房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題與優(yōu)化對(duì)策

在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。隨著利潤(rùn)空間的下滑，想要在市場(chǎng)中立足，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強(qiáng)自身的成本管控，向管理要效益。當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面存在諸多問題，如管理制度不完善、成本管控方法不科學(xué)、會(huì)計(jì)核算制度不健全、成本核算不準(zhǔn)確、缺乏內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制等。本文立足于這些問題，提出相應(yīng)改進(jìn)策略，旨在最大化節(jié)約成本的基礎(chǔ)上，為更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）提高企業(yè)決策和管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的土地和建設(shè)成本較高，這些成本會(huì)壓縮企業(yè)盈利空間，所以企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必須采取科學(xué)合理的成本管控措施，以及更精細(xì)化的成本管理辦法，從而合理測(cè)算投資成本，以預(yù)估項(xiàng)目的收益率。如果不做好成本管控，實(shí)際成本突破目標(biāo)成本，就會(huì)造成項(xiàng)目虧損，進(jìn)而損害企業(yè)效益。因此，成本管控的提前介入，可以為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，從而搶占市場(chǎng)高地，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

（二）提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是前期投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性較高，因此在有限的資源條件下，想要最大化地利用資源，需要企業(yè)從自身出發(fā)，優(yōu)化成本管理方法，嚴(yán)格控制成本發(fā)生額，制定完善的成本管理制度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全周期的成本管控，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，從而提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）成本管理制度不完善

成本管控是一個(gè)系統(tǒng)性的工作，需要各部門的聯(lián)動(dòng)配合，形成完善合理的管控制度，將成本管控嵌入到各業(yè)務(wù)部門和審批環(huán)節(jié)，貫穿至整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)、銷售、竣備周期。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度都存在一定的缺陷。

首先，缺乏成本預(yù)算或者預(yù)算粗略，目標(biāo)成本制定僅滿足可研需求，不切合實(shí)際，后期執(zhí)行偏差大，導(dǎo)致成本管理流于形式。

其次，成本管控制度的建設(shè)未考慮到不同項(xiàng)目類型特點(diǎn)以及工程特點(diǎn)，因此在執(zhí)行過程中，無(wú)法借助相關(guān)制度有效管理成本，從而不能有效利用資源，導(dǎo)致成本增加。

最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置成本管理崗位時(shí)，出現(xiàn)管理人員錯(cuò)位或缺位的問題。項(xiàng)目成本管理人員是關(guān)鍵，而崗位設(shè)置的不科學(xué)將導(dǎo)致成本管理人員的專業(yè)性存在問題，進(jìn)而造成大量的資源浪費(fèi)及成本增加。

（二）成本管控方法不科學(xué)

1.缺乏信息技術(shù)支撐

有效的成本管控除了需要專業(yè)的人員，還需要強(qiáng)大的信息技術(shù)支撐，從前期投資到后期竣備，所有的數(shù)據(jù)都能通過信息技術(shù)平臺(tái)進(jìn)行處理，同時(shí)也能聯(lián)通各業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享。此外，信息平臺(tái)根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，出現(xiàn)成本偏差時(shí)及時(shí)預(yù)警，相關(guān)部門能夠及時(shí)采取有效措施降低成本。目前，部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)已共享數(shù)據(jù)搭建了成本管控系統(tǒng)，但對(duì)于許多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，成本管理還是采取人工方式，未通過有效的信息數(shù)據(jù)平臺(tái)進(jìn)行深入分析。

2.缺乏全周期成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，成本管控在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)都是必不可少的，從事前的可研測(cè)算到事后的竣工驗(yàn)收，各環(huán)節(jié)都應(yīng)體現(xiàn)成本管控的全過程和有效性，并樹立戰(zhàn)略成本管理理念。但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)在前、成本管控滯后的情況，缺乏項(xiàng)目的全周期成本管控，致使項(xiàng)目質(zhì)量和預(yù)算效果大打折扣。

首先，在投資拿地環(huán)節(jié)，可研分析不合理，為追求高投資回報(bào)率，夸大收入、降低總成本，缺乏投前的詳細(xì)考量，如事前未充分考慮到政府對(duì)拿地的隱性要求及規(guī)則，進(jìn)而導(dǎo)致最后實(shí)際成本與可研測(cè)算差異過大。

