建筑業(yè)企業(yè)以房抵款的資金風險識別與控制

在建筑業(yè)中，以房抵款（或稱以房抵債、以房抵工程款）作為一種非貨幣性交易方式，近年來因市場經(jīng)濟環(huán)境變化和資金壓力增大而逐漸增多。該方式雖是建筑業(yè)企業(yè)接受開發(fā)商或是業(yè)主處理施工方債權(quán)債務(wù)的一種方式，但也伴隨著諸多資金風險。本文旨在探討建筑業(yè)企業(yè)以房抵款過程中的資金風險識別與控制策略，通過學(xué)術(shù)分析和實際案例，提出相應(yīng)的防控措施，為建筑業(yè)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供理論支持和實踐指導(dǎo)。

以房抵款的概念及背景

以房抵款的概念 以房抵款，作為一種獨特的債務(wù)清償方式，在建筑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈中扮演著舉足輕重的角色。具體而言，它指的是當債務(wù)人——通常是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在面臨資金周轉(zhuǎn)困難或項目運營過程中遭遇財務(wù)瓶頸，無法按照既定時間節(jié)點向債權(quán)人足額支付工程款、材料款或其他形式的經(jīng)濟債務(wù)時，所采取的一種特殊交易安排。在此情境下，債務(wù)人會主動或應(yīng)債權(quán)人的要求，與其債權(quán)人——包括但不限于建筑施工企業(yè)、材料供應(yīng)商以及其他服務(wù)提供商等，通過協(xié)商達成一致，并簽訂正式協(xié)議。

該協(xié)議的核心內(nèi)容在于，債務(wù)人同意以其名下合法擁有的房產(chǎn)或其他不動產(chǎn)作為標的物，經(jīng)過雙方協(xié)商確定合理的市場價值后，以折價的形式直接轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，以此抵償所欠的債務(wù)金額。這一過程不涉及現(xiàn)金的直接支付，而是以一種非貨幣性的資產(chǎn)交換方式來完成債務(wù)的清償，因此被形象地稱為“以房抵款”。

背景分析 近年來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化與細化，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列顯著的變化。在“房住不炒”的總體基調(diào)下，政府通過限購、限貸、限售及土地供應(yīng)調(diào)整等多重手段，有效遏制了房價非理性上漲的勢頭，促使房地產(chǎn)市場逐漸步入平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地面臨了資金回籠速度放緩、融資渠道受限、融資成本上升等多重挑戰(zhàn)。特別是在金融去杠桿的大背景下，傳統(tǒng)依賴高杠桿快速發(fā)展的模式難以為繼，企業(yè)資金鏈緊張成為普遍現(xiàn)象。

與此同時，建筑施工行業(yè)也面臨著相似的困境。隨著項目周期的延長和工程款項結(jié)算的滯后，建筑施工企業(yè)常常陷入工程款被拖欠的困境，這不僅影響了企業(yè)的正常運營，還加劇了其資金鏈的脆弱性。為了應(yīng)對這一困境，許多建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間開始探索以房抵款的新型債務(wù)解決方案。

以房抵款，即房地產(chǎn)企業(yè)將部分未售房源以低于市場價的價格轉(zhuǎn)讓給建筑施工企業(yè)，用以抵償所欠工程款。這種方式在短期內(nèi)確實為雙方提供了緩解資金壓力的有效途徑，使得建筑施工企業(yè)能夠迅速變現(xiàn)債權(quán)，而房地產(chǎn)企業(yè)也能加速資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。然而，從長遠來看，以房抵款方式卻可能帶來一系列潛在的資金風險。首先，房地產(chǎn)市場的不確定性可能使得抵債房產(chǎn)的價值波動較大，一旦市場出現(xiàn)下行趨勢，抵債房產(chǎn)的價值將大打折扣，從而給建筑施工企業(yè)帶來資產(chǎn)貶值的風險。其次，抵債房產(chǎn)的后續(xù)處置問題也是一大難題，建筑施工企業(yè)可能需要投入額外的人力、物力和財力進行房產(chǎn)的銷售或運營，這無疑增加了企業(yè)的運營成本和管理難度，再者建筑施工企業(yè)在接受抵債房產(chǎn)后無法及時把房產(chǎn)變現(xiàn)，則該房產(chǎn)會以固定資產(chǎn)的形式存在，影響企業(yè)的支付及償債能力。此外，以房抵款還可能引發(fā)稅務(wù)處理上的復(fù)雜性，如增值稅、所得稅等稅種的計算與繳納，需要企業(yè)具備較高的財務(wù)管理水平。

