房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題與優(yōu)化對策

在經(jīng)濟下行壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。隨著利潤空間的下滑，想要在市場中立足，實現(xiàn)高質量發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強自身的成本管控，向管理要效益。當前許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面存在諸多問題，如管理制度不完善、成本管控方法不科學、會計核算制度不健全、成本核算不準確、缺乏內(nèi)外部監(jiān)督機制等。本文立足于這些問題，提出相應改進策略，旨在最大化節(jié)約成本的基礎上，為更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）提高企業(yè)決策和管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的土地和建設成本較高，這些成本會壓縮企業(yè)盈利空間，所以企業(yè)要想實現(xiàn)利潤最大化，必須采取科學合理的成本管控措施，以及更精細化的成本管理辦法，從而合理測算投資成本，以預估項目的收益率。如果不做好成本管控，實際成本突破目標成本，就會造成項目虧損，進而損害企業(yè)效益。因此，成本管控的提前介入，可以為企業(yè)的經(jīng)營決策提供依據(jù)，從而搶占市場高地，使企業(yè)在市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

（二）提升企業(yè)競爭實力

房地產(chǎn)企業(yè)的特點是前期投入大、開發(fā)周期長、風險性較高，因此在有限的資源條件下，想要最大化地利用資源，需要企業(yè)從自身出發(fā)，優(yōu)化成本管理方法，嚴格控制成本發(fā)生額，制定完善的成本管理制度，對項目進行全周期的成本管控，以實現(xiàn)利潤增長，擴大市場份額，從而提升企業(yè)綜合競爭力，并增強企業(yè)抵御風險的能力。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）成本管理制度不完善

成本管控是一個系統(tǒng)性的工作，需要各部門的聯(lián)動配合，形成完善合理的管控制度，將成本管控嵌入到各業(yè)務部門和審批環(huán)節(jié)，貫穿至整個項目開發(fā)、銷售、竣備周期。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度都存在一定的缺陷。

首先，缺乏成本預算或者預算粗略，目標成本制定僅滿足可研需求，不切合實際，后期執(zhí)行偏差大，導致成本管理流于形式。

其次，成本管控制度的建設未考慮到不同項目類型特點以及工程特點，因此在執(zhí)行過程中，無法借助相關制度有效管理成本，從而不能有效利用資源，導致成本增加。

最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)設置成本管理崗位時，出現(xiàn)管理人員錯位或缺位的問題。項目成本管理人員是關鍵，而崗位設置的不科學將導致成本管理人員的專業(yè)性存在問題，進而造成大量的資源浪費及成本增加。

（二）成本管控方法不科學

1.缺乏信息技術支撐

有效的成本管控除了需要專業(yè)的人員，還需要強大的信息技術支撐，從前期投資到后期竣備，所有的數(shù)據(jù)都能通過信息技術平臺進行處理，同時也能聯(lián)通各業(yè)務部門的業(yè)務數(shù)據(jù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享。此外，信息平臺根據(jù)這些數(shù)據(jù)進行分析，出現(xiàn)成本偏差時及時預警，相關部門能夠及時采取有效措施降低成本。目前，部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)已共享數(shù)據(jù)搭建了成本管控系統(tǒng)，但對于許多房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理還是采取人工方式，未通過有效的信息數(shù)據(jù)平臺進行深入分析。

2.缺乏全周期成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，成本管控在各個開發(fā)環(huán)節(jié)都是必不可少的，從事前的可研測算到事后的竣工驗收，各環(huán)節(jié)都應體現(xiàn)成本管控的全過程和有效性，并樹立戰(zhàn)略成本管理理念。但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)在前、成本管控滯后的情況，缺乏項目的全周期成本管控，致使項目質量和預算效果大打折扣。

首先，在投資拿地環(huán)節(jié)，可研分析不合理，為追求高投資回報率，夸大收入、降低總成本，缺乏投前的詳細考量，如事前未充分考慮到政府對拿地的隱性要求及規(guī)則，進而導致最后實際成本與可研測算差異過大。

其次，規(guī)劃設計階段是成本管控的關鍵環(huán)節(jié)，但部分企業(yè)規(guī)劃設計不合理或不成熟，導致在后期開發(fā)過程中出現(xiàn)圖紙變更、簽證變更頻繁以及合同變更等一系列問題，造成施工過程中出現(xiàn)返工現(xiàn)象，加大了建設成本支出。同時，因部分設計人員經(jīng)驗不足，或缺乏工作經(jīng)驗，未深入理解設計規(guī)劃與成本管控的關系，從而影響了整體項目建設成本。

最后，在施工環(huán)節(jié)，缺乏嚴格的成本節(jié)點管控措施，施工現(xiàn)場管理不到位，未能及時有效處理施工現(xiàn)場突發(fā)狀況，如在缺乏某種裝修涂料時，不能及時采取補救措施。