其次，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是成本管控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但部分企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理或不成熟，導(dǎo)致在后期開發(fā)過程中出現(xiàn)圖紙變更、簽證變更頻繁以及合同變更等一系列問題，造成施工過程中出現(xiàn)返工現(xiàn)象，加大了建設(shè)成本支出。同時(shí)，因部分設(shè)計(jì)人員經(jīng)驗(yàn)不足，或缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，未深入理解設(shè)計(jì)規(guī)劃與成本管控的關(guān)系，從而影響了整體項(xiàng)目建設(shè)成本。

最后，在施工環(huán)節(jié)，缺乏嚴(yán)格的成本節(jié)點(diǎn)管控措施，施工現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，未能及時(shí)有效處理施工現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)狀況，如在缺乏某種裝修涂料時(shí)，不能及時(shí)采取補(bǔ)救措施。

3.合同管理不規(guī)范

合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的必要條件，所有業(yè)務(wù)開展前都需要簽訂合同，并按照合同條款執(zhí)行。如果合同管理不規(guī)范，就會(huì)導(dǎo)致合同變更困難，成本難以把控。同時(shí)還存在合同簽訂時(shí)，未按照項(xiàng)目進(jìn)行成本歸集，導(dǎo)致成本核算出現(xiàn)誤差。一個(gè)合同涉及多個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)成本數(shù)據(jù)分析及后期稅務(wù)成本的認(rèn)定也造成一定的困難，如合同招投標(biāo)及簽訂的總包合同中包含精裝修部分，在合同及結(jié)算環(huán)節(jié)均未列明精裝修金額，因此在項(xiàng)目土增稅清算時(shí)，無(wú)法單獨(dú)將精裝修款項(xiàng)歸集到住宅專屬成本，住宅的增值率和增值額過高，則會(huì)增加住宅部分稅負(fù)。此外，對(duì)供應(yīng)商清單管理不到位，未定期考評(píng)供應(yīng)商質(zhì)量，致使出現(xiàn)供應(yīng)商質(zhì)量低下、入庫(kù)門檻低等一系列問題，也會(huì)導(dǎo)致后期合同管理困難，增加企業(yè)成本，進(jìn)而降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）會(huì)計(jì)核算制度不完善，導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確

1.會(huì)計(jì)核算對(duì)象不明確，核算制度不健全，導(dǎo)致成本歸屬不準(zhǔn)確

在涉及一次拿地分期開發(fā)的項(xiàng)目，因?yàn)闀?huì)計(jì)賬務(wù)未分開核算，導(dǎo)致成本難以分期歸集，因此無(wú)法合理計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)。因房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大的特點(diǎn)，其成本核算具有一定的復(fù)雜性，如果會(huì)計(jì)核算未能清晰明了地歸集開發(fā)成本，成本管控也無(wú)法有效開展。

2.會(huì)計(jì)核算時(shí)間截點(diǎn)存在不確定性，導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確

因房地產(chǎn)企業(yè)在竣工備案交付后方可確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本，所以在結(jié)轉(zhuǎn)之前要辦理完成本結(jié)算。但是實(shí)務(wù)中，會(huì)存在部分合同有爭(zhēng)議或工程未執(zhí)行完畢，無(wú)法辦理成本結(jié)算的情形，所以成本會(huì)選擇預(yù)結(jié)算，一些成本部門會(huì)因?yàn)榭己藟毫Γ瑢㈩A(yù)估成本制定得相對(duì)寬松，遠(yuǎn)超最終結(jié)算成本。這就會(huì)在一定程度上影響利潤(rùn)核算的準(zhǔn)確性，進(jìn)而影響對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷，同時(shí)也會(huì)影響會(huì)計(jì)報(bào)表的質(zhì)量，后期成本的調(diào)整，會(huì)出現(xiàn)大量的負(fù)數(shù)沖減成本，不利于會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性。

