海南省安居型商品住房稅收政策研究與探討

摘要：隨著大量安居型商品房竣工開(kāi)始銷售，其銷售期及建設(shè)期相關(guān)的相關(guān)稅收政策也亟待明確。但截至2024年4月，并無(wú)與安居型商品住房對(duì)應(yīng)適用的稅收政策公示，因此也勢(shì)必造成實(shí)務(wù)操作中存在模糊點(diǎn)及爭(zhēng)議項(xiàng)，而稅收政策的不明確也會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成諸多困難。本文結(jié)合現(xiàn)行政策，探討海南省安居型商品住房適用的稅收政策，從安居房是否適用財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)減免政策，安居房是否可以不預(yù)繳土地增值稅，安居房項(xiàng)目企業(yè)所得稅是否可按15%稅率繳納等方面指出政策需明確的要點(diǎn)，并提出相關(guān)建議，希望能幫助促進(jìn)安居型商品房規(guī)范發(fā)展。

關(guān)鍵詞：安居型商品房；城鎮(zhèn)土地使用稅；土地增值稅

DOI：10.12433/zgkjtz.20242220

一、海南省安居型商品住房現(xiàn)狀

2020年5月6日， 海南省人民政府辦公廳發(fā)布了《海南省人民政府辦公廳關(guān)于開(kāi)展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（瓊府辦〔2020〕21號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），提出為建立健全住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，妥善解決好本地居民住房問(wèn)題，提升本地居民獲得感、幸福感，根據(jù)我省關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的有關(guān)要求，決定在?？谑?、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開(kāi)展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作的要求。

自2020年政策發(fā)布以來(lái)，全省已開(kāi)工建設(shè)安居房6萬(wàn)余套，2022年內(nèi)計(jì)劃竣工的項(xiàng)目29個(gè)，共22554套，2023全年海南共公告掛牌22宗、約1482.55畝安居房用地，2023年海南最終掛牌成交14宗、約800畝安居房建設(shè)用地，可規(guī)劃計(jì)容建面約126.67萬(wàn)方，以套均100平方米計(jì)算，大概可建設(shè)12667套安居房。2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，分布于8個(gè)城市，全部都是濱海城市帶城市，中部地區(qū)6座城市都沒(méi)有掛牌成交的安居房建設(shè)用地。其中，三亞市、萬(wàn)寧市各成交3宗安居房用地，東方市、陵水縣各成交2宗安居房用地，臨高、樂(lè)東、儋州、澄邁等城市各成交1宗安居房用地。從掛牌成交土地面積來(lái)看，有4座城市成交的安居房建設(shè)用地超過(guò)了100畝。成交規(guī)模較大的是萬(wàn)寧市，成交安居房用地面積約183.31畝。三亞市2023年掛牌成交的安居房建設(shè)用地約179.6畝，東方市成交安居房建設(shè)用地約107.11畝，陵水縣成交安居房建設(shè)用地規(guī)模約103.92畝。從掛牌成交土地金額來(lái)看，成交總價(jià)最高的自然是三亞市，2023年三亞掛牌成交安居房建設(shè)用地總金額超過(guò)16億元，約合893萬(wàn)元/畝。其次是萬(wàn)寧市，掛牌成交安居房建設(shè)用地總金額39180萬(wàn)元，約合214萬(wàn)元/畝；陵水掛牌成交安居房建設(shè)用地20259萬(wàn)元，約合195萬(wàn)元/畝。2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，由11家企業(yè)競(jìng)得，其中不乏世界500強(qiáng)企業(yè)、央企、地方國(guó)企，以及較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)。比如，世界500強(qiáng)企業(yè)保利發(fā)展拿下了三亞2宗、約130畝安居房建設(shè)用地，是2023年競(jìng)得安居房用地規(guī)模最大的企業(yè)，這也體現(xiàn)了保利的央企擔(dān)當(dāng)。世界500強(qiáng)企業(yè)、央企中國(guó)交建旗下中房集團(tuán)，斥資37130萬(wàn)元競(jìng)得三亞中心城區(qū)西南大學(xué)三亞中學(xué)的東側(cè)區(qū)域約49.56畝安居房建設(shè)用地。地方國(guó)企儋州城投、萬(wàn)寧城投也都分別競(jìng)得當(dāng)?shù)匕簿臃拷ㄔO(shè)用地，前者競(jìng)得那大鎮(zhèn)約58.54畝用地、后者競(jìng)得萬(wàn)寧火車站對(duì)面約54.76畝用地。安居房是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新藍(lán)?！?，所以對(duì)建設(shè)用地的競(jìng)奪也是比較激烈的，多個(gè)地塊叫價(jià)數(shù)十輪、幾百輪，甚至需要經(jīng)過(guò)搖號(hào)才得出結(jié)果。東方市八所鎮(zhèn)三甲醫(yī)院南側(cè)約59.85畝安居房用地（東出讓2022-32號(hào)），吸引2家企業(yè)角逐，經(jīng)過(guò)39輪叫價(jià)達(dá)封頂價(jià)后，最終只能通過(guò)搖號(hào)確定。萬(wàn)寧市火車站對(duì)面約65.42畝安居房建設(shè)用地（萬(wàn)讓2023-9號(hào)），兩家企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)達(dá)349次叫價(jià)才結(jié)束，是2023年海南土拍叫價(jià)次數(shù)最高的一宗地。安居房項(xiàng)目主要以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格而獲得當(dāng)?shù)鼐用?、人才的青睞，2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，都給出了安居房銷售指導(dǎo)價(jià)格。

