國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中存在的問(wèn)題

新時(shí)期，國(guó)有資產(chǎn)租賃行為逐步頻繁，國(guó)有物業(yè)租賃資產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)成為國(guó)有企業(yè)各項(xiàng)工作的主要形式，租賃效能日益凸顯。本文從國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的內(nèi)涵研究角度為立足點(diǎn)，結(jié)合新時(shí)期國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的文件政策要求，系統(tǒng)分析現(xiàn)有國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中出現(xiàn)的不足短板，進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有物業(yè)租賃的相關(guān)價(jià)值體系評(píng)估，持續(xù)合理確定國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的對(duì)策措施，以期實(shí)現(xiàn)國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估管理高質(zhì)量發(fā)展。

國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的內(nèi)涵及意義

國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃評(píng)估的內(nèi)涵 國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃評(píng)估是指對(duì)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)在租賃過(guò)程中的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的目的是確定合理的租金或出租價(jià)格，以確保租賃過(guò)程的公平、公正和合法性。評(píng)估國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃的主要目的是確保國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值和利益得到保護(hù)，同時(shí)確定合理的租金或出租價(jià)格，以滿足租賃合同的要求。

從資產(chǎn)評(píng)估的合理合法定義看，國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估是在專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)下，按照評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)性技能操作，依據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)的文件政策規(guī)定，及時(shí)搜集相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估所需要的數(shù)據(jù)資料，根據(jù)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃評(píng)估的主要目標(biāo)，嚴(yán)格按照資產(chǎn)適用的正確評(píng)估原則，合理確定國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃的相應(yīng)評(píng)估范圍，持續(xù)改進(jìn)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃評(píng)估的相關(guān)程序?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃評(píng)估的內(nèi)涵在于確定合理的租金或出租價(jià)格，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值和利益，確保租賃過(guò)程的公平、公正和合法性。

國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃評(píng)估的意義 隨著改革的推進(jìn)，數(shù)量和復(fù)雜程度越來(lái)越高，國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃也在不斷增加。通過(guò)更加有序的評(píng)估體系和中介專(zhuān)業(yè)服務(wù)的“第三方”評(píng)估，國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃的管理將更加可靠。通過(guò)評(píng)估，可以了解國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和潛在收益，從而確保在租賃過(guò)程中，國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值得到合理保護(hù)，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。評(píng)估結(jié)果可以為國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的租賃提供參考價(jià)格，避免租賃價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格偏離過(guò)大，保護(hù)租賃雙方的利益。通過(guò)評(píng)估，可以了解國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和潛在收益，為市場(chǎng)參與者提供公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和利益輸送。通過(guò)評(píng)估，可以了解國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和潛在收益，為國(guó)有經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化配置提供可靠的數(shù)據(jù)保障，推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。評(píng)估是國(guó)有資產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，通過(guò)評(píng)估，可以發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)管理中的不足和問(wèn)題，完善國(guó)有資產(chǎn)管理體制。

國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的特點(diǎn)

一是資產(chǎn)評(píng)估具有專(zhuān)業(yè)性；資產(chǎn)評(píng)估各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程必須專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及專(zhuān)業(yè)的人員按照相應(yīng)的操作模式進(jìn)行，依據(jù)專(zhuān)業(yè)的理論和專(zhuān)業(yè)的操作方式進(jìn)行，相關(guān)結(jié)合具有客觀公正性。

二是資產(chǎn)評(píng)估具有法律效力。因國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估報(bào)告是由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家政策法規(guī)要求執(zhí)行，因此相關(guān)租賃評(píng)估報(bào)告符合專(zhuān)業(yè)要求，具備一定的法律效力。

三是租賃價(jià)格評(píng)估與租約條件密切相關(guān)；因國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估與相應(yīng)的租約條件較為密接，相互聯(lián)系具備一定的緊密性。如果租約條件發(fā)生相應(yīng)的改變，國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估報(bào)告也應(yīng)發(fā)生相應(yīng)變化。