（四）成本管控缺乏內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制

良好的監(jiān)督機(jī)制是成本管控的基石，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從內(nèi)而外建立完善的成本監(jiān)督機(jī)制，形成內(nèi)外合力，以保障成本管控得以落實(shí)。但部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中缺少相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，部門之間也缺乏相關(guān)的制約機(jī)制，即便有相關(guān)的監(jiān)督體系，但執(zhí)行不到位。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中，都建立了相關(guān)的規(guī)章制度，但成本管控目標(biāo)分解不明確不具體、相應(yīng)的成本差異考評(píng)制度不健全，管理層沒有起到有效的導(dǎo)向作用，這不利于培養(yǎng)全員的精細(xì)化成本管理意識(shí)。在實(shí)際操作中，存在很多項(xiàng)目實(shí)際成本支出嚴(yán)重超可研預(yù)算，在對(duì)其進(jìn)行分析時(shí)，僅開個(gè)專題會(huì)議對(duì)此進(jìn)行一些客觀原因分析，羅列問題形成問題清單及相關(guān)整改建議，供其他項(xiàng)目借鑒參考，并未形成對(duì)應(yīng)的監(jiān)督體系，沒有獎(jiǎng)懲機(jī)制，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，執(zhí)行效率低下。

其次，在外部監(jiān)督層面，外部成本審計(jì)整改也缺乏一定的制約作用，整改問題落實(shí)不到位，無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的低成本和高收益。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議

（一）建立健全內(nèi)部成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要建立戰(zhàn)略成本管控體系，搭建全過程、全員參與的成本管理模式。首先，建立動(dòng)態(tài)成本預(yù)算管理和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提高成本預(yù)算管理水平，要求各部門按月更新成本數(shù)據(jù)，包括已發(fā)生和將要發(fā)生的成本。成本業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌分析項(xiàng)目成本執(zhí)行情況，是否存在超目標(biāo)成本情況，如有超標(biāo)情況則提前預(yù)警，并控制成本支付節(jié)奏和比例，定期召開會(huì)議對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行修正探討，將責(zé)任落實(shí)到各部門。

其次，統(tǒng)一成本歸集方式，進(jìn)行預(yù)算與執(zhí)行差異分析。定期分項(xiàng)目、分部門通報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況，如有差異則進(jìn)行差異分析。同時(shí)安排專人擔(dān)任項(xiàng)目成本崗位管理，對(duì)月度執(zhí)行率進(jìn)行成本考核。

（二）科學(xué)選擇成本管控方式

1.建立成本管控信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，搭建成本管控信息化系統(tǒng)，引入先進(jìn)的成本管理軟件，以實(shí)現(xiàn)信息化、自動(dòng)化數(shù)據(jù)分析，以及各部門數(shù)據(jù)共享，從而節(jié)省中間環(huán)節(jié)，提高數(shù)據(jù)傳遞有效性。如采用專業(yè)化的ERP系統(tǒng)，設(shè)置好各明細(xì)科目成本控制總額，各業(yè)務(wù)部門發(fā)生的業(yè)務(wù)、已支付金額均反映至相關(guān)科目名下，當(dāng)某項(xiàng)科目已經(jīng)執(zhí)行完畢時(shí)，相關(guān)業(yè)務(wù)端口無(wú)法發(fā)起業(yè)務(wù)流程。這能夠加強(qiáng)各業(yè)務(wù)部門的成本管控意識(shí)，有利于提高成本管控效率。同時(shí)，信息化的成本管理系統(tǒng)填補(bǔ)了人為計(jì)算帶來(lái)的誤差，進(jìn)一步提升了成本分析水平。此外，在建立成本管控信息系統(tǒng)的過程中，也要注意信息安全問題，避免出現(xiàn)信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)全周期成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本管控戰(zhàn)略意識(shí)，完善事前、事中、事后成本管理方法。首先，重視項(xiàng)目的投前管控。在前期拿地環(huán)節(jié)，要充分考證與分析，進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，提前了解各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、地塊狀況，重點(diǎn)關(guān)注政府各類指標(biāo)要求，如容積率、綠化率等，以提高事前管控前瞻性意識(shí)。

其次，加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)直接決定了項(xiàng)目的成本，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)綜合各方因素選擇最優(yōu)方案，如在滿足市場(chǎng)需求下設(shè)計(jì)客戶滿意的房型。同時(shí)兼顧最優(yōu)成本方案，設(shè)計(jì)需要在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)尋求總成本最低。

最后，加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理。嚴(yán)格按照規(guī)定安全文明施工，并按照合同約定及進(jìn)度開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，以避免簽證變更頻繁，造成返工現(xiàn)象。

