房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

在我國社會經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)持續(xù)快速發(fā)展的帶動下，經(jīng)濟(jì)體制得到不斷調(diào)整與完善，同時(shí)也為推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)勁助力。當(dāng)代房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有一定波動性，同時(shí)也與金融體系的構(gòu)建與穩(wěn)定性具有緊密關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)低迷，將對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定阻礙。基于此，本文分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要原因以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的重要意義，同時(shí)深入探討了新時(shí)代背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施，以供參考。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要因素

（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的原因具有一定多元性和多樣性，其中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化是造成經(jīng)濟(jì)波動的主要因素。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境以及生存環(huán)境作為支撐和主體的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率以及通貨膨脹率等產(chǎn)生一定影響，進(jìn)而在一定程度上限制和約束房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)建并對金融環(huán)境產(chǎn)生影響。

（二）城市發(fā)展水平及政府政策

房地產(chǎn)行業(yè)作為推動城市化建設(shè)的中堅(jiān)力量，為各地區(qū)城市建設(shè)發(fā)展提供了充足的物質(zhì)基礎(chǔ)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r也是反映各地區(qū)城市發(fā)展水平的關(guān)鍵指標(biāo)。房地產(chǎn)發(fā)展水平較高、基礎(chǔ)公共設(shè)施完善以及商業(yè)設(shè)施健全等是城市發(fā)展水平的直接體現(xiàn)。較高的城市整體發(fā)展水平同時(shí)也意味著較大的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間和市場規(guī)模。此外，政府的政策也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。寬松的土地政策和金融政策等會激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)房地產(chǎn)的熱情，同時(shí)較低的購房貸款利率等刺激性消費(fèi)政策等也會激發(fā)消費(fèi)者的購房熱情。反之則會影響房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)房地產(chǎn)的積極性，降低消費(fèi)者的購房意愿。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的重要意義

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)倘若持續(xù)處于劇烈波動狀態(tài)下，則會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來一定的影響和干擾，甚至使金融危機(jī)發(fā)生的可能性急劇上升。有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，能夠極大降低經(jīng)濟(jì)波動造成的影響，從而為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)高質(zhì)量健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。因此，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

（二）提升國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

作為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要中堅(jiān)力量和支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著不可忽視的重要作用。倘若房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動過于嚴(yán)重，則會極大影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有效管控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動以及預(yù)防經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，能夠加快我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施

（一）不斷完善相關(guān)法規(guī)制度

相關(guān)法規(guī)制度的不斷完善，是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定高質(zhì)高效發(fā)展的關(guān)鍵前提和重要保障。在實(shí)際工作中，應(yīng)針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際狀況以及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行深入分析和全面考量，適時(shí)調(diào)整和科學(xué)創(chuàng)新現(xiàn)行的規(guī)章制度，以確保其能夠?yàn)楝F(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要支持并進(jìn)行合理約束。相關(guān)部門應(yīng)全面分析和深度挖掘現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場中存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合此類問題進(jìn)行有針對性的立法，制定出合理的規(guī)章制度。此外，政府還應(yīng)積極構(gòu)建并不斷完善相關(guān)監(jiān)管體系，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展提供保障。

（二）完善金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

要想有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，政府有關(guān)部門應(yīng)積極牽頭，與政府城建部門、金融機(jī)構(gòu)多方合作，協(xié)同構(gòu)建科學(xué)合理并能充分滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。其中較為關(guān)鍵的是確定分級評價(jià)指標(biāo)，就房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀評估，以便及早開展金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作。常見的分級評價(jià)指標(biāo)包括：償債能力、盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營能力三項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。

在評價(jià)償債能力時(shí)，以短期償債和長期償債能力為主，可借助流動比率（）、速動比率（）、現(xiàn)金流動負(fù)債比率（）掌握短期償債情況。長期償債則以資產(chǎn)負(fù)債率（）、產(chǎn)權(quán)比率（）為基礎(chǔ)，隨后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果判斷當(dāng)前是否存在投資高風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)可增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。

至于盈利能力與資產(chǎn)運(yùn)營能力評價(jià)，則側(cè)重于收益率、周轉(zhuǎn)率綜合分析。經(jīng)過對指標(biāo)的全面統(tǒng)計(jì)，能輔助投資項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)作出正確的投資決策，以免盲目投資引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

在構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系時(shí)，除了可直接利用上述指標(biāo)評估金融風(fēng)險(xiǎn)外，還應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營發(fā)展情況，靈活調(diào)整分級評價(jià)指標(biāo)細(xì)則，并參考預(yù)警閾值確定是否需落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范舉措。