銷售價(jià)格方面，三亞市的安居房銷售價(jià)格，向來(lái)受到購(gòu)房者的認(rèn)可，因?yàn)槎▋r(jià)確實(shí)很低，2023年三亞掛牌成交的3宗安居房建設(shè)用地，建成后安居房均價(jià)為1.34萬(wàn)元～1.41萬(wàn)元/平方米，僅相當(dāng)于三亞市場(chǎng)化商品住宅銷售價(jià)格的50%。萬(wàn)寧掛牌成交的3宗安居房用地，項(xiàng)目建成后的均價(jià)都是10000元/平方米，這也是萬(wàn)寧安居房的“常態(tài)價(jià)格”，目前萬(wàn)寧所有安居房都是這個(gè)價(jià)格。澄邁縣27010-202330號(hào)地塊安居房銷售均價(jià)是8000元/平方米，陵水椰林鎮(zhèn)2023-04號(hào)、2023-05號(hào)地塊安居房銷售均價(jià)是7800元/平方米。因?yàn)槌芜~、陵水當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化商品住房銷售價(jià)格整體較高，所以上述安居房宗地項(xiàng)目建成后的安居房銷售指導(dǎo)均價(jià)，還算是比較有吸引力的。整體來(lái)說(shuō)，2023年海南安居房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模較可觀，有多個(gè)安居房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)且獲購(gòu)房者普遍認(rèn)可的保利發(fā)展、中國(guó)交建等公司繼續(xù)競(jìng)得安居房用地，毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建成后，又將是市場(chǎng)上的熱點(diǎn)。由此預(yù)計(jì)，2024年?？?、文昌、三亞、儋州、萬(wàn)寧等多座主流城市依然會(huì)供應(yīng)多宗安居房用地。

早在2015年，我國(guó)就在印花稅等7個(gè)稅種方面進(jìn)行住房保障的稅收減免措施，極大調(diào)節(jié)了住房保障的供需水平。建設(shè)保障性住房旨在通過(guò)實(shí)物性住房補(bǔ)貼滿足低收入群體的基本住房需求，稅收在其中發(fā)揮著關(guān)鍵的收入再分配功能。針對(duì)特定業(yè)務(wù)和領(lǐng)域，聯(lián)合行業(yè)主管部門，對(duì)稅收領(lǐng)域尚未明確的事項(xiàng)形成配套的稅收政策，已成為稅收規(guī)范性文件發(fā)布的特點(diǎn)和趨勢(shì)。隨著大量安居型商品房竣工開(kāi)始銷售，其銷售期及建設(shè)期相關(guān)的相關(guān)稅收政策也亟待明確。但截至2024年4月，并無(wú)與安居型商品住房對(duì)應(yīng)適用的稅收政策進(jìn)行公示，由此也勢(shì)必造成實(shí)務(wù)操作中的模糊點(diǎn)及爭(zhēng)議項(xiàng)，而稅收政策的不明確也會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成了諸多困難，包括長(zhǎng)期規(guī)劃受阻、經(jīng)營(yíng)成本提高、投資決策受限、稅收籌劃困難和競(jìng)爭(zhēng)力下降等。為了解決這些問(wèn)題，政府應(yīng)提高稅收政策的穩(wěn)定性和透明度，為企業(yè)提供明確的稅收預(yù)期和規(guī)劃依據(jù)。同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)規(guī)劃能力，以應(yīng)對(duì)稅收政策的不確定性和變動(dòng)性。