因此，雖然以房抵款方式在特定時期和條件下具有一定的合理性和可行性，但企業(yè)在進行此類操作時務(wù)必謹慎評估風險，確保在緩解當前資金壓力的同時，不會給企業(yè)的長遠發(fā)展埋下隱患。同時，政府也應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和引導(dǎo)，促進市場健康發(fā)展，為企業(yè)創(chuàng)造更加穩(wěn)定和可預(yù)期的營商環(huán)境。

以房抵款的資金風險識別

法律風險 根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零一條，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。因此，工程款支付履行期間屆滿前達成的以房抵款協(xié)議，可能因違反禁止流押的規(guī)定而被認定為無效。例如，最高人民法院在多個案例中均認定此類協(xié)議無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)司法解釋，商品房預(yù)售應(yīng)取得預(yù)售許可證明。若用于抵債的房屋未取得預(yù)售許可證明，則簽訂的以房抵款協(xié)議可能因違反法律規(guī)定而被認定為無效。

稅務(wù)風險 在以房抵款交易中，根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，此類行為應(yīng)被視作銷售行為，需依法全面履行納稅義務(wù)，包括土地增值稅、增值稅及企業(yè)所得稅的繳納。然而，在實際操作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工企業(yè)之間的協(xié)議可能存在工程折價不合理且缺乏正當解釋的情況，這種做法直接導(dǎo)致視同銷售收入被人為壓低，進而減少了企業(yè)應(yīng)繳的稅款額度。

此等做法不僅違反了國家稅收法律法規(guī)，更可能引發(fā)稅務(wù)機關(guān)的密切關(guān)注和深入調(diào)查，最終面臨納稅調(diào)整的風險。

此外，長期的稅務(wù)違規(guī)行為還會嚴重損害企業(yè)的稅務(wù)信用，影響其在市場中的聲譽和形象，甚至可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，限制企業(yè)未來的融資、發(fā)展等經(jīng)濟活動。因此，企業(yè)應(yīng)嚴格遵守稅法規(guī)定，確保以房抵款交易的合法性和規(guī)范性，共同維護健康有序的稅收環(huán)境。

財務(wù)風險 以房抵款協(xié)議一旦簽訂，往往意味著工程價款已經(jīng)以商品房的形式實現(xiàn)，進而使承包人喪失工程價款優(yōu)先受償權(quán)。這一風險在債務(wù)履行過程中尤為突出，若債務(wù)人破產(chǎn)或無法履行其他債務(wù)，承包人的權(quán)益將難以保障。當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下行，房價波動較大，抵債房屋的變現(xiàn)期限和價格均存在不確定性。若房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，抵債房屋可能難以變現(xiàn)，進而影響債權(quán)人的資金回籠。

操作風險 在實際操作中，債務(wù)人可能將已用于抵債的房屋再次出售給第三方，導(dǎo)致債權(quán)人無法實現(xiàn)債權(quán)。此類情況在司法實踐中屢見不鮮，給債權(quán)人帶來巨大損失。抵債房屋可能存在權(quán)利瑕疵，如被司法查封、已設(shè)定抵押等。這些瑕疵將影響房屋的交付和過戶登記，進而使以房抵款協(xié)議無法履行。

以房抵款的資金風險控制策略

加強法律合規(guī)性審查 在當前政策環(huán)境日益復(fù)雜多變，以及社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，企業(yè)在簽訂以房抵款協(xié)議前，應(yīng)開展全面細致的前置審查工作。具體而言，需深入調(diào)查債務(wù)人的資質(zhì)狀況，包括其經(jīng)營狀態(tài)、財務(wù)狀況、信用記錄及過往履約能力等，以評估其履約能力。同時，務(wù)必確認房屋權(quán)屬證明文件的真實有效性，確保所抵房產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)爭議、無抵押查封等限制條件。此外，還需關(guān)注房屋是否已取得預(yù)售許可證明，以符合當?shù)胤煞ㄒ?guī)要求。在協(xié)議條款的制定上，企業(yè)應(yīng)秉持公平、公正、透明的原則，與專業(yè)法律人士緊密合作，逐一審查協(xié)議內(nèi)容，確保合法合規(guī)。協(xié)議應(yīng)明確列出房屋的具體位置、面積、價格、交付時間、過戶手續(xù)等關(guān)鍵條款，以減少后續(xù)執(zhí)行的不確定性。同時，為更好地保障雙方權(quán)益，協(xié)議中還應(yīng)明確約定違約責任和爭議解決機制，包括違約金的計算方式、違約行為的認定標準，以及爭議解決途徑和程序等，以增強協(xié)議的約束力和執(zhí)行力。