國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中存在的主要問(wèn)題

國(guó)有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方內(nèi)部缺乏完善的評(píng)估制度體系 我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)采用的是多頭管理的方式，多樣化的問(wèn)題較為突出，例如國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)是國(guó)有資本現(xiàn)有出資人對(duì)國(guó)有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面出具相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，已經(jīng)成為開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)的必備要素之一?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》并未從法律層面上規(guī)范多部門(mén)各自管理的現(xiàn)象，導(dǎo)致國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)管理出現(xiàn)資產(chǎn)分割，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的資質(zhì)認(rèn)定、核準(zhǔn)管理在不同部門(mén)上實(shí)施，缺乏健全統(tǒng)一的行業(yè)作業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)以及監(jiān)督管理體系，導(dǎo)致內(nèi)部缺乏較為完善的資產(chǎn)評(píng)估制度。

資產(chǎn)評(píng)估工作受無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估制約 在國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，它對(duì)整個(gè)評(píng)估工作有著制約作用。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性直接影響到國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的合理性和公正性。在國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中，無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值往往被忽視或被低估。由于無(wú)形資產(chǎn)不具有物質(zhì)形態(tài)，其價(jià)值難以直接量化。例如，物業(yè)的商標(biāo)、專(zhuān)利、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值往往被低估或者被忽略。這可能導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值在租賃過(guò)程中得不到充分體現(xiàn)，從而影響到租賃雙方的利益。無(wú)形資產(chǎn)的租賃和使用也是國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中需要注意的問(wèn)題。在國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中，不僅要考慮有形資產(chǎn)的價(jià)值，還要考慮無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值和作用。例如，物業(yè)的商標(biāo)、專(zhuān)利等無(wú)形資產(chǎn)的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)可能需要進(jìn)行租賃或轉(zhuǎn)讓。這時(shí)，評(píng)估工作需要對(duì)這些無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，以保障租賃雙方的利益。無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法也是國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中需要關(guān)注的問(wèn)題。由于無(wú)形資產(chǎn)不具有物質(zhì)形態(tài)，其價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法往往不同于有形資產(chǎn)。因此，在國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中，需要采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，以確保無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值得到合理評(píng)估。

從業(yè)人員自身專(zhuān)業(yè)能力發(fā)展較為有限 國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估領(lǐng)域的從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)水平參差不齊。由于該領(lǐng)域涉及的知識(shí)面比較廣，對(duì)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求較高，但目前很多從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能水平尚未達(dá)到要求。這導(dǎo)致評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)一些不準(zhǔn)確、不規(guī)范的操作，給評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量帶來(lái)影響。國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估領(lǐng)域的從業(yè)人員缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估工作需要從業(yè)人員具備一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)的了解，但目前很多從業(yè)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度不夠，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際情況存在較大偏差。

國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估問(wèn)題的改進(jìn)策略

完善資產(chǎn)租賃政策，健全完善的評(píng)估制度體系 完善資產(chǎn)租賃政策和健全評(píng)估制度體系需要從多個(gè)方面入手，包括建立完善的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法體系、加強(qiáng)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和管理、強(qiáng)化信息披露和公開(kāi)制度、建立獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)制、完善租賃合同管理和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制以及推動(dòng)信息化建設(shè)和技術(shù)創(chuàng)新等措施。通過(guò)這些措施的實(shí)施，可以有效地提高國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的準(zhǔn)確性和公正性，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值和利益，促進(jìn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)有經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

針對(duì)國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的特點(diǎn)和需求，建立完善的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法體系，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性。同時(shí)，要不斷更新評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和政策變化。評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)直接關(guān)系到評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量。因此，應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和管理，提高他們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和技能水平。同時(shí)，要建立評(píng)估人員考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制，激勵(lì)他們更好地履行職責(zé)。通過(guò)加強(qiáng)信息披露和公開(kāi)制度，增加國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的透明度和公正性。政府應(yīng)該及時(shí)公布相關(guān)政策和法規(guī)，增加市場(chǎng)的透明度，同時(shí)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)公開(kāi)評(píng)估報(bào)告和相關(guān)數(shù)據(jù)，以便社會(huì)監(jiān)督和比較。為了確保評(píng)估結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性，可以建立獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)制，由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或獨(dú)立的專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)估。這樣可以避免自我評(píng)估和行政干預(yù)帶來(lái)的問(wèn)題。在國(guó)有物業(yè)租賃過(guò)程中，應(yīng)完善租賃合同管理和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免因合同管理不善或風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)而帶來(lái)的損失。同時(shí)，要建立應(yīng)急預(yù)案和糾紛處理機(jī)制，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況或糾紛。利用現(xiàn)代信息技術(shù)和科技創(chuàng)新手段，提高國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的效率和準(zhǔn)確性。例如，利用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、處理和分析，提高評(píng)估工作的效率和準(zhǔn)確性。