二、安居型商品房稅收優(yōu)惠政策模糊之處

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定：“安居型商品房指限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質(zhì)的商品住房?！币虼?，安居型商品房具有價(jià)格受限，購(gòu)買資格受限及具有政策保障性質(zhì)等特點(diǎn)。

結(jié)合現(xiàn)有稅收政策情況，安居型商品住房可能享受的稅收優(yōu)惠政策不明確之處主要有以下三種情況：

城鎮(zhèn)土地使用稅方面——安居房是否適用財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文相關(guān)減免政策？

土地增值稅方面——安居房是否可以不預(yù)繳土地增值稅？

企業(yè)所得稅方面——我司開(kāi)發(fā)的安居房項(xiàng)目企業(yè)所得稅是否可按15%稅率繳納？

以下逐一進(jìn)行分析說(shuō)明。

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅方面，安居房不適用財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)減免政策，具體說(shuō)明如下：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào) ）規(guī)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地等，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

1.結(jié)合現(xiàn)有政策材料，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）是為促進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房制度建設(shè)和住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展而制定的。此文適用范圍僅為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。

2.根據(jù)住建部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指由當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)單位提供優(yōu)惠，限定面積價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向低收入者供應(yīng)的保障性住房。

3.根據(jù)三亞市人民政府印發(fā)的《三亞市安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作方案》（三府辦〔2020〕148號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《工作方案》）規(guī)定，安居型商品住房是指限定銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

4.雖然安居房和經(jīng)濟(jì)適用房均屬于保障性住房，但二者還是有本質(zhì)區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房是政策性住房，而安居房屬于限定轉(zhuǎn)讓條件的商品住房。同時(shí)根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文的相關(guān)政策看，該文的適用范圍并未泛指保障性住房，而是僅特指廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。

綜上所述，可以認(rèn)為安居房不適用財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文相關(guān)減免政策，即安居房不適用財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)減免政策，仍需要按照現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅政策繳納相關(guān)稅費(fèi)。考慮安居型商品房保障性住房的屬性，為支持民生工程的建設(shè)，鼓勵(lì)社會(huì)單位更好地參與解決本地居民住房問(wèn)題，提升本地居民獲得感、幸福感，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)考慮在政策層面對(duì)安居房屬性進(jìn)行明確，將安居房納入經(jīng)濟(jì)適用住房范疇，從而降低安居型住房開(kāi)發(fā)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)為本地居民開(kāi)發(fā)出更好的商品房。

（二）土地增值稅

土地增值稅方面，安居房應(yīng)當(dāng)可以不預(yù)繳土地增值稅，具體說(shuō)明如下：

1.《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告》第三條第二款的規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房（包含限價(jià)商品房），暫不預(yù)征土地增值稅。公告下發(fā)前納稅人已預(yù)征的稅款不再退還，未預(yù)征的稅款不再追征，待房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，多退少補(bǔ)。

2.《工作方案》規(guī)定，安居型商品住房屬于具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

3.《海南省人民政府關(guān)于印發(fā)《 海南省保障性住房管理暫行辦法》的通知》（瓊府〔2010〕66號(hào)）第一章第二條第二款的規(guī)定，本辦法所稱保障性住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，向本省城鎮(zhèn)低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭出售或出租、具有保障性質(zhì)的政策性住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房。

綜上所述，可以認(rèn)為開(kāi)發(fā)的安居房項(xiàng)目符合《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2015年第5號(hào)）中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房（包含限價(jià)商品房）的定義，暫不預(yù)征土地增值稅，待土地增值稅清算時(shí)，再對(duì)土地增值稅進(jìn)行清繳。土地增值稅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種且地方性差異較大，比如，安居型住房符合不預(yù)繳土地增值稅的大原則，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡量減少政策的不確定性，盡快以文件明確安居型住房項(xiàng)目是否需預(yù)繳土地增值稅，避免因政策不確定性增加安居型住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的溝通成本及運(yùn)營(yíng)成本，最終使成本傳導(dǎo)至最終消費(fèi)者，最終影響本地居民獲得感、幸福感。