在這方面可借鑒南京市房地產(chǎn)市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)在市場風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研中，主要以開發(fā)投資增長率（）、商品房施工面積與竣工面積比值、住宅新開工面積與居民住宅用地面積比值、房價(jià)收入比（）作為關(guān)鍵評價(jià)指標(biāo)，以此界定各指標(biāo)權(quán)重水平。其權(quán)重以KMO檢驗(yàn)方式予以確定，若KMO計(jì)算結(jié)果大于0.8，則顯示房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，歸于低風(fēng)險(xiǎn)范疇；若KMO計(jì)算結(jié)果在0.7～0.8之間則表示房地產(chǎn)市場僅具備適中發(fā)展條件；若KMO計(jì)算結(jié)果在0.6～0.7之間則表示房地產(chǎn)市場只具備普通發(fā)展條件，可歸入中風(fēng)險(xiǎn)范疇；當(dāng)KMO計(jì)算結(jié)果低于0.6甚至未至0.5時(shí)，證明房地產(chǎn)市場存在較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)宜慎重投資，并盡快實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，以免遭受市場沖擊。南京市房地產(chǎn)企業(yè)在統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資變化趨勢時(shí)，從最早投資296.14億元（2005年）變化為投資445.97億元（2023年），其間出現(xiàn)過較大波動，而期間房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率基本在1%～27%之間，且商品房施工面積與竣工面積比值呈先增后減波動性變化趨勢。由此表明，在評估金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，需圍繞指標(biāo)調(diào)查結(jié)果及當(dāng)下市場發(fā)展動態(tài)，及時(shí)在高于閾值范圍時(shí)下達(dá)預(yù)警指令，提醒有關(guān)部門制定全面風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃，使企業(yè)在完善體系支撐下免受金融波動侵襲。

（三）適時(shí)提升現(xiàn)金流管控力度

現(xiàn)金流水平與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，因此需有效提升現(xiàn)金流管控力度。首先，相關(guān)人員需明確管控標(biāo)準(zhǔn)，要明確優(yōu)先資金分配項(xiàng)目，以緊急且重要的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為資金優(yōu)先配置對象，同時(shí)需了解現(xiàn)金流斷裂常見原因，提前制定應(yīng)急預(yù)案，始終圍繞資金高效利用、財(cái)務(wù)健康管理，落實(shí)管控舉措；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需重視租賃管理，特別是在運(yùn)作租賃投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)提前防范租客出現(xiàn)逃租風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確采集租賃信息，在特定時(shí)間里行使租金回收權(quán)益，并與合作伙伴建立深度溝通關(guān)系，動態(tài)知曉投資項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)況，杜絕投資失利情況發(fā)生；最后，針對現(xiàn)金流需制定實(shí)時(shí)報(bào)告制度，定期向管理層領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)現(xiàn)金流狀況，并根據(jù)和預(yù)測數(shù)值的對比結(jié)果評估風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)記錄每一項(xiàng)資金用途。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)始終保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流狀態(tài)，即可降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)金流控制往往是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)保障，除了上述常用管控手段外，房地產(chǎn)企業(yè)還可從營銷節(jié)奏的有力把控方面，增強(qiáng)現(xiàn)金流可控性。所謂營銷節(jié)奏多指的是房地產(chǎn)企業(yè)要保證投資項(xiàng)目的首開面積高于周邊競品平均開盤面積，同時(shí)盡量進(jìn)行分次開盤（≥5萬㎡），以免一次性開盤加劇金融波動風(fēng)險(xiǎn)。尤其是12萬㎡開盤面積的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，宜通過四次開盤執(zhí)行營銷計(jì)劃，而且還要遵循“首開去化”營銷理念，將當(dāng)月首開去化率控制在70%左右，就此調(diào)動市場競爭積極性。除此之外，還需嚴(yán)格按照開盤面積把控營銷計(jì)劃完成率。如2萬平方米的投資項(xiàng)目在延誤15日竣工時(shí)間后，其營銷計(jì)劃完成率應(yīng)為80%；若提前15日竣工，則完成率要保持在110%左右。當(dāng)投資開發(fā)面積較小時(shí)，也要合理降低完成率指標(biāo)，以便控制好投資資金回收周期，防止直接投入過多資金，以致于影響現(xiàn)金流。

