房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及出路

近年來，國家出臺了一些政策抑制房價，這些政策給房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要選擇合理的融資方式和途徑籌集資金，以保障企業(yè)健康發(fā)展。本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、面臨的問題，并提出一些改善的建議，以期助力房地產(chǎn)企業(yè)擺脫融資困境，破局重生。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

（一）自有資金

房地產(chǎn)企業(yè)可以有效利用自己持有的資金，并根據(jù)項目需要支配，從而推進(jìn)工程項目的建設(shè)開發(fā)。該融資方式的優(yōu)勢是企業(yè)無需背負(fù)還本付息的重負(fù)，即可為工程項目建設(shè)提供支持保障。例如股東投入的資金或關(guān)聯(lián)公司借入的資金，資金使用成本低廉且操作靈活。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模的不斷壯大，對資金規(guī)模的需求愈發(fā)迫切，單一的自有資金往往不能滿足項目建設(shè)的需要。

（二）預(yù)收房款

預(yù)收購房者的部分房款是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中常見的融資方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，提前收取房款可用于工程項目建設(shè)、保障后期項目開發(fā)資金需求，同時能有效降低融資風(fēng)險；對于購房者而言，在房地產(chǎn)市場預(yù)期較好的行情下，可以用少量的資金投入獲得較大的升值收益預(yù)期。這種雙方都能從中獲益的方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要資金來源。

（三）建設(shè)單位墊資

建設(shè)單位墊資主要有兩種情況：一種是開發(fā)商暫緩支付工程款，一種是開發(fā)商提供“甲供材”。這兩種情況都為開發(fā)商解決了部分資金不足的困擾。然而，近年來相關(guān)規(guī)范文件明確，對建筑業(yè)企業(yè)的流動資金做出管理與控制，有關(guān)部門制定了一系列規(guī)定以保障農(nóng)民工的利益，這對建設(shè)單位墊資客觀上起到了限制作用。

（四）售后回購及售后回租

售后回購是開發(fā)商將自己的產(chǎn)權(quán)出售給貸款機(jī)構(gòu)，從中及時獲取大量的資金用于工程項目建設(shè)。然后在規(guī)定的時間內(nèi)分期歸還貸款，將原出售的產(chǎn)權(quán)回購回來。一般情況下，這種貸款機(jī)構(gòu)通常為民間資金雄厚的實業(yè)公司，該融資方式手續(xù)簡單，更易獲得高比例的融資。

售后回租是開發(fā)商將自己的產(chǎn)權(quán)出售給貸款機(jī)構(gòu)后，再以租入的方式自己經(jīng)營或轉(zhuǎn)租給他人經(jīng)營。在這個過程中，開發(fā)商成功轉(zhuǎn)讓了所有權(quán)，實現(xiàn)了開發(fā)資金的即時變現(xiàn)，減少了資金的占用成本。同時，保留對該產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)，以便在租賃期內(nèi)獲得更大的收益。這種策略特別適用于商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)，如商場、停車場、酒店等。

（五）專項債券融資

專項債券是地方政府的一種融資方式，針對特定開發(fā)建設(shè)項目發(fā)行，具有利率低、占比高和資金數(shù)額大的特點。這些債券用于專項配套融資建設(shè)項目，減少了挪用的風(fēng)險，并計劃使用政府項目收益作為還款來源，通過政府宣傳、背書，可增強(qiáng)投資者信心。

（六）項目融資

項目融資是以特定的工程建設(shè)項目作為貸款主體，以工程項目的未來收益或資產(chǎn)來抵押擔(dān)保融資，期間以該項目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來償還債務(wù)。其特點是有限追索權(quán)，規(guī)避了部分風(fēng)險，適用于大中型房地產(chǎn)企業(yè)。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問題

（一）管理制度不健全，無法適應(yīng)新政策的變化

房地產(chǎn)企業(yè)對于社會民生以及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展具有重大影響，因此國家持續(xù)適時地調(diào)控房地產(chǎn)市場，根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化陸續(xù)出臺相應(yīng)的政策，最終的目的就是減少企業(yè)面臨的風(fēng)險，以降低其對民生和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重影響。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如果市場判斷能力不足，對金融機(jī)構(gòu)的依賴過強(qiáng)，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力及風(fēng)險升高。房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有嚴(yán)格的管理控制協(xié)同機(jī)制、健全的預(yù)算管理體系，各業(yè)務(wù)部門與財務(wù)融資部門之間就無法有效配合，這將嚴(yán)重阻礙企業(yè)自身資金的快速回籠與使用。同時，企業(yè)如果不能及時學(xué)習(xí)和了解新政策，就可能對融資風(fēng)險造成誤判。此外，企業(yè)若缺乏識別融資風(fēng)險、應(yīng)對危機(jī)的系統(tǒng)性機(jī)制，長期以被動的方式處理問題，也會形成巨大的風(fēng)險隱患。

