房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題與解決策略

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)資金管理是非常重要的環(huán)節(jié)，其直接影響到項目的成功與否。本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中出現(xiàn)的問題，并提出相應(yīng)的解決對策，以提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預(yù)算管理中的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中，預(yù)算控制是重點內(nèi)容。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，日常運營與發(fā)展都離不開資金支持。每個房地產(chǎn)項目，都需要有足夠的資金來支持開發(fā)、建設(shè)和銷售等各個階段的運作，然而以往許多房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作重點大多是工程安全、提高效率及銷售業(yè)績等，缺乏對資金預(yù)算控制工作的足夠重視，因此導(dǎo)致企業(yè)在進行資金預(yù)算管控工作時，往往會遇到制度不完善、與現(xiàn)實不符等問題，進而導(dǎo)致實踐中經(jīng)常會出現(xiàn)矛盾。

（二）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)的運作方式比較獨特，其在融資方面一般都是采用自有資金、銀行貸款、股票等方式。市場上有很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其一般不能采用股權(quán)融資，而如果房地產(chǎn)企業(yè)是上市公司，也不能獲得股權(quán)融資，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，很少采用股權(quán)融資的方式。隨著房價的不斷攀升，國家出臺了一系列調(diào)控房價的政策措施，加強了信貸資金的管控，以降低非法資本的流入，這也讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得更加狹窄，企業(yè)的發(fā)展環(huán)境更加艱難。

（三）資金運轉(zhuǎn)體系不健全

受傳統(tǒng)思維的束縛，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理時，采用的方法和模式較為單一，缺少創(chuàng)新發(fā)展思路，管理體制上存在著很多漏洞，有些內(nèi)容不夠合理，這對企業(yè)發(fā)展造成了很大的阻礙。不僅會給企業(yè)帶來經(jīng)濟上的損失，同時還會帶來安全問題，甚至給相關(guān)施工人員造成人身安全威脅。因此，在資金管理上，一定要進行科學(xué)的規(guī)劃，建立健全資金管理制度，注重各個環(huán)節(jié)的資金安排。房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，資金投入大，資金需要集中管理。企業(yè)若不科學(xué)合理規(guī)劃資金，就有可能造成資金鏈斷裂。有些企業(yè)因為沒有對資金成本進行有效管理，導(dǎo)致資金使用不合理，進而無法實現(xiàn)資金的高效使用。

（四）缺乏對風(fēng)險的有效控制

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理系統(tǒng)還不夠健全，缺乏有效的風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)對機制。一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險、政策風(fēng)險和資金風(fēng)險等，不但會造成經(jīng)濟損失，而且也會影響到企業(yè)的聲譽和信譽。

（五）信息化應(yīng)用程度不高

當(dāng)前，許多企業(yè)并沒有建立資金管理信息化系統(tǒng)，資金管理仍采用傳統(tǒng)人力方式，不僅工作十分繁冗，而且對于可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題，人力預(yù)測可能并不準(zhǔn)確。同時對于企業(yè)整體的資金流動，人力也無法全面掌控，這就會造成很多問題。

（六）未來發(fā)展目標(biāo)不明確

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理時，要考慮到一些復(fù)雜的因素。為了推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在進行房地產(chǎn)交易的過程中，有關(guān)部門會采取一些優(yōu)惠政策，這樣也會讓投機者有機可乘，進而對房地產(chǎn)市場造成沖擊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要注重制定戰(zhàn)略目標(biāo)，以確保企業(yè)的資金能夠穩(wěn)定周轉(zhuǎn)。但當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，都沒有規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)，這就造成了在日常管理中所采用的方法比較粗放。現(xiàn)階段市場發(fā)展情況較為復(fù)雜，如果不能合理規(guī)劃資金，以滿足各個環(huán)節(jié)的供求關(guān)系，就會造成不必要的損失，從而對總體的經(jīng)濟效益產(chǎn)生不利影響。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作來看，投資類型多種多樣，如果采取比較激進的投資方法，很有可能會造成投資失敗，最后造成整個資金周轉(zhuǎn)停滯。

（七）資金利用率不高

首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)存在著資本運用效率不高等問題。在房地產(chǎn)市場中，資金的收益率并不高，很難達到投資者期望的回報。

其次，工程造價管理不到位，造成工程造價遠(yuǎn)高于計劃造價。這不僅會減少企業(yè)的利潤，也會帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險。

最后，由于房地產(chǎn)項目建設(shè)中出現(xiàn)一些無法預(yù)料的問題而引起項目變更，也會造成投資浪費。由于項目變更的不斷出現(xiàn)，造成項目建設(shè)進度延誤，進而導(dǎo)致重復(fù)的資金浪費。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的解決策略