強化稅務(wù)管理 在簽訂以房抵款協(xié)議這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)中，企業(yè)需尤為謹慎地處理房屋價格的確定問題。為了確保交易的公平性和合法性，企業(yè)應(yīng)基于當前市場行情、房屋實際狀況及未來潛力等多重因素，合理評估并確定房屋價格，堅決避免價格設(shè)置偏低且缺乏正當合理依據(jù)的情況。因為一旦價格顯著低于市場價且無法給出合理解釋，不僅會損害債權(quán)人的利益，還可能觸發(fā)稅務(wù)機關(guān)的密切關(guān)注，導(dǎo)致后續(xù)的納稅調(diào)整，增加企業(yè)的稅務(wù)負擔和不確定性。此外，企業(yè)應(yīng)高度重視稅務(wù)籌劃工作，以專業(yè)的視角和嚴謹?shù)膽B(tài)度，確保以房抵款過程中的各項稅務(wù)處理嚴格遵循國家法律法規(guī)的要求。這包括但不限于準確核算并按時繳納土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅等相關(guān)稅費，以維護企業(yè)的良好稅務(wù)合規(guī)記錄。同時，企業(yè)還需建立健全的財務(wù)管理體系，妥善保管與交易相關(guān)的各類憑證和資料，以便在稅務(wù)機關(guān)進行核查時能夠提供及時、準確、完整的證明，進一步降低稅務(wù)風險。

財務(wù)風險控制 在簽訂以房抵款協(xié)議之際，企業(yè)需深謀遠慮，力求在保障自身權(quán)益的同時，也為未來的不確定性預(yù)留緩沖空間。具體而言，企業(yè)應(yīng)努力保留工程價款優(yōu)先受償權(quán)，這是確保在債務(wù)清償過程中企業(yè)利益不受侵害的重要防線。為實現(xiàn)這一目標，企業(yè)可在協(xié)議條款中明確約定相關(guān)權(quán)益，或依據(jù)法律規(guī)定采取其他有效措施，如要求債務(wù)人提供除房產(chǎn)外的其他形式的擔保物，以增強債權(quán)的安全性。同時，企業(yè)應(yīng)保持戰(zhàn)略眼光，避免過度依賴以房抵款這一單一的資金回籠方式。在當前復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)積極探索并實踐多元化的資金回籠策略，比如加強對應(yīng)收賬款的精細化管理，提高資金回籠效率；積極拓寬融資渠道，降低融資成本，增強企業(yè)的資金流動性。這些舉措將有助于企業(yè)更好地應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動帶來的挑戰(zhàn)，降低資金風險，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

操作風險控制 企業(yè)在執(zhí)行以房抵款協(xié)議時，務(wù)必對房屋交付與過戶流程實施嚴格把控，以保障債權(quán)人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。在房屋交付前，企業(yè)應(yīng)組織專業(yè)人員對標的房產(chǎn)進行詳盡的實地勘察與綜合評估，確保房屋的實際狀況與協(xié)議中約定的各項條件完全相符，包括但不限于房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等。一旦確認無誤，企業(yè)便應(yīng)著手準備過戶事宜，積極協(xié)調(diào)并配合相關(guān)部門完成所有必要的法律手續(xù)，確保抵債房屋能夠順利、合法地轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下。此外，為了有效應(yīng)對潛在風險，企業(yè)應(yīng)建立健全的風險預(yù)警機制。這要求企業(yè)保持高度的風險意識，定期對債務(wù)人的財務(wù)狀況進行深度分析，評估其償債能力是否穩(wěn)健；同時，還需密切關(guān)注房屋權(quán)屬的動態(tài)變化，確保房產(chǎn)權(quán)屬清晰、無爭議。一旦發(fā)現(xiàn)任何可能危及債權(quán)安全的風險因素，企業(yè)應(yīng)迅速啟動應(yīng)急響應(yīng)機制，采取有力措施予以化解。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還可以積極引入第三方專業(yè)機構(gòu)，利用大數(shù)據(jù)分析等手段，提升風險預(yù)警的精準度與效率，為企業(yè)決策提供更為堅實的支撐。

以房抵款作為建筑業(yè)企業(yè)解決資金問題的一種手段，雖然能在一定程度上緩解資金壓力，但也伴隨著諸多資金風險。為了有效控制這些風險，企業(yè)需要加強法律合規(guī)性審查、強化稅務(wù)管理、控制財務(wù)風險、防范操作風險，并通過案例分析與經(jīng)驗總結(jié)不斷提升自身的風險管理能力。未來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和政策環(huán)境的不斷變化，以房抵款的風險管理也將面臨新的挑戰(zhàn)和機遇。企業(yè)應(yīng)保持敏銳的市場洞察力，積極適應(yīng)市場變化和政策調(diào)整，不斷完善自身的風險管理體系，確保企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

（作者單位：上?？禈I(yè)建筑裝飾工程有限公司）