強(qiáng)化對(duì)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)定價(jià)的監(jiān)管 要加強(qiáng)不良組織信息披露，國(guó)有企業(yè)相關(guān)責(zé)任部門(mén)要切實(shí)履行監(jiān)督管理的職責(zé)，全面增進(jìn)對(duì)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)定價(jià)的嚴(yán)格管控，實(shí)施較為完善的內(nèi)控制度，積極引入第三方責(zé)任審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)資產(chǎn)定價(jià)進(jìn)行合理審定，全面確保國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)定價(jià)符合要求規(guī)范。

評(píng)估結(jié)構(gòu)及人員專(zhuān)業(yè)能力的提升 提升國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃專(zhuān)業(yè)人員能力，要嚴(yán)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)人員能力提升，確保評(píng)價(jià)的綜合質(zhì)量。擁有更先進(jìn)、更專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員能夠進(jìn)行評(píng)估。要充分加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)建設(shè)，切實(shí)提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員理論文化知識(shí)、技術(shù)能力等全方位素質(zhì)，致力于鍛造高水平的技能型人才專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)要充分立足人才隊(duì)伍建設(shè)，制訂切實(shí)可行的人才建設(shè)培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)理論與技能雙方面素質(zhì)培訓(xùn)。

評(píng)估審核程序的規(guī)范化發(fā)展 要使評(píng)估審核程序規(guī)范化發(fā)展，需要從建立規(guī)范的評(píng)估審核流程、確定審核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)、加強(qiáng)內(nèi)部管理和監(jiān)督、引入專(zhuān)家參與審核、建立信息化管理平臺(tái)以及建立反饋機(jī)制和糾紛處理機(jī)制等方面入手。實(shí)施這些措施，可以有效地提高評(píng)估審核工作的規(guī)范化和科學(xué)化水平，確保國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的準(zhǔn)確性和公正性。

制定詳細(xì)的評(píng)估審核流程，明確評(píng)估審核的各個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，規(guī)定各環(huán)節(jié)的職責(zé)和要求，確保評(píng)估審核工作按照規(guī)范的流程進(jìn)行。制定明確的審核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，包括評(píng)估指標(biāo)、審核標(biāo)準(zhǔn)、合格標(biāo)準(zhǔn)等，確保審核工作的科學(xué)性和公正性。同時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整和完善審核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)。建立健全內(nèi)部管理和監(jiān)督機(jī)制，包括評(píng)估審核人員的選聘和培訓(xùn)、評(píng)估審核工作的計(jì)劃和安排、評(píng)估審核質(zhì)量的檢查和評(píng)估等，確保評(píng)估審核工作的規(guī)范化和準(zhǔn)確性。邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家參與評(píng)估審核工作，提供專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和建議，提高審核工作的準(zhǔn)確性和公正性。同時(shí)，可以建立專(zhuān)家?guī)欤瑸樵u(píng)估審核工作提供穩(wěn)定的人才支持。利用信息化技術(shù)手段，建立評(píng)估審核信息化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)評(píng)估審核數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集、處理和分析，提高審核工作的效率和準(zhǔn)確性。在評(píng)估審核過(guò)程中，建立反饋機(jī)制和糾紛處理機(jī)制，及時(shí)收集和處理各方的反饋意見(jiàn)和糾紛問(wèn)題，確保評(píng)估審核工作的公正性和透明度。

本文針對(duì)國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估中存在的問(wèn)題，從完善資產(chǎn)租賃政策、健全評(píng)估制度體系、強(qiáng)化對(duì)國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)定價(jià)的監(jiān)管、提升評(píng)估結(jié)構(gòu)及人員專(zhuān)業(yè)能力以及規(guī)范評(píng)估審核程序等方面提出了改進(jìn)策略。這些策略旨在提高國(guó)有物業(yè)租賃評(píng)估的準(zhǔn)確性和公正性，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值和利益，促進(jìn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)有經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于其他領(lǐng)域的資產(chǎn)租賃評(píng)估也有一定的借鑒意義。

（作者單位：廣州市白云公有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司）