（二）融資渠道狹窄，融資成本高

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要大量的資金來支撐，因此對外融資必不可少，其中房地產(chǎn)企業(yè)通過大型國有銀行來取得建設(shè)資金比較普遍，這也導(dǎo)致銀行融資門檻不斷提高。隨著城市化建設(shè)和周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨大的發(fā)展空間，許多投資者也認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)投資收益高，市場熱度促使房地產(chǎn)企業(yè)爭相搶購?fù)恋赝聘叩貎r，導(dǎo)致“地王”的出現(xiàn)和土地價格的飆升，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的投入成本。同時在工程項目開發(fā)期間，不斷投入建設(shè)資金，短時間內(nèi)沒有其他收益來填補(bǔ)，就會加大融資成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。如果不能開拓其他多種融資渠道解決資金困難，勢必影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

（三）缺乏對融資管理工作的重視，風(fēng)險預(yù)警意識淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層，對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在實際工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對行業(yè)的融資政策體系及業(yè)務(wù)了解不足，進(jìn)而導(dǎo)致融資失敗。有些中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的融資隊伍，面臨業(yè)務(wù)技能壁壘，融資往往難以達(dá)成。同時部分財務(wù)人員的融資風(fēng)險防范意識薄弱，實操經(jīng)驗匱乏，賬務(wù)處理未能恪守規(guī)范，也會導(dǎo)致會計師事務(wù)所難以出具無保留意見的審計報告。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險意識不足，對融資難度過于樂觀，因此對于融資后所要面臨的各種問題及變化，沒有應(yīng)對的預(yù)警意識及方案，仍然按照固有的模式及方法處理，進(jìn)而導(dǎo)致融資困難或失敗。

（四）目標(biāo)定位不準(zhǔn)，市場開發(fā)停滯不前，融資風(fēng)險加劇

目標(biāo)定位是房地產(chǎn)企業(yè)最核心的決定性要素，包括品牌形象定位、消費群體定位、價格策略定位以及營銷主題定位等。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能找準(zhǔn)自己的目標(biāo)市場定位，盲目跟風(fēng)開發(fā)建設(shè)項目，沒有與專業(yè)團(tuán)隊溝通確認(rèn)方案，就會導(dǎo)致項目立項不能及時獲得批復(fù)，也就無法進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)程序，進(jìn)而導(dǎo)致項目開發(fā)停滯不前，直接影響最終的銷售預(yù)期。同時也無法為項目融資提供有效的審批依據(jù)，進(jìn)而給企業(yè)資金流造成壓力，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的融資風(fēng)險。

三、緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的建議

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制，提升內(nèi)控水平

房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴融資進(jìn)行項目開發(fā)，其資產(chǎn)負(fù)債率過高會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大。當(dāng)前，受宏觀調(diào)控影響，各大銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸緊縮，致使房地產(chǎn)企業(yè)壓力增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，需采取以下措施。

第一，調(diào)研并了解市場需求，開發(fā)出適合市場需求的房地產(chǎn)商品，以商品的質(zhì)量為基礎(chǔ)，提高商品的變現(xiàn)能力，以保障資金的快速回籠。

第二，做好有效預(yù)算管理。通過良好的預(yù)算，可事前規(guī)劃企業(yè)的各項目標(biāo)；事中，能夠結(jié)合企業(yè)目標(biāo)跟蹤控制房地產(chǎn)企業(yè)的各項成本費用，做到開源節(jié)流；事后，對事中產(chǎn)生的問題加以分析和總結(jié)，從而形成進(jìn)一步應(yīng)對成本壓力的管理機(jī)制。

第三，隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，企業(yè)需要建立科學(xué)系統(tǒng)的內(nèi)部管理組織，強(qiáng)化資金監(jiān)管，定期在內(nèi)部進(jìn)行考核，以提高資金的有效使用率。

（二）拓寬融資渠道，謹(jǐn)慎選擇融資方式，降低融資成本

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。同時資本市場不斷發(fā)展壯大也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更廣泛和多樣化的融資渠道與方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要全方位考察其資金需求數(shù)量、融資的方式、融資回籠的資金如何高效投放使用，以及如何合理降低融資資金成本等，這對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

第一，確認(rèn)資金的需求量。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前需要提前制定出詳細(xì)的融資計劃表，內(nèi)容涵蓋融資用途所需的資金量、融資時間、融資成本以及還款計劃表等相關(guān)細(xì)節(jié)。

第二，科學(xué)選擇融資方式。融資專業(yè)人員需深入研究各種融資方式，認(rèn)真分析不同融資方式所產(chǎn)生的利弊及對企業(yè)未來的影響。同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況及有限的條件，選擇合理的融資方式。