3.合同管理不規(guī)范

合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務的必要條件，所有業(yè)務開展前都需要簽訂合同，并按照合同條款執(zhí)行。如果合同管理不規(guī)范，就會導致合同變更困難，成本難以把控。同時還存在合同簽訂時，未按照項目進行成本歸集，導致成本核算出現(xiàn)誤差。一個合同涉及多個項目，這對成本數(shù)據(jù)分析及后期稅務成本的認定也造成一定的困難，如合同招投標及簽訂的總包合同中包含精裝修部分，在合同及結算環(huán)節(jié)均未列明精裝修金額，因此在項目土增稅清算時，無法單獨將精裝修款項歸集到住宅專屬成本，住宅的增值率和增值額過高，則會增加住宅部分稅負。此外，對供應商清單管理不到位，未定期考評供應商質量，致使出現(xiàn)供應商質量低下、入庫門檻低等一系列問題，也會導致后期合同管理困難，增加企業(yè)成本，進而降低企業(yè)經(jīng)濟效益。

（三）會計核算制度不完善，導致成本核算不準確

1.會計核算對象不明確，核算制度不健全，導致成本歸屬不準確

在涉及一次拿地分期開發(fā)的項目，因為會計賬務未分開核算，導致成本難以分期歸集，因此無法合理計算項目利潤。因房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、投資金額大的特點，其成本核算具有一定的復雜性，如果會計核算未能清晰明了地歸集開發(fā)成本，成本管控也無法有效開展。

2.會計核算時間截點存在不確定性，導致成本核算不準確

因房地產(chǎn)企業(yè)在竣工備案交付后方可確認收入結轉成本，所以在結轉之前要辦理完成本結算。但是實務中，會存在部分合同有爭議或工程未執(zhí)行完畢，無法辦理成本結算的情形，所以成本會選擇預結算，一些成本部門會因為考核壓力，將預估成本制定得相對寬松，遠超最終結算成本。這就會在一定程度上影響利潤核算的準確性，進而影響對企業(yè)盈利能力的判斷，同時也會影響會計報表的質量，后期成本的調(diào)整，會出現(xiàn)大量的負數(shù)沖減成本，不利于會計核算的規(guī)范性。

（四）成本管控缺乏內(nèi)外部監(jiān)督機制

良好的監(jiān)督機制是成本管控的基石，房地產(chǎn)企業(yè)應從內(nèi)而外建立完善的成本監(jiān)督機制，形成內(nèi)外合力，以保障成本管控得以落實。但部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中缺少相應的監(jiān)督機制，部門之間也缺乏相關的制約機制，即便有相關的監(jiān)督體系，但執(zhí)行不到位。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中，都建立了相關的規(guī)章制度，但成本管控目標分解不明確不具體、相應的成本差異考評制度不健全，管理層沒有起到有效的導向作用，這不利于培養(yǎng)全員的精細化成本管理意識。在實際操作中，存在很多項目實際成本支出嚴重超可研預算，在對其進行分析時，僅開個專題會議對此進行一些客觀原因分析，羅列問題形成問題清單及相關整改建議，供其他項目借鑒參考，并未形成對應的監(jiān)督體系，沒有獎懲機制，成本管控意識不強，執(zhí)行效率低下。

其次，在外部監(jiān)督層面，外部成本審計整改也缺乏一定的制約作用，整改問題落實不到位，無法實現(xiàn)真正的低成本和高收益。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策建議

（一）建立健全內(nèi)部成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要建立戰(zhàn)略成本管控體系，搭建全過程、全員參與的成本管理模式。首先，建立動態(tài)成本預算管理和風險預警機制，提高成本預算管理水平，要求各部門按月更新成本數(shù)據(jù)，包括已發(fā)生和將要發(fā)生的成本。成本業(yè)務部門負責統(tǒng)籌分析項目成本執(zhí)行情況，是否存在超目標成本情況，如有超標情況則提前預警，并控制成本支付節(jié)奏和比例，定期召開會議對項目成本進行修正探討，將責任落實到各部門。

其次，統(tǒng)一成本歸集方式，進行預算與執(zhí)行差異分析。定期分項目、分部門通報預算執(zhí)行情況，如有差異則進行差異分析。同時安排專人擔任項目成本崗位管理，對月度執(zhí)行率進行成本考核。

（二）科學選擇成本管控方式

1.建立成本管控信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應從長遠出發(fā)，搭建成本管控信息化系統(tǒng)，引入先進的成本管理軟件，以實現(xiàn)信息化、自動化數(shù)據(jù)分析，以及各部門數(shù)據(jù)共享，從而節(jié)省中間環(huán)節(jié)，提高數(shù)據(jù)傳遞有效性。如采用專業(yè)化的ERP系統(tǒng)，設置好各明細科目成本控制總額，各業(yè)務部門發(fā)生的業(yè)務、已支付金額均反映至相關科目名下，當某項科目已經(jīng)執(zhí)行完畢時，相關業(yè)務端口無法發(fā)起業(yè)務流程。這能夠加強各業(yè)務部門的成本管控意識，有利于提高成本管控效率。同時，信息化的成本管理系統(tǒng)填補了人為計算帶來的誤差，進一步提升了成本分析水平。此外，在建立成本管控信息系統(tǒng)的過程中，也要注意信息安全問題，避免出現(xiàn)信息泄露風險。

