傳，使業(yè)主、建設(shè)單位正確地認識物業(yè)專項維修資金，并足額繳納。尤其是在房屋交易限制上，主管部門需要將物業(yè)專項維修資金是否按要求繳納作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記或者租賃的前提條件，如果沒有繳納，嚴禁其交易。除此之外，主管部門在工作過程中應(yīng)不斷探索管理方法，使用合法、合規(guī)、合理的可操作性的方法完善籌措措施，為保證住宅小區(qū)完好，提升業(yè)主生活水平提供保障。通過這種方式，還可以規(guī)范建設(shè)單位或相關(guān)服務(wù)管理單位的工作，避免出現(xiàn)挪用、貪腐等不法行為。

規(guī)范審核流程 做好物業(yè)專項維修資金的安全管理是非常關(guān)鍵的一項工作，同時還要通過適宜的方式提升效益，主管部門要做好審核的管控，把好材料關(guān)、守好資金關(guān)。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題要由建設(shè)單位依法負責，對其進行維修，這項內(nèi)容不得使用物業(yè)專項維修資金。在住宅小區(qū)使用過程中出現(xiàn)的公共設(shè)施及公共部位損壞問題要做好調(diào)查確定責任，從而正確地使用物業(yè)維修基金。在申報材料中要清楚地體現(xiàn)這些內(nèi)容，并將材料層層報批。審批人員不得盲目簽字，在對材料進行審核確定無誤之后才能予以批準。

設(shè)立監(jiān)督考核標準 物業(yè)專項維修資金作為住宅小區(qū)的“養(yǎng)老錢”，相關(guān)部門要予以高度關(guān)注，切實體現(xiàn)政府主管部門的監(jiān)管水平。標準的建立不僅會規(guī)范工作流程，還可以提升工作人員的效率，規(guī)范其自身行為，最大程度地提升政府的監(jiān)管責任。標準的確定可以由資金收集覆蓋率、增值收益率、資金使用比例以及管理單位內(nèi)部制度建設(shè)水平幾個方面開展。也就是物業(yè)專項維修資金能否及時收集、繳納；資金增值收益是否可以抵消通貨膨脹造成的損失并產(chǎn)生效益；資金的收入和支出是否可以達到平衡；管理單位的內(nèi)部管理是否有效。在相關(guān)標準、規(guī)范不斷完善的背景下，監(jiān)督考核標準的設(shè)置可以有效地解決以往工作中人為因素所造成的問題。

加強會計核算規(guī)范 地方主管部門要強化會計工作水平，做好規(guī)劃規(guī)范、標準化建設(shè)，使工作朝著精細化的方向邁進。這是物業(yè)專項維修資金管理的重中之重。建設(shè)財務(wù)一體化監(jiān)管系統(tǒng)提高申請審批的工作效率，借助該系統(tǒng)還可以保障資金安全。對于收繳、使用等進行管控，降低挪用等風險，降低行政運行成本。還可以方便財務(wù)工作人員對物業(yè)專項維修資金進行統(tǒng)計分析和管理。同時，監(jiān)管系統(tǒng)端口要對外公開，讓業(yè)主對自己的賬號能夠及時查詢，有效維護自己的正當利益。業(yè)務(wù)與財務(wù)一體化的形式，能夠直接將會計賬套導入代管銀行提供的數(shù)據(jù)中自動記賬，減輕財務(wù)人員的壓力，更加科學、智能、自動化地進行物業(yè)維修資金的財務(wù)管理。使物業(yè)專項維修資金財務(wù)管理開展現(xiàn)代化建設(shè)。與此同時，還可以按照住宅小區(qū)、幢、單元、戶等進行明細的核算，提升財務(wù)管理的精細化水平。

拓寬保值增值渠道 物業(yè)專項維修資金在使用、收繳、使用等方面有著嚴格的要求，主管單位需增強責任意識，嚴格管理。在日常工作中，不僅要做好監(jiān)督和檢查，公開相關(guān)信息，還要充分考慮到市場變化，在通貨膨脹的情況下對其制定科學、有效的措施，使其達到可持續(xù)要求。主管單位可以對物業(yè)專項維修資金進行專業(yè)化操作，在投資運營方面，結(jié)合相關(guān)資金的工作經(jīng)驗，如養(yǎng)老金、公積金等，達到利益最大化的目標。同時還要明確物業(yè)專項維修資金的特殊性。

由于物業(yè)專項維修資金體量大、金額多，現(xiàn)階段存在著住宅小區(qū)建成后短期內(nèi)不適用物業(yè)專項維修資金的情況，所以主管部門在進行理財管理時需要對資金的年度使用進行科學的預(yù)算，并結(jié)合實際情況選擇適宜的方案?？梢詫⑽飿I(yè)專項維修資金進行劃分，對于日常性工作，可以設(shè)置日常備付金，以此來保證日常維護、維修可以順利開展。主管部門還要做好緊急備付金及長期儲存金等管控。結(jié)合銀行的活期、一年期、三年期等儲存方式提升效益。主管部門還需要做好風險管控工作，涉及資金的工作不可避免地會出現(xiàn)風險，尤其是在物業(yè)專項維修資金拓寬投資渠道的情況下，可以借助發(fā)達國家的經(jīng)驗，授權(quán)專業(yè)、安全的管理公司對其進行規(guī)劃和操作，從而達到提升收益的目的。也可以嘗試使用購買保險的方式，在住宅小區(qū)使用過程中，如果公共設(shè)施、公共部位出現(xiàn)問題，費用會轉(zhuǎn)移到保險公司承擔。這種調(diào)整方式不僅可以減少物業(yè)專項維修資金的支出，還可以有效地解決以往工作中物業(yè)專項維修資金管理高風險的問題。

提高財務(wù)人員素質(zhì) 為了從根源上解決物業(yè)專項維修資金問題，需要提高財務(wù)工作人員的素質(zhì)。首先，需要建立健全財務(wù)管理制度，通過制度建設(shè)規(guī)范財務(wù)工作人員的個人行為。在這個過程中，需要明確物業(yè)專項維修資金各項工作的標準和流程，使工作開展有理可依。同時還要做好崗位職責的劃分，避免工作界線模糊造成推諉扯皮、疏忽大意等方面問題；其次，提升財務(wù)工作人員的專業(yè)能力。結(jié)合物業(yè)專項維修資金工作開展情況，對財務(wù)工作人員進行崗位培訓，提升其專業(yè)能力。在這個過程中要結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)、標準規(guī)范，并積極學習國內(nèi)外先進的理念和方法，做到與時俱進，開展現(xiàn)代化建設(shè)；最后，提升財務(wù)工作人員的風險意識。在工作過程中明確物業(yè)專項維修資金管理的關(guān)鍵，做好風險辨識，對于可能會出現(xiàn)的問題或者關(guān)鍵節(jié)點加大管控力度，從而保證資金安全，提升工作效率。

綜上所述，物業(yè)專項維修資金是保障住宅小區(qū)穩(wěn)定的關(guān)鍵，也關(guān)系到業(yè)主的生活水平，所以主管部門要提高重視程度，結(jié)合現(xiàn)階段存在的財務(wù)管理問題制定優(yōu)化措施，在日常工作中還要做好普法和宣傳工作，提升業(yè)主對于物業(yè)維修基金的重視程度，及時繳納。主管單位還要按照要求對其進行管控，消除廉政風險，提升整體效益。

（作者單位：重慶市九龍坡區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心）