第三，通過綜合考量選擇方式，明確融資前期的方案，如何降低融資成本是融資目標(biāo)的首要任務(wù)。融資成本是多項成本的組合，近期央行實施貸款市場報價（LPR）改革，目的就是改善貸款利率，推動降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。同時，合理安排籌集資金期限。項目投資是有時間期限的，投資期越長，其籌資期就越長。合理的預(yù)算，可按照投資進(jìn)度來適度安排籌集資金的期限，以減少資金不必要的閑置，避免債務(wù)風(fēng)險。此外，資本市場利率波動較大，因此需要適時加以預(yù)判，以減少利率帶來的資金成本。

第四，提高企業(yè)的信譽(yù)，積極利用負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)如有良好的信譽(yù)，就會增強(qiáng)投資者的信心，更容易獲得較低成本的對外融資。同時房地產(chǎn)企業(yè)還要積極利用財務(wù)杠桿效應(yīng)，提高企業(yè)的資金持有量。

第五，嚴(yán)格遵守各項融資政策、方針和法律規(guī)范，這是企業(yè)融資的基石。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)合理規(guī)范地選擇融資方式，以降低融資成本，從而推動企業(yè)資金回籠率的提升，并進(jìn)一步提高企業(yè)發(fā)展質(zhì)效。

（三）建立健全融資風(fēng)險防范機(jī)制，科學(xué)評估與管理風(fēng)險

健全的機(jī)制對于企業(yè)的生存至關(guān)重要。第一，在融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認(rèn)識融資風(fēng)險性質(zhì)及可能帶來的影響，并重視風(fēng)險防控機(jī)制的構(gòu)建。企業(yè)需要從多方面入手，加強(qiáng)融資管理監(jiān)督，完善企業(yè)內(nèi)部的融資機(jī)制，從而將融資風(fēng)險意識深入到企業(yè)的各部門以及每一個員工。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)需制定合理的融資風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案和重大風(fēng)險報告制度。如相關(guān)人員違反企業(yè)內(nèi)部融資制度，應(yīng)追究其責(zé)任，嚴(yán)堵漏洞。同時，當(dāng)企業(yè)面臨風(fēng)險時，若員工能夠充分發(fā)揮風(fēng)險防控機(jī)制的作用，則企業(yè)應(yīng)給予實質(zhì)性的獎勵，以增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力與向心力，從而推動其健康良性發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)還需不斷更新風(fēng)險防范目標(biāo)清單，從而開發(fā)企業(yè)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。通過專業(yè)化宣傳培訓(xùn)，讓企業(yè)的內(nèi)部員工了解融資過程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，并及時評估分析并制定應(yīng)對措施。同時結(jié)合風(fēng)險預(yù)警目標(biāo)與風(fēng)險管理隊伍水平，選擇合適的風(fēng)險評估方式，對風(fēng)險程度、結(jié)果等進(jìn)行等級排序分析，從而構(gòu)建科學(xué)合理的融資對策。此外，根據(jù)市場融資環(huán)境的變化及自身的融資能力不斷優(yōu)化融資決策，以保障融資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，從而促進(jìn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中健康發(fā)展。

（四）優(yōu)化經(jīng)營模式，推動市場開發(fā)

金融行業(yè)在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的過程中，也會面臨巨大的風(fēng)險防控壓力。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷變化，金融服務(wù)也應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整。過去一段時期，房地產(chǎn)企業(yè)一味追求產(chǎn)品的數(shù)量，對品質(zhì)沒有嚴(yán)格的把控，過度依靠土地紅利或資本紅利來提高企業(yè)收益。目前，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，仍具備強(qiáng)有力的結(jié)構(gòu)性增長機(jī)會，但需進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有的經(jīng)營發(fā)展模式。房地產(chǎn)企業(yè)要從生產(chǎn)型導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費型導(dǎo)向，讓房地產(chǎn)市場回歸到消費者的主場，用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、良好的服務(wù)贏得資本青睞，從而優(yōu)化個人住房貸款的放貸審批流程。

近三年來，房地產(chǎn)融資政策力度持續(xù)加力，企業(yè)應(yīng)用好政策紅利，及時研判市場發(fā)展形勢，精準(zhǔn)分析項目融資需求。要因地制宜地執(zhí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)政策儲備，從而最大限度發(fā)揮政策綜合效應(yīng)。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要將資金用于關(guān)鍵領(lǐng)域，還要調(diào)整好融資結(jié)構(gòu)，以保證資金能夠高效使用并鞏固資金鏈基礎(chǔ)。同時政策紅利固然重要，但企業(yè)需要借助這些紅利政策做好創(chuàng)新優(yōu)化，加強(qiáng)內(nèi)部管理，以提升資金利用效率，優(yōu)化債務(wù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)著眼長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，開拓新型商業(yè)運(yùn)營模式，通過多元化的融資途徑來推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。