2.加強全周期成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本管控戰(zhàn)略意識，完善事前、事中、事后成本管理方法。首先，重視項目的投前管控。在前期拿地環(huán)節(jié)，要充分考證與分析，進行詳細的市場調(diào)研，提前了解各項規(guī)劃設計、地塊狀況，重點關注政府各類指標要求，如容積率、綠化率等，以提高事前管控前瞻性意識。

其次，加強項目規(guī)劃設計。項目的規(guī)劃設計直接決定了項目的成本，在進行規(guī)劃設計時，應綜合各方因素選擇最優(yōu)方案，如在滿足市場需求下設計客戶滿意的房型。同時兼顧最優(yōu)成本方案，設計需要在滿足市場需求的同時尋求總成本最低。

最后，加強項目現(xiàn)場施工管理。嚴格按照規(guī)定安全文明施工，并按照合同約定及進度開發(fā)建設項目，以避免簽證變更頻繁，造成返工現(xiàn)象。

3.提高合同管理水平

首先，制定相應的合同管理辦法，嚴格按照制度執(zhí)行，以降低成本管控風險。對各部門合同變更及簽證變更進行相應的考核，以降低成本支出。同時嚴格把控時間節(jié)點進行招投標簽訂合同，并履行合同義務。

其次，加強供應商名錄管理。定期維護供應商名錄，考評供應商履約情況，如果履約情況不佳，可暫停與該供應商繼續(xù)簽訂新合同。同時如果有其他條件良好的供應商，也應及時納入供應商庫。

（三）優(yōu)化成本的會計核算方法

首先，明確成本核算對象。為了更好地進行成本歸集，會計核算需明確核算對象。一方面，為了更準確地體現(xiàn)項目盈利能力及后期稅務清算，最好按照不同期數(shù)、收益對象等進行成本的分類與歸集；另一方面，要遵循收入成本配比原則，明確成本結轉分攤依據(jù)，將成本在不同業(yè)態(tài)中進行分攤。

其次，完善成本核算制度。房地產(chǎn)企業(yè)應建立完善的成本核算內(nèi)控指引，用制度規(guī)范核算的準確性及合理性，既要保證成本數(shù)據(jù)的準確性，同時也要確保財務可以及時取得發(fā)票，進行進項抵扣及所得稅抵扣。在會計核算準確的前提下，成本數(shù)據(jù)才能愈加準確，從而全盤分析及比對項目的成本，以更好地進行成本管控。

（四）完善企業(yè)成本內(nèi)外部監(jiān)督管控

首先，分解目標成本，細化成本控制節(jié)點。全面落實成本管控需要建立科學的成本考核體系，房地產(chǎn)企業(yè)可以引進大型制造業(yè)企業(yè)成本績效管理方法，將目標細化，分解到各責任部門和個人，結合運用作業(yè)成本法、目標成本法以及責任中心法等，對成本進行嚴格的管控。對比分析已發(fā)生成本與目標成本，分析差異過大的原因，將責任落實到部門或個人，并且進行定期考核。只有將成本考核與員工個人利益掛鉤，才能調(diào)動全員參與成本管控的意識和積極性。此外，企業(yè)可以定期開展成本管控培訓，從上至下宣傳成本管控的重要性，以切實強化企業(yè)成本管控決心，建立良好的成本管控氛圍。

其次，建立內(nèi)部審計制度或聘請第三方審計，對成本管控進行后評價。同時，要成立專門的內(nèi)審部門，對項目成本進行巡檢及審計，主要檢查招標是否規(guī)范、成本采購是否合理，以及成本列支是否得當。發(fā)現(xiàn)問題后，必須及時整改，以確保審計發(fā)揮其應有的作用。針對大型項目，可在項目結算后對其進行成本審計，針對審計出現(xiàn)的問題及時進行整改，其成本管理存在的優(yōu)缺點供其他項目借鑒參考。

結語：

綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管控質量直接決定了其利潤水平的高低。在當前房地產(chǎn)形勢嚴峻的情況下，企業(yè)要想提升競爭實力，成本管理顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結合行業(yè)發(fā)展特點及企業(yè)情況，具體業(yè)務具體分析，立足當下，做好成本分析，并針對成本管控中出現(xiàn)的問題，樹立戰(zhàn)略成本管理意識，完善成本管理制度、科學選擇成本管控方式、優(yōu)化成本的會計核算方法、完善企業(yè)成本內(nèi)外部監(jiān)督管控等，以不斷提高成本管理水平，實現(xiàn)精細化成本管理，從而進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)高質量發(fā)展。