（四）多樣化創(chuàng)新融資渠道

融資渠道的拓展與創(chuàng)新是應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵途徑，具體包括以下兩個方面：其一，充分了解融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員需對常見融資渠道進(jìn)行精準(zhǔn)選擇，如常見的債權(quán)融資（國內(nèi)銀行貸款、信用擔(dān)保、金融租賃）、股權(quán)融資（投資銀行、產(chǎn)權(quán)交易、股權(quán)出讓）、內(nèi)部融資（票據(jù)貼現(xiàn)、資產(chǎn)典當(dāng)、商業(yè)信用），需提前了解不同融資渠道的適用性，兼顧企業(yè)運(yùn)營特征及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型路徑，明晰融資渠道創(chuàng)新方向，以便通過優(yōu)選融資渠道，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，夯實(shí)金融資本基礎(chǔ)；其二，汲取融資成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時(shí)，還可從既有融資成功實(shí)例中汲取經(jīng)驗(yàn)。如“娃哈哈杠桿收購并購擴(kuò)張”“萬科開發(fā)FDI項(xiàng)目”等，以此提高融資成功率。

因融資渠道多種多樣，所以房地產(chǎn)企業(yè)需從豐富實(shí)踐中選擇合乎企業(yè)實(shí)際的最優(yōu)渠道。如針對設(shè)有車位投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，還可實(shí)施車位融資計(jì)劃，采用停車位折扣報(bào)銷（產(chǎn)權(quán)過戶）和車位租賃轉(zhuǎn)讓合作（明確租賃時(shí)間賦予租賃權(quán)，即期滿十年后租賃方可按照協(xié)議獲取車位所有權(quán)）等形式，以此最大程度開發(fā)車位的資本價(jià)值。尤其是權(quán)限轉(zhuǎn)讓融資，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)直接獲取充足現(xiàn)金，這對補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流具有積極影響。其他相關(guān)商鋪?zhàn)≌酆蠡刈赓Y金返還及綠色資產(chǎn)證券產(chǎn)品等，都是值得房地產(chǎn)企業(yè)選擇的新型融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)宜采用多渠道結(jié)合的方式，拓展融資范圍，以增強(qiáng)企業(yè)資金實(shí)力。

（五）科學(xué)優(yōu)化房地產(chǎn)投資政策

合理改進(jìn)和科學(xué)優(yōu)化房地產(chǎn)投資政策，能夠平復(fù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，從而有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。房地產(chǎn)投資政策的優(yōu)化，可以以投資主體、投資規(guī)模以及投資范圍為切入點(diǎn)。

首先，就投資主體方面來說，需深入了解和精準(zhǔn)掌握房地產(chǎn)投資回報(bào)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)二者間存在的聯(lián)系，否則會使投資失敗的可能性急劇上升，由此引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。要想降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動所造成的金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，就應(yīng)提升對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制構(gòu)建工作的關(guān)注度和重視程度。

其次，適時(shí)調(diào)整和科學(xué)確定投資規(guī)模。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與整個行業(yè)資金規(guī)模具有緊密聯(lián)系，因此，在深化房地產(chǎn)投資政策調(diào)整工作過程中，應(yīng)適時(shí)提升投資規(guī)模管制力度，以有效控制投資膨脹，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模與我國市場需求相契合。

最后，需進(jìn)一步明確投資范圍。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)，以住宅用地、危房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游商業(yè)開發(fā)為主，以此還需在政策細(xì)則中明確投資后出讓土地使用權(quán)權(quán)限標(biāo)準(zhǔn)，輔助相關(guān)人員預(yù)估投資回報(bào)效益。通常，居住用地投資項(xiàng)目其土地使用權(quán)出讓年限最多70年，商業(yè)金融用地最多40年。房地產(chǎn)投資政策的細(xì)化和完善，可有效預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)。

（六）確保投資風(fēng)險(xiǎn)控制成效

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展期間，風(fēng)險(xiǎn)防范意識淡薄或相關(guān)防控工作不到位等問題較為常見，從而對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來一定影響。對于此種狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷強(qiáng)化自身風(fēng)險(xiǎn)意識以及風(fēng)險(xiǎn)識別能力，同時(shí)還應(yīng)實(shí)時(shí)了解和精準(zhǔn)掌握最新的房地產(chǎn)政策以及企業(yè)所處的市場環(huán)境態(tài)勢與發(fā)展趨勢，并以此為依據(jù)，及時(shí)調(diào)整和科學(xué)改進(jìn)經(jīng)營發(fā)展策略，從而有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)多受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市發(fā)展建設(shè)狀況與政府政策等因素的影響，因此需針對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從法律制度、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系、現(xiàn)金流管控力度、融資渠道及房地產(chǎn)投資政策、投資風(fēng)險(xiǎn)控制成效分析等方面著手，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動進(jìn)行把控，提升房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展。