（一）建立健全資金預(yù)算管理制度

健全的資金預(yù)算管理制度，除了要制定資金預(yù)算外，還要包括控制資金預(yù)算的實施、對資金績效進行評價。首先，科學(xué)合理地規(guī)劃資金預(yù)算。預(yù)算規(guī)劃必須按照項目發(fā)展總體計劃，將企業(yè)目標(biāo)規(guī)劃和部門實際情況有機聯(lián)系起來，資金管理部門據(jù)此制訂出一套完整的資金預(yù)算方案，以保證預(yù)算的全面有效，從而為資金管理工作提供依據(jù)，確保資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，進而提升項目的施工質(zhì)量。

其次，要做好資金預(yù)算執(zhí)行的控制。在工程項目的每一個環(huán)節(jié)，所有的資金支出都要按照預(yù)算來執(zhí)行，以確保經(jīng)濟活動都在資金預(yù)算范圍內(nèi)進行。遇到突發(fā)事件導(dǎo)致的預(yù)算外資金的收付，必須按照有關(guān)要求辦理預(yù)算變更審批程序，堅決杜絕超出預(yù)算、不按照預(yù)算的支出，以保證資金的收支可控。

（二）拓寬融資渠道

在房地產(chǎn)項目具體運作過程中，資金是至關(guān)重要的。尤其是在目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的土地、銀行信貸等政策的影響下，面對巨大的融資壓力，如何高效合法地籌集到大量資金是房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，無時無刻不需要有資本，也需要正常的現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)項目初期，要繳納土地款、配套費、設(shè)計研發(fā)費用，同時還要繳納后續(xù)的工程款以及銷售成本等。目前，房地產(chǎn)市場普遍采用的籌資方式有：預(yù)售商品房、承發(fā)包、銀行借款、上市籌資、海外籌資、聯(lián)合發(fā)展、企業(yè)合并、投資信托、債券融資、項目融資等。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)其實際情況，合理分析，從而采取一種或多種形式結(jié)合來解決企業(yè)融資難題。

（三）完善資金內(nèi)部控制

首先，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)理對資金內(nèi)部控制的管理意識，其要充分認(rèn)識到，資金內(nèi)控管理關(guān)系到項目能否成功實施，以及能否取得預(yù)期的經(jīng)濟效益。同時企業(yè)要對管理人員進行培訓(xùn)，以加強其資金內(nèi)部控制意識，從而確保整個工程各項收入和支出均處于有效的資金管理內(nèi)部控制中。

其次，針對工程項目的特點，結(jié)合工程實際情況，制定并完善資金內(nèi)部控制體系，同時不斷對其進行修改完善。通過對工程經(jīng)費的授權(quán)審批、不相容崗位劃分、重點崗位權(quán)限劃分以及定期輪換等措施，保證項目資金的合理使用。

最后，嚴(yán)格執(zhí)行資金內(nèi)控體系，將不能勝任的工作職責(zé)劃分開來，并對其進行相應(yīng)的規(guī)避，杜絕越權(quán)審批、任意開支，也不允許資金超出預(yù)算、超權(quán)限的使用。

（四）強化風(fēng)險管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金運轉(zhuǎn)時，要面對市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等多種風(fēng)險，對企業(yè)的運營造成了很大的影響，所以，強化風(fēng)險管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)要加強對風(fēng)險的控制，建立健全風(fēng)險管理制度，包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評價以及風(fēng)險控制。通過對風(fēng)險進行系統(tǒng)的辨識，可以使企業(yè)充分認(rèn)識到可能存在的風(fēng)險，并對其進行有效控制。同時通過加強對市場、政策、資金等方面的監(jiān)控與分析，企業(yè)能夠加強對風(fēng)險的預(yù)警與反應(yīng)，減少風(fēng)險給企業(yè)帶來的沖擊，保證資金的安全性與穩(wěn)定性。此外，還可以幫助企業(yè)在瞬息萬變的市場環(huán)境中保持穩(wěn)定運營，將各種風(fēng)險給企業(yè)帶來的影響降到最低，從而為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

（五）合理使用信息技術(shù)

充分運用信息技術(shù)，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的資金管理推向一個新的高度。首先，建立資金管理信息系統(tǒng)，將資金業(yè)務(wù)的審批權(quán)限、審批流程等內(nèi)部控制措施嵌入到信息系統(tǒng)中，對出現(xiàn)的異常狀況及時報警，并實時監(jiān)控資金的收支狀況，從而提高工作效率，降低資金運用的風(fēng)險。