3.提高合同管理水平

首先，制定相應(yīng)的合同管理辦法，嚴(yán)格按照制度執(zhí)行，以降低成本管控風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各部門合同變更及簽證變更進(jìn)行相應(yīng)的考核，以降低成本支出。同時(shí)嚴(yán)格把控時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行招投標(biāo)簽訂合同，并履行合同義務(wù)。

其次，加強(qiáng)供應(yīng)商名錄管理。定期維護(hù)供應(yīng)商名錄，考評(píng)供應(yīng)商履約情況，如果履約情況不佳，可暫停與該供應(yīng)商繼續(xù)簽訂新合同。同時(shí)如果有其他條件良好的供應(yīng)商，也應(yīng)及時(shí)納入供應(yīng)商庫(kù)。

（三）優(yōu)化成本的會(huì)計(jì)核算方法

首先，明確成本核算對(duì)象。為了更好地進(jìn)行成本歸集，會(huì)計(jì)核算需明確核算對(duì)象。一方面，為了更準(zhǔn)確地體現(xiàn)項(xiàng)目盈利能力及后期稅務(wù)清算，最好按照不同期數(shù)、收益對(duì)象等進(jìn)行成本的分類與歸集；另一方面，要遵循收入成本配比原則，明確成本結(jié)轉(zhuǎn)分?jǐn)傄罁?jù)，將成本在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

其次，完善成本核算制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的成本核算內(nèi)控指引，用制度規(guī)范核算的準(zhǔn)確性及合理性，既要保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，同時(shí)也要確保財(cái)務(wù)可以及時(shí)取得發(fā)票，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣及所得稅抵扣。在會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確的前提下，成本數(shù)據(jù)才能愈加準(zhǔn)確，從而全盤分析及比對(duì)項(xiàng)目的成本，以更好地進(jìn)行成本管控。

（四）完善企業(yè)成本內(nèi)外部監(jiān)督管控

首先，分解目標(biāo)成本，細(xì)化成本控制節(jié)點(diǎn)。全面落實(shí)成本管控需要建立科學(xué)的成本考核體系，房地產(chǎn)企業(yè)可以引進(jìn)大型制造業(yè)企業(yè)成本績(jī)效管理方法，將目標(biāo)細(xì)化，分解到各責(zé)任部門和個(gè)人，結(jié)合運(yùn)用作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法以及責(zé)任中心法等，對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格的管控。對(duì)比分析已發(fā)生成本與目標(biāo)成本，分析差異過大的原因，將責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人，并且進(jìn)行定期考核。只有將成本考核與員工個(gè)人利益掛鉤，才能調(diào)動(dòng)全員參與成本管控的意識(shí)和積極性。此外，企業(yè)可以定期開展成本管控培訓(xùn)，從上至下宣傳成本管控的重要性，以切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)成本管控決心，建立良好的成本管控氛圍。

其次，建立內(nèi)部審計(jì)制度或聘請(qǐng)第三方審計(jì)，對(duì)成本管控進(jìn)行后評(píng)價(jià)。同時(shí)，要成立專門的內(nèi)審部門，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行巡檢及審計(jì)，主要檢查招標(biāo)是否規(guī)范、成本采購(gòu)是否合理，以及成本列支是否得當(dāng)。發(fā)現(xiàn)問題后，必須及時(shí)整改，以確保審計(jì)發(fā)揮其應(yīng)有的作用。針對(duì)大型項(xiàng)目，可在項(xiàng)目結(jié)算后對(duì)其進(jìn)行成本審計(jì)，針對(duì)審計(jì)出現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改，其成本管理存在的優(yōu)缺點(diǎn)供其他項(xiàng)目借鑒參考。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管控質(zhì)量直接決定了其利潤(rùn)水平的高低。在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，企業(yè)要想提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，成本管理顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及企業(yè)情況，具體業(yè)務(wù)具體分析，立足當(dāng)下，做好成本分析，并針對(duì)成本管控中出現(xiàn)的問題，樹立戰(zhàn)略成本管理意識(shí)，完善成本管理制度、科學(xué)選擇成本管控方式、優(yōu)化成本的會(huì)計(jì)核算方法、完善企業(yè)成本內(nèi)外部監(jiān)督管控等，以不斷提高成本管理水平，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。