（三）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅方面，安居型商品住房應(yīng)當(dāng)可以按照15%的企業(yè)所得稅稅率繳納，具體分析如下：

1.是否能夠享受15%企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率，需結(jié)合公司是否符合《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于海南自由貿(mào)易港企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2020〕31號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定的相關(guān)要求進(jìn)行確定，如符合則可減按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

2.根據(jù)《通知》的規(guī)定對(duì)注冊(cè)在海南自由貿(mào)易港并實(shí)質(zhì)性運(yùn)營(yíng)的鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。本條所稱鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)，是指以海南自由貿(mào)易港鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄中規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為主營(yíng)業(yè)務(wù)，且其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額60%以上的企業(yè)。海南自由貿(mào)易港鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄包括《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2019年本）》《鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄（2019年版）》和海南自由貿(mào)易港新增鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄。上述目錄在本通知執(zhí)行期限內(nèi)修訂的，自修訂版實(shí)施之日起按新版本執(zhí)行。

3.根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2019年本）》顯示，保障性住房建設(shè)與管理屬于目錄里面的第一類鼓勵(lì)類四十二、其他服務(wù)業(yè)1、保障性住房建設(shè)與管理。

綜上所述，可以認(rèn)為如果某開(kāi)發(fā)銷售安居型商品住房的公司的營(yíng)業(yè)收入中60%以上來(lái)自于安居型保障性住房建設(shè)與管理業(yè)務(wù)收入，且該公司同時(shí)符合《通知》關(guān)于實(shí)質(zhì)性運(yùn)營(yíng)等條件，則可減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

三、安居型商品房稅收政策建議

通過(guò)以上分析，我們可以看到盡管在理論上稅收政策應(yīng)該緊跟經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和社會(huì)變化，但在實(shí)際操作中，稅收政策的調(diào)整和明確往往會(huì)出現(xiàn)一定的滯后性，這就要求廣大納稅人采取適當(dāng)?shù)姆椒右酝咨茟?yīng)對(duì)。筆者認(rèn)為，當(dāng)面臨模糊的稅收政策時(shí)，可以采取以下方法來(lái)應(yīng)對(duì)：

1.獲取專業(yè)意見(jiàn)：可以向?qū)I(yè)的稅務(wù)顧問(wèn)、會(huì)計(jì)師或律師咨詢，以獲取有關(guān)模糊稅收政策的解釋和指導(dǎo)。他們能夠根據(jù)最新的稅收法規(guī)和判例法提供專業(yè)的建議，以幫助企業(yè)合規(guī)、合理地納稅。

2.詳細(xì)解讀政策條款：對(duì)于每一個(gè)稅收政策，都應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解其具體條款。通常，政策中會(huì)有詳細(xì)的規(guī)定和解釋，可以幫助企業(yè)了解如何正確執(zhí)行政策。

3.確認(rèn)稅收政策目的：了解稅收政策的目的有助于更好地解讀政策條款。通過(guò)研究政策背景和目標(biāo)，可以更準(zhǔn)確地理解政策的意圖。

4.保持持續(xù)學(xué)習(xí)：關(guān)注最新的稅收法規(guī)和政策動(dòng)向，及時(shí)了解相關(guān)變化并調(diào)整企業(yè)策略。

5.建立良好溝通：與稅務(wù)部門或相關(guān)部門保持良好的溝通，及時(shí)了解政策變化并獲得指導(dǎo)。通過(guò)溝通，可以消除困惑并確保企業(yè)與政府部門之間的信息暢通。

總之，納稅人對(duì)于模糊的稅收政策，要保持冷靜、耐心解讀，及時(shí)向?qū)I(yè)人士尋求幫助。通過(guò)持續(xù)學(xué)習(xí)和靈活適應(yīng)，納稅人可以有效地應(yīng)對(duì)各種稅收政策變化，確保企業(yè)合規(guī)納稅。同時(shí)，政策制定者也需要持續(xù)關(guān)注經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，統(tǒng)籌重要工作的配套政策頒布，及時(shí)調(diào)整和完善稅收政策，減少納稅人困擾，也減少由此引起稅收爭(zhēng)議、征收效率低下增加納稅人溝通成本造成尋租空間等情況。

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作者簡(jiǎn)介：彭良宇（1989），男，漢族，湖南省藍(lán)山縣人，本科，從事工作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)工作。