其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理信息化。積極引進信息科技，運用信息系統(tǒng)，將工程開發(fā)中的每一個流程都融入到信息系統(tǒng)之中，利用大數(shù)據(jù)的方法，實時監(jiān)測和分析工程發(fā)展中的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，從而提高企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管的質(zhì)量與效率。

（六）擬訂戰(zhàn)略性目標(biāo)

在資金管理工作中，投資管理是一項非常重要的工作。首先，為了減少投資的盲目性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)的戰(zhàn)略計劃，對投資項目進行全面了解，充分分析各個影響因素，并編寫可行性報告，以保證企業(yè)能對資本的流動方向有一個完整的了解，從而預(yù)測現(xiàn)金流量、回報率等。

其次，在確定投資方向之后，做好項目的預(yù)算工作，合理安排項目資金。如果所涉及的項目資金是獨立運作的，那么就要保證?？顚Ｓ?。此外，對于剩余資金，也可以利用企業(yè)內(nèi)部籌資，將其轉(zhuǎn)移到其他項目上，從而提高資本周轉(zhuǎn)率，實現(xiàn)資源最優(yōu)化。

（七）提高資金的利用率

為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將重點放在如何提高資金利用效率上，從而達到降低成本、增加利潤的目的。要提高資金的利用率，就必須從項目管理、成本控制和庫存管理三個角度出發(fā)，對企業(yè)進行全面的優(yōu)化。通過科學(xué)細(xì)致的管理方式，房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大限度地降低不需要的損耗，保證資本能夠更好地使用，從而提高企業(yè)的總體利潤，進而為可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。

首先，要強化工程造價控制。詳細(xì)分析與管理工程造價，從而發(fā)現(xiàn)工程造價中可能存在的浪費，并對其進行優(yōu)化。同時合理安排施工時間，防止工程延誤造成的資金占用及追加費用。通過對成本進行有效管理，保證資本的高效利用，從而實現(xiàn)投資收益最大化。

其次，優(yōu)化和適當(dāng)?shù)乜刂茙齑妫苑乐箮齑孢^多。通過對庫存進行科學(xué)管理，可以有效降低資金占用，以及庫存積壓，從而提高庫存的周轉(zhuǎn)速度。運用現(xiàn)代信息科技及供應(yīng)鏈管理工具，對庫存進行精細(xì)管理，以保證企業(yè)能根據(jù)市場需求而彈性調(diào)整庫存，使資金不會過多地捆綁于庫存之中。

最后，通過優(yōu)化付款周期和推進賬期管理，有效減少供應(yīng)鏈中的資金管理。同時，通過與供應(yīng)商的長期合作，探討雙贏的供應(yīng)鏈管理方式，這有助于提升企業(yè)的資金運用效率。

（八）多舉措加快資金回流速度

在新形勢下，由于資金回籠緩慢，導(dǎo)致資金壓力增大，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取各種手段加速資金回籠，從而緩解企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展中的資金壓力。首先，在項目前期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從項目的整個生命周期出發(fā)，有效分析企業(yè)現(xiàn)金流，以保證新的投資與企業(yè)資金流相匹配。

其次，在工程項目建設(shè)過程中，除了要合理運用工程資金外，還要重視對房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷。利用各種營銷手段來促進消費者的購房需求，以提高交易量來促進資金回流。

再次，在開發(fā)和施工的同時，房地產(chǎn)企業(yè)要做好庫存資源和資金管理。在保證庫存資源能夠滿足工程建設(shè)需求的同時，也不會造成大量庫存積壓。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)存在剩余庫存的情況下，要采取各種方式進行庫存資源的轉(zhuǎn)化，盡量減少庫存對項目建設(shè)造成的沖擊。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動強化應(yīng)收帳款的管理。設(shè)立一個專業(yè)的資金管理部門，及時回收到期的賬款，并制定相關(guān)的責(zé)任體系。這可以進一步提高企業(yè)的應(yīng)收帳款回收效率，加速企業(yè)的資金回流，從而保證企業(yè)的運營和管理有足夠的資本。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中扮演著重要的角色。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面對的是非常嚴(yán)重的行業(yè)挑戰(zhàn)，市場競爭環(huán)境越來越激烈，而資金管理是企業(yè)能否長期發(fā)展的根本，也是獲得競爭優(yōu)勢的依托。通過對企業(yè)資金管理的思考，做好工程的預(yù)算管理，強化企業(yè)的內(nèi)部控制，用合理的風(fēng)險管理手段來防范資金管理風(fēng)險，有效推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。